空き家Q&A

目次

空き家活用

農地や山林が付随する家でも貸せますか?

農地に関しては、耕作の意思がない場合は貸し手と相談し、地目変更をしてもらうか、または農地のまま近隣農家などに賃借・売却をしてもらう必要があります。

自ら耕作する意思があれば、市町村の農業委員会に問い合わせて賃借または売買の手続きを行います。
農地法では、50a未満の農地の賃借・売買に規制ありますが、最近は自治体の条例等で弾力化されているところも増えています。

山林の場合は特に規制がないので、家と一緒に賃借・売買ができます。ただし、所有する山林の位置や、隣地との境界をはっきりさせておかないとトラブルのもとになる可能性があるため注意が必要です。

空き家を貸す場合、火災保険は貸主と借主どちらが加入するの?

一般的な賃貸物件では、貸主が建物にかかる火災保険に加入し、借主が「家財保険(火災で燃えたりした家財を新品で買いなおせる補償)」や「借家人賠償責任保険(失火により賠償が必要になる際の補償)」などに加入することが多いようです。

空き家のままにしておくことのメリット・デメリットは?

メリット
・いつでもすぐに戻れる
・資産を保有し続けられる

デメリット
・建物が湿気で傷んでしまうので、定期的に管理をする必要がある
・不法侵入や犯罪など防犯面のリスクがある
・固定資産税・都市計画税などの税金や維持費などコストがかかる

空き家を貸し出すことにより、固定資産税・都市計画税分の支出をカバーできます!
現在、「空き家活用」の事例紹介にご協力くださると、【固定資産税2年分】キャッシュバックキャンペーンを実施しております。

空き家を貸し出すことのメリット

空き家を貸し出すと、賃貸経営による家賃収入を得ることができます。
また、売却をするわけではないので、将来その家に戻って住むという選択肢もできます。
貸し出すことで人が入るため、定期的に窓を開けにいくなどのメンテナンスの手間も省け、不法侵入などの防犯面でも空き家を悪用されることがなくなり安全性が向上します。
また、アキサポでは無料でリフォームを行いますので、資産価値の向上が期待できます。
賃貸に関しての空室期間の賃料や入居者トラブル、経営上の手間に関してはすべてアキサポが担当しますのでご安心ください。

空き家って、放っておくとどうなるの?

空き家は適切な維持管理を行わず放置すると、さまざまな問題を生み価値が下がります。
どんな空き家も状況や環境しだいで、いろいろな二次利用が可能です。

空き家って管理が面倒! どこか一括で任せられるところがないかな?

空き家は『建物管理、メンテナンス、賃借人募集』など、面倒なことがいろいろあります。
アキサポなら所有者の“面倒くさい”を解消する空き家活用プランをご提案できます。

建物が傷んでいる空き家でも活用できる?

建物の状況について詳細に現地調査させていただいた上で、最善の活用方法をご提案させていただいております。もし建物の利用が難しい場合でも、アキサポが今後の対策、対応についてアドバイスいたします。

空き家ではなく、空き倉庫でも活用できるのかな?

建物の利用状況、周辺環境等を調査のうえ、新たな活用方法をご提案できる場合があります。

もともと住んでいた家で、家財道具がそのまま残っているのだけど…

思い出の品や必要な品については所有者ご自身にて運び出しをお願いしておりますが、ご不要な物の処分を希望される場合は、アキサポがご負担を最小限に抑えるご提案をしています。空き家活用の前段階でも、ぜひ私たちにご連絡ください。

活用プラン

理想の活用プランがあるけど、自分も設計や工事にも参加できるかな?

アキサポには、《全部おまかせプラン》《オーナーこだわりプラン」》の2つのプランがあります。
《オーナーこだわりプラン》では、プラン設計から所有者と打ち合わせを行い、ご意向に沿って理想のプランを一緒に作り上げていくことができます。
※当プランは初期費用(工事費用)の一部を所有者にご負担いただく場合がございます。

工事期間はどれくらいかかるの?

空き家の活用プランが決定し、約1.5ヵ月~約3ヵ月を目途に完成予定です。
それぞれの物件の状況、プランによって工事期間は変動いたします。

入居者の募集や入退去手続きは、だれがするの?

空き家の活用プランの決定後、入居者募集や退去手続きなどに関わることはすべてアキサポが代行します。

入居者とのトラブルに巻き込まれたくないのだけど…

ご安心ください。賃借人との契約、コミュニケーションや苦情処理などもすべてアキサポが責任を持って対応します。

税金・法律

空き家対策特別措置法とは何ですか?

人口の減少や既存の住宅・建築物の老朽化、社会的ニーズの変化などで、空き家が年々増加しています。
その対策として2015年5月26日より施行された法律が「空き家対策特別措置法」です。
これにより市町村に空き家対策の法的根拠が与えられ、解体の通告や強制対処の指導が可能となりました。
また、特定の条件に該当する空き家は「特定空き家」として指定されることがあり、その場合、固定資産税の減免措置が受けられなくなる可能性があります。

「特定空き家」という言葉を耳にしたのですが、具体的にはどのようなものですか?
指定される際の基準などを教えてください。

次の条件のいずれかに該当すると、「特定空き家」に指定されてしまいます。

  1. 倒壊等、著しく保安上危険となるおそれのある状態
  2. 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  3. 適切な管理を行われていないことにより、著しく景観を損なっている状態
  4. その他周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態

特定空き家に指定されると、従来まで受けていた固定資産税が最大1/6に減額される住宅用地の特例が受けられず、固定資産税が更地と同様の6倍となってしまいます。

法律が変わって、空き家の固定資産税が上がると聞いたのですが、本当ですか?

本当です。
空き家対策特別措置法の施行により、適正な管理がされていない空き家や、放置されている空き家に対しては、固定資産税・都市計画税の増税が適用されるようになります。

空き家の固定資産税が6倍になるのはいつからでしょうか?

2015年5月26日より法律が施行されているため、既にその可能性がございます。
ですが特定空き家に指定されたからといってすぐに税金が上がるわけではありません。
固定資産税・都市計画税が課せられる基準日(毎年1月1日)までに空き家の状態を改善すれば、特定空き家の指定が解除となり、引き続き住宅用地の特例を受けることができます。

「定期借家契約」ってどういう契約なの?

「定期借家契約」は普通借家契約(一般的な契約)と違い、借家契約の更新ができない契約になります。
もし、借主が契約満了後も借り続けたいとの意思がある場合には、貸主と協議のうえ契約の更新ではなく、再締結が必要になります。
また、契約期間を自由に定めることが出来るので、貸主は借主と長期契約を締結することで空室リスクを抑えられるというメリットがあります。

アキサポとの「定期借家契約」期間は何年間? 契約満了後はどうなるの?

契約期間は5年間です。アキサポとの契約満了後は、賃料等の収益のすべてが所有者の収入となります。なおアキサポでは、集金や建物メンテナンスといった面倒な建物管理業務を引き続き支援するサービスをご用意しています。
※賃貸管理料として賃料総額の5%(税抜き)を頂戴しております。

空き家には、どんな税金がかかるの?

空き家には「固定資産税」と「都市計画税」が毎年かかります。また空き家が取り壊されて更地になった場合(非住宅用地)、あるいは「特定空き家」として減額の適用除外となった場合は、固定資産税が3~6倍にもなる場合もあります。
さらに敷地の条件によっては、一度家屋を壊すと新しく同じような物件を建てられない場所もあります。
※都市計画税の課税がない市区町村もあります。

空き家活用マメ知識

空き家はなぜ傷みやすいのか?

傷みの大きな要因は「湿気」です。閉め切った室内で日中暖まった水分を多く含んだ空気は、夜気温が下がると湿気へと変わります。換気をしないことにより、じわじわと木材を腐朽させてしまうのです。
そのため、誰も住まなくなってしまったとしても、定期的に窓を開けて風を通すことがとても大切です。時々はパトロールも兼ねて換気をしてあげてください。
また、水回りは、使用しなくなると約3年程度で錆びて使用できなくなってしまいます。さらに、ネズミなハクビシンなどの動物が繁殖してしまい、配管や電線などに穴をあける被害も実際にあるようです。

たくさん空き家があるのに、全てが貸し家になれていない理由はなんですか?

「仏壇や荷物が置いてあるから」「盆や正月に帰省することがあるから」「金儲けするみたいで世間体が悪い」などの理由が挙げられます。特に、相続登記の問題で空き家のままにしているという理由が近年目立ちます。
相続での登記変更がされていない物件がとても多く、未登記になっていると、貸し出すことや、売却することができません。
また、相続人が複数人(兄弟や親戚など)になっていると、更に手続きが煩雑になってしまいます。そのような複雑化を防ぐためにも、今ある家をどのように残していくかご家族で早めに話し合うことをお勧めします。

リフォームとリノベーション、どう違うの?

リフォームは、おもに「壊れている箇所や古くなった箇所の修繕や交換の工事を行い、新築当時の性能に戻す」という意味で使われています。
一方、リノベーションは『新築当時よりも機能や価値を向上させ、これまで以上に満足度の高いものに作りかえる』ことを意味します。
アキサポでは目的や用途に応じて、空き家の有効活用のために最適なリフォーム、リノベーションや用途変更のプランをご提案しています。

空き家活用のための市場調査って、どんなことをするの?

空き家の適正な利用方法を検討するために、空き家の周辺施設・賃料相場・人口動向等の「周辺賃料相場把握」の調査を行い分析します。