空き家を持っている人の中には「今は困っていないし、そのうち何とかしよう」と、放置したままの人もいることでしょう。実際、特に問題が起きていないと、空き家管理の優先順位は下がってしまいがちです。

しかし、空き家は使われていない期間にも少しずつ状態が変化し、気づかないうちにリスクが積み重なっていきます。建物の劣化や防犯面の不安だけでなく、周囲への影響や将来的な負担につながるケースもあり「放置していたこと」自体が問題になることもあります。

そこでこの記事では、空き家を放置することで生じやすい具体的なデメリットを整理したうえで、管理を続けるための工夫や、維持が難しい場合の選択肢について解説します。空き家とどう向き合うべきかを考えるための材料として、まずは現状にどんなリスクがあるのかを把握するところから読み進めてみてください。

なぜ空き家の放置問題が深刻化しているのか

空き家の放置を所有者個人の問題だと思う人は多いかもしれません。実際、空き家は私有財産なので、使い道は所有者の判断に委ねられるものです。

しかし、空き家が問題を起こすと周辺地域にも悪影響を及ぼす恐れがあります。特に老朽化した空き家は、屋根材や外壁の落下、雑草の繁茂による害虫の発生などが起こりやすく、空き巣や不法投棄などの温床にもなりがちです。

つまり、放置された空き家には、所有者だけでなく、周囲に暮らす住民の安全や安心をも脅かすリスクも潜んでおり、空き家の放置は個人だけでなく地域全体のリスクといえるのです。

放置された空き家が増え続ける原因とは

放置空き家の増加は、少子高齢化や人口減少、相続の複雑化、ライフスタイルの変化など、複数の社会的な要因が重なり合うことで起こっています。

ここでは、それらの要因がどのように関係しているのか、順を追って整理していきましょう。

少子高齢化と人口減少による住宅過剰

放置された空き家が増える最大の要因は、人口に対して住宅が多すぎることです。日本の住宅需要は人口減少によって縮小傾向にありますが、新築住宅の供給は今もなお続いており、家余りの状態になってしまっています。

特に過疎化が進む地域では、人口減少のスピードが速く、この状況が顕著です。山間部や半島の先端部のように交通の便が悪い場所では、地域の空き家率が40%を超えることもあるほどです。

ライフスタイルの多様化・都市部への集中

都市部への人口集中も大きな原因です。若年層や働き盛り世代が都市部へ流入することで、地方にある実家や持ち家が放置されるケースが増えています。

一度都市部で生活基盤を築くと、仕事や家庭の事情から、地元に戻るハードルは高くなってしまいます。これが遠方だとなおさらで、定期的な見回りや管理も難しくなり放置状態が続いてしまうケースも少なくありません。

その結果、住む予定はないものの処分の決断もできず、空き家として残り続けてしまう現象が起こりやすいのです。

相続問題や所有者不明土地の増加

相続をきっかけとして放置空き家が発生するケースもよくある話です。相続登記が行われないまま放置されたり、相続人が複数いる場合は共有財産となり、管理や処分には原則として共有者間の合意（民法の管理行為・変更行為）が必要です。その結果、空き家が放置されてしまうケースが多く見られます。

こうなると空き家を売却しようとしても所有者全員の同意が集まらずに、手続きを進められなくなるリスクも付きまといます。

そして、権利関係が曖昧な状態のまま時間が過ぎてしまい、管理も処分もできない空き家が残り続けることになるのです。

空き家を放置するデメリット

空き家はただ放置しているだけでもさまざまなリスクが潜んでいます。しかもその影響は、建物の劣化だけにとどまらず、防犯や防災、周囲への影響にまで広がっていきます。

では具体的にどのようなデメリットがあるのか、代表的な7つの項目を見ていきましょう。

治安の悪化と犯罪リスクの増大

空き家を放置すると、不法侵入や空き巣、不法投棄といった犯罪を招くリスクが高まります。特に、長期間人の出入りがなく、夜間も明かりがつかないような場合は犯罪者にとって狙いやすい存在になってしまいます。

さらに進むと、見知らぬ人がたまり場に使ったり、犯罪者グループの拠点などに使われることもあります。自分の空き家が、いつの間にか地域の治安を脅かす存在になってしまわないよう、定期的な管理は必要です。

景観の悪化と地域イメージの低下

空き家を放置して状態が悪化すると、地域全体のイメージ悪化につながる恐れがあります。

たとえば、外壁が剥がれ、庭には雑草が生い茂り、窓も割れたままの空き家があると、それだけで「治安が悪そう」「住みにくそう」というイメージを与えがちです。また、条件の良い物件があったとしても、隣がボロボロの空き家であれば、購入や入居をためらう人は多いでしょう。

さらに、その空き家が面している道についても、「夜は通りたくない」「子どもを歩かせるのが不安」などの印象を持たれ、避けられるようになる可能性があります。こうした印象の積み重ねが、地域の評価を下げ、人の流れや不動産価値にも影響を及ぼしていくのです。

放火による火災のリスク

空き家は人目が届きにくく、可燃物が残りやすいことから、放火の標的になりやすい物件です。しかも人が常駐していないため出火に気づきにくく、火災発生後の119番が遅れる恐れもあります。

消防庁が公表している令和6年版消防白書によると、放火は出火原因の中で4位に位置するほどの大きな問題であり、決して軽視できるリスクではありません。

人が住んでいないなら火事は起こらないと考える人もいるかもしれませんが、それは間違いです。実際には、管理されていないこと自体が放火や火災リスクを高めているのです。

劣化による破損や倒壊のリスク

空き家の放置が長期化すると、建物の劣化が進み、破損や倒壊といった重大な事故につながる恐れがあります。

たとえば、雨漏りが発生していても室内を確認する人がいなければ、そのまま放置されて柱や梁などの構造部分が腐食する恐れがありますし、知らない間にシロアリ被害が発生していれば、短期間で建物の強度が大きく低下する恐れがあります。

さらに、こうした状態で台風や大雪、地震といった自然災害に見舞われると、屋根材や外壁が落下したり、建物の一部が崩れたりする危険性が出てきます。

周辺住民とのトラブルや苦情

空き家のさまざまなトラブルは、周辺住民とのトラブルや苦情に発展するリスクも含んでいます。どの程度でトラブルになるかは相手によりますが、一度揉めると後々まで遺恨を残すこともあるので、相手の善意に甘えるのは絶対にやめましょう。

たとえば、雑草が伸びっぱなしになっている場合、最初は我慢していた人でも、そのうち強い口調でクレームを言ってきたり、自治体へ苦情を言ったりするようになることもあります。

さらに関係が悪化したり、実害が出たりすると、損害賠償請求や訴訟といった法的な問題に発展する恐れもあります。空き家の放置は、周辺の住民に負担を与えているということを認識しておいた方がよいでしょう。

維持管理コストの増大

放置された空き家は、時間の経過とともに維持管理コストが増える傾向があります。

たとえば、定期的に換気や簡単な補修をしていれば数万円で済んだはずの修繕が、長期間放置してしまうと、雨漏りや腐食の進行によって数十万円の工事が必要になるかもしれません。

また、雑草の繁茂や害虫の発生によって、近隣から苦情が入り、急きょ草刈りや清掃を業者に依頼せざるを得なくなることもあるでしょう。

さらに、倒壊や火災の危険性が高いと判断されれば、自治体から「特定空家等」や「管理不全空家等」に指定される恐れがあります。これらに指定されると、固定資産税の住宅用地特例（最大6分の1減額）が解除され、税負担が跳ね上がるリスクがあります。最悪の場合は行政代執行による強制解体が行われることもあり、この場合の解体費用は所有者に請求されます。

物件の資産価値低下

空き家の売却を検討している人は、劣化による資産価値の低下にも注意が必要です。相続をした当時は健全な状態でも、長期間放置してしまうと、売却できないような状態になってしまうかもしれません。

そうなると、相続当時に見込んでいた収入が得られないどころか、修繕や解体が必要になる恐れも出てきます。

空き家は適切に管理を続けることで、初めて資産価値が保てるものです。放置すればするほど価値は目減りしていくものだと理解しておきましょう。

空き家を放置しないための維持管理のコツ

空き家を放置せずに健全に保つ最善の方法は、こまめに空き家を訪れて手入れをすることですが、遠方に住んでいたり、仕事で忙しかったりして、なかなか訪れられない人も多いはずです。

そこでここでは、時間がない人でも実践できる維持管理のコツを3つ紹介します。

空き家管理サービスを活用する

空き家管理サービスとは、所有者に代わって定期的に空き家の状態を確認し、最低限の管理を行ってくれるサービスです。主なサービス内容は、外観のチェックや換気、郵便物の回収、簡易清掃などで、管理の頻度は月に1～2回程度です。

空き家管理サービスを利用する大きなメリットは、雨漏りや破損、雑草の繁茂といった異変に早く気づきやすくなることです。これにより、大きな修繕や近隣トラブルに発展する前に対応しやすくなります。また、人の出入りがあることで防犯面の抑止効果も期待できます。

一方で、あくまで点検や簡易作業が中心であり、本格的な修繕やトラブル対応は別途費用がかかる点には注意が必要です。また、業者ごとに対応範囲や報告内容が異なるため、契約前にサービス内容を確認しておくことも大切です。

定期点検・メンテナンスで老朽化を防ぐ

定期点検とメンテナンスは、空き家の劣化や破損を早期に防ぎ、老朽化の進行を抑える効果が期待できます。

たとえば、雨漏りやひび割れ、シロアリ被害なども、初期のうちであれば比較的軽い修繕で対応できますが、放置すると構造部分まで傷み、大規模な工事が必要になるケースもあります。結果として、修繕費用や手間を大きく抑えられる可能性があります。

チェックすべき点は、屋根や外壁、基礎部分、室内の湿気状況などで、一定の間隔で確認したり写真を撮影したりすると、より状態の変化を把握しやすくなります。

ただし、柱や屋根などの構造上重要な部分は、セルフの点検だけでは状況を把握しにくいため、年に1回程度は住宅診断士や建築士などの専門家によるチェックを受けた方がよいでしょう。

防犯・防災には対策グッズを積極的に活用する

空き家の防犯・防災対策を考えるうえでは、対策グッズを上手に取り入れることが、手軽で効果的な第一歩になります。

たとえば、センサーライトや防犯カメラを設置すれば、人の気配を感じさせることができ、犯罪者が近寄りにくい環境を整えられます。夜間に自動で点灯するライトや、カメラの存在が分かるだけでも「見られている」「管理されている」という印象を与えやすく、防犯面での抑止効果が期待できるでしょう。

また、防災の観点では、台風や強風時に飛散するリスクや、近隣で火災が発生した際に引火リスクを下げるために、屋内外に飛びやすい小物や可燃物を残さないことが重要です。あわせて、簡易消火器を設置しておけば、万が一の際にも初期対応がしやすくなり、被害の拡大を抑える助けになります。

空き家を維持できない場合の対応策

どうしても空き家の維持が難しいと感じたら、方向性を切り替えて別の対応策を考えましょう。ここでは代表的な方法である「活用」「売却」「譲渡」の3パターンを紹介します。

活用

空き家を「すぐに売るほどではないが、自分で管理し続けるのは難しい」という場合、専門サービスを活用して貸し出すという選択肢があります。その一つが、空き家の活用から管理までを一括で任せられる「アキサポ」です。

アキサポは、空き家を所有している人に代わって、リノベーション、入居者募集、賃貸管理までをトータルでサポートするサービスです。物件の状況や地域特性を踏まえた活用方法を提案するため、どのように使えばいいか分からない段階でも気軽に相談ができます。

さらに、空き家活用にかかる初期費用はアキサポが負担する仕組みとなっており、オーナーは自己負担0円で空き家活用を始められます。借り手がついたあとは、月々の賃料の一部がオーナーに還元されるため、管理負担を減らしながら、定期的な収入につなげることも可能です。

売却

今後その空き家を使う予定がなく、管理の負担やリスクを根本的に解消したい場合は、売却が有力な選択肢になります。

売却を選ぶ場合は、建物の状態が良いほど高値が付きやすいため。なるべく早く動き出した方がメリットが大きいです。また、早く売れればその分の維持管理費や固定資産税などの節約にもなります。

売却に踏み切るか悩んでいる場合は、いくらで売れそうか不動産会社に査定をしてもらうと判断がしやすくなるでしょう。会社によって査定額に大きな差が出ることもあるため、少なくとも3社以上を比較しましょう。

譲渡

売却が難しい場合や、空き家を地域で役立てたい場合には、譲渡という選択肢もあります。

譲渡をする方法は、親族や知人への譲り渡しや、空き家バンクの利用などがあります。特に地方では、田舎暮らしを始めたい人やセカンドハウスを探している人とうまくマッチングできれば、思ったよりスムーズに進められる可能性があります。

一方で譲渡特有のトラブルには注意が必要です。たとえば、建物の傷みや設備不良の説明が不十分であとから揉めるケースや、固定資産税の清算や境界絡みで問題になるケース、契約内容の不備が原因でトラブルに発展するケースなどがあります。

こうした事態を防ぐためにも、建物の現状や引き渡し条件、責任の範囲を事前に整理し、書面で明確にしておくことが重要です。

まとめ

空き家を放置することによるデメリットは、建物の老朽化や防犯面の不安にとどまらず、周辺環境や将来の資産価値にも影響を及ぼします。問題が表面化したときには、想像以上の手間や費用がかかるケースも少なくありません。

だからこそ「今は大丈夫」と感じている段階で、管理を続けるのか、活用や売却、譲渡といった別の道を選ぶのかを整理しておくことが大切です。空き家の状況や自分の生活環境に目を向けながら、無理のない対応策を一つずつ検討してみてください。

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