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2020.12.25

空き家リノベーションの費用・事例・秘訣まとめ!活用のために知っておくべきこと

空き家 リノベーション

日本では空き家率が年々上昇している影響もあり、「空き家をリノベーションしてうまく活用したい!」と考える人は比例して増加しています。

ですがリノベーションには費用がかかりますし、失敗のリスクがあるのもまた事実

価値ある資産を所有している以上、賢く活用したいと考えるのは当然ですから、リノベーションのポイントや秘訣をあらかじめ知っておきたいと感じる方も多いでしょう。

そこで今回は空き家活用の専門家として数多くのリノベーションをサポートしてきた私たち「アキサポ」が、空き家のリノベーションのメリット・デメリット、費用相場、具体的な事例などを紹介しながら、活用のポイントを分かりやすく解説します。

空き家をリノベーションする理由・目的

空き家 リノベーション 理由

リノベーションには手間や時間、費用がかかるものですから、何の理由もなくリノベーションに踏み切る人はいません。

とはいえ、リノベーションの理由や目的は人それぞれ。

まずは日本における空き家の現状も踏まえて「なぜリノベーションをするのか?」を考えてみましょう。

放置は危険!日本における空き家の現状

空き家 現状

日本の空き家率は1958年以降、上昇の一途をたどり、2018年には空き家率が過去最高の13・6%を記録するなど社会問題化。

放置された空き家は景観・周辺環境への悪影響にとどまらず、さまざまなリスクや問題を生み出す根源となることから、各所で早期改善が叫ばれているのをご存じの方も多いでしょう。

空き家が抱える代表的な問題点・リスク
・景観の悪化…草木が荒れ放題になり、景観を損ねる
・悪臭や環境汚染…不衛生な環境のため悪臭や汚染を引き起こす
・災害発生の原因となる…家屋の損壊などにより災害を引き起こす
・犯罪行為に用いられる…不法侵入や放火、窃盗など多種多様な犯罪の温床となる

空き家の犯罪リスクが気になる!実例をもとにトラブルの原因・回避方法を解説

空き家によって環境や治安の悪化を招くことになれば、周辺地域に人が寄り付かなくなり、さらなる空き家率の上昇を招く「負のスパイラル」が加速する恐れもあります。

したがって、適切な管理を行わず空き家を放置する行為は、持ち主だけでなく周囲の人や生活にまでリスクを広げてしまうといっても過言ではありません。

行政としても2015年に施工された「空家等対策の推進に関する特別措置法」を軸として空き家問題解決に努めているとはいえ、現状明らかな改善がみられているとはいえませんので、所有者それぞれの取り組みが今後も大きなカギを握ることになります。

その取り組みのひとつとして有効なのが、今回のテーマにもなっている「空き家のリノベーション」です。

空き家のリノベーションは施設・設備の劣化改善や景観維持において非常に有効ですから、空き家が抱えるリスクを軽減するうえでも効果的だといえるでしょう。

空き家問題とは?原因と対策から活用への道を知る

空き家のリノベーションに手を付ける理由

空き家問題解決においてリノベーションは確かに有効な手段ですが、当然ながら空き家所有者全員が「空き家問題解決を目的としてリノベーションを決意した」わけではありません。

世間の空き家所有者が「どんな理由で空き家のリノベーションに手を付けたのか?」を、具体例を挙げながら見ていきましょう。

空き家のリノベーションに手を付けた理由の代表例
①親から譲り受けた実家に移り住むため、自分たちが暮らしやすいようリノベーション
②民泊や賃貸物件として第三者に貸し出すため、利用環境に合わせてリノベーション
③売却目的で、老朽化の改善や住環境向上を目的としてリノベーション

居住・賃貸・売却と、用途別に異なる目的でリノベーションに手を付けていることが分かりますが、この中で特にリノベーションの質が求められるのは②・③のパターンです。

①に関してはあくまで本人たちが満足すれば済む話ですし、仮に失敗してしまったとしても我慢して住み続けるという判断を下すケースも考えられるでしょう。

いっぽう、②・③に関しては「第三者への提供」が大前提ですから、「自分たちにとって」ではなく「第三者にとって魅力的・満足度の高い物件」に仕上げる必要があります

自分たちが居住するケースと異なり、仮にリノベーションで失敗してしまうと「売れない・借りてくれない」という結果に直結してしまうため、①に比べてリノベーションのプランニングや質の重要性がより高くなるといえるでしょう。

もちろん見方を変えれば、適切なリノベーションを実施することで第三者からの支持を得て効果的な資産運用につなげられるため、リノベーションは大きなチャンスであるのも確かです。

空き家をリノベーションするメリット・デメリット

リノベーション メリット デメリット

空き家のリノベーションにはお金だけでなく、目に見えない時間や手間といった労力がかかるもの。

だからこそ事前にメリット・デメリットの両方を知り、効果的なリノベーションの進め方を模索することが大切です。

空き家リノベーションのメリット

空き家のリノベーションにおける代表的なメリットを以下にまとめました。

・資産価値を上げられる
・倒壊リスクを抑制できる
・耐久性・耐震性を強化できる
・間取り、内装、設備を変更し、住環境を向上させられる
・デザイン性を高められる
・賃貸に出す際、より高い賃料に期待できる
・犯罪防止に役立つ

ざっと挙げただけでもこれほど多くのメリットが空き家のリノベーションには期待できるわけですが、やはり特筆すべきは「リスクの軽減」+「価値や魅力の向上」といった形で、マイナスを補いながらプラスの効果までもたらしてくれる点でしょう。

そもそも多くの空き家は築年数がある程度経過している影響で、老朽化により劣化が進んでいる傾向にあります。

もちろんそのような状態では倒壊・周辺環境への悪影響・犯罪リスクの増加など、さまざまな懸念が高まってしまいますが、リノベーションを施せば、これらの懸念点を払しょくできるだけでなく、現代のニーズに合わせた環境構築までを同時に両立させることが可能です。

結果的に資産価値が高まり、さらに「見た目の問題」も改善されるとなれば、第三者へ提供する際に有利に働くのは当然の仕組みといえるでしょう。

特にここ最近は新たな空き家活用のスタイルが誕生したこともあり、空き家所有者にとって好ましい流れを迎えています。

最近ワダイの「空き家活用」について詳しく知りたい方はこちら

空き家リノベーションのデメリット

・費用がかかる
・施工範囲やデザインを決めるうえで、業者選定しないといけない

空き家リノベーションのデメリットは主にこれらの点です。

特に費用に関して、内装を一旦すべて解体してから空間構築を行う「フルリノベーション」では、費用がトータルで1,000万円以上かかるケースも多々ありますので、所有者にとって大きなネックとなるだけでなく「どこに依頼するか?」が非常に重要になります。

また、古い空き家の場合はリノベーション着手後に予想以上の老朽化・劣化が確認され、追加工事が必要になるケースも珍しくありません。

例えば、地面の水はけの悪い場所、浴室の水まわり周辺などでは柱の腐食が進行しやすいため、柔らかい木材を好むシロアリが潜んでいるのを着工後に発見した、といったケースなどが典型です。

こういった追加工事の可能性まで考えると、業者選びがいかに重要性であるかは一目瞭然でしょう。

もちろんリノベーションの範囲・施工内容・デザインによっても費用には大きな差が出るため、「目的に応じて、適切な場所に、適切な形で施工を実施できる業者を選ぶ」ことがリノベーションを成功に導く秘訣です。

リノベーション費用負担なしの空き家活用が登場!

空き家リノベーションの費用相場

空き家 リノベーション 費用

空き家リノベーションの最も大きなネックである「費用」。

そうなると気になるのは「具体的ないくら費用がかかるのか?」でしょう。

そこで「施工部分・施工内容」別に細かく分類したリノベーション費用の相場を一覧表にまとめました。

リノベーション 費用相場

ちなみにフルリノベーションの場合、「10~20万円/1㎡」程度に収まるケースが多くなりますが、住戸が小さい場合は1㎡あたりの単価はさらに高くなります。

住戸が小さくなればなるほど、トイレ・風呂・キッチンといったある程度費用が掛かる施工部分の費用割合が増えるため、1㎡あたりの単価がアップしてしまうのです。

とはいえ相場はあくまで目安であり、リノベーション費用はケースバイケースであることを覚えておきましょう。

・素材
・設備のグレード
・箇所ごとの具体的な施工内容

これらさまざまな要素によって費用は大きく変わりますし、こだわればこだわるほど価格も比例して高くなります。

具体的な費用を算出するのであれば、施工範囲や施工内容を決めたうえで、業者から見積もりを取るのがやはりベストです。

リノベーションした空き家の活用事例

かめやキッチン ビフォーアフター

そのままの状態では有効活用が難しい空き家であっても、適切なリノベーションを実施することにより幅広い形での活用が可能です。

そこでここからは、私たち「アキサポ」がこれまで手掛けてきた空き家活用事例をいくつかご紹介しながら、「リノベーションによる空き家活用の魅力」に触れていきましょう。

築年数不明の木造長屋→カフェバルに変身

リノベーション事例1 アキサポ

築年数は不明ですが、少なくとも1959年(昭和34年)以前に建てられた3棟連なる木造長屋のリノベーション事例です。

8坪の小さな住居スペースは築年数の増加に伴い老朽化が進んでいましたが、「近隣住民からの気軽に飲める場が欲しい」という希望と「カフェバルを創業したいという若者のニーズ」が見事にマッチ。

現在では、昼も夜も近隣住民で賑わう繁盛店となりました。

不法投棄が続く空き家→バイクガレージに活用

リノベーション事例2 アキサポ

築30年の木造平屋倉庫のリノベーション事例です。

こちらの物件はシャッターもなく長年雨風に晒されるともに、不法投棄に悩まされていました。

そこで視認性の悪さを逆手に取り、リノベーションを加えることで、安心して利用できるバイクガレージに生まれ変わりました

大正初期の木造店舗→地域コミュニティの場として再生

リノベーション事例3 アキサポ

大正初期(詳細な築年数不明)に建てられた木造店舗のリノベーション事例です。

元々は大正初期より地域住民に愛される大衆酒場として用いられてきましたが、所有者の「地域貢献できる場になって欲しい」という願いとともに、新たな活用への道を模索していました。

結果的に、「元々地元でたこ焼きが評判だった両親が自分の許に住んでもらうにあたり、新しく挑戦してもらえる場所を」と希望する大阪出身の借主が現れ、たこ焼き屋として生まれ変わることに。

オープン時には地域住民の方々が行列を作るほど話題を呼び、毎月変わるスペシャルメニューや関東では珍しいたこせんなどが人気のお店として、現在では所有者の願い通り「地域コミュニティの場」としても活用されています。

さらに活用事例を詳しく見たい方はこちら

空き家リノベーションまとめ

空き家は税金をはじめ、所有しているだけで管理・維持費が発生します。

さらに、管理の行き届いていない空き家は周辺環境への悪影響・倒壊・犯罪といったさまざまなリスクの原因となりますので、放置するのは得策ではありません。

いっぽうで効果的なリノベーションを実施すれば空き家活用の幅は広がり、リスクを軽減できるだけでなく資産価値を活かすことにもつながりますので、空き家を所有するメリットは大きくなるといえるでしょう。

もちろんそのために重要なリノベーションに関しては、今回ご紹介した「費用の問題」にくわえ、「効果的なリノベーションの難しさ」などを考慮すると、空き家活用の専門知識・ノウハウが豊富な専門家にまずは相談してみるのがベストでしょう。

アキサポでは「全額費用負担でのリノベーション工事」「賃借人・利用者の募集」など、「空き家活用」に必要なこと、面倒なことを広くカバーできるサービスを提供していますので、お気軽にお問い合わせください。