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2021.07.05

【事例集付き】空き家の活用についての疑問や気になるお金の話を徹底解説

高い資産価値を持つ不動産である空き家は、住宅用としてだけでなく、事業用にも幅広く利用できるため、うまく有効活用して効果的に資産運用したいと考えている所有者の方は多いでしょう。

ですが空き家の活用に興味はあっても「どんな活用方法があるのか?」「活用する際には何に気を付ければ良いのか?」などなど、不安や疑問を抱く方も少なくないはず。

せっかくなら空き家という資産をうまく活用したいものですが、現在に至るまで日本の空き家率が右肩上がりを続けている状況は、空き家を持て余している人がいかに多いかを物語っています。

そこで今回は、さまざまなケースの空き家活用をサポートしてきたアキサポが、空き家の具体的な活用方法、メリット・デメリット、空き家活用時のポイント・注意点、空き家活用事例などを徹底的に分かりやすく解説します。

空き家の活用方法は主に4つ!特徴やメリット・デメリットを解説

指を立てる女性

空き家の活用方法は、主に以下4つに分けることができます。

・自分で事業に使う

・更地にして土地活用

・売却

・賃貸

では、これら4つの活用について、それぞれの特徴やメリット・デメリットを順に解説していきましょう。

【空き家活用方法①】自分で事業に使う場合のメリット・デメリット

所有物件を自分自身で事業用として活用するパターンです。

飲食店や販売業などはもちろん、近年は民泊経営が注目されてきたこともあり、所有者自身が空き家を用いて事業展開を行うケースは少なくありません。

この方法のメリットはやはり、家賃や購入費用など、物件の利用料がかからない点です。

ローンを完済している空き家を所有している場合は、毎月の家賃やローンといった出費を気にすることなく事業に利用できるため、固定費を抑えやすいのは魅力的でしょう。

一方で、所有者自身が事業を行うため、安定的な収入を得るのが難しいのは大きなデメリットとなります。

売却や賃貸などに比べ、不動産を事業に用いて収益を狙う以上、経営のノウハウやセンスが問われますから、場合によっては事業の失敗によって大きな損失を被る可能性も十分に考えられます。

【空き家活用方法②】更地にして土地活用する場合のメリット・デメリット

空き家を取り壊し、更地になった土地を活用するパターンです。

建物が建っている状態のままではどうしても活用の仕方が限られてしまいますが、更地にしてしまえば、駐車場に転用したり、更地の状態で売却したりと、選択肢が大きく広がるのが最大のメリットでしょう。

特に売却の場合、買主の立場で考えると、更地となった不動産は使い勝手が良く、自分で建物を解体する手間や時間もかからないため、買い手がつきやすいというメリットもあります。

一方で、更地にした際の大きなデメリットは、あらゆる面で所有者の負担が大きくなってしまう点です。

更地にするには、事前に残置物撤去が必要なため、時間や手間がかかるだけでなく、当然解体・整地費用にはまとまったお金がかかります。

費用は100万円~数百万円となるケースが多いですが、アスベストが使用されている場合の追加除去費用や設計図にはない大きな基礎杭の除去など、予想以上に費用が高額となってしまう場合もあるため、注意が必要です。

【空き家活用方法③】売却する場合のメリット・デメリット

主に以下3種類の方法で空き家を売却するパターンです。

・個人向けに売却

・建物を解体して売却

・不動産会社へ売却

売却の仕方は複数存在しますが、何と言っても大きなメリットは、売却によるまとまった収入でしょう。

また、空き家を手放すことにより、維持・管理の手間から解放されるだけでなく、税金をはじめとした出費の心配もなくなります。

ただし、当然メリットだけではなく、「希望する条件・タイミングで売れないケースがある」「資産を失うため、将来的な活用の可能性はなくなる」「売却のためにリノベーションや修繕など、高額な費用がかかることがある」といったデメリットが存在するのも事実です。

不動産の売却は高額なものですから、思い通りに進まないケースも多々ありますし、物件によっては他の活用方法を選んだほうがお得なケースもあることを覚えておきましょう。

空き家の売却に関してさらに詳しく

【空き家活用方法④】賃貸する場合のメリット・デメリット

空き家を賃貸物件として活用するパターンです。

主なメリットは、以下のような点です。

・選択肢が豊富なため、ひとつひとつの空き家に合った活用方法を選べる

・継続的な家賃収入を得られる

・資産を手元に残すことで、将来的な活用の幅が広がる

・倒壊や周辺環境への悪影響・犯罪トラブルなどを軽減できる

一方、賃貸として活用する前に、必要に応じてリフォーム(リノベーション)や修繕を行う場合の費用面はデメリットと言えるでしょう。

ケースバイケースですが、例えばフルリノベーションともなれば1,000万円を超えるケースもざらですので、費用面がネックとなり、賃貸としての活用に踏み出せていない人も少なくありません。

収益化が見込める空き家の活用方法別の具体例、メリット・デメリットをさらに詳しく

空き家を活用する前にこれだけは知っておきたいポイント

空き家の活用方法は複数存在しますが、いずれの方法を選ぶにせよ、「事前にこれだけは知っておきたい」というポイントをまとめました。

空き家内観

税金に注意!最大6倍にまで跳ね上がることも

空き家を含む、土地・戸建・マンションといった住宅用不動産には、固定資産税および都市計画税などの税金が課されます。

固定資産税とは、不動産を所有する人全員に発生する地方税であり、都市計画税とは、所有する土地・建物が市街化区域内に位置している場合に対象となる税金です。

これらの税金には、所有者の負担を軽減する目的で「住宅用地の軽減措置特例」が適用される仕組みとなっていますが、「更地」もしくは「特定空家に指定された不動産」の場合、軽減措置特例は適用されません。

固定資産税都市計画税
敷地面積200㎡まで1/6に減額1/3に減額
敷地面積200㎡以上1/3に減額2/3に減額
更地減額無し減額無し
特定空家に指定された場合減額無し減額無し

上記の表を見てもわかるとおり、「更地」もしくは「特定空家に指定された不動産」は固定資産税が従来と比較して最大6倍、都市計画税が最大3倍にまで跳ね上がってしまう可能性があるのです。

したがって、特定空家に指定されないための適切な管理はもちろん、空き家を取り壊して更地にすべきかどうかの判断も慎重に行うことが大切です。

また、上記と合わせて「建て替え」を行う際にも税金面のリスクがあることを覚えておきましょう。

古民家をはじめとした木造住宅では、固定資産税評価額に対して築年数に応じた減額がなされる「経年減価補正」という仕組みにより、建築されてから20~25年ほどで減点補正率が下限である0.2(2割)まで下がるからです。

つまり、おおむね築25年以上の木造住宅は、新築当初の固定資産税から8割引きとなるため、税金面で大きなメリットを得られることを意味しています。

しかしながら、空き家を取り壊して新たに建物を建築する「建て替え」を選んだ場合、このメリットはなくなりますので、固定資産税が一気に高くなってしまいます。

特定空家に関する詳細はこちら

リフォーム(リノベーション)や解体には補助金・助成金が用意されている

空き家のリフォーム・リノベーション・解体には、空き家対策への支援措置としてさまざまな補助金や助成金が用意されており、うまく活用すれば費用を抑えながら空き家活用を進められます。

・空き家のリフォーム(リノベーション)や改修工事

・空き家の解体や処分

・空き家の取得

ただし、補助金や助成金の適用条件や金額は市区町村によって千差万別であるため、検討する際は最新情報を確認したうえで、「どの補助金・助成金が使えるのか?」を判断することが大切です。

補助金・助成金についてさらに詳しく

空き家ごとに最適な活用方法は異なる

前述のとおり、空き家には複数の活用方法が存在しますが、それぞれの特徴が違うのはもちろん、メリット・デメリットがバラバラであるため、最適な活用方法を見出すのは簡単ではありません。

そもそも空き家の立地や建物の特性、ニーズなどによって相性の良い活用方法は異なります。

例えば空き家の所在地が都会であれば、事業用の賃貸オフィスとしてのニーズは自然と高くなりますが、田舎の山奥にある物件ではそうもいきません。

つまり、最適な活用方法を見出すには、現状分析やマーケティングなどの根拠に基づいた判断が求められるわけです。

当然、所有者自身でこれらの作業を完璧にこなすのは難しいでしょうから、やはり空き家活用会社をはじめとした専門家のサポートを受けながら、適切な使い道を模索するのがベストでしょう。

空き家活用時にリフォーム・リノベーションする際の注意点と解決策

リフォーム中の家、内観

賃貸や売却をはじめとした、第三者への提供を目的とした活用方法を選択する場合、事前にリフォーム(リノベーション)を施すことで、借り手・買い手のニーズを満たしやすくなるメリットがあります。

リフォーム(リノベーション)によって物件の機能性や過ごしやすさはもちろん、デザイン面も向上させられますから、より魅力的な物件に仕上げるうえでは効果的な手法だと言えるでしょう。

そこでここからは、空き家活用時にリフォーム(リノベーション)する際の注意点と解決策を分かりやすく解説していきましょう。

借り手・買い手のニーズを満たすのが大前提

第三者への提供を見越してリフォーム(リノベーション)を行う際のポイントは、「借り手・買い手にとって魅力的な仕上がりを目指すこと」です。

自分で住む、自分で使う場合は所有者の好みに合わせてリフォーム(リノベーション)して構いませんが、あくまで第三者への提供が目的ですから、「所有者のため」ではなく、「利用者のため」でなければいけません。

当然、リノベーションの仕方次第では「利用者にとって魅力的ではない仕上がり」となる可能性もあり、思い描いていた形での活用は難しくなってしまうこともあります。

大規模なリフォーム(リノベーション)による金銭的な負担

大規模なリフォーム(リノベーション)では、時に1,000万円を超える費用が発生するケースも珍しくありません。

以下に参考として、「施工部分・施工内容」別に細かく分類したリフォーム(リノベーション)費用の相場を一覧表にまとめました。

施工部分・施工内容費用相場
間仕切りの撤去7~35万円
キッチン50~150万円
トイレ20~50万円
洋室50~150万円
洗面台15~50万円
リビング15~150万円
ダイニング90~120万円
フローリング/床60~90万円
壁付けクローゼット設置10~50万円
屋根30~200万円
外壁50~200万円
断熱25~200万円
耐震50~250万円

ちなみにフルリノベーションの場合、「10~20万円/1㎡」程度が一般的ですが、住宅が小さい場合は1㎡あたりの単価が高くなる傾向にあります。

全体の面積が小さいほど、トイレ・風呂・キッチンなど、まとまった費用が掛かる施工部分の費用割合が増えるため、1㎡あたりの単価がアップするのです。

リフォーム(リノベーション)は、あれもこれもとこだわりだすとキリがありませんし、数百万円~1,000万円以上の費用がかかることも多いですから、所有者にとって金銭的な負担面は特に注意したいポイントでしょう。

空き家のリノベーションについてさらに詳しく

リフォーム(リノベーション)時の注意点はこれで解決!

先に「空き家活用時にリフォーム・リノベーションする際の注意点」について紹介しましたが、これらを解決する方法が実は存在しています。

私たちアキサポでは、物件所有者の方から寄せられるリフォーム(リノベーション)に関連した生の声を参考に、以下のような新たな仕組みをご用意しました。

・まずは、物件の周辺環境や立地条件など現地調査を実施

・調査に基づき現状分析やマーケティングを行い、リノベーション・活用プランを提案

・全額費用負担でリノベーション工事を実施

・賃借人・利用者の募集まで行う

・アキサポで空き家を借り受けることにより、万が一リノベーション後に賃借人がつかなくても、オーナー様へは契約通りの費用をお支払い(空室リスクをカバー)

ネックとなるリノベーション費用の問題をカバーするだけでなく、入念な調査と分析に則り、「借り手にとって魅力的な仕上がりのリノベーション」まで実現できるのがアキサポの特徴です。

空き家活用時のお悩みやお困りごとを幅広くカバーすることを目的として生み出した仕組みですから、これまでは諦めていた方も、今興味をお持ちの方も、まずは一度お気軽にご相談ください。

物件によってこんなに違う!空き家活用事例

ここからは、空き家活用に関するイメージを掴んでいただくために、実際にこれまでアキサポが手掛けた事例をいくつかご紹介しましょう。

事例①:公民連携で設立されたシェアキッチン

シェアキッチンの活用例

商店街の中にある空き家を、公民連携でシェアキッチンに生まれ変わらせた事例です。

場所は、東京23区内で最も空き家率の高かった(2018年時点)豊島区内、南長崎。かつての賑わいが減り、閑散とした商店街の中に位置する物件です。

実はこの南長崎、手塚治虫や藤子不二雄、石ノ森章太郎ら著名な漫画家が居住していた「トキワ荘」があったことで知られており、「人を呼び込みたい」という住民たちの要望から、一軒の空き家を用いた新たなシェアリングサービス作りを模索していました。

結果的にこのプロジェクトは、豊島区による「創業チャレンジ支援施設開設事業補助金プロジェクト」として進められることとなり、東京23区では初の公民連携で設立された起業支援型施設として、地元商店街・地域でまちづくりを行う人たちと連携を取ったプロモーションも実施されました。

オープン以降はシェアキッチンとしての利用はもちろん、地域交流の拠点や、プロによる起業塾をはじめとした創業サポートなど多種多様な形で活用されています。

「コマワリキッチン」のストーリーを詳しく知りたい方はこちら

事例②:築年数不明の木造長屋をカフェバルに

カフェバルの活用例

築年数は不明ですが、少なくとも昭和34年以前に建てられた3棟連なる木造長屋の活用事例です。

8坪の小さな住居スペースは築年数の増加に伴い老朽化が進んでいましたが、「近隣住民からの気軽に飲める場が欲しいというニーズ」と「カフェバルを創業したいという若者のニーズ」が見事にマッチ。

現在では、昼も夜も近隣住民で賑わう繁盛店となりました。

事例③:不法投棄が続く空き家をバイクガレージに

バイクガレージ活用例

築30年の木造平屋倉庫の活用事例です。

こちらの物件はシャッターもなく長年雨風に晒されるとともに、不法投棄に悩まされていました。

そこで視認性の悪さを逆手に取り、リノベーションを加えることで、安心して利用できる賃貸バイクガレージに生まれ変わりました。

事例④:築115年超の京町家を一棟貸し宿泊施設に

宿泊施設活用例

築115年の歴史ある京町家を後世に残すため、「古民家再生」をテーマに掲げてリノベーション~活用までを手掛けた事例です。

手を付けるうえで大切にしたのは、地域の「空き家対策」および文化・街並みの象徴である京町家の「保存・再生」2つの観点。

古民家ならではの伝統文化の本質を残しながら、さらに魅力を引き出すアイデアを随所に盛り込み、リノベーションを実施しました。

現在では1日1組限定のラグジュアリーな宿泊施設へと生まれ変わり、古民家の魅力を多くの人へ届けています。

事例③:空き家をリフォームして賃貸住居に

空き家活用例、内観

10年間空き家だった古屋をリフォームしたうえで、賃貸住居として活用した事例です。

築年数が相当経過した古民家では、経年劣化により給水管や排水管をはじめとした設備が傷んでしまっているケースがほとんどであるため、水廻りの工事は必須ですが、こちらも例に漏れず水廻りのリフォームを実施。

ですが、空き家となってからも持ち主のご夫婦が欠かさず換気や掃除をしに通ったおかげで、10年間空き家だったとは思えないほど建物の状態が良く、必要最低限のリフォームで魅力的な賃貸住居へと生まれ変わりました。

空き家の活用事例をさらに詳しく見る

空き家の活用まとめ

空き家の活用方法は複数存在しますが、それぞれに良い点・悪い点があるだけでなく、物件によって適切な活用方法は異なります。

また、活用時には税金をはじめとした注意点にも気を配りながら手を付けることが、失敗しないうえでは重要なポイントです。

とはいえ、所有者だけで空き家の最適な活用方法を見出すには難しいため、専門家の助けを借りながら二人三脚で進めるのがベストでしょう。

アキサポなら、空き家活用とセットで行われることの多いリフォーム(リノベーション)について、費用負担なしで、なおかつ「利用者目線の魅力的なリフォーム(リノベーション)」を進められますから、興味がありましたらお気軽にお問い合わせください。