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2020.12.07

空き家になった実家をどうにかしたい人に!管理・活用のポイントまとめ

実家 空き家

親が亡くなった後、実家を子供が相続するのはよくあるパターンです。

ですが相続した実家は、すぐに子供が移り住んだり、売却・賃貸できたりするケースばかりではありません。

むしろ一定の割合で「ひとまず空き家として置いている」状態となっており、使い道や管理の仕方に頭を悩ませている方も多いでしょう。

近年の日本では「空き家問題」が社会問題化していることもあり、同じような悩みを持つ方は非常に多く、適切な知恵や情報を取り入れることが、空き家をうまく活用する秘訣です。

そこで今回は、空き家に関する多種多様な悩みに応えてきた「アキサポ」が、空き家のリスクや管理・活用の秘訣を分かりやすく解説しました。

「今後空き家をどうすべきか?」とお考えの方に参考となる情報をお届けしますので、ぜひ目を通してみてください!

実家を空き家にした際のリスク

実家 空き家 リスク

相続した実家をすぐに活用するのは難しいため、「とりあえず空き家になっている」ケースはよくある話。

ですが、空き家のまま放置していると主に以下のようなリスクが高まってしまうことになります。

・特定空家のリスク
・犯罪リスク
・周辺環境に悪影響を及ぼすリスク

それぞれのリスクについて、ここから分かりやすく解説しましょう。

特定空家のリスク

年々増加の一途を辿る空き家率(総住宅数に占める空き家の割合)に歯止めをかけるべく、政府は2015年5月「空家等対策の推進に関する特別措置法(以下「空き家対策特別措置法」)」の全面施行に踏み切りました。

空き家対策特別措置法とは、適切な管理が行われておらず何らかの悪影響を及ぼす可能性を持つ空き家に対して、「措置実施のための立入調査」「指導→勧告→命令→代執行の措置」など、段階的な措置を講じるための法制度です。

対象となる空き家は「特定空家等」と呼ばれ、以下の条件に該当する空き家を指しています。

・そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

通常の空き家と異なり、特定空家に指定されるとさまざまな指導や命令の対象となるため、所有者にとっては大きな負担となることが予想されるでしょう。

特定空家等

参照:https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000035.html

また、特定空家に指定されるもうひとつの大きなデメリットが「税金の負担増」です。

通常の空き家では、200平方メートルまでの敷地部分に対して「固定資産税を1/6まで軽減する」という規定が適用されるのですが、特定空家に指定されるとこの規定が外れてしまうのです。

結果的に固定資産税は最大6倍にまで跳ね上がってしまう可能性がありますので、所有者にとっては大きな負担となるでしょう。

特定空家指定の条件は「放置されている空き家」の特徴と合致するものばかりですから、空き家を放置するのがいかにリスキーであるかが分かります。

犯罪リスク

放置された空き家の中でも、周囲から見て「人が寄り付かなさそう」「人の気配がしない」と感じられる空き家は、多種多様な犯罪の温床となります。

・放火
・不法占拠(人が住み着いてしまうなど)
・盗難
・違法薬物製造や薬物栽培
・不法投棄
・敷地内の物品の無断使用

これらの犯罪は実際に日本の空き家で度々発生しており、空き家を所持する全ての人にとって他人事とは言えません。

無論、空き家が犯罪に巻き込まれた場合には、さまざまな損失を被ることになります。

【空き家で犯罪が起こった場合の損失例】

・金銭的な損失(盗難など)
・汚染や環境への悪影響(住み着き、不法投棄など)
・世間的評判の悪化(不審者の存在を恐れられる「いわくつき物件」など)

ご覧の通り、金銭的なダメージはもちろん、イメージ悪化にもつながる可能性があるため、一度犯罪に巻き込まれてしまうとその後の空き家活用にまで良からぬ影響を及ぼす可能性が出てしまいます

空き家の犯罪リスクが気になる!実例をもとにトラブルの原因・回避方法を解説

周辺環境に悪影響を及ぼすリスク

空き家 周辺環境 悪影響

放置された空き家は適切な管理が行き届いていないがために、周辺環境に思わぬ悪影響を及ぼすケースは珍しくありません。

・悪臭を振りまく
・失火による火事
・倒壊や倒木

また、周辺地域に悪影響を及ぼすだけでなく、トラブル発生時に損害賠償義務を負う危険性もあるため注意が必要です。

例えば、建物の倒壊や庭木の倒木によって損害が起こった場合、「民法第717条:土地の工作物等の占有者及び所有者の責任」に基づき、損害賠償義務を負う義務が発生する可能性があります。

万が一、こうした損害賠償責任を負うことになれば金銭的ダメージは計り知れませんし、空き家の放置が抱えるリスクの大きさを物語っているといえるでしょう。

空き家にかかるお金

空き家にかかるお金

空き家は不動産として立派な資産のひとつですが、所持するにあたっては同時にさまざまな費用がかかるものでもあります。

ここでは「空き家にかかるお金」に関する種類や注意点についてまとめました。

空き家にかかるお金の一覧

空き家を所持するうえで発生するお金には以下のようなものがあります。

・固定資産税(数万円~数十万円/年)
・都市計画税(数万円~数十万円/年)
・火災保険(数万円~数十万円/年)
・水道光熱費(数千円~数万円/年)
・修繕費用(業者に依頼すると数万~数百万円)

固定資産税や都市計画税(立地による)などの税金は空き家を所持している以上必須ですが、万が一のトラブルや管理の都合上、保険や各種維持費関連のお金も無視できません。

前述の通り、空き家が原因として起こる倒壊や倒木・火災などのトラブルへの対処として、保険や日頃の修繕を行う重要性は高いといえますから、空き家を良好な状態に保つためにはある程度の出費を想定しておいたほうが良いでしょう。

税金に関する注意点

空き家を所持している限りは固定資産税、さらに空き家の立地が市街化区域に指定されている場合は都市計画税が毎年課税されることになります。

ですがこれらの税金は、所有者の負担を軽減する目的で以下「住宅用地の軽減措置特例」の適用を受けることが可能です。

住宅用地の特例

固定資産税は最大で1/6、都市計画税は1/3にまで減額されるわけですが、ここで注意したいのが「更地」に対する措置。

一覧表を見ると、「更地の場合は固定資産税・都市計画税、ともに減額なし」となっています。

「住宅用地の軽減措置特例」が適用されるのは対象の土地が「住宅用地」でなければいけませんが、更地は「非住宅用地」に該当するため、特例の適用対象外となってしまうからです。

また、更地でなくとも「特定空家」に指定された場合も同じく特例の適用対象外となってしまうため、「更地・もしくは特定空家に指定された空き家は税金の負担が増える」ことを覚えておきましょう。

空き家になった実家の管理・活用方法

空き家 管理・活用方法

空き家になった実家を放置するリスクがいかに高いかは、ここまでで解説してきたとおりです。

そうなると気になるのは「空き家を適切に、賢く管理・活用する方法」でしょう。

そこでここからは空き家の管理・活用方法について解説することにします。

空き家の使い道

まずは空き家の主な使い道を見てみましょう。

・自分で住む
・賃貸
・売却
・空き家バンクへの登録
・空き家活用

空き家バンクとは、民間による空き家対策のひとつで、空き家の賃貸・売却を希望する所有者からの提供情報を集約し、「借りたい・住みたい」と希望する人とのマッチングを行うシステムです。

また、「空き家活用」とは、有効利用されていない空き家のリノベーションや修繕を行ったうえで、立地や建物の構造に見合った形での活用を一括サポートするサービスのことで、近年人気を集めています。

このように空き家にはさまざまな使い道が存在しますが、自分で住む以外の「第三者への提供」という使い道を選択する場合、手を加えていないそのまま状態で提供するのは難しいのが現実です。

理由は至ってシンプルで、空き家を第三者に提供するためには「借りたい・住みたいと感じる空き家でなければいけない」からです。

そもそも日本では空き家の数が非常に多い影響で競争が激しくなっていることも踏まえると、魅力的な物件に仕上げるにはそれなりの手を加える必要があるのは当然ともいえるでしょう。

もちろん、リノベーションや修繕にはまとまった費用がかかりますし、何度もやり直しがきくものでもありません。

したがって、専門家のサポートを受けながら効果的なリノベーションや修繕を行うことが、空き家を第三者へ提供するうえでの秘訣になります。

更地にするのも選択肢だが要注意!

更地 デメリット

「空き家をどうするか?」という疑問に対し、更地にするのも確かに選択肢のひとつです。

住んでいない空き家を管理・手入れするにはお金も時間も必要ですが、更地にしてしまえばそれらの負担は大きく軽減されるでしょう。

ですが更地にするのはメリットだけでなく、大きなデメリットも存在することも忘れてはいけません。

①建物の解体には高額な費用が掛かる(不用品の処分まで含めると数百万円かかることが多い)
②税金が高くなる

特に注意したいのが「②」、税金が高くなるメリットです。

まず、人が住んでいない空き家を含めた「人が居住するための家屋の敷地として利用されている土地」には「住宅用地の軽減措置特例」が適用され、固定資産税は最大で1/6まで、都市計画税は1/3まで減額される仕組みとなっています。

しかし、更地にした土地はこの軽減措置の適用外となり、税金が一気に高くなってしまうのです。

固定資産税は最大6倍・都市計画税は最大3倍と、負担の幅も非常に大きくなりますから、解体そのものに費用が掛かることも考えると、金銭的な面で大きなデメリットを抱えているといえるでしょう。

空き家の管理・活用は専門家に相談

空き家 管理・活用 専門家

放置された空き家はさまざまなリスクを高めてしまうため適切な管理が必要ではありますが、管理そのものに費用が掛かるだけでなく、空き家は所持しているだけでお金がかかるのが難しいところ。

もちろん第三者に提供するという有益な使い道は存在するものの、そのためには「それぞれの空き家に見合った対策や仕掛け」が求められます。

そこでここからは、空き家を適切かつ効果的に管理・活用するためのポイントを解説しましょう。

空き家の管理・活用の悩みを解決するポイント

空き家の管理・活用には、時間・お金・手間などがかかるため、専門的なノウハウを持たないまま効率的に対処するには限界があるでしょう。

実際、空き家の所有者が抱える管理・活用に関した悩みは多種多様です。

活用するために何から手を付ければ良いの?

リノベーションや修繕を依頼したいが、どこに頼むのがベストか分からない…

所持物件がどのような活用法に向いているのか分からない…

活用の仕方からリノベーション・提供までをまとめて依頼できないものか…

これら空き家に関する多種多様な悩みをまとめて引き受けてくれるのが、「空き家活用会社」です。

空き家活用会社の中には、「現地調査・分析・活用プランの提案・リノベーション・利用者の募集」など、空き家活用に必要なプロセスを幅広くカバーできるところもあり、最近では空き家の管理・活用で悩む所有者にとってとりわけ人気のサービスとなっています。

私たち「アキサポ」も、物件の周辺環境や立地条件など現地調査を行った上で、リノベーション(全額費用負担でリノベーション工事を実施)・活用プランを提案するなど、空き家活用に関するお悩みに対して広くお応えしています。

老朽化した空き家を再生させるだけでなく、その土地の特徴や所有者の要望を踏まえながら魅力的な生まれ変わり・コンテンツ作りをこれまでいくつもサポートしてきました。

もちろん空き家にはさまざまな使い道があるとはいえ、長い目で見て将来的にも空き家を有効活用したいのであれば、空き家活用は外せない選択肢の一つであるといえるでしょう。

空き家や土地の活用事例

私たちアキサポがこれまでお手伝いしてきた空き家や土地の活用事例をここでいくつかご紹介します。

画像を選択すると、該当の活用事例の中身をより詳しく知ることができますので、ぜひ参考にしてみてください!

使い道に困っていた土地をキッチンカー(フードトラック)運営会社の活用場所として提供!

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「地域貢献型空き家利活用事業」として官民一体でブックカフェを立ち上げ!

ふるいち
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店じまいにより、使い道に悩んでいた商店街の履物店がシェアキッチンに大変身!

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「アキサポ」で出来ることをさらに詳しく知りたい方はこちら

空き家になった実家の管理・活用の秘訣まとめ

実家が空き家になった場合、毎年の固定資産税などの税金や維持・管理に金銭面の負担だけでなく、「特定空家」指定のリスクまで考慮すると、放置するのは得策ではありません。

とはいえ、空き家は使い道次第で資産価値を高めることも十分可能ですから、「空き家を所持している=多種多様なチャンスがある」といえるのも事実です。

もちろん使い道を適切に定め、そのための仕掛け(リノベーションや修繕など)を行うには、専門的なノウハウやスキルが求められるのは今回ご紹介したとおりです。

空き家を今後どうすべきか?お悩みの場合、まずは専門家のアドバイスを受けるのがベストでしょう。

アキサポ」では空き家の管理・活用に関する幅広いお悩みや要望にお応えしていますので、興味がありましたらお気軽にお問い合わせください。