空き家活用ビジネス・空き家対策の成功事例25選！国・自治体の施策例も紹介

本記事では、空き家を資産に変える「空き家活用ビジネス」の成功事例25選と、国や自治体が実施する最新の「空き家対策・施策例」を網羅して解説します。

所有リスクのある空き家を収益化・地域活性化につなげる具体的な手法や支援制度が一目でわかります。

空き家活用ビジネスの全体像とこの記事の使い方

空き家活用は、単なる家の再利用にとどまらず、地域課題の解決や新たな収益源の創出を目的とした多様なビジネスモデルへと進化しています。まずは、空き家を取り巻く現状と、それぞれが取るべき選択肢を整理しましょう。

空き家活用の代表的な選択肢

空き家の活用方法は、建物の状態や立地、所有者の目的によって多岐にわたります。

活用カテゴリー	具体的な用途・ビジネスモデル	対象となる空き家の傾向やメリット
居住・宿泊用途	戸建て賃貸、シェアハウス、民泊、移住者向け住宅	地域の居住・観光需要を捉えやすく、長期的な安定収益や高利回りが期待できる
ビジネス・地域交流用途	シェアオフィス、コワーキングスペース、カフェ、アトリエ	リモートワークや起業ニーズに対応し、地域の新たなコミュニティ拠点となる
福祉・コミュニティ用途	デイサービス等の福祉施設、子ども食堂、コミュニティ拠点	社会的信頼性が高く、行政の補助金や支援制度を適用できる可能性が高い
特殊活用・スペース利用	トランクルーム、バイクガレージ、個人向け貸し倉庫、駐車場	住宅需要が低い立地でも導入しやすく、水回りの大規模修繕を抑えられる

活用・賃貸・売却の違いと判断のポイント

所有する空き家をどう扱うべきかは、資産の所有権や将来のライフプランを踏まえ、活用（賃貸）・売却・解体（土地活用）のそれぞれの特徴を明確に比較・検討することが大切です。

選択肢	資産の所有権	メリット・特徴	デメリット・リスク
活用・賃貸	所有権を維持する	継続的な家賃収入の獲得、建物の老朽化抑制、将来の自己利用や売却の選択肢の保持	空室リスクや突発的な修繕負担、初期のリフォーム費用が発生する
売却	所有権を手放す	まとまった現金の早期獲得、将来にわたる管理手間や固定資産税の完全消滅	一度手放すと買い戻すのは困難、将来の資産価値上昇の恩恵を受けられない
解体（土地活用）	土地のみ維持する	駐車場や太陽光発電等での活用が容易、不良資産の倒壊・近隣トラブルリスクを排除	高額な解体費用が自己負担、固定資産税の住宅用地特例が外れ税負担が上がる

この記事では、具体的な成功事例を通じて「自分の空き家がどう生まれ変われるか」をイメージするためのヒントをご紹介します。

ただし、空き家をそのまま貸し出すだけでは借り手が付きにくいのが現実です。借り手側は、立地や広さだけでなく「+α」の付加価値を求めています。

地域の需要に合ったリフォームや用途変更を施したうえで運用を始めることが、成功への近道です。アキサポでは、オーナー様の初期費用・改修費用の負担を最小限に抑えながら、ワンストップで最適なプランをご提案しています。

空き家を放置するリスクとデメリット

空き家は「資産」ですが、放置し続けることで「負の資産」へと変わってしまう可能性があります 。

なぜ空き家を活用する必要があるのか？放置するリスクとは？

空き家活用は収益化だけが目的ではありません。放置することで生じる法的・経済的リスクを回避するための、所有者にとって不可欠な選択です。

管理を怠った空き家は急速に劣化し、雑草の繁茂による害虫発生、空き巣被害、さらには建物の倒壊や外壁落下による第三者への損害賠償リスクも生じます。

費用面でも負担は小さくありません。固定資産税・都市計画税だけで年間10万円以上かかるケースがある上、2023年12月施行の改正空家法により「管理不全空き家」や「特定空き家」に認定された場合は住宅用地の特例が外れ、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。除草・剪定費用や現地までの交通費も加わり、放置コストは年々膨らみます。

リスクと費用の両面から、空き家の放置は所有者にとって大きな負担です。早めの活用・処分の検討が、結果的に最もコストを抑える選択になります。

特定空き家指定によるデメリット

• 税負担の大幅な増加
  適切な管理が行われず「特定空き家」または「管理不全空き家」に指定され、自治体からの勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（優遇措置）が解除され、敷地に係る固定資産税の負担が最大6倍に増加します。
• 行政指導と罰則
  自治体による助言や指導を無視し続けると、勧告や命令、さらには最大50万円の過料や行政代執行（強制解体）が行われ、その費用も所有者に請求されます 。

老朽化・災害・近隣トラブルのリスク

• 急激な劣化
  人が住まない家は、通風や通水が行われないため想像以上のスピードで劣化が進み、資産価値が急速に低下します。
• 倒壊や放火のリスク
  老朽化による倒壊や外壁の落下が、通行人や隣家に損害を与える危険があります 。また、不法投棄や放火などの犯罪の温床となるリスクも高まります。
• 近隣への悪影響
  庭木の繁茂や害虫の発生、悪臭などが近隣住民との深刻なトラブルに発展するケースは少なくありません 。

固定資産税・管理コストの負担

• 継続的な支出
  誰も住んでいなくても、固定資産税や都市計画税は毎年課税されます 。
• 目に見えない維持費
  建物の現状を維持するためには、庭の剪定、定期的な清掃、水道光熱費の基本料金、火災保険料などの管理コストが積み重なっていきます 。

空き家活用方法を選ぶときの基本ステップ

自分に合った空き家の活用方法を見極めるためには、感情面と数字面の両方から段階を踏んで検討することが大切です 。

物件の状態と立地条件を整理する

• 建物の診断
  老朽化の具合や修繕が必要な箇所をプロの視点で確認し、活用に耐えられる状態かを評価します 。
• 周辺の需要調査
  エリアの特性（駅からの距離、周辺施設など）から、賃貸、民泊、店舗など、どのようなニーズがあるかを確認します 。

家族・相続人の意向と将来のライフプランを確認する

• 権利関係の整理
  共有名義の場合は全員の合意が必要です 。将来的に自分や家族が使う可能性があるか、ライフステージの変化も考慮して話し合います 。

収支シミュレーションと初期費用の目安を把握する

収支計算の指標	投資判断における目安数値	リスク管理の視点
賃貸（長期）の実質利回り	7％ から 12％	表面利回りではなく固定資産税や修繕積立金、管理委託費を含めて算出する
民泊・宿泊の実質利回り	15％ 以上	観光需要や稼働率の変動、清掃・集客コストを考慮する
想定稼働率（入居率）	賃貸：90％前後 ／ 民泊：30から60％程度	常に満室・満席を前提とせず、現実的な空室リスクを織り込む
初期費用の回収期間	5年 から 8年	物件取得費やリフォーム費の総額を何年で回収できるか逆算する

補助金や税制優遇の有無を確認する

• 行政支援の活用
  自治体独自の空き家改修補助金や移住支援制度が利用できないか、募集条件を確認します 。
• 特定空き家対策
  放置による増税リスク（優遇措置の解除）を避け、賢く節税できる方法を探ります 。

専門家・自治体への相談タイミングを決める

• 早期相談のメリット
  相続登記や法的制約、複雑なリフォーム計画などは、実務に動く前の段階で司法書士、不動産会社、自治体窓口などの専門家へ相談することでトラブルを未然に防げます 。

空き家を活用したビジネスの成功モデル・事例２５選

空き家と一口に言っても、その状態や立地によって求められるニーズはさまざまです。空き家活用を成功させるポイントは、地域のニーズに物件をどう近づけるか。まずは、マッチングに成功した活用事例を見ていきましょう。

■飲食店として活用するメリットと注意点

【メリット】
古民家ならではの趣や風合いを活かした店舗デザインは、他店との強力な差別化につながります。「古民家カフェ」「町家レストラン」など、空間そのものが集客力になる点が最大の魅力です。

【注意点】
建築基準法・消防法への適合と、保健所の営業許可（厨房設備・給排水等）を満たすための初期投資が必要です。また、床面積が200㎡以上の物件では用途変更の建築確認申請が必要となり、古民家の場合は「既存不適格物件」として耐震改修が求められるケースもあります。費用・手続きともに専門家への早期相談をおすすめします。

成功事例１：飲食店

建物スペックの項目	詳細データ
築年数	不明（大正初期建築）
延床面積（2棟）	13.12㎡
構造	木造平屋建

元々は大正初期より地域住民に愛される大衆酒場として用いられてきましたが、所有者の「地域貢献できる場になって欲しい」という願いとともに、新たな活用への道を模索していました。

結果的に、「地元でたこ焼き作りが評判だった両親が自分の許に越してくるにあたり、新しく挑戦してもらえる場所を」と希望する大阪出身の借主が現れ、たこ焼き屋として生まれ変わることになりました。

墨田区京島：大正初期の地域の愛され大衆酒場は新店舗へ

成功事例２：イタリアンレストラン

建物スペックの項目	詳細データ
築年数	築45年（お問合せ時）
延床面積	83.25㎡（店舗部分：27.75㎡）
構造	鉄骨造陸屋根3階建

東京都江東区「門前仲町」駅近くの3階建て物件の1階部分を活用した事例です。元々は所有者様が小料理店を営業していましたが、コロナ禍を機に閉店し、1年ほど空き店舗となっていました。

「アキサポ」に相談後、周辺エリアの単身者やオフィスワーカー向けの外食ニーズを踏まえ、独立を目指していたイタリアンシェフとマッチング。地域住民が気軽に訪れるカジュアルなイタリアンレストラン「イタリア食堂 ふみきってじゃんぷ」として再生しました。

工事面では、店舗と住居部分のインフラを分岐させるなど転貸しやすい環境を整え、内装工事を最低限に抑えながら入居者の自由度を確保しました。

江東区福住：老舗小料理店だった築45年の空き店舗をイタリアンレストランへ再生

成功事例３：バル&カフェ

建物スペックの項目	詳細データ
建築年月	不明
延床面積（2棟）	27.26㎡
構造	木造二階建

アキサポ物件第一号となった事例です。築年数不明の3棟連なる木造長屋を活用しました。物件は8坪の小さな住居で、駅近くには飲食店が多いものの、地域住民がゆっくり過ごせる場が不足していました。

近隣住民からの「気軽に飲める場が欲しい」という要望と、カフェバルを創業したいと考えていた若者のニーズが一致し、地域に愛されるバル&カフェとして再生しました。

文京区小石川：築年数不明の3棟連なる木造長屋は繁盛店へ

成功事例４：ブックカフェ

建物スペックの項目	詳細データ
建築年月	1990年9月
延床面積	約35.41㎡
構造	鉄骨造4階建

トキワ荘跡地の物件を活用した事例です。商店街を盛り上げたいという所有者様の熱い想いを受け、2020年7月に開業した「トキワ荘マンガミュージアム」へ訪れる来街者が、マンガの街・南長崎をより楽しめるよう、地域活性化を目的とした改修を行いました。

新たな「集いの場」として、イベントやサービスを通じて人々の「つながり」や「体験」を提供するほか、既存の古本市場と連携した展開拠点として活用されています。所有者様が同じ通りの「コマワリキッチン」のオープンイベントでアキサポの取り組みに共感したことが、このプロジェクトのきっかけとなりました。

豊島区南長崎：地元文化の新たな発信拠点。マンガの街・南長崎の時計修理店からブックカフェへ

■飲食店活用の収支イメージと初期費用の目安

【収支イメージ】
アキサポのような空き家活用サービスを利用してオーナー様の初期費用の負担を抑えられれば、投資回収期間を大幅に短縮できます。

【費用目安】
古民家カフェの場合、内装・キッチン工事・厨房機器・設備を含めた初期費用の目安は、小規模で300〜500万円程度、中規模で500〜1,000万円程度が一般的です。建物の状態や補助金の活用によって変動するため、事前に専門家への相談と建物診断をおすすめします。

■施設として活用するメリットと注意点

【メリット】
福祉施設・宿泊施設・シェアオフィスなどへの転用は、地域課題の解決に直結するため、安定した需要と社会的信頼性を得やすいのが特徴です。単なる賃貸住宅よりも高い専門性が求められる分、地域に深く根ざした持続可能なビジネスモデルを構築しやすい活用形態です。

【注意点】
業種ごとに適用される法規制が異なる点に注意が必要です。福祉施設は介護保険法・消防法、宿泊施設は旅館業法または住宅宿泊事業法（民泊新法）、シェアオフィスは用途地域の規制と特例許可の要否をそれぞれ確認する必要があります。なお、床面積200㎡未満であれば用途変更の建築確認申請は不要ですが、各業法上の許認可や設備投資は別途必要です。専門家への早期相談をおすすめします。

成功事例５：アミューズメント施設

建物スペックの項目	詳細データ
建築年月	1991年7月
延床面積	約206.36㎡
構造	鉄骨造2階建

毎日新聞社が所有する不動産を活用し、若者が集まるエンターテイメント性の高い拠点としてリノベーションされた事例です。アキサポが事業者募集を行い、秋葉原で人気の脱出ゲーム「東京密室」の2号店として再生しました。

施設内は本物件の間取りを活かし、各テーマに独自の物語を設定した体験型ゲーム・イベントが楽しめる仕様となっています。本プロジェクトは、空き家問題を解決しつつ地域貢献を目指すという当社の理念に共感した毎日新聞社との協業事業の第二弾となります。

新宿区北新宿：保有不動産を利活用しアミューズメント施設へ再生

成功事例６：複合型施設①

建物スペックの項目	詳細データ
築年数	築42年（お問合せ時）
延床面積	202.1㎡（1F：104.65㎡ ／ 2F：97.45㎡）
構造	鉄骨コンクリート造陸屋根2階建

本物件は東京都渋谷区、原宿駅から徒歩8分、明治神宮前駅から徒歩7分の若者文化とトレンドの中心地である原宿エリアに位置しています。築42年の2階建アパートで、所有者様が購入後約4年間空き家となっていましたが、建物劣化や維持費負担を回避するため「アキサポ」を活用して再生が行われました。

再生プロジェクトでは、原宿エリアのポップカルチャーの特性に合わせた複合型施設として改修を実施。1階には飲食店2店舗、2階にはアパレルやギャラリーを含む5店舗が入居し、クリエイターが集い、交流できる空間づくりを目指しました。リノベーションでは、RC造を活かした躯体表しの仕上げやテナントによる内装自由度を確保する工夫が施されています。

「URAHARA CENTRAL APARTMENT」として、裏原宿を象徴する文化交流の場やクリエイターのキャリア形成を支える拠点を提供しています。

渋谷区神宮前：若者の街“原宿エリア”にあるアパートをカルチャーの交流拠点として再生

成功事例７：複合型施設②

建物スペックの項目	詳細データ
築年数	築52年（お問合せ時）
延床面積	248.42㎡
構造	木造亜鉛メッキ鉄板葺2階建

東京都台東区、日暮里駅から徒歩6分、千駄木駅から徒歩9分の歴史ある谷根千エリアに位置しています。築50年以上のアパートで、老朽化により入居者減少が続き空き家となっていましたが、「アキサポ」にご相談いただき、売却ではなく複合型施設として再生されました。

再生プロジェクトでは、2階部分をシェアハウス、1階部分を店舗や貸しギャラリーとした複合型施設へリノベーション。2階のシェアハウスでは、共有エリアとして「アトリエコリビング」を設け、住人同士の交流を促進。水回りも一新し、全8部屋の快適な住居空間を実現しました。1階の店舗スペースでは、庭を活かした開放的な設計により、文化交流が生まれるスペースを形成しました。

このリノベーションにより、居住者や観光客にとって魅力的な交流拠点として生まれ変わり、地域の活性化を目指しています。

台東区谷中：入居者が減っていたアパートを地域活性化の拠点となる複合型施設に

成功事例８：健康増進施設

建物スペックの項目	詳細データ
建築年月	2005年9月
延床面積	約72.26㎡
構造	鉄骨造2階建

当物件は2階建ての一軒家で、以前は1階でパン屋、2階で美容室を経営されていましたが、ご家族の事情により2021年4月に廃業。

その後、所有者様からご相談をいただき、調布市が推進するデジタル機器を活用した高齢者健康増進事業の一環として「デジタルリビングラボ」に再生しました。

調布市深大寺東町：家族の想いが詰まったパン屋兼美容室は高齢者支援のための健康増進施設へ

成功事例９：一棟貸し宿

建物スペックの項目	詳細データ
築年数	築 約33年（お問合せ時）
延床面積	121.77㎡
構造	木造瓦葺2階建

本物件は、京都市中京区に位置する元々所有者様のご自宅で、住み替えに伴い約5年空き家状態でした。「アキサポ」にご相談を受け、京都の街並みに調和した高級一棟貸し宿として再生することに。

周辺エリアは観光地としても人気があり、インバウンド需要を見越して旅館業を取得。リノベーションでは、1階を京町家風に広々としたモダンな空間にし、2階は元々の居室空間を活かしました。バリアフリーにも配慮し、車椅子対応のスロープも設置。施設名「ANJIN」は、仏教語の「安心」から取られ、宿泊者に「安心」や「幸福」を感じてもらえる場所を提供します。

京都府京都市中京区夷川：築33年の空き家となっていた民家を高級一棟貸し宿として再生

成功事例１０：宿泊施設

建物スペックの項目	詳細データ
築年数	不明（明治38年以前）
延床面積（2棟）	53.31㎡
構造	木造瓦葺2階建て
活用事例	宿泊施設

風情ある京都白川にある京町屋を1日1組限定のラグジュアリーな宿泊施設にリフォームした例です。

京町屋という建物の個性と、白川という独特な立地を掛け合わせることで、この建物ならではの活用に成功しています。

京都市東山区：築115年超の京町家をラグジュアリーな一棟貸し宿泊施設に

成功事例１１：民泊施設①

建物スペックの項目	詳細データ
築年数	築39年（お問合せ時）
延床面積	63.20㎡
構造	木造瓦葺2階建

本物件は東京都葛飾区の「京成立石」駅から徒歩8分、昭和の風情が残る商店街近くの場所にあります。元々所有者様のご自宅でしたが、転居後に約1年間空き家となり、維持費用を抑えつつ有効活用する方法を模索されていました。

空き家活用セミナーを通じて、「アキサポ」を利用することに決定。周辺は再開発が進み、浅草へのアクセスも良好なため、民泊施設として再生することを提案。所有者様のゲームコレクション（約250種類）を活かし、「ワクワク泊まる」をテーマにした「BOARD GAME HOUSE TOKYO」として再生しました。宿泊中は、提供されたゲームを自由に楽しむことができます。

葛飾区立石：築39年の一戸建てをワクワク泊まれる民泊施設へ再生

成功事例１２：民泊施設②

建物スペックの項目	詳細データ
築年数	築48年（お問合せ時）
延床面積	75.24㎡
構造	軽量鉄骨陸屋根2階建

本物件は東京都渋谷区「初台」駅から徒歩7分の距離にあり、新国立劇場やオペラシティなどの文化施設が豊富なエリアです。

元々所有者様が高齢のため施設に入居され、約5年間空き家となっていました。ご子息からのご相談で、費用をかけずに物件を有効活用したいとのことで、「アキサポ」を利用することに決定。現地調査の結果、初台駅から徒歩圏で、渋谷や新宿といった観光地にも近い立地から、インバウンド需要の急回復も見込まれることがわかり、民泊施設として再生する運びとなりました。施設内には、Wi-Fiやデスクを設置し、連泊やワーケーションにも対応。水廻り設備は高品質に整備し、さまざまな国籍や年齢層に対応できる寝具を配置しました。

渋谷区本町：インバウンド需要の急回復を踏まえ「アキサポ」初となる民泊施設として再生

■宿泊・施設活用の収支イメージと初期費用の目安

【収支イメージ】
宿泊施設や福祉施設などの事業用途は、居住用賃貸よりも高い収益が期待できる一方、集客コストや運営人件費など経費率が高くなる傾向があります。収益性を確保するには、稼働率の維持と適切な料金設定が鍵になります。

【初期費用の目安】
旅館業法・介護保険法などの法的基準に対応した改修が必要です。宿泊施設（民泊・旅館）として活用する場合、古民家の改修費用は500万〜1,500万円以上が一般的な相場です。耐震補強・断熱工事・消防設備・バリアフリー化など、建物の状態によって大きく変動します。補助金の活用で費用を抑えられるケースもあるため、事前に自治体の制度を確認しましょう。

【判断のポイント】
投資額が膨らみやすい活用形態のため、周辺の宿泊需要や福祉ニーズを事前に調査し、回収期間を見据えた収支シミュレーションを行うことが不可欠です。

■シェアスペースとして活用するメリットと注意点

【メリット】

①初期費用を抑えやすい
オフィス家具やインターネット環境の整備は必要ですが、飲食店や宿泊施設と比べて水回りの全面刷新などの高額工事が不要なケースが多く、比較的低コストで活用を始めやすい形態です。

②地域コミュニティの創出
フリーランスや地元企業が集まることで、物件単体の収益にとどまらず、ビジネスや交流の拠点としての付加価値が生まれます。働き方の多様化を背景に需要も拡大しており、中長期的な安定運営も見込みやすくなっています。

【注意点】

①集客と立地への依存
駅からのアクセスや周辺の利便性が稼働率に直結します。開業前に競合施設の状況や周辺の需要を十分に調査することが重要です。

②管理・セキュリティコスト
利用者が頻繁に入れ替わるため、スマートロックの導入や清掃・メンテナンスなど、継続的な運営コストが発生します。収支計画には運営費用を織り込んでおきましょう。

空き家をシェアオフィスに！メリット・デメリットや注意点を解説
シェアハウス・シェアオフィスの活用事例

シェアスペースとして活用

成功事例１３：シェアキッチン①

建物スペックの項目	詳細データ
建築年月	不明
延床面積	約81.18㎡
構造	木造亜鉛メッキ鉄板板葺2階建

本物件は、かつて60年間にわたり営業を続けたクリーニング店で、地元住民に親しまれていた店舗です。立地の良さを活かして、所有者様からは売却ではなく、何か良い活用方法はないかと相談がありました。

そこで、「上町」の町おこしを目的に、1階をシェアキッチン、2階を起業向けの事務所として再生することをご提案。内装には、元々のクリーニング店の雰囲気を残しつつ、グリーン系の色味を取り入れ、厨房を入口付近に配置して、開放感のある空間を演出しました。外観は商店街と調和するよう既存部分を活かし、地域の魅力を高めています。さらに、この「空き家を活用した創業チャレンジ型シェアキッチン」は横須賀市内で初めての取り組みで、シェアキッチンを通じて地元住民が交流し、地域コミュニティの活性化を目指しています。

神奈川県横須賀市上町：60年間続いたクリーニング店は横須賀市内初の空き家を活用したシェアキッチンへ再生

成功事例１４：シェアキッチン②

建物スペックの項目	詳細データ
築年数	不明
延床面積（2棟）	74.37㎡
構造	木造
活用事例	シェアキッチン

80年以上続いた老舗履物屋を活用した例です。オーナー様の「空き地になる前に地域活性化に役立ててほしい」という思いから、飲食店起業前の期間限定店舗や、お料理教室・食育イベントの開催場所としても利用できるシェアキッチンとしてリノベーションしました。

板橋区大山町：長年愛されてきた履物屋から、飲食起業の拠点となるシェアキッチンへ

成功事例１５：菓子専門シェアキッチン

建物スペックの項目	詳細データ
築年数	29年
延床面積（2棟）	203.64㎡
構造	鉄筋コンクリート造陸屋根
活用事例	1階：喫茶店 ／ 2階：菓子専門シェアキッチン

地域から愛されてきた老舗洋菓子店を活用した例です。「アキサポ」の事業やコンセプトに共感いただいた方に新たなオーナーとなっていただくことで、活用後も地域の人々に使っていただける、喫茶店兼シェアキッチンとして生まれ変わりました。

老舗洋菓子店マルメゾン44年の歴史を継ぎ、新たな挑戦者の舞台へ

成功事例１６：シェアカフェ

建物スペックの項目	詳細データ
築年数	46年
延床面積（2棟）	66.24㎡
構造	木造亜鉛メッキ鋼板葺2階建
活用事例	シェアカフェ

築46年の一軒家を、曜日別に異なる店舗が出店できるシェアカフェにリノベーションした例です。この企画は「アキサポ」単独ではなく、シェアカフェの運営実績がある「omusubi不動産」と協力したもの。弊社の知見とomusubi不動産のノウハウがマッチすることで実現した例です。

世田谷区代田：築46年の空き家を曜日がわりのシェアカフェへ

成功事例１７：シェアオフィス

建物スペックの項目	詳細データ
築年数	52年
延床面積（2棟）	601.50㎡（改修部分のみ）
構造	鉄筋コンクリート造陸屋根4階建て
活用事例	シェアオフィス

社宅として使われていた築53年の建築物をリフォームした例です。建物の立地がビジネスやカルチャーの発信場所である渋谷ということもあり、ビジネスと交流が同居する、シェアオフィスにリフォームしました。

渋谷区渋谷：築52年の旧社宅をクリエイター向けのシェアオフィスへ

成功事例１８：飲食店連動型コンセプトシェアハウス

建物スペックの項目	詳細データ
築年数	60年以上
延床面積（2棟）	176.22㎡
構造	鉄筋コンクリート造陸屋根3階建
活用事例	飲食店連動型コンセプトシェアハウス

築60年以上、20年前まで社宅や住居として使われていた物件を活用した例です。飲食店連動型というコンセプトになっており、1階はダイニングバーが入っています。

こちらの物件は、複合施設を手掛けた実績のある「スぺリアル」と共同で行った企画で、リノベーション後は、クリエイターの作品展示や地域イベントの開催などの場としても利用されています。

世田谷区祖師谷：世田谷の空き家を“飲食店×シェアハウス×α”の地域活性化拠点へ

■シェアスペース活用の収支イメージと初期費用の目安

【収支イメージ】
利用者からの時間貸し料金や月額会費が主な収入源です。複数の利用者から収益を得られるため、稼働率次第では空き家を丸ごと1社に貸し出すより高い収益を狙えます。

【初期費用の目安】
オフィス家具・通信環境・セキュリティ設備（スマートロック等）の整備が主なコスト項目です。内装改修が最小限で済む場合は数十万〜100万円台に抑えられるケースもあり、飲食店・宿泊施設と比べて参入しやすい活用形態です。内装工事を伴う場合は坪単価30〜50万円程度が目安となります。

【収益のポイント】
稼働率を高めるための集客施策と、光熱費・清掃費などのランニングコスト管理が収支を左右します。開業前に損益分岐点となる稼働率を試算しておくことをおすすめします。

■住居として活用するメリットと注意点

空き家を自宅や賃貸住宅として活用する際のポイントを整理します。

【メリット】

①コスト抑制
費用面のハードルを抑えて物件を取得できれば、新築・中古購入に比べて住居費を大幅に削減できます。

②自由な改修
賃貸マンション等に比べ、自分のライフスタイルに合わせた間取りやデザインの変更が可能です。

③資産の維持
人が住むことで建物の劣化（通風・通水不足による腐朽）を防ぎ、資産価値の急落を回避できます。

【注意点】

①想定外の修繕費
雨漏りやシロアリ被害、配管の老朽化など、見えない箇所に高額な補修費用が必要になるリスクがあります。事前に専門家による建物診断を受けておくことをおすすめします。

②立地とニーズ
賃貸用とする場合、エリアの需要に合わない間取りや設備では空室リスクが高まり、投資回収が困難になります。

③近隣関係
住宅街での活用は、騒音やゴミ出しなどのマナー面で近隣住民との合意形成が不可欠です。

成功事例１９：賃貸住宅①

建物スペックの項目	詳細データ
築年数	昭和61年築
延床面積	68.72㎡
構造	木造瓦葺2階建
活用事例	住居

10年間空き家になっていた自宅を貸し出すためにリフォームした例です。10年間手入れを続けていたため家の状態が良好だったため、水回りや屏風・畳など、最低限のリフォームを行いました。

また、オーナーご夫婦のご要望により、リフォームは家の雰囲気を残しつつ施工。オーナーと入居した借主様、両方に満足いただける結果となりました。

神奈川県愛甲郡：空き家になった大切な自宅は新たな賃貸住居へ

成功事例２０：賃貸住宅②

建物スペックの項目	詳細データ
築年数	築56年（お問合せ時）
延床面積	約100㎡（3区画）
構造	木造瓦葺2階建

本物件は東京都北区「東十条」駅から徒歩8分、下町の雰囲気が残るエリアに位置するテラスハウスです。所有者様は空き家になった後、元々建替えを検討していましたが、家庭状況の変化により、建替えに踏み切るかどうか迷って「アキサポ」にご相談をいただきました。結果として、将来の売却や建替えの方向性を家族で話し合う期間として、短期の活用を選ばれました。

物件は元々3区画に分かれており、2区画は住宅需要があるエリアだったため、賃貸住宅として活用。残りの1区画はお風呂がないお部屋だったため、事務所として再生しました。外装工事は行わず、部分補修で対応。屋根の雨漏り箇所は「アキサポ」にて修繕工事を実施し、設備周りや壁、床、天井などの表層工事を中心にリノベーションを行いました。

北区東十条：テラスハウスの構造を活かした賃貸物件に再生

成功事例２１：サブスク拠点

建物スペックの項目	詳細データ
築年数	築40年（お問合せ時）
延床面積	約96.46㎡
構造	木造スレート葺2階建

本物件は東京都多摩市「聖蹟桜ヶ丘」駅からバスで5分、閑静な住宅街に位置しています。周囲には公園やゴルフ場などのレジャー施設があり、自然に囲まれた魅力的な立地です。所有者様はご兄弟から相続された物件で、別の住まいに住んでいたため約8年間空き家状態が続いていました。空き家期間中も定期的なメンテナンスが行われており、建物は良好な状態が保たれていましたが、所有者様は有効な活用方法を探していたところ、「アキサポ」に相談されました。

「アキサポ」では、約200坪の広大な敷地を活かし、特にお庭を最大限に活用できるよう提案。ガーデンデッキを新設し、バーベキューを楽しんだり、子供たちが安心して遊べるようなファミリー向け賃貸物件として再生しました。現在は、住まいのサブスクリプションサービス「ADDress」の拠点として利用されています。

多摩市連光寺：お庭を活かした緑豊かな住まいのサブスク拠点として再生

■住居・賃貸活用の収支イメージと初期費用の目安

【収支イメージ】
賃貸として活用する場合、取得コストを抑えることで高い利回りが期待でき、安定した家賃収入（キャッシュフロー）を構築できます。取得費用を抑えられるほど投資回収期間が短くなるため、物件取得時のコスト交渉や補助金活用が収益性を左右します。

【初期費用の目安】
最小限のリフォームで300〜500万円程度、フルリノベーションで500〜2,000万円程度が相場です。建物の劣化状況や耐震基準への適合状況によってさらに費用が膨らむケースもあります。なお、2025年4月施行の建築基準法改正により、壁・柱・床・梁などの主要構造部を50%以上改修する大規模工事には建築確認申請が必要となったため、リフォーム計画の策定前に専門家への確認をおすすめします。

【判断のポイント】
周辺の賃貸需要に基づいた適切な家賃設定を行い、初期投資を何年で回収できるかのシミュレーションが不可欠です。

■貸しスペースとして活用するメリットと注意点

【メリット】

①幅広い用途
レンタルスペース・撮影スタジオ・期間限定のポップアップストアなど、立地に応じた多様なビジネス展開が可能です。撮影スタジオは動画配信需要の高まりを背景に需要が拡大しており、数時間単位の短期利用が中心のため長期契約リスクも低く、参入しやすい活用形態です。

②管理の柔軟性
居住用賃貸に比べて契約期間を短く設定できるため、将来的な売却や自己利用への計画変更にも対応しやすくなります。

【注意点】

①立地の重要性
利用者のアクセスのしやすさが稼働率に直結します。駅からの距離や周辺の集客環境を事前にシビアに評価することが重要です。

②運用の手間
利用者ごとの清掃・鍵の受け渡し・予約管理など、継続的なオペレーションコストと手間が発生します。運用代行サービスの活用も選択肢のひとつです。

成功事例２２：駐車場

建物スペックの項目	詳細データ
建築年月	1967年10月
延床面積	約50.5㎡
構造	木造2階建

本物件は、空き家になってから約10年間放置されていました。所有者様にとって、建物内の片付けが大きな負担となり、また土地の草木の手入れに手間がかかっていました。

現状を踏まえて、土地を最大限に活用できる方法を模索されていた結果、駐車場としての活用を提案しました。駅からは少し距離があるものの、この形態で収益を上げられる見込みとなりました。

埼玉県所沢市上新井：長年放置されていた空き家は土地を最大限利用した駐車場へ

成功事例２３：バイクガレージ

建物スペックの項目	詳細データ
築年数	30年
延床面積（2棟）	48.60㎡ ／ 37.76㎡（2F事務所：43.43）
構造	木造平屋倉庫 ／ 鉄骨造陸屋根2階建
活用事例	バイクガレージ

築30年の木造平屋倉庫のリノベーション事例です。こちらの物件はシャッターもなく長年雨風に晒されるとともに、不法投棄に悩まされていました。

そこで視認性の悪さを逆手に取り、リノベーションを加えることで、安心して利用できるバイクガレージに生まれ変わりました。

大田区：不法投棄が続く空き家は視認性の悪さを利用してバイクガレージへ

成功事例２４：貸し倉庫

建物スペックの項目	詳細データ
築年数	45年
延床面積（2棟）	103.08㎡
構造	鉄骨造陸屋根3階建て
活用事例	個人向け貸倉庫

10年間借り手が付かなかったテナントを貸し倉庫に活用した例です。大手貸倉庫業者と協業し、地元住民を対象にしたことで、地域の方に使っていただける清潔感のある貸し倉庫となりました。

墨田区東向島：長年テナントがつかなかった店舗を個人向けの貸倉庫へ

成功事例２５：シェアサイクルステーション

建物スペックの項目	詳細データ
築年数	築28年（お問合せ時）
延床面積	34.92㎡（1階活用部分）
構造	鉄骨造陸屋根3階建

本物件は、東京都北区「志茂」駅から徒歩4分の距離に位置し、赤羽駅や王子駅へのアクセスが良好なエリアにあります。元々は中華料理店として営業されていたものの、閉店後10年以上空き家の状態が続いていました。建物は経年劣化が進んでおり、特に貯水タンクによる水道音や放置自転車が近隣トラブルを引き起こす可能性がありました。

「アキサポ」の提案で、周辺調査を行い、懸念点を解決する方法を検討した結果、駐輪場として活用することとなりました。これにより、「アキサポ」初の屋内シェアサイクリングスペースとして生まれ変わり、地域の住民も利用できるシェアサイクルステーションが提供されました。

北区志茂：元中華料理店はシェアサイクルステーションへ再生

■貸しスペース活用の収支イメージと初期費用の目安

【収支イメージ】
利用時間に応じた従量課金がメインで、高稼働を維持できれば高い収益性を確保できます。ただし、予約プラットフォームの手数料（15〜30%程度）がかかるため、実質的な利益率は想定より低くなるケースもあります。自社集客チャネルの構築が収益改善の鍵になります。

【初期費用の目安】
設備・備品のみで済む場合は50〜100万円台、内装工事を含む場合は100〜500万円程度が目安です。用途に応じた防音対策や撮影機材・什器の整備が必要ですが、水回り工事の範囲を絞れる分、飲食店や居住用リフォームより費用を抑えやすい傾向があります。なお、不特定多数が利用する施設として消防法上の「防火対象物使用開始届出書」の提出が必要になる場合があるため、事前に管轄の消防署へ確認しておきましょう。

活用・賃貸・売却の比較と向いているケース

◆ 空き家の状態・条件別の最適な選択肢

• 「活用」が向いている空き家
  • 独自性がある： 築年数は古くても、趣のある建築様式や庭園など、リノベーションで価値が高まる特徴がある物件。
  • 特定の需要がある： 駅から遠くても、静かな環境を活かしたアトリエや、バイクガレージ需要がある郊外物件など。
• 「賃貸」が向いている空き家
  • 安定した需要： 住宅街や学校・企業の近くなど、一定の居住ニーズが見込めるエリア。
  • 建物状態が良好： 大きな構造的欠陥がなく、最低限の設備更新で清潔感を確保できる物件。
• 「売却」が向いている空き家
  • 管理の負担をゼロにしたい： 遠方に住んでおり、将来的に戻る予定も活用する意欲もない場合。
  • 資産の整理が必要： 相続人同士で現金を分割したい場合や、まとまった資金が早期に必要なケース。
• 「解体して土地活用」するケース
  • 建物の損傷が激しい： 修繕費用が新築並みにかかる場合。
  • 土地に価値がある： 角地や整形地など、更地にした方が駐車場や太陽光発電、注文住宅用地として売りやすい場合。

◆ 収益性・リスク・手間の比較

項目	活用・賃貸のケース	売却のケース
収益性	「活用」は成功すれば高い利回りが期待できる	一度きりの現金収入となる
リスク	空室リスクや修繕負担がある	将来の資産価値上昇の恩恵を受けられない
手間	「活用」は運営・管理の継続的な手間がかかる	手続き完了後の負担は一切なくなる

その他の空き家活用・ビジネスモデル

空き家を利用したビジネスモデルは多様化しており、ここでは代表的な6種類を紹介します。

■サブスク住宅
定額料金で利用できる住宅サービスです。オーナーは物件を登録し、希望期間に応じて貸し出します。1か月単位から年単位まで、契約形態もサービスによってさまざまです。

■セーフティネット住宅
高齢者・低所得者・障がい者・子育て世帯など、住まい探しに困る方向けに住宅を貸し出す制度（国土交通省所管）。オーナーには改修費補助や家賃低廉化支援が用意されており、2025年の法改正で「居住サポート住宅」の新区分が創設されるなど制度が拡充されています。専用の検索サイト（セーフティネット住宅情報提供システム）でマッチングできます。

■サテライトオフィス
本社・支社から離れた場所に設置する小規模オフィスです。テレワーク普及を背景に需要が拡大しており、企業のオフィスコスト削減策としても注目されています。

■コワーキングスペース
複数の利用者がワークスペースを共有するサービスです。個室対応や防音室仕様の施設もあり、テレワーク需要の定着とともに安定した利用層が形成されています。

■介護施設
高齢化の進展に伴いデイサービスやグループホームの需要が増加しています。小規模でも開設できるケースがあり、空き家のリノベーションによる参入事例も広がっています。

■古民家再生
古民家はブランドとして独自の需要を持ちます。カフェ・宿泊施設・住居など用途は多岐にわたりますが、ニーズが個別具体的なため、空き家活用サービスを通じた専門的なマッチングが成功の鍵になります。

国・自治体の補助金と税制優遇の基本

空き家活用には費用がかかることもありますが、公的な支援制度を賢く活用することで負担を大幅に軽減できます。

■補助金制度
多くの自治体では「空き家改修補助金」や「除却（解体）補助金」を設けており、耐震補強・バリアフリー化・移住者向けリフォームなどの条件を満たせば、数十万〜数百万円が支給されるケースがあります。

■税制優遇措置
耐震基準に適合させるリフォームを行った場合の「所得税控除」のほか、相続した空き家を譲渡する際に適用できる「3,000万円特別控除（相続空き家特例）」があります。

この特例は2024年1月以降に2点の改正が行われました。①買主が解体または耐震改修を行う場合も適用対象に拡大、②相続人が3人以上の場合は控除上限が1人あたり2,000万円に引き下げ。適用期間は2027年12月31日まで延長されています。詳細は税務署または税理士にご確認ください。

■注意点
補助金は「工事着工前」の申請が必須なケースがほとんどです。自治体ごとに予算や申請期限があるため、早めの確認が不可欠です。

空き家活用・ビジネスを後押しする国や自治体の施策例

空き家問題は全国的な課題であるため、国や自治体も積極的に空き家の流通を促す施策を打ち出しています。代表的な4つの施策を紹介します。

■減税・補助金制度
補助制度は国と全国の自治体がそれぞれ実施しており、自治体独自の施策も多くあります。まずは国の制度と、空き家のある県・市区町村の制度を並行して確認しましょう。解体補助金・リフォーム補助金のほか、バリアフリー化や耐震改修など特定目的に絞った補助も多く存在します。

■安心R住宅
インスペクション（建物状況調査）を実施し、耐震性が確認された物件にのみ国のロゴマークの使用を認める登録制度です（2018年4月運用開始）。リフォーム済みまたはリフォーム提案の付与が条件で、物件情報の開示も義務付けられています。登録住宅の取得に係る登録免許税の軽減措置は2027年3月まで延長されています。

■空き家バンク
市区町村が運営する空き家のマッチングシステムです。売りたい・貸したい人が物件を登録し、借りたい・買いたい人が閲覧・交渉できます。国土交通省が構築した「全国版空き家・空き地バンク」（LIFULL・アットホームが運営）と連携する自治体も増えており、広域での検索・マッチングが可能になっています。サービス利用料がかからない点がメリットです。

■民泊の規制緩和
2018年に民泊新法（住宅宿泊事業法）が施行され、民泊に関する基本的な規定が整備されました。都道府県知事等への届出のほか、設備・居住環境の要件充足と年間180日（泊）の上限が定められています。インバウンド需要の増加を背景に規制緩和の議論も続いており、今後の動向注視が必要な領域です。

空き家活用はニーズに合わせた個別対応の時代に

人口減少が続く現在、住宅需要も減少傾向にあります（空き家率は2023年調査で過去最高の13.8%・約900万戸）。

空き家をそのまま貸し出すだけではマッチングしにくく、地域のニーズに合った「＋α」の付加価値が求められています。 このニーズに個人で応えるのは難しく、だからこそ専門サービスの活用が有効です。

アキサポは、2016年から空き家活用の第一人者として活動してきました。オーナー様の費用面の負担を抑えながら、ワンストップで最適なプランをご提案しています。空き家活用にお困りの際はお気軽にご相談ください。

アキサポに相談してみる

まとめ

空き家活用ビジネスの成功は、物件の「負の側面」をいかに「地域のニーズ」へと転換できるかにかかっています。放置することのリスクを正しく理解し、国や自治体の支援を賢く利用しながら、最適なパートナーと共に一歩を踏み出すことが大切です。

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