公開日:2021.07.21 更新日:2024.04.24
空き家問題の原因とは？空き家が増え続ける理由と解決策を解説
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年々耳にすることが多くなっている空き家問題ですが、問題が発生している原因とは何でしょうか？じつは、空き家問題の原因は一つではなく、さまざまな要素が組み合わさって起こっています。この記事では、空き家問題の原因を具体的に解説。合わせて、対策方法やよくある質問などを紹介します。
目次
空き家問題とは？
空き家問題とは、全国的な人口減少や高齢化、人口の都市部への集中などによって引き起こされている、余剰な住宅の発生と管理不全に関する問題です。空き家が多くなると街の活気がなくなるほか、放置された空き家が地域の景観や安全面に悪影響を及ぼすこともあります。
これらの問題を解決するために、全国で空き家の流通や再利用を促す施策が模索されていますが、空き家は年々増えており、対応が追い付いていない部分もあります。
なお、特に保安上・衛生上のリスクが高いとされる空き家は「特定空き家」に指定される場合があります。特定空き家に指定されると固定資産税減税の特例措置が解除されたり、場合によっては代執行により取り壊されたりする可能性があるため、空き家所有者は特定空き家に指定されないよう、特に気を付ける必要があります。
日本で空き家増加が加速し深刻化する６つの原因とは
空き家が増加している原因は、主に大きく6つ挙げられます。
| ・人口減少による影響 ・経済的背景や現在の経済状況による影響 ・建物の老朽化や管理不足 ・所有者の相続問題 ・地域の自然災害による影響 ・その他 |
空き家が発生する主な原因は、需要に対して物件数が多い「家余り」です。しかし、家余りが発生する原因は一様ではなく、人口減少や少子高齢化の他、空き家発生原因として考えられる新築建設の過剰促進、相続問題などが複雑に絡み合っています。
そのため、空き家問題の原因を理解するには、これらの問題を紐解いて考える必要があります。ここでは主な6つの原因をそれぞれ解説していきます。
１）人口減少による影響
画像引用元：内閣府
人口減少は家余りの大きな要因です。日本の人口は減少を続けており、内閣府発表の資料によると、将来人口は2020年の人口から見て、2030年には約93%、2040年には約86%、2050年には約78%まで減少すると予測されています。
また、単純な人口減少以外にも、少子高齢化や都市部への人口集中なども原因に挙げられます。それぞれ詳しく見てみましょう。
１－１）少子高齢化による人口構造の変化
画像出典：国土交通省
空き家が発生する原因を見ると相続による取得が大半を占めていることが分かります。現在日本では少子高齢化が進んでおり、今後も多くの相続とそれに伴う空き家の発生が見込まれます。
ちなみに、高齢者割合の将来予測は、2030年に約31%、2040年に約36%、2050年に約38%と予測されており、今後、空き家の増加ペースはさらに早まることが予想されます。
１－２）地方衰退による都市部への人口集中
全国の空き家率は一様ではなく、エリアによって偏りがあります。特に人口の少ない地方部で高い傾向にありますが、これは、都市部への若者世代の集中が大きな原因であると考えられています。
都市部への人口集中は、空き家が放置されやすい状態を生み出します。特に、子世代が都市部へ引っ越したあとに実家が空き家化するというケースが多く、距離が離れていることから、放置されてしまうケースも多発しています。
２）経済的背景や現在の経済状況による影響
住宅の建築需要は、過去の経済的背景や現在の経済状況にも影響を受けます。特に高度経済成長期と現在の経済成長率のギャップによる影響が大きく、ほかにも不動産価格の高騰も一因として働いています。
ここでは空き家問題の原因となっている経済的要因を3つ解説します。
２－１）高度経済成長期における新築建設促進
現在空き家化している住宅には、高度経済成長期に建てられたものが多く含まれています。
高度経済成長期は激しい人口増加に対応すべく、新たな住宅が多く建てられた時期です。1966年には住宅不足の解消を目的とした「住宅建設計画法」が施行され、全国各地に新築住宅が増えていきました。
しかし、一度に建てられた住宅は同時期に老朽化し、また、所有者が一様に高齢化するという問題も抱えています。
この問題の代表例が、ニュータウンの「オールドタウン化」です。30歳前後で住宅を買い、子世代がひとり立ちしたあとに空き家化してしまうという問題が日本各地で起きているのです。
２－２）不動産価格の高騰
投資目的の住宅建築も空き家問題の一因です。
不動産価格が高騰すると、投資目的で住宅を建築する層が出てきます。将来的な売却を前提で購入したり、借家にして家賃収入を稼いだりと、純粋な居住目的ではなく、資産価値を見いだして住宅を購入するのです。
これは、高度経済成長期のようなインフレ下であれば問題ありませんでしたが、経済成長率が停滞した現在では通用しないケースが多くなっています。
特に不動産需要が下がっている地方部ではこの問題が顕著で、価値を失った住宅が放置され、空き家になってしまう場合もあります。
２－３）経済成長率の低下
経済成長率の実態と新設住宅着工戸数のギャップも空き家問題の一因になっています。
日本の経済成長率は高度経済成長期の10%前後をピークに年々下がっており、2021年においては前年比約1.7%と、かなり低下していることが分かります。
しかし、新設住宅着工戸数は相変わらず多く、空き家が増加する現在でも年間80～90万戸ほどの住宅が新築されています。例えば、令和3年の新設住宅着工戸数は856,484戸で、前年比では5.0％増となっています。
このように、経済成長率が低下している実態があるにもかかわらず、多くの住宅が新築され続けていることも、空き家増加の一因になっているのです。
３）建物の老朽化や管理不足
建物の老朽化や管理不足は空き家問題の直接的な原因です。これらの問題は空き家が増加するだけでなく、危険な空き家を増やす原因にもなるため、全国で特に危険視されています。
３－１）建物寿命による老朽化
建物の老朽化は、住宅の資産価値を下げ、空き家が流通しにくい状態を生んでしまいます。流通しない空き家は放置されがちで、さらなる老朽化につながります。
この問題は、都市部のように土地に価値があるエリアであれば、更地にして売る選択肢があるので解決策がありますが、土地の価値が低い地方部では更地にしても売れにくいため、問題が顕在化しやすい傾向にあります。
３－２）管理・メンテナンスの不足
所有者が遠方に住んでいる場合や管理費が捻出できない場合などは、管理・メンテナンスが行き届かず、空き家が劣化したり庭木や雑草が繁茂したりする問題が発生することがあります。
この問題は実家の相続を発端に発生するケースが多く見受けられます。相続した人が現役世代だとなかなか手入れをする時間が取れず、いつの間にか放置されて劣化してしまうことも。また、空き家の固定資産税だけで手一杯で、管理費用をなるべくかけたくないといったケースもあるようです。
３－３）所有者の不在
所有者が老人ホームに長期入所し、そのまま放置されるケースです。入所中は家が空き家になってしまうわけですが、家の所有権はそのまま残ります。
すぐ家に帰ってこられればいいですが、年単位で入所すると長期間空き家となってしまいます。この場合、家の管理は子供が行うことがほとんどですが、さまざまな事情から家の管理が滞ってしまうことがあります。
このケースは、高齢化が進むにつれて件数が増していくと考えられるため、将来どこの家庭でも起こりうる問題であると言えるでしょう。
４）所有者の相続問題
相続は空き家問題と密接な関係にあります。先述したとおり、空き家取得の大半が相続によるもので、それだけに空き家が問題化するか否かは、管理者となる相続人の管理次第といっても過言ではありません。
しかし、地方部にある老朽化した空き家のように、需要が無い空き家を相続した場合、管理コストに資産価値が見合わず放置されてしまう場合があります。このケースは、土地の価値が低いエリアほど、買い手が見つからず、また、固定資産税が安いためよく見られます。
ちなみに、空き家を取得したくない場合、相続放棄という手段がありますが、じつは相続放棄をしても管理の必要がなくなるわけではありません。
民法第940条には「相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない」という定めがあり、次の相続人が決定するまでは管理義務が発生します。
４－１）複雑な相続手続き
相続が長引くと、手続き期間中に空き家が放置される可能性があります。
相続手続きが完了するには、問題が無い場合でも数カ月ほどかかるのが一般的です。相続時期が春や夏だとその間に雑草が伸びてしまいますし、害虫が発生する可能性もあります。
そのため、相続完了までの管理体制が決まっていないと、雑草や害虫などが周辺に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、遺産の分け方を決める「遺産分割協議」が行われた場合、相続がさらに長期化する恐れがあります。遺産分割協議には法的な期限がないため、1年以上空き家の所有者が決まらないこともあり得ます。
５）地震や台風などの自然災害による影響
老朽化した空き家においては、台風や豪雨、地震など、自然災害をきっかけに空き家の一部が壊れ、周辺に害を及ぼす場合があります。これは、周辺に物理的な実害を及ぼす可能性があるため極めて危険です。
特に、特定空き家に指定される空き家にはこのリスクが高い物件が多く、リスクを回避するために、事前に代執行により取り壊される場合もあります。
壊れた空き家が周辺に危害を与えた場合、その責任は所有者が負うことになります。物的被害はもちろん、人的被害が出る恐れもあるため、自らの社会的信用のためにも注意しないといけません。
６）固定資産税のルールによる影響
空き家問題と切っても切れないのが、固定資産税のルールによる影響です。
土地の固定資産税には、建物が建っていると最大6分の1に減額される「小規模住宅用地の特例」という制度があり、この特例措置から除外されたくないがために空き家を残すケースが多いのです。
「古い空き家は壊すべき」と考える方も多いかもしれませんが、空き家は解体費用だけで100万円以上がかかるケースが多いですし、さらに税金も高くなると考えると、所有者が解体したがらないのも理解できると思います。
つまり、人が住まない状態でも土地のうえに住宅が建っているだけで税金が安くなるので、空き家を放置する人が多いのです。
実は多い！都心部での空き家問題
空き家問題は地方部の問題だと思っている方は多いと思います。しかし、現実は東京のような都市部でも起こっています。
都市部の空き家は、地方部に比べて資産価値が高いのは確かです。しかし、ひとたび空き家問題が起こると、建物の密度が高いことから、近隣の迷惑になりやすいという特徴もあります。
そのため、都市部の空き家行政は地方部に比べてシビアです。空き家の法律（空き家対策特別措置法）に従って特定空家に指定した件数や、行政代執行を行った件数も多数あります。
都市部に空き家を持っている場合は、よりスピーディーな対応が必要と覚えておきましょう。
資産価値の高い空き家はぜひ「アキサポ」で利活用を
都市部の空き家は問題になってしまうと対応が大変ですが、利活用して資産化できる可能性も高い、価値のある物件です。
弊社では、そんな空き家の利活用をサポートするため、「アキサポ」という0円マッチングサービスを行っています。
「アキサポ」の特徴は、相談から借り手とのマッチング成立まで、空き家所有者様の持ち出しが0円ということです。空き家の借り手探しから必要なリフォーム、契約成立まで、すべて「アキサポ」が代行します。さらに、窓口が「アキサポ」1本のため、ワンストップで完結するのも強みです。
「アキサポ」は、契約が成立すれば毎月賃料の一部を受け取ることができます。
もし都市部に空き家をお持ちの場合はぜひご相談ください。「アキサポ」がお持ちの空き家を資産化するお手伝いをします。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
空き家問題の解決に向けた対策について
増え続ける空き家問題を解決するために、不動産に関する事業者や国、自治体などがさまざまな取り組みを行っています。
ここでは、事業者と国、自治体それぞれの空き家解決に向けた取り組みを紹介します。
１）空き家の活用
不動産に関する事業者が行っている代表的な取り組みが、空き家の活用です。空き家にはそもそも潜在的な需要があるもので、その需要と空き家を探している人をマッチングすることで、空き家の再活用を実現します。
活用方法はさまざまで、借家から店舗、宿泊施設、どうしても借り手が見つからない場合は駐車場やトランクルーム用地といった使い道もあります。
以下の記事で空き家を活用したビジネスモデルを解説しているので、ぜひ一読ください。
２）国や地方自治体による支援
国や地方自治体では、補助金や支援事業などの形で空き家問題の解決に取り組んでいます。
そもそも空き家は基本的に個人所有であるため、通常は国や自治体が直接手を出すことはできません。そのため、補助金や支援事業といった形で、空き家所有者を支援しているのです。
補助金は主に「解体・除却に対する補助金」「改修（リフォーム）に対する補助金」「取得に対する補助金」の3つがあり、支援事業は官民が連携したモデル事業や空き家バンクのような仲介システムの提供などが行われています。
空き家に対する補助金については以下の記事で詳しく解説しているので、資金に課題がある方はぜひチェックしてみてください。
空き家問題の原因に関するQ&A
ここからは、空き家問題でよくある疑問について解説します。どれも素朴ではあるものの、根本的な疑問となっていますので、一通り目を通しておいてください。
空き家が増えると以下の3つの面で問題があります。
| ・資産面 ・防犯面 ・環境面 |
「資産面」・「防犯面」・「環境面」の3つの面でリスクがあり、適正な維持管理をしないと、資産的な負担になるだけでなく、社会的なリスクにも成りうるのです。
ここでは、空き家が増えることによる問題点について簡単に解説します。
問題点①：資産面
空き家を放置し続けると、「空家等対策の推進に関する特別措置法」により「特定空き家」に指定される可能性があります。
特定空き家は、倒壊などの危険性が高くなった空き家が指定されます。特定空き家に指定されると固定資産税の優遇措置対象から外されてしまい、大幅に税負担額が上がります。
また、空き家を抱えると様子見をするための交通費や雑草駆除のための費用など、維持管理費がかかります。
問題点②：防犯面
防犯面では、放火リスクや盗難リスク、建物の破損・倒壊のリスクがあります。
人の気配が感じられない空き家は放火の標的になりやすかったり、中に入って物を盗まれたりする可能性があります。
また、人が立ち入らない建物は想像以上に劣化スピードがはやいもの。
放置して使われなければどんどん脆くなり、破損・倒壊のリスクが上がりやすくなります。
問題点③：環境面
環境面での問題点は、草木の繁茂や害虫の発生、犯罪の温床化などが挙げられます。
空き家の適切な管理をしなければ草木が生い茂って近所の家へまで及んでしまったり、害虫駆除をしなければシロアリやゴキブリなどの害虫が発生したりする可能性があります。
また、空き家だと住みつく人が出てきたり、たまり場になったりと犯罪の温床になりやすくなります。
所有者は空き家をなぜ売らないのか
そもそも、なぜいつまでも売られない空き家があるのでしょうか？じつは、空き家を売らないのではなく、空き家を「売れない」理由があるのです。
そして、理由をひも解いていくと、意外と身近な原因に行きつきます。誰にでも起こりうる、空き家を売れない理由を見ていきましょう。
物置として必要・解体費用をかけたくない
平成26年の国土交通省アンケートで、空き家を売らない理由の1位と2位だったのが、「物置として必要だから」と、「解体費用をかけたくない」の2つです（3位は「特に困っていない」）。
相続が発生した場合、両親が生前使っていた家具や所有物などの処分に困るケースもあり、とりあえずそのまま置いておくこともあるのです。
また、空き家が敷地内にある場合やすぐ近くにある場合も、このケースが起こりやすいと考えられます。
これは、弊社が「アキサポ」を運営する中でも実感したことです。さらに、空き家所有者の空き家に対する問題意識が低いため、空き家が長期化しやすいのです。
「空き家はよくない状態」という認識を持ってもらうことが空き家問題解決への第一歩かもしれません。
親が生きている場合は気持ち的にも売りにくい
高齢になった親が老人ホームに入居したり、子供夫婦と同居したりすると、親が存命の状態で家が空き家になります。
この場合、家の維持管理や費用負担を考えれば実家を売却する選択肢が浮かんできますが、長く住み続けてきた家だけに売りにくいのが実際のところ。高齢になってから環境を一新するのは精神的な負担になりますし、存命中は親の所有物を取っておいてあげたいと感じる方も多いと思います。
負担の軽減を優先するか、親の気持ちを優先するか、どちらを選ぶか決めにくいケースです。
売却や賃貸に不安を感じるケース
いざ売却しよう、賃貸に出そうと考えても、実際に不動産屋へ行くとなるとハードルが高く感じるケースもあります。特に生まれ育った実家を扱う場合、自分たちにとって大切な家ですから、安く見積もってほしくないという思いもあるでしょう。
実際、生活の中で不動産取引をする経験はなかなかありませんし、売却価格や賃料が適正かを判断する相場観を持っている方も少ないと思います。
不動産屋にツテがあれば相談しやすいですが、これは個人の人間関係によるため、腹を割って話せる不動産屋を見つけるのはなかなか難しいです。
ちなみに、賃貸なら所有権は残るため実家を所有しながら空き家を解決することができます。ただ、借り手を見つけやすくするためにリフォームをする場合、高額なリフォーム費用をかけるなら失敗したくないという不安を感じる方はいるようです。
空き家のリフォーム費用はこちらの記事で詳しく解説しています。
相続でもめているケースもある
相続が発生した場合、家を含めた財産は相続人（相続する権利がある人）たちが有する法定相続分（法律で定められた相続の割合）を基本に、協議により決まります（遺言がある場合は遺言が優先される）。
しかし、協議がなかなか整わない場合があります。すると相続分も決まらず、いつまでも家が相続されない状態になってしまいます。家が相続されないと空き家の使い道も決められないため、空き家が長期化してしまうのです。
ちなみに、家を相続する場合は、一人の相続人が丸ごと相続する場合と、家を現金化してから相続する場合、家の所有権を分割して相続する場合があります。
また、どうしても協議が整わない場合、家庭裁判所の調停や審判によって相続分を決定する方法もあります。
空き家が放置されてしまう理由は？
なかなか売却されない空き家の中には、放置されてしまう空き家もかなりあります。放置された空き家は、夏場に草木が繁茂したり害虫が発生したりと、周辺にも影響を与えることが懸念されます。
このような問題があると分かっていながら、なぜ放置される空き家が出てきてしまうのでしょうか？ここでは、空き家が放置されてしまう主な理由を3つ紹介します。
空き家が家から離れているため管理しにくい
空き家が家から遠く、管理しにくいケースはかなりポピュラーな問題です。週に1度見に行くにしても、平日は仕事で忙しい方も多いでしょうし、週末の時間を使いたくないと思う方も多いでしょう。
空き家が発生する主な原因は相続によるものです。国土交通省の資料「空き家等の現状について」によると、空き家を取得した経緯の56.4%が相続によるものでした。
そして、相続した空き家は居住地から遠いケースも多く、同資料のアンケート結果によると、居住地から空き家までの距離は、「車・電車などで1時間超～3時間以内」が15.7%、「車・電車などで3時間超～日帰りが不可能」が11.0%となっています。
特に、空き家が地方部にあり、相続した人が都市部に居住している場合、車を所有しておらず空き家へ行くだけでも大変というケースも起こり得ます。
維持管理費を払うのが大変
相続した人がお金に余裕が無い場合、空き家を維持管理する費用を捻出できないケースがあります。
空き家の維持管理は固定資産税だけで年額10万～30万円ほどかかるケースが多く、さらに草木の管理委託も依頼するとかなりの費用負担となります。
日常的な維持管理はお金をかけずとも自分でできることですが、空き家が家から離れているケースもあり、空き家の状態悪化が進んでしまうケースもあります。
空き家の権利関係が複雑
空き家を複数人が共同で所有している場合、相続人がハッキリしないケースがあります。
具体的な例を挙げると、相続人たちが離れた場所に住んでいたり、一部の相続人が死亡していたりするケースなどです。
これは行政側でも問題になっていて、総務省の資料「空き家対策に関する実態調査結果報告書」では、11,565件の空き家を調査したところ、うち576件（5.0%）の所有者が特定できなかったという結果が出ています。
また、相続人同士の仲が悪いケースや、被相続人と相続人の間に面識が無く、空き家の存在すら知らないケースもあるようです。
行政が働きかけても対応されない事例もある
行政が空き家の所有者を特定し、適正管理を呼び掛けても対応されないケースも往々にして存在します。
対応してもらえない理由はさまざまですが、やはり居住地から遠かったり、維持管理の時間や費用を捻出できなかったりといったケースがあるようです。
行政から連絡をするケースには、周辺住民による通報から始めるケースも多く、すでに雑草の繁茂や害虫の発生が起こっていることも多いです。この場合、行政だけでなく周辺住民の安全にも影響するため、緊急性の高い案件と考えましょう。
緊急性が高くなったり、問題が長期化したりすると「危険・有害で管理不十分」である、特定空家に指定されることもあります。
土地の固定資産税減税が解除されたり、代執行に繋がる可能性もあるため、早めの対応が必要です。
特定空家について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください
空き家の管理不全問題を解決するためには
空き家はさまざまな原因により発生・放置されてしまいますが、これらの問題は空き家に誰かが住むことで解消されます。しかし逆に考えると、空き家の買い手・借り手が見つからないと、解消できないということになります。
じつは、空き家の管理不全を解消する方法は、売却・賃貸の成立だけではありません。ここでは、空き家を管理不全状態から抜け出させるためのポイントを紹介します。
管理不全解消のポイントは空き家を流通させること
空き家の管理不全を解消するポイントは、売買・賃貸の成立ではなく、空き家を流通させて管理者を付けることです。
例えば、不動産屋に買い取ってもらったり、空き家のような訳あり物件を専門に取り扱う業者であったり、ハウスメーカーによる空き家買い取りストックビジネスなどです。
空き家の立地条件や建物状態によっては、売買・賃貸の成立が難しいケースもあります。なるべく高く売りたい気持ちはあると思いますが、所有し続けるリスクを考えると、少し安くても業者に管理してもらえる買取りサービスを使うのも手です。
また、空き家が古民家なら、自治体やNPOなどが行う活用事業に参加する手もあります。例を挙げると、埼玉県川越市の「歴史的建造物活用推進事業」や、三重県伊賀市の「古民家等活用再生事業」などがあります。
空き家に価値が無いと諦めず、空き家のニーズがあるところへ流通させることで、管理不全状態から抜け出すことができるのです。
維持管理サービスも増えているが根本的解決は難しい
最近では空き家の維持管理サービスも増え、一時的に空き家の管理不全状態を解消することができます。
ただ、この方法では即効性がある反面、空き家問題の根本的解決をすることはできません。しかも維持管理費はかかり続けますので、維持し続けるにも限界があると思います。
維持管理サービスはあくまで応急処置と考え、その間に空き家を流通させる方法を考えましょう。
空き家問題は一人で抱え込まないで！アキサポに相談を
空き家問題の原因を総括すると、空き家問題は物件が市場に流通しないことが主な原因と言えます。
空き家を売らない原因と放置されてしまう原因のどちらも、問題を抱え込んでしまうと悪化してしまいます。もし空き家を相続したら一人で抱え込まず、不動産屋や空き家を取り扱う業者などに相談しましょう。
いきなり業者に相談するのが心配な場合は、自治体の空き家相談窓口へ行くのもおすすめです。
そして、弊社の空き家マッチングサービス「アキサポ」へもぜひご相談ください。
「アキサポ」は、空き家所有者様たちの悩みを「何とか解決したい」という気持ちから生まれたサービスです。
空き家の問題を解決するのはもちろん、空き家の価値を正しく計り、最適な借り手を見つけ、所有者様の思い出と共に活用していく。所有者様にとっても、借り手にとってもWin-Winになるマッチングを提案するべく、空き家のプロフェッショナルたちが、日々情報収集に努めています。
「アキサポ」は、空き家所有者様の負担0円でご利用いただけるサービスです。マッチングが成立すれば月々賃料の一部をお支払いすることも可能ですので、ぜひお気軽にご相談ください。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
