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2021.07.09

空き家はリスクの多い物件!問題点と解決策・利活用の方法

空き家の持つリスクについて考えたことはあるでしょうか?具体的には無くても、両親の高齢化をきっかけに、実家の今後を考えたことがある方は多いと思います。

心配のとおり、空き家はリスクの多い物件です。よく話題になる管理面だけでなく、資産面や防犯面でもリスクがあり、放置していると大変危険なのです。

では、具体的にはどんなリスクがあり、どう対応すればいいのでしょう?

この記事では、空き家を取り巻くリスクと、5つの解決法を紹介します。

空き家を取り巻くリスクや問題は年々増加している

まず理解しておきたいのは、空き家はリスクが多い物件だということです。

空き家は人が住んでいない「管理者不在」の物件です。建物に何か起こってもすぐに対応できませんし、換気や清掃が行われなければ劣化も早くなり、破損・倒壊の恐れも出てきます。つまり、空き家そのものが社会にとってリスクなのです。

空き家の物件数は年々増加しており、平成30年に国土交通省が行った住宅・土地統計調査では、空き家戸数は過去最高の846万戸、空き家率は13.6%となりました。

空き家グラフ

データ出典元:平成30年住宅・土地統計調査(国土交通省)

今後も、人口減少や高齢化が進むにつれて、空き家はさらに増えていくと予想されます。空き家の法律(空き家等対策特別措置法)が施行されたことからも分かるように、空き家のリスクはただちに解消するべき、社会全体の問題なのです。

早急な空き家の利活用や売却が望ましい

空き家のリスクを解消する方法はいたってシンプルで、空き家に人が住めば解消します。

それには、空き家の利活用や売却が効果的。リスクを解消できるだけでなく、管理に使う手間とお金ももいらなくなりますし、何より毎日心配しなくていいので気が楽です。

利活用や売却の定番方法は不動産屋に相談することです。大手に頼むのもいいですが、地元の不動産屋に頼むのもおすすめ。地域の情報網を持っていれば、ニッチな需要を見つけてきてくれることがあります。

急いでいないなら、地元自治体の「空き家バンク」に登録するといいでしょう。マッチングまで費用が一切かからないため、お金を節約したい方におすすめです。ただし、賃貸・売買の契約は業者が行うため、別途費用が発生します。

アキサポなら無料で利活用が可能

アキサポのポイント

空き家の利活用や売却をしたくても、不動産の知識がなくてハードルが高いと感じる方は多いと思います。思うようにいかず「お金と時間だけがかかってしまった」なんてことは避けたいですよね。

そんな悩みを解決するためには、弊社のサービス「アキサポ」がおすすめです。

空き家をマッチングするサービスで、空き家所有者様の持ち出しは0円。もしリフォームが必要になった場合も弊社で負担するため、失敗のリスクが無いのです。

空き家のリスクを解消したいけど失敗が怖い。もしそんな悩みをお持ちでしたら、ぜひ「アキサポ」に相談してみてください。

先に「アキサポ」について知りたい方はこちら

空き家を取り巻くリスク|資産面・防犯面・環境面

空き家外観

ここからは空き家のリスクを具体的に解説していきます。

空き家のリスクは大きく分けて「資産面」「防犯面」「環境面」の3つに分けられます。そして、それぞれの問題がお互いに影響し合っているため、どれか1つのリスクが大きくなると、残り2つのリスクも大きくなる傾向があります。

また、いずれのリスクも放置が進むほど大きくなる傾向にあります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

資産面のリスク|固定資産税や光熱水費などがかかる

資産面のリスクとは、空き家の管理に必要な費用のことです。

物件によって差はありますが、年間で約10万円はざらで、高額なケースだと年間数十万円かかることもあります。

  • 空き家管理にかかる主な費用項目
    • 固定資産税(土地・建物)
    • 都市計画税(市街化区域に建物がある場合)
    • 電気代(止めていない場合)
    • 水道代(止めていない場合)
    • ガス代(止めていない場合)
    • 火災保険料
    • 管理委託費(巡回サービスや除草・木の剪定委託など)

これらの費用は建物を使っていなくても発生します。時間が経過するほど多く必要となり、数年空き家にしていれば100万円近くなることもあり得ます。

防犯面のリスク|放火や空き巣にあう可能性がある

防犯面のリスクとは、空き家が「放火」や「空き巣」などの被害を受ける危険性のことです。被害を受けると資産の喪失に繋がりますし、被害後の対応もしなくてはいけません。

また、放火被害を受けた場合、周囲に火が燃え移るリスクもあります。人が住んでいないと通報が遅れる可能性も高いため、周辺の住民にとってもリスクになります。

また、空き巣は空き家が被害にあうだけでなく、空き家が空き巣犯の隠れ場所に利用される危険性もあります。草木が生い茂っていて見通しが悪い場合は特に注意が必要です。

周辺環境のリスク|草木の繁茂や虫の発生など

周辺環境のリスクとは、空き家の状態悪化により周辺環境を悪化させる影響を与える危険性のことです。

例えば草木が繁茂すれば、虫が大量に発生したり、視界が遮られたり、雑草の種が周囲の庭に飛んだりといったリスクがあります。

また建物が老朽化すれば、建物の破損や倒壊の危険性や、悪臭や虫の発生といったリスクが考えられます。

さらに、夏場になるとスズメバチが軒下や庭に巣を作ることもあります。周辺にとって大変危険なため、絶対に避けたいリスクですね。

放置が続くと特定空家に指定されるリスクも

朽ちた空き家

もう一つ覚えておきたいリスクが「特定空家」に指定されるリスクです。特定空家とは、空き家の法律(空き家等対策特別措置法)に基づき地元自治体が指定するもので、「危険・有害で管理不十分」な空き家が指定されます。

ここでは、特定空家に指定された場合のリスクを簡単に解説します。

特定空家に指定されると起こること

特定空家に指定されると、自治体が空き家に対して「助言・指導」「勧告」「命令」「代執行」を行うことが可能となります。

これらは段階を踏んで行われ、助言・指導で対応が確認されない場合は勧告へ、勧告でも対応が確認されない場合は命令へ、それでもダメな場合は代執行へと移行します。

助言・指導では、空き家所有者等に対して文書等で管理が促されるレベルですが、勧告を受けると土地の固定資産税の軽減措置が解除されます。さらに代執行まで進むと、建物の一部取り壊しや全部除去が行われる可能性もあります(しかもその工事費等は所有者等に請求される)。

特定空家に指定されると資産面のリスクが跳ねあがるだけでなく、周辺からの信用を失うおそれもあります。空き家を持っているなら、絶対に避けたいリスクといえます。

空き家リスクを解決する5つの方法

青空に家の模型

空き家のリスクを解決する方法は、空き家に人が住むことです。

そのためには、空き家を市場に流通させ、需要とのマッチングを成功させることが重要になってきます。

そこでここからは、空き家を需要とマッチングさせ、空き家リスクを解決する5つの方法を紹介します。

アキサポ|持ち出し0円で空き家のマッチングが可能

一番おすすめする方法が、弊社が運営するマッチングサービス「アキサポ」です。

アキサポ」は「0円マッチング」をウリにした空き家マッチングサービスで、「アキサポ」が空き家所有者様に代わって借り手を探します。そして、賃貸契約が成立すると、毎月賃貸料の一部を所有者様にお支払いします。

アキサポ」の特出すべき点は、所有者様の費用負担が無い点です。マッチングまでの諸経費はもちろん、リフォームが必要な場合も所有者様の負担はありません。

また、ワンストップで空き家のリスクが解決する点も「アキサポ」の利点です。空き家のプロフェッショナルが揃っているため、空き家の現状把握から改善、マッチングまでを一貫して対応できます。

つまり、「アキサポ」に相談すれば、あとは待っているだけで空き家リスクが解消するということ。お金も手間もかからない、空き家所有者様にぜひお試しいただきたいサービスです。

空き家バンク|自治体のマッチングサービス

「空き家バンク」は、自治体が空き家のマッチング窓口になる制度のことです。空き家バンクに建物を登録すると、WEBページ上や窓口で空き家の情報が閲覧できるようになります。

費用0円で登録できるため、空き家になったら手始めに登録してみるのもおすすめです。特別な手続きも必要無いため、気軽に始められるサービスです。

借りたい・買いたい人が現れたら、後は不動産屋にバトンタッチ。自治体は不動産賃貸・売買の仲介ができないため、以降は不動産屋が手続きを行うことになります。

ただ、気軽に始められる反面、マッチングには時間がかかることもあります。不動産屋のように宣伝や営業ができないため、急いでマッチングしたい方には不向きです。

賃貸物件化|継続した収入が得られる

空き家を貸したい場合は、不動産屋に委託して借り手を探すか、自分で借り手を見つけることになります。

ここで「借り手との賃貸契約は自分でもできるのか」という疑問を持った方もいると思います。これは、自分の住宅であれば可能です。

確かに、一般的に建物の賃貸を仲介する場合は「宅建(宅地建物取引士)」という資格が必要となります。しかし、自分で自分の住宅を貸し出す場合は宅建の資格が必要無いため、自分でも借り手を探すことができるのです。

不動産屋に委託すると、仲介時に一定の手数料がかかります。金額には幅がありますが、一般的に賃料の0.5~1ヶ月分が相場と言われています。

また、借主を探す際に不動産屋と結ぶ契約には3つ種類があります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

一般媒介契約には特別な取り決めはありませんが、専任媒介契約・専属専任媒介契約では委託した不動産屋以外の不動産屋とは契約を結ぶことができなくなります。その代わり、不動産屋には一定期間ごとに進捗を報告する義務が発生します。

つまり、専任媒介契約・専属専任媒介契約は、早くマッチングを成立させたい方向けの契約形態ということ。ただ、不動産屋の力量に左右させる部分が大きいため、不動産屋選びは慎重に行いましょう。

売却|空き家をすっかり手放したい場合に

空き家の売却はメリットとデメリットがはっきりしている方法です。

  • メリット
    • 今後空き家に関する責任を負わなくてよい
    • 売却時にまとまったお金が手に入る
  • デメリット
    • 今後継続的な収入は得られない
    • 売却後に取り壊される可能性もあるため、思い出を取っておけない

売却すれば空き家に関するリスクはすっかり解消できますが、今まで住宅から得ていたものは受け取れなくなってしまいます。

また、将来的にもう一度使うことができなくなるため、子供に譲るといったこともできなくなります。売却を検討する場合は、将来設計と合わせて行うのがおすすめです。

こちらの記事で空き家売却のメリット・デメリットについて詳しく解説しています

空き家を処分する方法やメリットデメリットを解説。空き家を処分せず活用する方法も

解体|解体後の新たなリスクに要注意

建物の解体は、空き家に関するリスクを手早く取り除ける方法です。ただ、解体後のことを考えておかないと、逆にリスクを増やしてしまう可能性があります。

空き家の解体後に発生する可能性がある主なリスクは、「固定資産税の軽減措置の解除」と「雑草の繁茂」の2つです。

まず「固定資産税の軽減措置の解除」ですが、土地の固定資産税には、「住宅用地特例」という、建物があると固定資産税が軽減される制度があります。住宅用地特例の概要は下記のとおりです。

  • 小規模住宅用地(住宅やアパート等の敷地で200平方メートル以下の部分)
    固定資産税:価格(評価額)×6分の1、都市計画税:価格(評価額)×3分の1
  • 一般住宅用地(住宅やアパート等の敷地で200平方メートルを超える部分)
    固定資産税:価格(評価額)×3分の1、都市計画税:価格(評価額)×3分の2

しかし、建物が解体・除却されると、この住宅用地特例適用の条件から外れてしまいます。固定資産税と合わせて都市計画税の軽減も解除されるため、かなりの負担増となります。

また「雑草の繁茂」ですが、更地になった土地に雑草の種が入ってくると土地一面に雑草が生えてしまいます。生えはじめると成長の勢いが早く、特に梅雨から夏場にかけては大人の身長よりも高く成長することもあります。

雑草が繁茂すると虫の発生にもつながりますし、除草するのも大変です。除草を委託する場合は費用もかさんでしまいます。

以上2点の注意点を踏まえ、空き家の解体は計画的に実施する必要があります。

スピーディーな利活用なら「アキサポ」にお任せ

空き家サイクル図

空き家はリスクの多い物件です。資産面・防犯面・環境面にリスクがあり、ただ維持しているだけでも所有者様の負担が増えてしまいます。

また、年々空き家問題も増加していることから、今後空き家に対する社会的な風当たりも強くなってくることが予想されます。これを解決するには、早急な利活用が望ましいと考えられます。

そこでおすすめしたいのが、弊社の空き家0円マッチングシステム「アキサポ」です。

アキサポ」最大の特徴は、空き家所有者様の持ち出し0円でマッチングができることですが、もう一つ、ワンストップでスピーディーに利活用ができるという点もあります。

アキサポ」を運営する弊社・ジェクトワンは、空き家を専門で取り扱っている空き家のプロ集団です。借り手を探すところから利活用案の提案、リフォーム案の提案、契約の締結まで対応可能。「アキサポ」がワンストップで対応することで、利活用までの工程を無駄なく行うことができます。

空き家のリスクは早期解決に越したことはありません。もし少しでも気になるなら、お気軽に「アキサポ」までお問い合わせください。

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