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2021.05.30

空き家を処分する方法やメリットデメリットを解説。空き家を処分せず活用する方法も

空き家の処分を考えているけどどうやって処分するのか分からない、どんな方法があるのか知らない方は多くいらっしゃいます。

とるべき手段を知らないまま「空き家の処分について考えてはいるけど面倒だしまだいいか…」とずるずると放置してしまうと、空き家の老朽化が進んだり近隣住民へ迷惑がかかってしまったりという可能性も。

そこで今回は、空き家を放置してしまうことによって起きるリスクや空き家の処分方法とそれぞれのメリット・デメリット、処分せずに空き家を活用する方法も解説します。

処分するだけでなく「活用」という選択肢で、空き家の可能性をぜひ知ってみてください。

空き家を処分(売却)する方法は主に2つ

赤いショベルカーと崩壊した空き家

空き家を処分する方法は以下の2つです。

①更地にして土地だけを売却する
②家を残したまま売却する

それぞれ見ていきましょう。

更地にして土地だけを売却するメリット・デメリット

更地にして土地を売却するメリットは、

①汎用性が高くなるので買い手が付きやすい
②建物に関する買い手とのトラブルの可能性が減る

以上の2つです。

更地は、新築物件の購入を検討している層や企業に需要があります。

住宅としての用途以外にも転用できるので汎用性が高く、買い手もつきやすいです。

また、中古物件を売りに出す際に欠陥箇所をしっかりと把握しておかなければ後に買主とトラブルになる可能性も。

たとえばよくあるケースとして挙げられるのがシロアリ被害。

建物を売却した後に発覚した場合には、瑕疵担保責任といって売主が修繕費用を負担しなければなりません。

更地にして売却することでトラブルの可能性を低くできるのです。

逆に、更地にして土地を売却するデメリットは、

①建物解体費用がかかる
②売れるまで高い固定資産税を払う必要性がある

の2つです。

まず、解体費用です。更地にするためには解体をしなければなりませんので、いうまでもなく解体費用がかかります。詳しい費用については後述します。

そして、固定資産税。

更地と建物付きの土地を比べると、更地のほうが最大で6倍の固定資産税を支払う必要があります。

これは「住宅用地特例」という固定資産税の減税措置が受けられなくなるためです。住宅が建っている土地は減税措置があるのですが、更地にすることで住宅以外の用途でも土地を使えることになるので特例から外れてしまうということになります。

しばらく売り手が見つからずにいると、通常の6倍の固定資産税を支払わなければならなくなってしまいます。

家を残したまま売却するメリット・デメリット

次に、家を残したまま売却するメリットは以下の2つです。

①建物解体費用がかからない
②売れるまでの期間、税金を安くできる

建物を解体するための費用は売主の負担になり、ネックにもなる部分。

その費用がかからないのは最大のメリットといえます。

また、更地にするより建物付き土地のほうが住宅用地特例が適用されるので固定資産税も安いです。

家を残したまま売却するデメリットは以下の2つです。

①瑕疵担保責任を問われる可能性がある
②家具家電の撤去費用は売主側負担

中古の家には見えない瑕疵(かし)があることも。

シロアリ被害や雨漏りしている場所があったら、売主は売却した際に気づかなかったとしても瑕疵担保責任を負う必要があります。責任を負う期間は、買主との交渉次第になりますが1~3ヶ月程度が多いです。

また、家を残したまま売却する場合に家の中にある家具・家電の処分費用はかかります。

簡単に捨てられないものも多いので、売却するとなったら粗大ごみに出したり、廃品回収に来てもらったりなど計画的な処分スケジュールを組む必要があります。

空き家を処分せず放置するとどうなるか

放置されている空き家

空き家の処分を考えているけど、方法とメリット・デメリットを知ったら結構面倒だなと感じますよね。ただ、空き家を放置していいことは何ひとつありません。

では空き家を処分せずに放置しておかない方がいい理由は、具体的にどんなものがあるのかというと以下の3つが挙げられます。

①近隣に悪影響を与える可能性があるから
②持っているだけでコストがかかるから
③人が住まないと劣化が激しいから

ひとつずつ見ていきましょう。

近隣に悪影響を与える可能性があるから

自然災害によって建物が倒壊してしまったり雑草が生い茂り近所の家まで範囲を拡大してしまったり、不法投棄が増えて劣悪な環境になってしまったりと近隣の方にとって悪影響を及ぼす可能性があります。のちにトラブルに発展する可能性も否定できません。

持っているだけでコストがかかるから

所有している物件を手放すのは寂しい面がある一方で、維持するにはコストがかかります。

たとえば、今後住む予定もないのに毎年支払い続ける必要がある固定資産税。

放置しないでしっかり管理をしていくにしても、建物の資産価値を下げないように定期的に訪れて通水や通電をしたり、庭の雑草駆除をしたりするための時間的コスト。

空き家維持にコストがかかることをしっかりと認識し、受け入れていればいいのですが知らず知らずのうちに負担になっているのは避けたいですよね。

人が住まないと劣化が激しいから

人が住まなくなった家は、想像よりずっと老朽化のスピードが早いもの。

放置しておくと、建物の資産価値は転がり落ちていきます。経年とともに価値は落ちていきますが、管理状態によっても大きく左右されるので放置しっぱなしは売却する際にも不利に働きます。

空き家を所有している場合には、面倒なことを放置せずに一刻も早く今後のことを考えたほうが価値を下げずに済みます。

空き家の処分にかかる費用

家と人と三千円

空き家を処分する際にかかる費用は、おもに以下の2つです。

・家具家電撤去費用
・更地にする場合には解体費用

まず、家具家電の撤去費用です。

空き家を取り壊さずに売却する場合と解体して更地にして売却する場合、どちらも家具家電を撤去するための費用がかかります。

燃えるゴミや粗大ゴミとして出せるものは出すことで、費用を抑えられるでしょう。

ただ、ゴミの収集は毎日あるわけではないですし、空き家物件と自分の居住物件が離れていると通いながら処分作業をするのも大変です。しっかりと計画的に処分していかなければ間に合わないという事態にもなりかねません。

自治体や住んでいる地区によって粗大ゴミの出し方や出せる曜日が違うので、まだ利用したことがない人は所有物件の所在する自治体ホームページを確認してみてください。

燃えるゴミや粗大ゴミとして出せない家電や大きい家具などは、業者へ依頼するのもひとつの手。空き家専門の片付け業者もいるので、家の中にあるものをまとめて処分してもらうのも費用は嵩みますが楽な手段です。

家の間取りや広さ、処分する量にもよりますが20万~ほどする場合も。数万~数十万円はかかることがほとんどです。

処分だけでなく買取業者にも相談してみたり、自分で処分できるところはするなど工夫を施してみてください。

次に、建物の解体費用です。

空き家の管理、提供を行うNPO法人によると、空き家の解体費用は木造建築で一坪4万円、鉄骨造で一坪6万円ほどが平均と言われています。20坪で80万円~、30坪で120万円~という計算になります。

この解体費用は、引っ越し費用と同じように時期によって値段に上下があります。

雨の多い梅雨の時期や台風の日など晴れの日に比べて作業が大変な時期、年度末の繁忙期などはどうしても費用が高くなる傾向があるので、解体を依頼するのであれば避けるのが吉でしょう。

また、解体業者は空き家がある場所に近いところに拠点を持つ業者のほうが一般的に費用が安くなります。理由は、遠ければ遠いほど解体に要するトラックや重機の使用時間が増えるから。

業者の拠点と解体現場の距離は重要なポイントなので、見積もりをとって比べてみることをおすすめします。

空き家の処分にまつわる補助金制度

手帳と家とボールペン

空き家の処分は何かと費用がかさむもの。自治体によっては空き家にまつわる補助金制度があります。

・空き家を取得するとき
・空き家の改修をするとき
・空き家の撤去をするとき

以上の3つのいずれかの場合で、解体費用だけでなく取得する場合や改修する場合にも補助金を交付してもらえる場合があります。

たとえば、神奈川県横浜市の補助金の事例です。

事業名は住宅除却補助制度で、対象は耐震性が不足する木造住宅等。

補助金額はかかった金額の1/3(その他基準と比較し金額が最も低いもの)なので、自費で出す分が2/3になります。条件が合えば補助金制度をしない手はありません。

ぜひ一度ホームページで調べたり、分からなければ電話をかけて聞いてみたりするとよいでしょう。

空き家を処分せず活用する方法

玄関、足元からの視点

ここまで空き家の処分について述べてきましたが、処分するには費用がかかります。

そこで、「処分(売却)」ではなく「活用」という選択肢はいかがでしょうか。

活用をすれば固定資産税の支払いがなくなりますし、貸出せば収入になります。

その2つの活用方法をまとめました。

①無料で譲渡する
②0円でリノベーションして他者へ貸出す

それぞれ見ていきましょう。

無料で譲渡する

空き家を取り壊して売却するには、解体費用や荷物の撤去費用がかかります。

おすすめするのが、無料でもいいので他者へ譲るという選択。

もしくは格安でもいいでしょう。

無料や格安だとしても他者へ譲るほうが固定資産税の負担がなくなり、支出が抑えられます。

0円でリノベーションして他者へ貸出す

2つ目は、0円でリノベーションをして他者へ貸出す方法です。

空き家を解体してしまうのではなくリノベーションをして借りたい人へ貸出せば、投資物件としての活用ができます。収入源となってくれるに越したことはありませんよね。

空き家物件の所有者様の費用負担なしでリノベーションができる強みを持っているのがアキサポ。賃借人の募集も一括サポートします。

空き家物件所有者様の収入源となるのが賃貸料の一部なので、借りる人がいる限りずっと収入があります。

「今すぐ処分(売却)するのは難しいから、市況の変化や自分自身のライフスタイルに合ったタイミングで処分したい!」というような方は一度アキサポにご相談してみてはいかがでしょうか?

所有者様のご希望をヒアリングさせていただいたうえで活用方法や諸条件をご提案させていただきます。

また、0円でリノベーションした物件が将来自分の手元に戻ってくるという点は資産価値の観点からもメリットがあります。

「まず何から手を加えていいかわからない」「少し相談だけしたい」といった方も大歓迎です。

今までの活用事例としてはシェアオフィスやバイクガレージ、宿泊施設などがあります。

詳しくは、こちらをご覧ください。

空き家処分まとめ

家を手に持ち空に掲げる

今回は空き家の処分方法とメリット、デメリットについて解説しました。

空き家を処分するには、主に解体してから売却する方法と建物付きのまま売却する方法と2つの手段がありますが、それぞれに良い面悪い面があります。

どちらにせよリスクはありますし費用もかかります。ただ、放置することによるデメリットはそれ以上のもの。所有物件について見極めたうえで早めに判断したいところです。

また、処分するという選択肢しかなかった方も中にはいらっしゃることでしょう。

ただ、処分するには費用がかかるので手放す決断ができているのであれば、他者へ貸出すという選択肢もあります。

アキサポではご相談に乗らせていただいた上で、所有者様に最適なプランを提示いたしますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。