空き家の相続に必要な一連の手続きとは？相続空き家を活用する方法も解説！

「親が亡くなってしまって実家を相続することに。初めての経験で何をどうしていいのか全く分からない…」

空き家を相続することになったはいいけれど、必要な費用や手続きがよく分からず困ったという方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は空き家活用の専門家であるアキサポが相続する際に必要な手続きや、空き家の今後の複数手段について解説していきます。

空き家相続にかかる手続きの一連の流れ

知らないとどうしても不安になってしまうのが手続き関係です。空き家を相続することになった際にどんな手順で手続きを進めていけばよいのか、流れを詳しく解説します。

①被相続人の死亡による相続発生

②相続人の確定と相続財産調査

③遺産分割協議書

④相続財産の名義変更手続き

⑤相続税の納付

ひとつずつ見ていきましょう。

①被相続人の死亡による相続発生

被相続人が亡くなると相続が発生します。

そこで必要になるのが、以下の2つ。

・故人の死を知ってから7日以内の死亡届提出

・遺言書の有無確認

遺言書があるかどうかはしっかりとチェックしましょう。

これは遺言書の有無によって相続人が誰になるのかや、相続に必要な書類が変わってくるからです。

②相続人の確定と相続財産調査

被相続人の出生時から死亡時までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本と印鑑証明書など書類関係を取得して相続人を確定します。

その後で、被相続人の負債と資産の調査を行います。

調査したら、その結果を踏まえたうえで相続の種類を選択します。

詳しくは後述しますが、

・単純承認

・限定承認

・相続放棄

のうちから選択することになります。

相続の方法は、相続開始（自己のために相続の開始があったことを知った日）から３ヶ月以内に決定し、手続き（「限定承認」「相続放棄」の場合）をする必要があります。

③遺産分割協議書

遺産分割協議書とは被相続人の遺産を相続人の間でどう分けるかを記録する書類です。

そして遺産分割協議が必要なのは、遺言書がない場合かつ法定相続割合で分割をしない場合になります。

遺言書がなければ民法に即して法定相続割合で相続をすればいいのですが、必ずしもその通りにしなければならないというわけではないので、親族間で相続問題が起こらないように話し合って相続割合を決めるのであれば協議書を作成しておきましょう。

④相続財産の名義変更手続き

相続財産を整理したら、銀行口座の名義変更や法務局で不動産の相続登記などを行います。

被相続人の死亡によって空き家になった実家を今後売却する予定があるのであれば、登記手続きは少し急ぎたいところです。

⑤相続税の納付

相続税には基礎控除があり、相続財産が基礎控除額を下回るのであれば納付も申告さえも必要ありません。

基礎控除の計算式は以下の通りです。

基礎控除額 ＝ 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数

もし基礎控除額を上回り、相続税の納付が必要なのであれば、相続開始から10ヶ月以内に申告・納付する必要があります。

相続の方法

相続の方法には以下の3種類があります。

①単純承認

②限定承認

③相続放棄

それぞれ見ていきましょう。

①単純承認

相続は、被相続人のプラスの資産だけでなくマイナスの資産も引き継ぎます。

単純承認は、プラスマイナスに関わらず全ての財産を相続すること。

相続の開始から申告せず3ヶ月経つと自動で単純承認したものと見なされます。

②限定承認

被相続人の財産のうち、プラスのものとマイナスのものがどのくらいの割合であるのか把握できない場合におすすめなのが限定承認。限定承認は、プラスの財産の範囲内でマイナスの財産を相続することを指します。

こちらも3ヶ月以内に手続きが必要で、申し立てを行う必要があります。

もし行わないまま3ヶ月が経過すると単純承認したとみなされてしまうので注意が必要です。また、限定承認の場合は相続人全員が共同で申述する必要があり、複数相続人がいる場合には最後の相続人が亡くなったタイミングを知ってから3ヶ月以内になります。

③相続放棄

相続放棄は、マイナスの資産がプラスの資産を大きく上回る場合に主に選択されます。

相続放棄をすると、自分ではない人が相続人になる可能性があるため、事前に話しておかなければ後にトラブルに発展しやすいので注意が必要です。

一度、相続放棄を選択すると取り消すことができない点も注意しなければなりません。

相続放棄の申述先は、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所なので出向いて書類を提出する場合は遠方だと手間がかかります。訪れることが難しい場合には郵便で送付もできます。

また、相続空き家に関しては相続放棄したとしても免責できるわけではありません。相続空き家の管理者責任として、民法第940条第1項に「相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となったものが相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない」とあります。

相続人が見つかるまで、空き家を放置してしまうことなく維持管理しなければなりません。

「空き家」を放置したことによって、万が一近隣住民に被害が及んだ場合、そのトラブルの責任を負う可能性もあります。

空き家の相続税対策

相続開始と同時に考えなければならない相続税の負担について。

相続が始まってしまう前に親族間で話し合ってできる相続税対策もありますが、ここでは

相続が発生した後にできる相続税対策をご紹介します。

①現在の住まいを手放して相続した空き家に住むことで、小規模宅地等の特例を受ける

②相続した空き家を売却した際の譲渡所得3,000万円控除

それぞれ見ていきましょう。

①現在の住まいを手放して相続した空き家に住むことで、小規模宅地等の特例を受ける

もし、被相続人が生前住んでいた自宅を相続する場合は一定の要件を満たすと「小規模宅地等の特例」が適用できます。

自宅の土地のうち330㎡までの部分の相続税評価額を80％減額して、相続税を大幅に節税できるのでぜひ活用したい制度ですが、条件は比較的厳しいといえるでしょう。

まず、被相続人が生前住んでいた家でなくてはならず、かつ被相続人が亡くなったことによって空き家になってしまう家は適用外になります。ただ、持ち家のない相続人が相続する空き家に住む場合や配偶者が相続する場合は適用されます。

②相続した空き家を売却した際の譲渡所得3,000万円控除

相続した空き家を売却する際にぜひ利用したい制度があります。

2019年12月31日までに、相続開始直前に被相続人の居住用であった空き家を相続人が取得し、住宅を新耐震基準に適合するようリフォームする、または、建物を取り壊して敷地を譲渡した場合には、譲渡益のうち3,000万円までは課税されない

この制度の主な要件は以下の通りです。

・昭和56年5月31日以前に建築された家屋である（区分所有マンションは対象外）

・相続から3年後の12月31日までに譲渡する

・譲渡対価が1億円以下

・相続から売るまでに事業で使ったり貸したり、住んだりしていないこと

被相続人が亡くなり、心の整理をつけている間にあっという間に3年という月日は流れます。

この制度は3年以内の売却に限り適用されるため、できるだけ早い判断が必要になります。

相続空き家を今後どうするか。方法は4つ

相続空き家を今後どうしていくか、すぐに決められる人は少ないでしょう。

ただ、そのまま放置することだけは避けたいもの。

相続空き家の今後について、選択肢は以下の4つが挙げられます。

①今後も管理していく

②自分が住む

③売却する

④活用する

それぞれ詳しく見ていきましょう。

①今後も管理していく

1つ目は、売却や譲渡をするわけでなく維持管理をしていくという方法です。

その際に、

・自己管理

・管理サービス利用

以上のいずれかになるでしょう。

空き家が比較的通うのに苦労しない距離であれば自分たちで維持管理をしていく方法が合っているかもしれませんし、忙しかったり遠方だったりして月1回ほど様子を見に行くのも大変であれば管理サービスを利用するのも手です。

②自分が住む

2つ目は、相続した空き家に自分が住むという選択肢です。

例えば持ち家がなく賃貸物件に住んでいる場合には有効な手段ではないでしょうか。

その場合には小規模宅地の特例が受けられる場合もあります。

ただ、現在の住まいと空き家が離れている場合は職場へ通うのも一苦労になりますし、住まいを変えるのも負担となるので熟考の余地があるでしょう。

③売却する

3つ目は、空き家を売却するという選択肢です。

その際には、被相続人の居住財産（空き家）を売ったときの特例もあります。

④活用する

4つ目は空き家を活用するという選択肢です。

あまり聞いたことがない方もいるかもしれませんが、現状のまま低価格で貸出したりリノベーションして貸出したりなど、収益物件として活用していく方法があります。

「思い入れのある家だと売ってしまうのは気が引けるけれど、この先ずっと維持管理していくのもかなり大変…どうすれば…」と悩んでいる方におすすめです。

定期的に収益が入ってくる点も嬉しいポイント。

もしご興味がありましたら、空き家活用の専門家であるアキサポにぜひ一度お気軽にお問い合わせください。

まとめ

「親が亡くなって相続をすることになったけど、どうしていいか分からない。」

相続は人生のうちに何度も遭遇する出来事ではありませんので、誰しもが分からないことだらけで不安を持つもの。

相続が発生するとやらなければならないことが多く戸惑ってしまいますが、流れに沿って手続きをすれば大丈夫です。

その際には相続方法にも3種類あるので、被相続人の資産を調べたうえでどの方法でやるかを決めましょう。相続開始から3ヶ月何もしなければ単純承認の扱いになるので注意が必要です。

また、相続税の節税もできるものはすべて試してみましょう。

要件に該当するか微妙なラインの場合には専門家に相談するのも手です。

相続空き家をどうしていいか悩む方は、手放さずに済み、使いたい人に貸出して賃借料が定期的に入ってくる仕組みの構築も良いでしょう。

今の姿から様変わりはしてしまいますが、リノベーションにかかる費用や借りたい人の募集などの負担はアキサポで行っております。

相続空き家の活用を検討する方はぜひ一度お気軽にお問い合わせください。