空き家を売却する方法｜流れ・税金・費用・注意点を徹底解説

使っていない空き家は、売却するのも有力な選択肢です。放置すると固定資産税や管理費、メンテナンスの手間がかかり続けるため、活用の予定がないなら早めに手放すほうが負担を抑えられます。

この記事では、空き家を売りたい所有者に向けて、売却方法の種類、売却にかかる税金・費用、そして売却時の注意点までをわかりやすく解説します。

空き家を売却する方法

空き家の売却方法は、大きく分けて『仲介で売る（そのまま・リフォーム後・更地）』『不動産会社に買い取ってもらう』『マッチングサイトや個人間で売る』の3タイプです。物件の状態や急ぎ具合に合わせて、最適な方法を選ぶことが大切です。

売却方法	特徴・向いているケース	注意点
そのまま売却	比較的新しい物件向き。古い場合は古家付き土地として売却	古家付きは更地売却より価格が下がる傾向
リフォーム後に売却	経年劣化が少ない物件向き。買ってすぐ入居できる魅力がある	費用以上に価格が上がるとは限らず、工期もかかる
解体して更地で売却	老朽化が激しい物件向き。早期・高値の売却も期待できる	解体費用を所有者が負担する
不動産会社へ買取	早く処分したい場合向き。スピーディーに売却できる	仲介より売却額は低くなる
マッチングサイト	DIY希望者に届き、劣化が激しい物件も売れる可能性がある	直接交渉が中心で、条件確認は自己責任になりやすい
個人間で売却	仲介手数料が不要で、価格や条件を自由に決められる	査定が難しく、契約不備など法的リスクがある

空き家をそのまま売却する

空き家を売却する方法のひとつに、空き家をそのままの状態で売却する方法があります。特に、空き家が比較的新しい場合は、物件自体に魅力を感じてくれる方が見つかりやすいでしょう。

一方で、空き家が古く、住まいとしての価値が見込めない場合は、古家付きの土地として売却し、購入者に物件のリフォームや解体をしてもらうことになります。このような場合、後述する空き家を更地にして売却する方法よりも、売却額は下がる傾向にあります。

空き家をリフォームしてから売却する

経年劣化があまりない空き家であれば、リフォームをしてからの売却も可能です。壁紙の張り替えやキッチンの改装など、適切なリフォームをすることで、物件の魅力が向上します。リフォーム済みの物件は、購入者が買ってすぐに入居できる点もメリットです。リフォームによって物件の価値が上がれば、リフォーム費用を上乗せした価格で売却できるでしょう。

ただし、リフォームの内容や市場の状況によっては、必ずしも費用以上の価格上昇が見込めるわけではないことに注意しなければなりません。一定の工期がかかる点もデメリットといえます。

空き家を解体し更地にして売却する

空き家が古く、人が住める状態ではない場合は、空き家の所有者が建物を解体し、更地にしてから売却する方法もあります。事前に更地にしておくことで、購入者は購入してすぐに新しい建物の建築などを行うことができます。土地がある場所によっては、早期売却や高値での売却が期待できるでしょう。

一方で、所有者は、更地にするための費用を負担しなければいけません。空き家をそのまま売却する方法と比べてどちらが良いか、検討することが大切です。

空き家を不動産会社に買い取ってもらう

これまで紹介した2つの方法は、不動産仲介会社が仲介に入って購入者を探すことが一般的ですが、空き家を不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。空き家買取と呼ばれるこの方法は、不動産会社が空き家の購入者になるため、売買契約を不動産会社と締結することになります。
空き家を早期に処分したい場合にこの方法を選べば、スピーディーに売却を進めることが可能です。ただし、不動産仲介会社が仲介に入る方法に比べて、売却額は低くなります。

空き家マッチングサイトを利用して売却する

空き家マッチングサイトとは、空き家の購入希望者と、空き家を売りたい所有者のマッチングを目的とした、民間企業が運営するウェブサービスのことです。売主と買主が直接交渉できることも多く、一部のサイトではサービス運営会社が仲介をする場合もあります。

空き家マッチングサイトを利用する購入希望者の中には、DIYで空き家を修繕して利用したいと考える方も少なくありません。そのため、一般の不動産会社では取り扱いが難しい、経年劣化が激しいような物件でも売却できる可能性があります。

また、空き家マッチングサイトは全国規模で物件情報が公開されるため、地域の不動産会社では買い手がつかなかった物件でも、売却できるチャンスが広がります。

空き家を個人間で売却する

売主と買主が直接交渉し、個人間で売却する方法も空き家を売却する選択肢の1つです。個人間取引であれば仲介手数料は発生せず、売主と買主の合意によって市場価格にとらわれず価格を決められます。双方の要望や条件も、直接話し合いながら細かく調整できるでしょう。

ただし、市場価格の正確な調査が難しく、公正な査定が難しい点はデメリットです。加えて、専門知識の不足による法的リスクや契約書の不備、トラブルなどが発生する可能性も考えられます。

空き家売却の流れ

空き家の売却を検討する際は、事前に大まかな流れを把握することが大切です。不動産仲介会社を介して売却する場合の一般的な流れを紹介します。

不動産仲介会社に価格査定を依頼する

まず、売りたい空き家がどれくらいの価格で売却できるかを知るために、不動産仲介会社に査定を依頼しましょう。複数の不動産仲介会社に査定を依頼して比較すれば、より正確な価格がわかります。また、査定にあたって、物件の施工写真、図面、建築確認申請書、定期点検やリフォームの記録などを準備しておくとスムーズです。

不動産仲介会社と媒介契約を結ぶ

査定結果をもとに、信頼できる不動産仲介会社を選んで媒介契約を締結します。媒介契約とは、売却の仲介を依頼する不動仲介会社との間で締結する契約のことです。依頼された不動産仲介会社は買主を探したり、売買契約の手続きなどのサポートをしたりします。この媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ契約内容が異なります。

なお、売主は不動産仲介会社に仲介手数料を支払いますが、直接買い取ってもらう場合には、仲介手数料は発生しません。

不動産仲介による売却活動が始まる

不動産仲介会社と媒介契約を結び、売り出し価格を決めたら、不動産仲介会社による売却活動が始まります。不動産仲介会社は不動産流通機構（レインズ）に物件情報を流したり、インターネットなどにも広告を出したりして、好条件の買い手を探します。

購入希望者がいる場合は内見が実施されるため、事前に部屋の掃除、片付けを行いましょう。

買主と不動産売買契約を結ぶ

購入希望者が見つかり、条件交渉が成立したら、いよいよ売買契約の締結です。売買契約では、売主と買主が契約書に署名捺印をします。その際、重要事項説明書と不動産売買契約書の内容を慎重に確認しましょう。

また、この段階で買主から手付金を受け取るのが一般的です。手付金は売買代金の10％程度が相場です。

物件を引き渡す

買主と不動産売買契約の締結後、不動産売買契約書で決めた期日に物件を引き渡します。一般的には、契約締結から1～2ヵ月後に引き渡しが行われます。引き渡し日に残代金を受け取り、空き家の鍵や所有権移転に必要な書類を引き渡して、売買の完了です。

なお、不動産の売却で譲渡所得が発生した場合は、翌年の確定申告期間に確定申告を行う必要があります。譲渡所得について、詳しくは後述します。

空き家の売却にかかる税金

空き家の売却でかかる主な税金は、利益が出たときの譲渡所得税、契約書に貼る印紙税、相続した空き家なら相続登記の費用です。どの税金がいくらかかるかを、あらかじめ把握しておきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税は、空き家などの不動産を売って利益（譲渡所得）が出たときにかかる税金です。譲渡所得は「譲渡収入金額 −（取得費＋譲渡費用）」で計算します。取得費には購入代金・仲介手数料・印紙代・登記費用などが、譲渡費用には売却時の仲介手数料や印紙代などが含まれます。

税率は所有期間で変わります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得（20.315%）」、5年以下なら「短期譲渡所得（39.63%）」です。税率の内訳は下表のとおりです。

区分	所有期間（売却した年の1月1日時点）	税率
長期譲渡所得	5年を超える	20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）
短期譲渡所得	5年以下	39.63%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%）

相続登記費用

相続した空き家を売るには、まず名義を相続人へ変える相続登記が必要です。2024年4月から相続登記は義務化され、取得を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される可能性があります。相続登記でかかる費用は、主に次の3つです。

• 登録免許税：固定資産税評価額 × 0.4%
• 必要書類の取得費用：戸籍謄本など、申請に必要な書類の取得実費
• 司法書士報酬：依頼する場合の報酬（目安5万〜15万円。自分で行えば不要）

出典：No.7191 登録免許税の税額表

印紙税

不動産の売却をする際は、必ず不動産売買契約書を作成します。契約書は、空き家を売却する所有者の分と購入者の分の2通作成し、それぞれに契約金額に応じた収入印紙を貼付しなければいけません。印紙代は、所有者と購入者のそれぞれが折半して負担します。

契約書に記載された契約金額に対する印紙税額は、下記のとおりです。

契約書に記載された契約金額	本則税率	軽減税率（※）
1万円未満	非課税	対象外
10万円以下	200円	対象外
50万円以下	400円	200円
100万円以下	1,000円	500円
500万円以下	2,000円	1,000円
1,000万円以下	1万円	5,000円
5,000万円以下	2万円	1万円
1億円以下	6万円	3万円

※軽減税率は、2014年4月1日〜2027年3月31日に作成された不動産の譲渡に関する契約書に適用されます。1億円を超える区分は別途定められています。

空き家の売却にかかる費用

空き家の売却では、税金のほかに仲介手数料や家財の撤去費用といった費用もかかります。ここでは、代表的な2つを紹介します。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産仲介会社を介して空き家を売却したときに支払う手数料です。法律で上限が定められており、多くの会社が法定上限額に設定しています。上限額は、物件価格（税抜）に応じて次のように決まります。

• 200万円以下：物件価格の5%＋消費税
• 200万円超〜400万円以下：物件価格の4%＋2万円＋消費税
• 400万円超：物件価格の3%＋6万円＋消費税

たとえば1,000万円の物件なら、1,000万円×3%＋6万円＝36万円に消費税を加えた額が上限です。

ただし、2024年7月の宅建業法改正により、800万円以下の空き家等は、事前に売主・買主の合意があれば、通常の上限を超えて「最大30万円＋消費税（税込33万円）」まで受け取れる特例があります。従来の「400万円以下・売主のみ・最大18万円」から対象と上限が拡大され、買主からも受け取れるようになりました。

家具などの撤去費用

空き家に家具や不用品が残っている場合は、撤去してから売却するのが一般的です。撤去費用は物量に応じて決まり、数万〜数十万円程度が目安です。事前に業者へ見積もりを依頼し、費用感を確認しておきましょう。なお更地にする場合も、解体業者に廃棄物処分をまとめて頼むと高額になりやすいため、家財は先に処分しておくのが一般的です。

空き家の売却にかかるお金を抑えるポイント

空き家の売却にかかるお金を抑えるコツは、使える節税制度を見落とさないことと、売却コストそのものを減らすことです。ここでは、知っておきたいポイントを紹介します。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除を活用する

マイホーム、または住まなくなってから3年経過した年の12月31日までに売った空き家は、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」と呼ばれる特例です。適用には一定の要件があるため、事前に満たしているか確認しましょう。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例を活用する

売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームは、要件を満たせば譲渡所得税率が通常より低くなります。

空き家の場合は、住まなくなってから3年経過した年の12月31日までの売却が条件です。前述の3,000万円特別控除と併用できます。適用時の所得税額は、課税長期譲渡所得6,000万円以下の部分が10%、6,000万円超の部分が15%で計算します（課税長期譲渡所得＝譲渡所得−特別控除額）。通常の長期譲渡所得の所得税率は15%なので、その分の負担を軽減できます。

空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除を活用する

相続した空き家を売る場合は、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」を使える可能性があります。

相続・遺贈で取得した被相続人の居住用家屋やその敷地を、2016年4月1日〜2027年12月31日に売却する際に適用される特例です。一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円（相続人が3人以上なら最高2,000万円）を控除できます。

空き家解体の補助金を活用する

更地にして売る場合は、自治体の空き家解体補助金を使える可能性があります。制度は自治体ごとに異なり、対象物件などの要件もさまざまです。まずは空き家がある自治体のウェブサイトで確認しましょう。

家具や不用品を自分で処分する

残った家具や不用品を業者に頼まず自分で処分すれば、その分の費用を抑えられます。すべては難しくても、できる範囲でリサイクルショップに持ち込むなどしましょう。出張買取業者にまとめて引き取ってもらうのもおすすめです。

空き家を売却する際の注意点

空き家の売却をうまく進めるためには、事前に注意すべきポイントを知っておくことが大切です。ここでは、空き家を売却する際の注意点を4つご紹介します。

名義変更できているか確認する

空き家の売却は、登記簿に記載されている名義人でないとできません。ですので、親が所有していた空き家を相続した場合は、前述した相続登記を行う必要があります。

「入院している配偶者の代わりに、配偶者の名義となっている空き家を売却する」といったことも、基本的にできません。名義人本人が対応できない場合は、名義人を変えてから売却することになります。
ただし、名義人本人の正式な委任状がある場合や、成年後見人を立てて後見人が売却する場合など、一部の例外もあります。イレギュラーなケースでどのように対応したらわからない場合は、不動産会社などに確認してください。

売却前に空き家の状態を確認する

空き家の売却前は、空き家の状態をきちんと確認しておくことが大切です。設備に問題がないかどうかや、汚れやカビなどがないかどうかを確認して、必要に応じて換気や清掃といった対応をとります。事前に状態を見ておくことで、購入希望者に正確な説明ができるでしょう。

空き家の状態によっては、リフォームや建物の解体といった大掛かりな対応が必要だと感じることもあるかもしれません。しかし、リフォームや解体にはコストがかかります。その分、値引きをして古家付きの土地として売却したほうが、スムーズに買い手が見つかる可能性もあります。売却したい物件にかけるコストについては、慎重に検討してください。

適切な不動産仲介会社を選ぶ

空き家の売却の多くは、不動産仲介会社に仲介を依頼して購入者を見つけてもらう方法がとられます。できるだけ良い条件で空き家を売却できるように、空き家売却実績の豊富な不動産仲介会社を選びましょう。不動産仲介会社のウェブサイトを確認したりして、取扱実績などをチェックしてみてください。

また、不動産仲介会社は空き家のある地域で営業している会社から選ぶのがおすすめです。こうした不動産仲介会社は地域のニーズや特性を熟知していますから、適切な値付けや有利な交渉をしてもらえることが期待できます。

空き家売却には時間がかかる場合もあることを理解する

空き家の購入者を一から探す不動産仲介では、売却完了までに3ヵ月～1年程度かかる場合が多くなっています。もちろん、購入者が見つからなければそれ以上時間がかかるでしょう。

空き家の売却までにかかる期間が長くなれば、その分空き家を維持するためのコストもかかり続けることになります。早く売却したい場合は、スピーディーに売却が進められる空き家買取がおすすめです。

まとめ

空き家をうまく売却する鍵は、物件に合った方法を選ぶことです。そのまま売却・リフォーム後・更地・買取・マッチングサイト・個人間と選択肢は多く、状態や急ぎ具合で最適解は変わります。売却には譲渡所得税や印紙税、仲介手数料などの税金・費用がかかりますが、相続空き家の3,000万円特別控除などを活用すれば負担を抑えられます。名義変更（相続登記）の確認や、実績豊富な不動産会社選びも成功のポイントです。

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