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2022.06.15

おすすめの空き家の売却方法と売却にかかる費用・税金、必ず抑えておくべき注意点

おすすめの空き家の売却方法と売却にかかる費用・税金、必ず抑えておくべき注意点

空き家を売却する際、まずは不動産会社に依頼すればよいと思っていませんか?空き家の状態を考慮せずに売却を依頼してしまうと、もしかしたら損をしてしまう可能性があります。

実は、空き家はその状態によって適した売却方法が異なります。不動産会社に買い取ってもらう方法や、場合によっては解体してから売却する方法を取った方が良いケースもあるのです。

そこでこの記事では、空き家の状態に応じたおすすめの売却方法を解説。合わせて、売却時の費用や税金、覚えておきたい注意点なども紹介します。

空き家の3つの売却方法とメリット・デメリット

メリットデメリット

空き家を売却する方法には主に下記の3つがあります。

1.空き家をそのままの状態で売却
2.空き家を解体し更地にして売却
3.不動産屋に直接売却
メリットデメリット
空き家をそのままの状態で売却手間がかからない解体費用がかからない家の状態によっては買い手が見つかりにくい
空き家を解体し更地にして売却空き家付きより高く・早く売却できる可能性がある解体費用がかかる
不動産屋に直接売却仲介してもらうよりも早く売却しやすい仲介してもらうよりも安くなる傾向にある

一口に空き家と言ってもその状態はさまざま。築浅ならすぐに買い手がつくかもしれませんが、ボロボロの空き家ではむしろ空き家があることがマイナスに働くケースもあります。

そのため、空き家の売却方法は、その状態によって変える必要があります。まずは、自分の空き家をどう売ったらいいのか、3つの売却方法を詳しく見ていきましょう。

空き家をそのままの状態で売却

空き家が新しい場合や状態が良い場合、または需要がありそうな古民家の場合など、空き家そのものに価値がある場合は、空き家をそのままの状態で売却するのがおすすめです。

土地と建物はそれぞれ別に値が付けられるため、この方法で売却できるのがベスト。空き家を保有している場合は、適正な管理で健全な状態に保ち、高価売却を目指しましょう。

また、この売却方法の場合、すぐに住める状態のケースが多いため、買主が決まってから引き渡しまでの期間が短いのもポイントです。

ちなみに、水回りや壁紙などに一部不具合がある場合は、部分的なリフォームを行ってから売却するのも一つの方法です。

空き家を解体し更地にして売却

空き家がボロボロで価値が付かないような状態の場合は、空き家を解体してしまって更地で売却した方が良いケースがあります。

ボロボロとはいえ、空き家の解体には100万円単位の費用がかかるケースがほとんどです。取り壊し作業だけでなく、廃材の処分費や安全管理費なども必要となってくるため、思った以上に費用が掛かることは珍しくありません。

そのため、ボロボロの空き家付きで販売すると、買い手は実質的に額面よりも多い額が必要になるのです。

ただし、空き家のある場所が市街化調整区域のように建築制限が厳しい場所の場合、空き家を取り壊すことで再建築ができなくなってしまうケースもあるため、注意が必要です。

不動産会社に直接売却

不動産会社に直接売却する、いわゆる買取サービスの活用は、空き家を早く売却するのに有効です。売却価格は仲介で売却するよりも安くなってしまいますが、空き家の維持管理費を考えると早く手放してしまった方が得をするケースもあります。

直接売却する際には、なるべく高く売却するために複数の不動産会社から見積もりをもらいましょう。1社ずつ直接回って見積もりをもらうのは大変なので、WEBからまとめて見積もりを依頼できる、一括査定サービスを活用するとよいでしょう。

また、一括査定サービスはサービスごとに連携会社や対象エリアがことなるため、複数のサービスを併用するのがおすすめです。

空き家の『活用』も手段のひとつ!

空き家がなかなか売れない、空き家を壊したくない、といった場合には、空き家を貸し出す「活用」を選択肢に入れるのも手です。

特に、空き家活用サービスという、空き家を専門に取り扱うマッチングサービスがおすすめで、空き家に特化したノウハウや情報ネットワークを持っているため、借主を見つけやすいメリットがあります。

弊社の空き家活用サービス「アキサポ」もその1つ。空き家オーナー様の費用負担0円でマッチングを実現できるほか、相談からマッチングまでのすべての対応をアキサポが行うため、オーナー様の労力がほとんどかからない態勢を整えています。

発生した賃料は、その一部をオーナー様へ還元しているため、継続的な収入にもなります。空き家の売却に悩んだら、1度は検討していただきたい方法です。

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目的や空き家の状態により変わるおすすめの売却方法とは?

売家

上記で解説したように、空き家はその状態によっておすすめの売却方法が変わります。まずは下のチャートから保有している空き家の状態と、適した売却方法を知ることから始めましょう。

売却方法チャート
売却方法チャートその2

主な判断基準は、築年数と空き家の状態です。空き家の劣化が激しい状態ではそのまま売却することは難しく、更地で売却、または買取を選択せざるをえません。逆に、築20年を超えるような空き家でも、状態が良ければそのまま売却できる可能性はあります。

また、空き家活用はどのような状態でも対象となります。空き家を借りたい人は、安く借りることに重点を置いているケースも多いため、少し古くても借り手が付くケースはあります。

空き家を売却~契約までの流れを解説

1.査定依頼
2.仲介会社の決定・媒介契約
3.売却価格の決定・売出し開始
4.買い手との交渉
5.契約・引き渡し

特に重要なのは、最初の「査定依頼」のステップです。査定依頼で大まかな売却価格が提示されるため、高く売るためになるべく多くの会社から見積もりを取りましょう。

また、媒介契約は、複数社に依頼する方法と一社のみに依頼する方法があります。それぞれ特徴が異なるため、必ずチェックしておきましょう。

査定依頼

空き家がいくらになるか、大まかな売却価格を見積もってもらいます。1社だけに依頼すると価格が適正か判断できないため、少なくとも3社以上から見積もりをもらいましょう。

査定には、資料から見積もる「机上査定」と、現地も見て詳細な価格を出す「訪問査定」があります。まずは一括査定サービスのようなWEB査定サービスを利用して、なるべく多くの会社に机上査定を依頼するところから始めましょう。

仲介会社の決定・媒介契約

査定依頼で集めた見積もりの中から、高く売れそうな会社をピックアップして仲介会社を決定します。ここで重要なのが、空き家の売却を仲介するために結ぶ「媒介契約」の種類です。

同時に複数の会社と契約依頼主への報告義務指定流通機構(レインズ)への物件登録義務(※1)契約の有効期限
一般媒介契約無し無し無し
専任媒介契約不可2週間に1回以上7日以内に登録3ヶ月以内
専属専任媒介契約不可1週間に1回以上5日以内に登録3ヶ月以内

一般媒介契約は複数社に依頼できるため、買い手から見つけてもらいやすくなる特徴があり、専任媒介契約はレインズに登録することで情報を広く伝えることできる特徴があります。また、専属専任媒介契約は依頼主への報告義務が1週間に1回以上と高いため、積極的な売却活動が期待できます。

売却価格の決定・売出し開始

媒介契約を締結したら、具体的な売却価格を決定します。この際の売り出し価格は自由に決定できますが、相場からかけ離れた価格を付けると損をしてしまう可能性があります。

そのため、査定金額や周辺の似たような物件を参考にして、おおよそ3カ月以内で売却できる価格設定をすると良いでしょう。

ちなみにこの「3カ月以内」とは、指定流通機構(レインズ)に登録した物件が概ね3カ月以内に売却されていることから目安としています。

登録から成約までの日数

買い手との交渉

購入を希望する買い手が見つかったら、具体的な売却価格を交渉により決定します。ここで買い手が値引き交渉をしてきた場合、双方の妥協点をすり合わせることになります。

まったく値引きに応じないと購入を諦めてしまうかもしれませんし、極端に値引きしてしまうと必要以上に損をしてしまうことになります。価格の参考となる事例をいくつか用意しておき、根拠に基づく価格提示をすることで相手の納得感を得やすいのでおすすめです。

契約・引き渡し

買い手との価格交渉がまとまったら、契約を締結して引き渡しに進みます。契約書の作成は媒介契約を結んでいる不動産会社が行います。

契約書を取り交わす際は金額を確認するのはもちろん、各種条件もしっかり目を通しておきましょう。 

空き家の売却に必要な費用や税金、確定申告について解説

空き家の売却には、不動産を売却する際に必要な費用に加えて、空き家ならではの特徴として、片付けや解体費用が掛かるケースがあります。

主にかかる主な費用は下記のとおりです

空き家の片づけ・解体費用

・仲介手数料
・登録免許税
・譲渡所得税・住民税
・印紙税

それぞれ詳しく見ていきましょう。

空き家の片付け・解体費用

空き家を売却する際には、室内・屋外の片付けが必要になるほか、空き家の状態によっては修繕費用や解体費用がかかるケースがあります。

解体が必要な場合、費用の目安は1坪あたり4~5万円ほどで、仮に30坪だった場合120~150万円ほどになります。

片付けや修繕の費用はその度合いによって異なります。費用を節約したい場合は、可能な範囲で自分で対応するとよいでしょう。

仲介手数料

空き家を始めとする不動産の仲介手数料は宅地建物取引業法(宅建業法)で上限が定められています。

上限は取引価格によって決まっており、それぞれ下記のとおりです。

・200万円以下:5%(税込み 5.40%)  
・200万円を超えて400万円以下:4%(税込み4.32%)+2万円
・400万円超:3%(税込み3.2%)+6万円

空き家の場合、土地とセットで売却することがほとんどのため、多くの場合400万円超の区分が適用されると考えられます。

登録免許税

登録免許税とは、不動産取得時に必要となる各種登記を行う際に課される税金です。

土地の所有権の移転登記に関する登録免許税

・売買:不動産の価額の1,000分の20(令和5年3月31日までの間に登記を受ける場合1,000分の15)
・相続、法人の合併または共有物の分割:不動産の価額の1,000分の4
・その他(贈与・交換・収用・競売等) 不動産の価額の1,000分の20

建物の登記に関する登録免許税

・所有権の保存:不動産の価額の1,000分の4
・売買または競売による所有権の移転:不動産の価額の1,000分の20
・相続または法人の合併による所有権の移転:不動産の価額の1,000分の4
・その他の所有権の移転(贈与・交換・収用等):不動産の価額の1,000分の20

また、各種軽減税率制度として、住宅用家屋の軽減税制度及び配偶者居住権の設定登記の軽減税制度があります。軽減税率制度の詳細は国税庁のWEBサイトでご確認ください。

登録免許税の税額表(国税庁)

譲渡所得税・住民税

譲渡所得税とは、不動産売却時に発生した利益に対して課される税金です。売却額すべてに課されるわけではなく、下記の計算によって求めた額が対象となります。

課税譲渡所得金額 = 譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額

各用語解説

・譲渡価額:売却した価格
・取得費:不動産の購入に要した費用(購入代金や仲介手数料など)
・譲渡費用:不動産の売却に要した費用(仲介手数料や登録免許税など)
・特別控除額:上限3,000万円の控除を受けられる。収容による売却の場合は上限5,000万円

印紙税

 不動産売買に関して契約書を締結する際に必要となる税金。契約金額によって課される税額が異なります。

・10万円を超え50万円以下:400円(200円)
・50万円を超え 100万円以下:1千円(500円)
・100万円を超え 500万円以下:2千円(1千円)
・500万円を超え1,000万円以下:1万円(5千円)
・1,000万円を超え5,000万円以下:2万円(1万円)
・5,000万円を超え1億円以下:6万円(3万円)
・1億円を超え5億円以下:10万円(6万円)
・5億円を超え10億円以下:20万円(16万円)
・10億円を超え50億円以下:40万円(32万円)
・50億円を超えるもの:60万円(48万円)

※()内は軽減措置による税額。軽減措置の対象は令和6年3月31日までに作成される10万円を超える契約書に限る

空き家を高く売却するためのコツ!控除・特例、補助金制度について

手にもった電卓

空き家を高く売却するためには、高く売ってくれる会社を探すのはもちろん、売却に必要となる費用を抑えることも重要です。ここでは、特に覚えておきたい5つのコツを紹介します。

税金を抑えるための控除・特例を利用

空き家の売却時にはさまざまな税金が課されますが、負担軽減のための控除や特例制度も用意されています。

制度名制度概要適用条件控除金額・軽減税率
被相続人の居住用財産(空き家)を
売ったときの特例(国税庁
被相続人居住用家屋または
その敷地などを相続または遺贈により取得した場合、
譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除可能
下記の条件すべてに該当すること
・昭和56年5月31日以前に建築されたこと。

・区分所有建物登記がされている建物でないこと。

・相続の開始の直前において被相続人以外に
居住をしていた人がいなかったこと。
最高3,000万円
居住用財産を譲渡した場合の
3,000万円の特別控除(国税庁
居住用財産(マイホーム)を売却した場合、
譲渡所得から最高3,000万円まで控除可能
下記の条件すべてに該当すること
・自分が住んでいる家屋の売却または家屋とともに
その敷地や借地権の売却であること(※1)

・売った年の前年および前々年に同様の特例やマイホームの
譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の
特例の適用を受けていないこと

・売った年の前年および前々年にマイホームの買換えや
マイホームの交換の特例の適用を受けていないこと

・収用による特別控除を始めとするほかの特例を受けていないこと

・売手と買手が、親子・夫婦などの特別な関係にないこと
最高3,000万円
マイホームを売ったときの
軽減税率の特例(国税庁
居住用財産(マイホーム)売却の際に
通常より低い所得税率が適用される
下記の条件すべてに該当すること
・該当の建物・土地が日本国内にあること

・売った年の1月1日に時点で所有期間が10年を超えていること

・売った年の前年および前々年に同様の特例を受けていないこと

・売った建物・土地がマイホームの買換えや交換の特例をはじめとする
別の特例を受けていないこと。ただし、居住用財産を譲渡したときの
3,000万円の特別控除の特例は重ねて受けられる

・売手と買手が、親子・夫婦などの特別な関係にないこと
6,000万円以下の部分:所得税10%

6,000万円を超える部分:所得税15%

※1:空き家の場合は、居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。取り壊す場合、災害で滅失した場合は別途条件あり。

※2:空き家の場合は、居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。取り壊す場合、災害で滅失した場合は別途条件あり。

解体費用を抑えるための補助金制度を利用

市区町村によっては独自に空き家解体の補助金を用意している場合があります。これは各市区町村で制度が異なるため、各市区町村の役所に確認しましょう。

なお、多くの場合、補助金を支給してくれるのは、空き家が属している市区町村です。自分が住んでいる市区町村ではないため注意しましょう。

仲介会社の選定

空き家の売却価格は仲介会社によって大きな差が出る場合があります。仲介会社ごとに売却のノウハウやネットワークが異なるため、なるべく空き家の売却を得意とする仲介会社を選ぶと良いでしょう。

特に、空き家を専門で取り扱っている仲介会社や、空き家売却の実績をウリにしている仲介会社などがあれば積極的に査定を依頼しましょう。

価格設定

空き家を売り出す際の価格設定では、「空き家だから」といってはじめから安い価格を付けるのではなく、あくまでも適正価格を付けるようにしましょう。

少しでも早く手放したいと考えると、どうしても安い価格を付けがちです。レインズ登録物件の平均売却日数である3カ月を目安とし、確実に売却できる価格設定をしましょう。

なお、価格設定を売主が直接行うのは難しいため、仲介会社に周辺相場を調べてもらい、相談しながら決定しましょう。

ハウスクリーニング・欠陥の修繕

空き家がそのまま売却できる状態の場合、ハウスクリーニングや部分的な修繕を行うことで売り出し価格を高く設定できる場合があります。

壁紙や床の状態一つでも受ける印象は異なりますし、水回りが健全な状態にあることも重要なポイントです。ただし、想定される元の売値が安い場合、クリーニングや修繕を行ってもかかった費用を回収できない可能性もあるため注意しましょう。

初めてでも安心!失敗しないための空き家売却の8つの注意点

ポイント

空き家を売却する際には多くの注意点があります。そもそも空き家は何かしらの問題を抱えているケースが多く、その問題が解消されない状態だと売れにくくなってしまいます。

そこでここでは、空き家売却の際に必ずチェックしておきたい8つの注意点を紹介します。

空き家の名義、権利関係を明確にする

空き家の名義や権利関係は必ず明確にしましょう。空き家は相続と同時に発生することも多いため、誰が相続したのかはまず確認すべきポイントです。

仮に相続人が複数いる場合、売却には相続人全員の同意が必要となりますし、土地と建物の相続人が異なる場合も注意が必要です。

相続が行われる前から空き家を売却する意向であれば、相続の相談時にその旨を話し合っておくとよいでしょう。

売出しスタート価格は高めに設定する

空き家を売り出す際には、相場より少し高めに設定しましょう。

少し高めに設定しておけば、値引き交渉があった際に値下げできる余裕がありますし、広告を出した際にも値下げした旨のお知らせを出し、お得感を出すことができます

ただ、あまりに高く設定してしまうと、物件に興味を持たれなくなってしまう可能性があるため、あくまでも少し高め程度に設定するのがおすすめです。

解体し更地にする場合はプロの判断を仰ぐ

空き家がボロボロで解体して売却したい場合は特に注意が必要です。

土地によっては、同じ用途の建築物が再建築できなかったり、解体してから一定期間経過すると建築そのものができなくなったりといったケースがあります。

また、空き家を解体すると土地に課税されている固定資産税や都市計画税の軽減措置が解除され、高くなるケースもあります。更地での売却を考えている場合は、解体した際のデメリットについてしっかり調べておきましょう。

空き家の売却には時間がかかる

空き家は通常の物件よりも状態が悪いケースが多く、そのような場合は売却にも時間がかかる傾向にあります。

買い手が付きにくいのはもちろんですが、相続が完了するまでに時間がかかること、クリーニングや修繕が必要となる可能性があること、空き家売却に適した業者を探す手間など、売却手続きに移るまでにも時間がかかります。

3年以内に売却する

空き家に関する税金の控除や軽減税率の制度は、その期限を空き家が発生してから3年を経過する日の属する年の12月31日までに設定しているケースが多いです。

3,000万円の特別控除や、所得税率の軽減などは効果が大きいため必ず受けられるようにしましょう。

ちなみに、空き家を取り壊した場合や災害で滅失した場合なども特別控除や所得税率の軽減の期限が定められています。詳細は記事内の「税金を抑えるための控除・特例を利用」をご確認ください。

契約不適合責任でのペナルティの可能性

契約不適合責任とは、引き渡された目的物の品質や数量などが契約内容と適合しない際に課される責任です。これは民法に定められており、2020年3月まで施行されていた「瑕疵担保責任」が改正されたものです。

例えば、売却後に破損部分や不具合などが発覚した場合や、意図的に現況と異なることを伝えた場合などが該当し、これらのケースに該当すると、損害賠償や契約解除などの対応が必要となることもあります。

売却前に現況を点検し、条件を明確にすることで契約不適合責任のリスクをなるべく下げておきましょう。

取得費が不明の場合の譲渡所得税額が本来よりも高くなる

空き家のもともとの取得費が不明な場合、売却額の5%を取得費とみなす決まりがあります。この場合、課税譲渡所得金額が本来よりも高額になってしまう可能性があります。

譲渡所得税の計算式

  • 課税譲渡所得金額 = 譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額

例えば5,000万円で購入した家が価格高騰により1億円で売却できた場合、購入価額が分かっていれば譲渡価額から5,000万円を差し引くことができます。しかし、購入価額が不明の場合は、取得費が売却価額の5%にあたる500万円となってしまいます。

購入価額は購入時の契約書に記載されています。相続で空き家を引き継いだ場合は、相続に関する書類整理の際に契約書を探しておきましょう。

コツを押さえて空き家の効果売却を狙おう

空き家は通常の住宅よりも売れにくい傾向にあり、どうしても売却まで長期化しがちです。また、相続に時間がかかったり、遠方にあったりと言った場合もなかなか売却手続きに移れないケースが考えられます。

そのようなことを避けるためにも、空き家売却はコツを押さえることが重要。少しでも早く、少しでも高く売れるように売却活動を行っていきましょう。

もしどうしても売却が難しければ空き家活用を選択肢に入れるのもアリ。弊社でも、ワンストップで空き家活用を提案できるサービス「アキサポ」を実施していますので、お困りの際はぜひお声がけください。

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