空き家の売却方法｜費用・税金・注意点をわかりやすく解説

空き家の売却方法は、建物の状態に応じて「そのまま売却・更地にして売却・不動産会社に買取」の3つから選ぶのが基本です。状態が良ければそのまま、価値が付きにくいなら更地か買取、と使い分けることで損をしにくくなります。

「空き家はまず不動産会社に依頼すればよい」と思われがちですが、状態を考慮せずに売却を依頼すると、かえって損をしてしまうこともあります。

そこでこの記事では、空き家の状態に応じたおすすめの売却方法を、売却時の費用や税金、覚えておきたい注意点とあわせてわかりやすく解説します。

空き家の３つの売却方法とメリット・デメリット

空き家を売却する方法には主に下記の3つがあります。

売却方法	メリット	デメリット
そのままの状態で売却	手間がかからず、解体費用もかからない	家の状態によっては買い手が見つかりにくい
解体し更地にして売却	空き家付きより高く・早く売れる可能性がある	解体費用がかかる
不動産会社に直接売却（買取）	仲介より早く売却しやすい	仲介より価格が安くなる傾向がある

空き家の売却方法は、建物の状態によって使い分けるのが基本です。築浅ならすぐに買い手がつく一方、劣化が激しい空き家では、あることがマイナスに働くこともあります。ここでは3つの売却方法を詳しく見ていきましょう。

空き家をそのままの状態で売却

状態が良い空き家や需要のある古民家など、建物自体に価値がある場合は、そのままの状態で売却するのがおすすめです。

土地と建物にそれぞれ値が付くうえ、すぐに住める状態なら引き渡しまでの期間も短く済みます。空き家を保有中の方は、適正な管理で健全な状態に保ち、高値売却を目指しましょう。水回りや壁紙などに一部不具合がある場合は、部分的なリフォームをしてから売却するのも一つの方法です。

空き家を解体し更地にして売却

価値が付かないほど劣化した空き家は、解体して更地で売却したほうが良いケースがあります。

ただし解体には、取り壊し作業に加えて廃材の処分費や安全管理費もかかり、100万円単位の費用が発生することがほとんどです。そのため、ボロボロの空き家付きで販売すると、買い手は実質的に額面以上の負担を見込むことになります。なお、市街化調整区域など建築制限が厳しい場所では、取り壊すと再建築ができなくなるケースもあるため注意しましょう。

不動産会社に直接売却

早く手放したい場合は、不動産会社に直接売る「買取」が有効です。売却価格は仲介より安くなりますが、維持管理費を考えると早く手放したほうが得なケースもあります。なるべく高く売るには、複数社から見積もりを取ることが大切です。1社ずつ回るのは大変なので、WEBでまとめて依頼できる一括査定サービスを活用しましょう。サービスごとに連携会社や対象エリアが異なるため、複数を併用するのがおすすめです。

空き家の「活用」も手段のひとつ

なかなか売れない、壊したくないという場合は、空き家を貸し出す「活用」も選択肢になります。なかでも空き家専門のマッチングサービスは、特化したノウハウや情報ネットワークを持つため、借り手を見つけやすいのがメリットです。

弊社の空き家活用サービス「アキサポ」もその一つです。空き家オーナー様の費用負担なしでマッチングを実現できるほか、相談からマッチングまでをすべてアキサポが対応するため、オーナー様の手間もほとんどかかりません。発生した賃料の一部はオーナー様へ還元するため、継続的な収入にもなります。売却に悩んだときは、一度検討してみてはいかがでしょうか。

目的や空き家の状態により変わるおすすめの売却方法とは？

上記で解説したように、空き家はその状態によっておすすめの売却方法が変わります。まずは下のチャートから保有している空き家の状態と、適した売却方法を知ることから始めましょう。

売却方法を選ぶ主な判断基準は、築年数と空き家の状態です。劣化が激しい場合はそのままの売却が難しく、更地での売却か買取が中心になります。一方、築20年を超える空き家でも、状態が良ければそのまま売却できる可能性があります。

なお、活用（賃貸）はどのような状態でも対象になります。空き家を借りたい人は「安く借りたい」を重視するケースも多く、少し古くても借り手が付くことがあるためです。

空き家を売却~契約までの流れを解説

特に重要なのは、最初の「査定依頼」のステップです。査定依頼で大まかな売却価格が提示されるため、高く売るためになるべく多くの会社から見積もりを取りましょう。

査定依頼

まずは空き家がいくらで売れそうか、大まかな価格を見積もってもらいます。1社だけでは価格が適正か判断できないため、少なくとも3社以上から見積もりを取りましょう。査定には、資料から算出する「机上査定」と、現地を見て詳細に出す「訪問査定」があります。まずは一括査定サービスなどのWEB査定で、多くの会社に机上査定を依頼するところから始めるのがおすすめです。

仲介会社の決定・媒介契約

集めた見積もりの中から、高く売れそうな会社を選んで仲介会社を決めます。ここで重要なのが「媒介契約」の種類です。媒介契約には、複数社に依頼できる一般媒介と、1社のみに依頼する専任・専属専任があり、特徴が異なります。

媒介契約の種類	複数社と契約	依頼主への報告義務	レインズへの登録義務	契約の有効期限
一般媒介契約	可	なし	なし	なし
専任媒介契約	不可	2週間に1回以上	7日以内に登録	3か月以内
専属専任媒介契約	不可	1週間に1回以上	5日以内に登録	3か月以内

一般媒介契約は複数社に依頼できるため、買い手に見つけてもらいやすいのが特徴です。専任媒介契約はレインズへの登録により情報を広く伝えられ、専属専任媒介契約は報告義務が週1回以上と高いため、積極的な売却活動が期待できます。

売却価格の決定・売出し開始

媒介契約を結んだら、売り出し価格を決めます。価格は自由に設定できますが、相場からかけ離れると損をしかねません。査定金額や周辺の類似物件を参考に、おおよそ3か月以内で売れる価格を設定しましょう。この「3か月」は、レインズ登録物件が概ね3か月以内に売却されていることを目安にしています。

買い手との交渉

買い手が見つかったら、交渉で売却価格を決めます。値引き交渉では、双方の妥協点をすり合わせることになります。まったく応じないと購入を諦められる可能性がある一方、極端な値引きは損につながります。価格の根拠となる事例をいくつか用意し、根拠に基づいて提示すると、相手の納得を得やすくなります。

契約・引き渡し

価格交渉がまとまったら、契約を締結して引き渡しに進みます。契約書は媒介契約を結んだ不動産会社が作成します。取り交わす際は、金額はもちろん、各種条件にもしっかり目を通しておきましょう。

空き家の売却に必要な費用や税金、確定申告について解説

空き家の売却にかかる費用・税金

空き家の売却では、通常の不動産売却にかかる費用に加えて、空き家ならではの片付け・解体費用がかかるケースがあります。主な費用は、片付け・解体費用、仲介手数料、登録免許税、譲渡所得税・住民税、印紙税です。順に見ていきましょう。

空き家の片付け・解体費用

空き家の売却時には、室内・屋外の片付けに加え、状態によっては修繕費や解体費がかかります。解体費用の目安は1坪あたり4〜5万円ほどで、30坪なら120〜150万円ほどが目安です。片付けや修繕の費用は度合いによって異なるため、節約したい場合は可能な範囲で自分で対応するとよいでしょう。

仲介手数料

不動産の仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限が定められています。取引価格に応じた上限は次のとおりです。

取引価格	仲介手数料の上限（速算式・消費税10％）
200万円以下	取引価格×5％＋消費税（税込5.5％）
200万円超〜400万円以下	取引価格×4％＋2万円＋消費税（税込4.4％＋2万円）
400万円超	取引価格×3％＋6万円＋消費税（税込3.3％＋6万円）

2024年7月の改正により、売買価格800万円以下の「低廉な空き家」は、不動産会社が売主・買主それぞれから最大30万円＋消費税（最大33万円）まで受け取れます（契約前の説明・合意が必要）。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記を行う際に課される税金です。主な税率は次のとおりです。

土地の所有権移転登記

• 売買：不動産の価額の1,000分の20（軽減措置により令和11年〈2029年〉3月31日までは1,000分の15）
• 相続、法人の合併または共有物の分割：1,000分の4
• その他(贈与・交換・収用等)：1,000分の20

建物の登記

• 所有権の保存：1,000分の4
• 売買または競売による移転：1,000分の20
• 相続または法人の合併による移転：1,000分の4
• その他の移転(贈与・交換・収用等)：1,000分の20

このほか、住宅用家屋の軽減税率制度や配偶者居住権の設定登記の軽減制度もあります。詳細は国税庁のWEBサイトでご確認ください。

譲渡所得税・住民税

譲渡所得税は、不動産売却で得た利益に対して課される税金です。売却額すべてではなく、次の式で求めた金額が対象です。

課税譲渡所得金額 ＝ 譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額

• 譲渡価額：売却した価格
• 取得費：購入代金や購入時の仲介手数料など
• 譲渡費用：売却時の仲介手数料や登録免許税など
• 特別控除額：相続空き家などで最高3,000万円（収用による売却は最高5,000万円）

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書を作成する際に、契約金額に応じて課される税金です。

契約金額	本則税額	軽減後の税額
10万円超〜50万円以下	400円	200円
50万円超〜100万円以下	1,000円	500円
100万円超〜500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超〜1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超〜1億円以下	6万円	3万円
1億円超〜5億円以下	10万円	6万円
5億円超〜10億円以下	20万円	16万円
10億円超〜50億円以下	40万円	32万円
50億円超	60万円	48万円

※（）内は軽減措置による税額。軽減措置の対象は、令和9年（2027年）3月31日までに作成される、10万円を超える契約書です。

空き家を高く売却するためのコツ！控除・特例、補助金制度について

空き家を高く売却するためには、高く売ってくれる会社を探すのはもちろん、売却に必要となる費用を抑えることも重要です。ここでは、特に覚えておきたい5つのコツを紹介します。

税金を抑えるための控除・特例を利用

空き家の売却時にはさまざまな税金が課されますが、負担軽減のための控除や特例制度も用意されています。

制度名	概要	主な条件・注意点	控除額
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例	相続した空き家等を売ったときの譲渡所得から控除	昭和56年5月31日以前建築、区分所有でない、相続直前に被相続人が一人暮らし、売却1億円以下、耐震改修または取り壊しが必要、相続開始から3年目の年末まで、かつ令和9年12月31日までの売却	最高3,000万円（令和6年以降の譲渡で相続人が3人以上の場合は1人2,000万円）
居住用財産（マイホーム）を売ったときの3,000万円特別控除	自分が住んでいた家を売った場合の控除	売手と買手が親子・夫婦など特別な関係でないこと等	最高3,000万円
マイホームを売ったときの軽減税率の特例	所有期間10年超で通常より低い税率	3,000万円控除と併用可	6,000万円以下の部分：所得税10％／超える部分：15％

相続空き家の特例は、令和6年（2024年）1月1日以後の譲渡から、買主が引渡し翌年の2月15日までに耐震改修または取り壊しを行う場合も対象になりました。

出典：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

解体費用を抑えるための補助金制度を利用

市区町村によっては、独自に空き家解体の補助金を用意している場合があります。制度は自治体ごとに異なるため、利用を検討する際は役所で確認しましょう。注意したいのは、補助金を支給するのは多くの場合「空き家が所在する市区町村」である点です。自分が住んでいる市区町村とは限らないため、間違えないようにしましょう。

仲介会社の選定

空き家の売却価格は、仲介会社によって大きな差が出ることがあります。会社ごとに売却のノウハウやネットワークが異なるため、なるべく空き家の売却を得意とする会社を選びましょう。特に、空き家を専門に扱う会社や、空き家売却の実績をアピールしている会社があれば、積極的に査定を依頼するのがおすすめです。

価格設定

売り出し価格は、「空き家だから」と安易に安くせず、適正価格を付けることが大切です。早く手放したいとつい安くしがちですが、レインズ登録物件の平均売却日数である3か月を目安に、確実に売れる価格を設定しましょう。価格設定を売主が直接行うのは難しいため、仲介会社に周辺相場を調べてもらい、相談しながら決めるのが安心です。

ハウスクリーニング・欠陥の修繕

そのまま売却できる状態の空き家は、ハウスクリーニングや部分的な修繕を行うことで、売り出し価格を高く設定できる場合があります。壁紙や床の状態、水回りの健全さは印象を大きく左右します。ただし、もともとの想定売値が低い場合は、費用をかけても回収できないことがあるため注意しましょう。

初めてでも安心！失敗しないための空き家売却の注意点

空き家を売却する際は、事前に押さえておきたい注意点がいくつもあります。

空き家は何らかの問題を抱えていることが多く、それが解消されないと売れにくくなるためです。ここでは、必ずチェックしておきたい7つの注意点を紹介します。

空き家の名義・権利関係を明確にする

売却前に、空き家の名義や権利関係を必ず明確にしましょう。空き家は相続と同時に発生することが多いため、まず「誰が相続したか」の確認が欠かせません。相続人が複数いる場合は全員の同意が必要で、土地と建物で相続人が異なるケースも注意が必要です。相続前から売却の意向がある場合は、相続の相談時に話し合っておくとスムーズです。

売り出し価格は少し高めに設定する

売り出し価格は、相場より少し高めに設定するのがおすすめです。値引き交渉に応じる余裕ができ、広告で「値下げ」を打ち出してお得感を演出することもできます。ただし高すぎると興味を持たれにくくなるため、あくまで「少し高め」にとどめましょう。

解体して更地にする場合はプロの判断を仰ぐ

更地にして売る場合は特に注意が必要です。土地によっては同じ用途の建物を再建築できなかったり、解体後一定期間で建築自体ができなくなったりするケースがあります。また、解体すると土地の固定資産税・都市計画税の軽減措置（住宅用地特例）が外れ、税額が上がることもあります。更地売却を考える際は、解体のデメリットを事前にしっかり調べましょう。

空き家の売却には時間がかかる

空き家は状態が悪いケースが多く、売却に時間がかかりやすい点も念頭に置きましょう。買い手が付きにくいだけでなく、相続の完了、クリーニングや修繕、空き家に強い業者探しなど、売却手続きに移るまでにも時間を要します。

3年以内の売却を意識する

空き家の税金の控除や軽減税率は、多くが「空き家発生から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」を期限としています。3,000万円の特別控除や税率軽減は効果が大きいため、期限内の売却を意識しましょう。取り壊した場合や災害で滅失した場合も期限が定められています（詳細は「税金を抑えるための控除・特例」を参照）。

契約不適合責任に備える

契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約内容と適合しない場合に売主が負う責任で、2020年4月の民法改正で従来の「瑕疵担保責任」から変わったものです。売却後に破損や不具合が発覚した場合や、現況と異なることを伝えていた場合などが該当し、損害賠償や契約解除を求められることもあります。売却前に現況を点検し、告知事項を明確にしてリスクを下げておきましょう。

取得費が不明だと税額が高くなる

取得費が不明な場合、売却額の5％を取得費とみなす決まりがあり、課税譲渡所得が本来より高くなる可能性があります。例えば5,000万円で購入した家が1億円で売れた場合、購入額が分かれば5,000万円を差し引けますが、不明だと取得費は売却額の5％＝500万円しか差し引けません。購入額は購入時の契約書に記載されているので、相続した空き家では書類整理の際に契約書を探しておきましょう。

まとめ

空き家の売却方法は、建物の状態に応じて「そのまま売却・更地にして売却・買取」の3つから選ぶのが基本です。売却には仲介手数料や譲渡所得税などの費用がかかりますが、相続空き家なら最高3,000万円（相続人3人以上は1人2,000万円）の特別控除を使える可能性があります。名義の確認、3年以内の売却、取得費が分かる契約書の確保など、押さえるべき注意点も少なくありません。

空き家は通常の住宅より売れにくく、相続や遠方などの事情で売却が長期化しがちです。売却が難しい、壊したくないという場合は、貸し出す「活用」も選択肢になります。アキサポなら、売却・買取・活用のさまざまな選択肢から最適なプランをご提案します。リノベーション費用を全額負担して賃貸活用する方法もありますので、方針が決まっていない段階でも、まずは無料でご相談ください。