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2022.07.27

一戸建て売却前に必ず確認するべき5つのこと!本当に売却で良いのか・・・

空き家になった一戸建て、本当に売却が正解なのでしょうか?実家の処分で売却を検討している方は多いと思いますが、必ずしも売却が最適というわけではありません。

なぜなら、中には賃貸で継続収入を得られるケースもあるため。将来的な収入に繋がるのは魅力的ですよね。

そこでこの記事では、一戸建てを売却する際のポイントを踏まえ、賃貸と比較しながら解説。売却相場や高く売るコツも紹介します。

一戸建てを売却する前に必ず抑えておくべき5つのポイントとは

家と人の模型

不動産屋へ一戸建て売却の相談に行く前に、ある程度売却に関する知識を学んでおきましょう。最低限のポイントを知っているだけで、売却の妥当性が考えられるようになります。特に抑えておくべきポイントは下記の5つです。

1.一戸建ての売却メリット・デメリット
2.一戸建ての売却の流れ、スケジュール
3.一戸建て査定前の売却相場
4.一戸建て売却に掛かる費用、手数料、税金
5.一戸建てを高く売るためのコツ

これらの5点が分かっていれば、相談から契約まで、各ステップで要点を確認できるようになります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

1.一戸建ての売却メリット・デメリット

メリットとデメリット

最初に、一戸建てを売却することのメリット・デメリットを把握しておきましょう。

一戸建て売却の最たるメリットはまとまったお金が入ることですが、逆を返せば「一度しか収入が得られない」とも取れます。

また、維持管理費や税金が不要になるメリットもありますが、これも「所有権を手放す必要がある」デメリットにもなり得ますし、維持管理費や税金が不要になるメリットに対して、売却時に不動産取得税や住民税・所得税がかかるデメリットがあります。

このように、一戸建て売却のメリット・デメリットは表裏一体な点が多いと覚えておきましょう。

売却 vs 賃貸経営

ここで検討してもらいたいのが空き家を賃貸する「空き家活用」です。売却と賃貸は、収入の受け取り方と所有権の点で対照的な特徴を持っており、場合によっては賃貸の方が都合がいいケースがあるのです。

簡単に特徴を言うと、売却は所有権を手放す必要がありますが1度にまとまった収入が得られ、賃貸は所有権を維持しながら継続的な収入を得られる形です。

下記表にて売却と賃貸のメリット・デメリットを見比べてみましょう。

一戸建て売却のメリット・デメリット

売却のメリット・デメリット

メリット

・まとまったお金が入る
・維持管理費や税金が不要になる
・将来的な心配がなくなる

デメリット

・所有権を手放す必要がある
・不動産取得税や住民税、所得税がかかる
・一度しか収入が得られない

一戸建て経営・活用のメリット・デメリット

空き家活用のメリット・デメリット

メリット

・継続的な収入が得られる
・所有権を維持できる
・不動産売却に関する税金がかからない

デメリット

・固定資産税・都市計画税を払い続ける必要がある
・一度にまとまった収入は得られない
・貸し出し前にリフォーム・リノベーションが必要

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2.一戸建ての売却の流れ、スケジュール

ペンと手帳

売却の流れやスケジュールの把握は、全体像を把握するために重要なポイントです。特に最初に行うべき「査定依頼」は売却額を高くするために重要で、ここで売却額の上限が決まると言っても過言ではありません。

また、一戸建てを売却するまでには工程が多く、さらに売り出し開始から引き渡しまで数カ月以上かかるケースもあります。「この日までに売却しておきたい」という方もいると思いますが、事前に売却完了時期を知っておけば、後から焦る必要もありません。

売却の流れ・スケジュール

売却の大まかな流れは下記のとおりです

1.査定依頼
不動産会社に一戸建てを売り出す際の売却見込み額を調査してもらう

2.仲介会社の決定・媒介契約
査定額に納得したら、査定してもらった不動産会社に売却手続きを依頼する契約を取り交わす

3.売却価格の決定・売出し開始
広告して売り出すための価格を決定する。近隣の類似事例を参考にする。

4.買い手との交渉
購入希望者と具体的な価格や条件を交渉する

5.契約・引き渡し
購入希望者と条件が合致したら売買契約を取り交わして引き渡す

売却にかかる期間は、査定依頼から売り出し開始まで2週間~1カ月くらいが目安。売り出し開始から契約・引き渡しまでは物件によりますが3~5カ月が目安です。

ここで覚えておきたいのは「査定依頼は複数社に依頼する」ということです。なるべく多くの会社に見積もりを依頼し、少しでも高く買い取ってくれる会社を探しましょう。簡単に複数社から見積もりを集められる「空き家一括査定サービス」を使うと便利です。

売却の事前準備物

売却手続きに入る前に、最低限下記の物を揃えておきましょう。

・土地と建物の登記簿
・建物の図面
・建築確認済通知書・検査済証
・建物購入時の契約書類
・固定資産税・都市計画税の納税通知書
・権利証(登記識別情報通知)

住宅の査定をするには、その建物の構造や、立っている土地の広さ、それぞれに付与されている権利などが必要となります。さらに、購入希望者へ引き渡す際には、適法性を建築確認や検査済証で確認するほか、納税通知書で税金の未納はないかも確認する必要があります。

3.一戸建て査定前の売却相場

ルーペに映る相場

一戸建ての売却相場は、建物の構造や築年数、立地などにより異なりますが、一般的に「健全な状態」で、「築浅」かつ「利便性が高い」立地にあるほど高く売れる傾向にあります。

ここでは大まかな売却相場の決定方法について解説します。

売却相場はどのように決まるか

建物の査定価格を左右する要因はさまざまですが、代表的な例には下記のようなものがあります。

・建物の構造
・建物の状況
・築年数
・周辺状況
・敷地形状
・接する道路の幅員
・インフラの状況

これらの状況を総合的に勘案して、市場の需要を参考にしながら査定価格が算出されます。ちなみに、査定には書類上のみで査定を行う「机上査定」と、現地調査も行う「現地査定」があり、現地査定の方が周辺状況や建物の状況などが強く反映されます

売却相場を調べる方法

売却相場を調べるには不動産会社に相談するのが基本ですが、最近ではインターネットを使って大まかな相場を調べることも可能です。

例えば、不動産情報サイトには、立地場所や築年数を入力すると大まかな査定額を提示してくれるところもあり、ざっくりの目安を知るにはとても便利です。

また、具体的に調べたい場合は、個別に不動産会社に相談するか、空き家一括査定サービスのような見積もりサービスを利用して、まとめて複数社に査定依頼を行うことになります。

4.一戸建て売却に掛かる費用、手数料、税金

家の模型とセール

一戸建てを売却する際に必要な費用・手数料・税金は下記のとおりです。

・空き家の片づけ・解体費用
・ローンの繰り上げ返済費用
・住所変更登記、相続登記費用(未了の場合)
・各種調査費用(測量・ホームインスペクションなど)
・クリーニング費用
・リフォーム・リノベーション・修繕費用

・仲介手数料:仲介時に不動産会社へ支払う手数料
(売却額×3%)+6万円+消費税 (売買価格400万円を超える場合)

・登録免許税:各種登記を行う際に課される税金
土地売買:不動産価額の1,000分の20(令和5年3月31日までの間に登記を受ける場合1,000分の15)
建物売買:不動産価額の1,000分の20
建物の所有権の保存:不動産価額の1,000分の4

・譲渡所得税・住民税
譲渡所得税:課税譲渡所得金額 = 譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額
住民税(短期譲渡所得/所有期間5年以下):課税譲渡所得金額×9%
住民税(長期譲渡所得(所有期間5年超):課税譲渡所得金額×5%

・印紙税
1,000~6万円(売却金額によって異なる)

これらの費用を少しでも安くしたい場合、税金に関しては安くすることはできませんが、片付け費用やクリーニング費用などは自分で対応することで節約できます。

また、リフォーム・リノベーション・修繕費用も、DIYで対応できる部分を自ら行うことで節約できるケースがあります。

譲渡所得税はやや複雑なので、こちらの国税庁のWEBサイトを参考にしてください
No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

5.一戸建てを高く売るためのコツ

ノートとポイント

一戸建てを高く売却するために一番重要なのは「なるべく多くの見積もりを集める」ことです。

査定価格は不動産会社によって大きく異なるケースもあり、中には100万円単位の差が出ることもあります。

これは、不動産会社によって得意とする物件が異なったり、持っている不動産ネットワークが異なったりといった点が影響しています。また、会社や従業員のノウハウの差もあります。

そのため、複数の見積もりを集めたら思わぬ価格が提示される可能性もあります。空き家を売却する際には、空き家が得意な会社や空き家の取引実績が多い会社を選んでおくとよいでしょう。

実家売却の手続きや費用を知ることが高く売る第一歩

一戸建てをいざ売却しようとしても、その全体像を把握していないと思わぬところで損をしてしまうことも。そうならないためにも、手続きや費用を知ることが重要です。

また、売却の手続きが難しかったり、思ったより収入にならなそうだったりといった場合は、方向転換をして空き家活用による賃貸を検討するのも手です。

空き家には、建物がボロボロでもリノベーションをすることで需要が発生するケースもあります。弊社の「アキサポ」ならリノベーション費用を全額「アキサポ」が負担するため、建物が劣化していても相談いただけますよ。

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