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2022.08.17

空き家になった実家は賃貸?それとも売却?それぞれにかかる費用やメリットを解説

実家が空き家になると、誰もがその後の取り扱いに悩むと思います。中でも、実家を賃貸に出すか売却するかで悩む方は多いのではないでしょうか?

「売却」は、まとまったお金が手に入るため魅力的ですが、実は「賃貸」にも長期間収入を得られたり、不動産所得税がかからなかったりといった強みもあります。また、空き家はアパートより管理がしやすい点も魅力的です。

この記事では、空き家になった実家を「賃貸」するか「売却」するか、それぞれのメリット・デメリットを比較していきます。

実家を賃貸に出すメリット

メリット

実家を賃貸に出す主なメリットは下記の3つです。

1.家賃収入を得られる
2.建物の維持管理を図れる
3.賃貸アパートやマンションよりも管理が簡単

1と2は空き家を維持するうえで大きなメリットです。所有権を持ったまま継続収入を得られ、同時に維持管理の労力もカットできるため、チャンスがあればぜひ検討してほしいところです。

また、借り手は1人探せばよいため、アパートやマンションと違って空室率を気にする必要もありません。それぞれ具体的に見ていきましょう。

家賃収入を得られる

継続的な家賃収入は、実家を賃貸に出す最も大きなメリットです。

売却は収入が一括で入ってくるため、計画建ててお金を使う必要がありますが、家賃収入は毎月一定額が入ってくるため計画が立てやすく、月々の生活費のベースとしても考えやすいです。

また、生活費に余裕がある場合は、家賃収入を貯蓄や資産形成に使うのも一つの手です。

建物の維持管理を図れる

空き家は維持管理が滞ると劣化が急速に進みます。特に定期的な換気が行われていないと室内に湿気が貯まり、カビの発生や木材の腐朽、シロアリの発生などに繋がります。また、庭木や雑草の繁茂も害虫発生に繋がるため、建物を傷める一因となります。

そのため、建物の資産価値を守るために、建物の維持管理はとても重要。実家を賃貸に出すことは、収入を得ると同時に資産を守ることでもあるのです。

賃貸アパートやマンションよりも管理が簡単

一戸建ての賃貸は、アパートやマンションと違って複数の物件を管理する必要がないため、比較的管理が簡単です。

複数の契約者から家賃を集めたり、それぞれの要望に対応したりといった必要もなく、対応が必要な場合もよく知る実家のため話を進めやすいです。

また、年単位の長期契約を結べれば、長期的に使い道で悩まずに済みます。

実家を賃貸に出す際にかかる費用

家の模型と電卓

実家を賃貸に出す場合、初期費用として「ハウスクリーニング代」や「リフォーム費用」などがかかります。

どちらも必須ではありませんが、ハウスクリーニングやリフォームをしないと月々の家賃が低くなる可能性もあります。契約期間が長くなるほど影響が大きくなるため、なるべく高額で契約したいですよね。

ここではハウスクリーニングとリフォーム、それぞれを行う際のポイントについて解説します。

ハウスクリーニングは必要

一戸建てのハウスクリーニングは、建物全体を行うと10万~15万円ほどかかりますが、行うことで成約率を上げたり、月々の家賃を上げたりといった効果が期待できます。

少し高く感じるかもしれませんが、ハウスクリーニングを行わずに数カ月間入居者が決まらないと、結果的に損をする可能性もあります。「汚いから」と家賃交渉をされる可能性もあるため、契約の不安材料になりそうな場所はしっかりクリーニングしておきましょう。

なお、キレイな状態に保てている場合は、特に気になる部分だけスポット的にクリーニングしてもらう方法もあります。

リフォーム費用はいくらかけるべきか

実家の築年数が経っている場合は、水回りを取り替えたり、壁紙を張り替えたり、畳をフローリングにしたりといったリフォームを行うことで入居者を見つけやすくできます。

ただ、リフォームは費用が100万円単位になることもあり、お金をかけすぎると賃料で回収できない可能性が出てきます。

そのため、リフォームする場合は先に不動産会社に相談し、見込まれる家賃とのバランスを考えながら行いましょう。

ちなみに、弊社の空き家活用サービス「アキサポ」なら、必要なリフォーム費用を全額「アキサポ」負担で行えます。

「アキサポ」とは、空き家オーナー様と利用希望者様をマッチングするサービスで、マッチングが成立したら、賃料の一部を「アキサポ」がいただく形で運営しています。

活用相談や契約手続きなどもすべて無料で行えますので、初期投資に不安がある方はぜひ一度お声がけください。

アキサポに相談してみる

実家を賃貸に出す際に考えられるリスク

人差し指を挙げる男性

メリットが多い賃貸ですが、物件を所有し続ける特性上、空室リスクや管理に関するリスクは当然発生します。また、貸し出している間は自己都合で処分できないことも注意しましょう。

とはいえ、これらのリスクは事前に対策が可能です。しっかり対策をして、失敗無しの実家賃貸を実現しましょう。

空室リスク

当然ですが、賃貸物件は借り手がつかないと収益が発生しません。借り手がいない間は自ら維持管理をする必要がありますし、固定資産税や都市計画税などのコストもかかるため出費がかさんでしまいます。

このリスクを回避するには、信頼できる不動産会社や、「アキサポ」のように空き家の流通に詳しい専門家にサポートしてもらうのがおすすめ。また、ハウスクリーニングやリフォームも印象を良くするために重要です。

維持管理コストをなるべく少なくするため、早期に相談先を見つけて、入居者を見つけやすくする対策を行いましょう。

苦情対応や家賃の滞納、入金の管理などの手間が生じる

実家に入居者がついても、建物状況や設備の不具合に関する苦情が発生したり、入居者が家賃を滞納したりといった問題が起こるケースもあります。

これらの対応は1件1件が重く、案件によっては個人での対応が難しい場合もあります。

そのため、入居者対応も含めて不動産会社に委託するのがおすすめ。可能な限り自分が手放しでいられる形態をとりましょう。

ちなみに、「アキサポ」なら苦情対応や家賃管理なども「アキサポ」側で行っています。空き家オーナー様は毎月「アキサポ」から入金される賃料を確認するだけでOKです。

一度貸してしまったら家主の都合で売却することはできない

基本的に、入居者がいる状態では、別の人に家を売却することはできません。不動産の賃貸契約では、契約期間中の入居者を一方的に退去させることはできず、別の人に売却できるのは、契約が終了してからとなります。

そのため、近い将来に住宅を売却したい場合は、賃貸期間の定めがある「定期借家契約」で契約するとよいでしょう。

ちなみに、例外的に住宅を売却できる事例として、住宅の「オーナー」としての権利を譲る場合があります。この場合は入居者の同意なしに売却が可能です。

実家を売却する際のメリット

家と人の模型に電卓

実家を売却すると当然所有権を手放すことになりますが、逆に考えるとそれ以上維持管理をする必要がなくなるとも言えます。

また、まとまったお金が手に入るため、それを元手に住み替えをしたり、教育費に充てたりといった使い方もできます。遺産相続が伴っている場合は、相続財産を分割できる点もメリットと言えます。

まとまったお金が手に入る

実家の売却は基本的に100万円単位で、資産価値が高いと1,000万円単位のお金が手に入ることもあります。

まとまったお金は、住宅の住み替えや教育費、投資などの元手として利用できるため、生活環境を変えたい方や今後多額の出費が見込まれている方などにはありがたいポイントと言えます。

資産の分割ができる

売却に相続が絡んでいる場合、実家を現金化することで相続がスムーズに進むことがあります。

そもそも相続の分割割合は、被相続人に対して配偶者が1/2、次に残りの1/2を子どもが人数で分割、子どもがいない場合は親…といったように相続順位と割合が決まっています。

このとき、住宅のように物理的に分割できない資産は所有権の割合で分割することになりますが、後々住宅の取り扱いで揉める可能性もあります。

住宅は現金化してから権利割合に応じて分けることも可能です。将来的な悩みの発生を防止するためには、実家の現金化は有効な手段です。

実家を売却する際にかかる費用

実家を売却する場合、売却するためにある程度の費用が発生しますし、売却額を満額受け取れるわけでもありません。

売却前に設備の改修費用がかかるほか、各種税金も課されます。

また、下記の仲介手数料が発生することは必ず覚えておきましょう。

  • 仲介手数料:仲介時に不動産会社へ支払う手数料
    (売却額×3%)+6万円+消費税 (売買価格400万円を超える場合)

これらを知らないで売却してしまうと、思ったより手元にお金が残らず、想定していた使い方ができなくなる可能性も。売却にかかる費用は事前にしっかり把握しておきましょう。

設備費用がかかる

実家を賃貸に出す場合と同じように、売却する際にもある程度手を入れる必要があります。

設備回り、特に水回りは健全な状態にしておくことがおすすめで、ボロボロな状態のまま内覧をしてしまうと、設備不良を原因に断られてしまう危険性があります。

ただ、リフォームやハウスクリーニングについては要注意。リフォームを前提に購入を考えているケースもあるため、まずは「住宅を健全な状態にすること」を考えましょう。

税金がかかる

住宅を売却する際には、下記の税金が課されます。

・登録免許税:各種登記を行う際に課される税金
土地売買:不動産価額の1,000分の20(令和5年3月31日までの間に登記を受ける場合1,000分の15)
建物売買:不動産価額の1,000分の20
建物の所有権の保存:不動産価額の1,000分の4

・譲渡所得税・住民税
譲渡所得税:課税譲渡所得金額 = 譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額
住民税(短期譲渡所得/所有期間5年以下):課税譲渡所得金額×9%
住民税(長期譲渡所得(所有期間5年超):課税譲渡所得金額×5%

・印紙税
1,000~6万円(売却金額によって異なる)

それぞれ、住宅の不動産価額や売却価格、取得費などをベースに決定されるため、個人で総額を把握するのは困難です。売却を委託する不動産会社が決まったら、最終的な費用と収入を算出してもらうのがよいでしょう。

どちらにするか困ったらアキサポに相談を

賃貸と売却、どちらも一長一短であり、実際「こっちが正解」ということもありません。

重要なのは、それぞれのメリット・デメリットを把握し、自分に適している方を選ぶこと。選び方のポイントとしては、中長期的なライフプランニングに見合った収入形態を選ぶとよいでしょう。

もし、どちらか選べない場合は「アキサポ」へご相談を。「アキサポ」は空き家の賃貸を中心としたサービスですが、その本質はオーナー様の空き家に関する悩みを解決するところにあります。

オーナー様の実情から、賃貸と売却、どちらが適しているかを客観的に判断、アドバイスさせていただきますので、どうぞお気軽にお声がけください。

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