2021.06.09
空き家を賃貸に出すメリット・デメリット｜自己負担０円で賃貸収入を得る方法とは
空き家は放置しているとさまざまなリスクを生み出すだけでなく、せっかくの資産を有効活用できないため、単純に不動産から負動産になってしまいます。
もし、空き家の使い道にお困りなのであれば、賃貸として活用することを考えてみてはいかがでしょうか？
今回は空き家活用に幅広く携わってきたアキサポが、空き家を賃貸に出すメリット・デメリット、注意点、さらには「0円ではじめられる空き家活用」について、過去の事例を絡めながら、詳しく解説していきます。
目次
賃貸物件として空き家を活用するメリット・デメリット
空き家はただ維持するだけでは費用がかかるばかりですが、活用することで家賃収入を得たり、借主が維持してくれたりとさまざまなメリットがあります。ただ、管理面でいくつかデメリットもあるため注意しましょう。主なメリット・デメリットは以下の通りです。
空き家を活用するメリット・デメリット
| ・メリット 〇空き家の放置によるリスクを軽減できる 〇継続的に賃料収入を得られる 〇資産を手元に残せる |
| ・デメリット 〇リノベーションや修繕などにお金がかかる 〇入居者のトラブル対応 〇入居者の募集や空き室リスク |
メリット①：空き家の放置によるリスクを軽減できる
前提として、放置された空き家はさまざまなリスクを生み出します。
| 【代表的なリスク】 ・景観の悪化…草木が荒れ放題になり、景観を損ねる ・悪臭や環境汚染…不衛生な環境のため悪臭や汚染を引き起こす ・災害発生の原因となる…家屋の損壊などにより災害を引き起こす ・犯罪に巻き込まれる…不法侵入や放火、窃盗など多種多様な犯罪の温床となる ・特定空家に指定される…「空き家対策法」の対象となる特定空家に指定される |
ちなみに特定空家とは、政府が空き家問題解決を目的として2015年に施行した「空家等対策の推進に関する特別措置法」の中で、問題があると見なされる特徴を持つ空き家のことです。
特定空家に指定された場合、助言・指導・強制執行などの対象となるだけでなく、固定資産税が最大6倍にまで跳ね上がるため、所有者にとっては大きな痛手となります。
さて、これら放置された空き家が抱えるリスクは、該当の物件を賃貸物件として活用することでそのほとんどを軽減できます。
賃貸物件として活用するには、それなりに物件の管理・維持・修繕などを行うことになりますから、放置によって起こるリスクはおのずとカバーできるわけです。
メリット②：継続的に賃料収入を得られる
賃貸物件である以上、入居者がいる限りは継続的に家賃収入を得られます。
自分で住む場合はもちろん、売却した場合にも継続的な収入は得られませんので、毎月決まった額の収入を確保できる点は間違いなく大きなメリットでしょう。
メリット③：資産を手元に残せる
賃貸以外の空き家の使い道として、代表的なものといえば「売却」です。
売却も賃貸も、不動産を活用してお金に換えるという点では同じですが、両者の決定的な違いは「資産を手放すか、手元に残すか」です。
売却の場合は、当然ながら買い手に物件が移ってしまった後は資産を完全に手放す形となりますが、賃貸物件として活用すれば、資産を保有し続けることができます。
不動産は価値が変動する特性を持った資産であるため、将来的に価値を伸ばす可能性も考えられますが、資産を手放してしまえば、将来的な変化には対応できません。
さらに、賃貸物件として活用しながら保有し続ければ、将来的に子供に譲るといった選択肢も残せるため、さまざまな可能性・選択に対応できるメリットがあります。
デメリット①：リノベーションや修繕などにお金がかかる
賃貸物件として第三者に提供する場合には、「住みたい」「借りたい」と感じさせる物件であることが重要なポイントです。
そのため、空き家の建物や設備が傷んでいたり、デザイン面に問題があったりする場合は、リノベーションや修繕によって借り手のニーズを満たす物件に仕上げる必要があります。
また、入居者がいる間も物件の管理が必要なだけでなく、利用によって発生した水回りや設備の劣化、故障などにも対応しなければなりません。
これらに対処するには当然費用がかかりますし、業者選びをはじめとした対応に時間と手間がかかります。
特にリノベーションに関しては、数百万円～1,000万円以上かかるケースも多々あるため、物件所有者にとっての金銭的負担は大きなものとなるでしょう。
デメリット②：入居者のトラブル対応
賃貸物件でよくあるデメリットと言えば、「入居者によるトラブルへの対応」です。
| ・物件や設備に対する入居者からのクレーム ・近隣住民とのトラブル ・家賃の対応 |
細かくあげればきりがありませんが、入居者がいる以上はさまざまなトラブルが発生する可能性があり、自身で管理している場合はトラブル対応をしなければいけません。
トラブルを放置していると、思わぬ形で問題が大きくなってしまうこともありますし、入居者が退去してしまう可能性も考えられます。
もちろん賃貸である以上、入居者がいなくなれば賃料収入がなくなってしまうため、物件所有者にとってトラブルへの適切な対処は重要なポイントです。
デメリット③：入居者の募集や空室リスク
賃貸物件の特徴のひとつとして、「入居者が一定期間で入れ替わる」点が挙げられます。
持ち家と違い、賃貸の場合はローンの縛りがないため、入居者にとって転居のハードルが低いのが主な理由ですが、賃貸物件では入退去時にクリーニングやリノベーションを行う必要があり、場合によっては貸主の負担額を敷金や礼金だけでまかなえないケースがあります。
また、空室となれば、当然入居者の募集に手間がかかりますし、新たな入居者が決まるまでは賃料が発生しないため、収入がなくなるというデメリットもあります。
空き家を賃貸に出す2つの方法
空き家を賃貸に出す場合、主に以下の2つの方法があります。
| ・そのままの状態で賃貸に出す ・リフォーム・リノベーションをして賃貸に出す |
それぞれ詳しくメリット・デメリットを見ていきましょう。
方法①：空き家そのままの状態で賃貸に出す
リフォーム・リノベーションをしないでそのまま賃貸に出すメリット・デメリットは以下のとおりです。
| ・メリット 〇初期費用が少なくて済む 〇借り手募集までの時間がかからない ・デメリット 〇空き家の状態が悪い場合借り手が付きにくい |
リフォーム・リノベーション費用がかからない点は大きなメリットですが、借り手が付くまで時間がかかってしまうと、維持費がかさんでメリットがかすんでしまう可能性があります。そのため、そのままの状態で賃貸に出す場合は、建物の状態が良いことを前提にするのがおすすめです。
方法②：空き家をリフォーム・リノベーションして賃貸に出す
リフォーム・リノベーションをして賃貸に出すメリット・デメリットは以下のとおりです。
| ・メリット 〇空き家が綺麗になり借り手が付きやすい ・デメリット 〇初期費用と募集までの時間がかかる |
リフォーム・リノベーションをすると、空き家が綺麗になるため借り手が付きやすくなる傾向にあります。ただし、その分費用がかかる点は注意しましょう。そのため、リフォーム・リノベーションは見込まれる効果を考慮して行いましょう。
空き家の賃貸は「そのまま」VS「リフォーム・リノベーション」どちらにすべきか
空き家を賃貸に出す場合、「そのまま」と「リフォーム・リノベーション」はどちらも一長一短で、明確に優越を付けるのは難しいです。
ただし、市場の動向を考えると、現在おすすめなのは「リフォーム・リノベーション」だと考えられます。
その理由を住宅リフォーム市場規模の長期予測から見てみましょう。
出典：株式会社矢野経済研究所
日本における住宅リフォーム市場は、今後2030年にかけて増加すると予測されています。これは、テレワークの増加や建築資材高騰など、複合的な影響と考えられています。
既存の住宅をリフォームして住むニーズが増加しているのであれば、先にリフォームをしておくことで、空き家が「選ばれやすくなる」確率も上がっていくと考えられます。もちろん、リフォーム時にはただ綺麗にするだけでなく、その家に住むことで得られる快適性や豊かさなど、付加価値を考える必要があるでしょう。
最近では、弊社の空き家活用サービス「アキサポ」のように、リノベーション費用0円からはじめられるサービスも登場しています。リノベーションをして貸し出したいけど初期費用が捻出できないという方は、ぜひ一度ご相談ください。
自己負担0円でリノベーションして空き家を賃貸に出す方法
借主のニーズを満たし、魅力的な物件に仕上げるため、空き家を賃貸に出す際のリノベーションは間違いなく効果的な手段です。
とはいえ空き家のリノベーションには、数百万円～1,000万円を超える高額な費用がかかることもあり、「リノベーションしてから賃貸に出す」うえでの大きな壁と言えるでしょう。
私たちアキサポはこの点に注目し、「リノベーション費用全額負担、初期費用0円で始められる空き家活用」の仕組みを生み出しました。
テーマにしたのは、「費用をアキサポが全額負担して、空き家の資産価値を高める」こと。
もちろん、アキサポが手がけるのは空き家のリノベーションだけではありません。
物件の周辺環境や立地条件など現地調査を行ったうえで、リノベーション・活用プランを提案し、全額費用負担でリノベーション工事を行った後、賃借人・利用者の募集までアキサポがサポートします。
さらに、前述した空き家の賃貸におけるリスクのひとつである「空室リスク」についても、アキサポなら安心です。
はじめにアキサポで空き家を借り受けることにより、万が一リノベーション後に賃借人がつかなくても、オーナー様へは契約通りの費用をお支払いするため、アキサポに任せた段階で一定の収入を見込めるというメリットがあります。
ここまでで紹介した内容以外にも、アキサポでは「空き家活用」に必要なこと、面倒なことをまとめて引き受けていますので、空き家の賃貸（活用）をお考えの方はお気軽にご相談ください。
空き家の賃貸活用事例
ここからは、アキサポがこれまで実際に手掛けた「空き家のリノベーション＋賃貸」の事例を紹介しながら、さまざまな活用の仕方をお届けします。
空き家の幅広い使い道が分かるよう、タイプの異なる活用事例をいくつか紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。
事例①：シェアキッチン
商店街の中に位置する履物屋がシェアキッチンへ生まれ変わった事例です。
物件が位置する「東武東上線：大山駅」エリアは、東京都の中でも利用者数の多い池袋駅まで6分、新宿駅まで22分とアクセスに優れ、人気のエリアでしたが、複数の開発事業計画の影響を受け、「商店街の分断にどう対応するか？」という課題に直面していました。
そんな中、再開発クロスポイントの中心地である大山商店街・西側に佇むこちらの物件が活用の舞台となります。
物件オーナーは80年以上続く履物屋を営んできましたが、後継者に恵まれず、泣く泣く店を畳むことに。
しかしながら、オーナーの心には「たとえ履物屋でなくなったとしても、何もせず手放すのではなく、街のために何らかの形で活かしたい。」との思いがあり、地域にも貢献できる形での活用を進めたいと考えていました。
そこでアキサポが現状分析から見えた課題への対策などを踏まえて検討を重ねた結果、近年、低資金・低リスクで開業にチャレンジできる代表的なケースとして注目を集めている「シェアキッチン」として再生させる運びとなりました。
長年地元の人々に愛されてきた「履物屋 かめや」は、リノベーションにより、シェアキッチン「かめやキッチン」へと大変身。
オープン後は、シェアキッチンとしてだけでなく、地域交流イベントや飲食起業塾など、幅広い用途に用いられながら、「商店街活性化の核」として着々と歩みを進めています。
事例②：カフェバル
築年数は不明ですが、少なくとも昭和34年以前に建てられた3棟連なる木造長屋の活用事例です。
8坪の小さな住居スペースは築年数の増加に伴い老朽化が進んでいましたが、「近隣住民からの気軽に飲める場が欲しいという希望」と「カフェバルを創業したいという若者のニーズ」が見事にマッチ。
現在では、昼も夜も近隣住民で賑わう繁盛店となりました。
事例③：バイクガレージ
築30年の木造平屋倉庫の活用事例です。
こちらの物件はシャッターもなく長年雨風に晒されるともに、不法投棄に悩まされていました。
そこで視認性の悪さを逆手に取り、リノベーションを加えることで、安心して利用できる賃貸バイクガレージに生まれ変わりました。
事例④：古民家を利用した宿泊施設
築115年の歴史ある京町家を後世に残すため、「古民家再生」をテーマに掲げてリノベーション～活用までを手掛けた事例です。
手を付けるうえで大切にしたのは、地域の「空き家対策」および文化・街並みの象徴である京町家の「保存・再生」2つの観点。
古民家ならではの伝統文化の本質を残しながら、さらに魅力を引き出すアイデアを随所に盛り込み、リノベーションを実施しました。
現在では1日1組限定のラグジュアリーな宿泊施設へと生まれ変わり、古民家の魅力を多くの人へ届けています。
空き家を賃貸に出す際のポイント・注意点
ここでは、空き家を賃貸に出すうえで、失敗しないためのポイントや注意点をまとめていきます。
物件に適した活用方法を選ぶ
「空き家を賃貸に出す」と言っても、具体的な活用方法はさまざまです。
| ・住居用 ・シェアハウス ・店舗用 ・貸倉庫 ・貸オフィス ・宿泊施設 |
ざっと挙げただけでも、空き家を賃貸物件として貸し出す際の活用方法はこれだけあり、「どの方法が物件に適しているか」も物件によりさまざまです。
例えば人口の少ない田舎で空き家を貸オフィスとして展開するのは無理があるように、物件によって適した活用方法は異なるわけです。
では、「自分の物件に最も適した活用方法をどのように見極めるか？」ですが、やはり専門家の助けを得るのが一番でしょう。
物件の立地やデザイン、建物の構造などに関する現状分析を行ったうえでニーズを絞り込み、ベストな活用プランを立てる。
これらすべてを素人が適切に行うのは難易度が高すぎるため、空き家活用会社の助けを借りながら二人三脚で進めるのが安心です。
リノベーションしたうえで賃貸に出す
安定的な収益化を望むなら、空き家をリノベーションして賃貸に出す方法が効果的です。
特に貸店舗や貸オフィスなど、ビジネス向け賃貸として活用する場合にこの方法は有効でしょう。
借主の希望を踏まえてリノベーションを施すことによってニーズをダイレクトに満たせるだけでなく、オフィスや店舗の移転はリピーターの減少をはじめとした対外的なデメリットを生むため、長期間利用してくれるところが多いからです。
実際に空き家を活用したビジネス向け賃貸は、近年さまざまな形で展開されており、空き家の有効活用法として人気が高まっています。
ただし、事前にリノベーションを施す場合にはまとまった費用が発生するだけでなく、時間や手間がかかるのも事実。
そこで次項では、「手間や費用を抑えながら、空き家をリノベーションして賃貸に出す方法」を詳しく紹介します。
空き家の賃貸まとめ
空き家を所有していても、放置している以上、資産を有効活用できているとは言えません。
それどころか、放置された空き家はさまざまなリスクの温床となるため、所有者が損失を被る可能性を高めてしまうばかりです。
一方で、空き家は使い道次第で多様な価値を生み出す資産ですから、賃貸物件として活用すれば、資産を保持したまま有効活用できます。
費用や手間の問題はあるものの、アキサポなら「リノベーション費用全額負担、初期費用0円」で一軒一軒にマッチした空き家活用を進められるため、興味がありましたらお気軽にご相談ください。
お客様のお悩みやご要望を踏まえながら、「空き家活用」に必要なこと、面倒なことに対して柔軟に対応いたします。
