公開日:2021.08.16 更新日:2024.01.30
空き家再生をして活用しよう｜具体的な事例も紹介
空き家の活用方法の一つに「空き家再生（リフォーム）」があります。空き家の価値を高め、収入につなげられる可能性もあるため魅力的ですが、本当にうまくいくのでしょうか？例えば、費用や需要、具体的な事例などが知りたいところです。
そこで、この記事では、空き家再生（リフォーム）について基本からわかりやすく解説。自己負担0円で空き家をリフォームする方法も紹介します。
目次
空き家の「再生（リフォーム）」と「建て替え（解体）」の違いとは？
そもそも再生（リフォーム）と建て替え（解体）の違いとは何でしょうか？
この差は、建築基準法における「改築」に該当するか否かです。
改築の定義を、国交省の資料から引用すると「建築物の全部又は一部を除却した場合、又は災害等により失った 場合に、これらの建築物又は建築物の部分を、従前と同様の用 途・構造・規模のものに建て替えること。 」とあります。
この改築に該当しないのが再生（リフォーム）、該当するのが建て替え（解体）です。それぞれ具体的に見ていきましょう。
再生（リフォーム）は基礎部分を残して修繕、改築
空き家の再生とは基礎となる柱や構造部分を残して解体作業をし、利用できる部分は再度活用しながら修繕、増築する方法を指します。たとえば居間だけ、水回りだけ、お風呂場だけなどの部分リフォームも可能ですし、もちろんフルリフォームも可能で範囲はさまざま。
後から建築をすることが前提で基礎部分を残して解体作業をするので、損傷を与えないよう丁寧な作業を行います。
ただ、再生ができるかどうかは基礎が活かせる状態にあるかどうかで決まるので、「建て替えじゃなくて基礎部分を活かしたリフォームがしたい」と希望していたとしても必ずできるとは言い切れないので注意が必要です。
建て替えは基礎部分から取り壊し
建て替えは解体とも言われ、今ある建物を基礎部分も含めてすべて取り壊して新しく建築をすることを指します。
ちなみに、都市計画区域または準都市計画区域において、現状建物が建っているとしても、その土地が幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していない場合は、原則として再建構築不可物件となります。
この場合、建物を解体して更地にした後の新たな建て替えができないので、事前確認・注意が必要です。
メリット・デメリット
リフォームの定義に合わせて、メリット・デメリットを確認しておきましょう。リフォームの主なメリット・デメリットは以下のとおりです。
メリット
| ・資産価値を維持できる ・家賃収入が期待できる |
デメリット
| ・工事費用が掛かる ・リフォーム後に必ずしも需要があるとは限らない |
リフォームは確実に空き家の価値や状態を向上させる方法です。ただし、費用も高額なため、リフォーム後の使い方を決めておかないと、ただお金をかけただけになる可能性があります。
特に、空き家を貸し出そうと考えている場合は事前に需要の調査をして、それに見合ったリフォーム方法を考える必要があります。
空き家リフォームについては、以下の記事で用途別に解説しているため、一度目を通してみてください。
「空き家の活用方法って？」活用することのメリットや事例を紹介
空き家の再生（リフォーム）に関する市場の動向と空き家問題
空き家のリフォームは空き家問題を解決し、地域の魅力を高めるための手法としても注目されています。そこでここでは、空き家問題の概要と、リフォームに期待されている役割について解説します。
空き家問題とは？
空き家問題を一言で説明すると「住宅需要と住宅供給のミスマッチ」です。
主な原因は人口減少や高齢化で、平成30年住宅・土地統計調査における全国の空き家数は約846万戸（13.55%）にものぼります。
さらに、空き家を管理する余裕がないという理由や、更地にすると税金が高くなるという理由などから、空き家を放置するケースが多くなっています。
対策として行政による補助金や地域活性化施策などが行われていますが、根本的な解決には至っていません。
空き家問題については以下の記事で詳しく解説しています。
空き家問題の対策事例と、それを支援する国や自治体の対策・取組とは？
再生（リフォーム・修繕）市場の動向
空き家の修繕・リフォームの市場は盛り上がりを見せています。
株式会社日本政策投資銀行の「古民家の活用に伴う経済的価値創出がもたらす地域活性化」によると、空き家の修繕・リフォームに関する潜在的な市場規模を試算したところ、「あくまでも概算ですがおよそ1.8兆円の潜在的な金額規模が推計された」とされています。
空き家を、U・Iターン移住者向け住宅やレストランなどに貸し出そうと考えている方も多く、建物が古民家の場合、古民家ブランドを活かした売り出し方をしている場合もあります。
これらのことから、空き家のリフォームは、空き家をその地域の資源として再生・活用する、地域らしさを残した取り組みとして注目されています。
空き家再生にかかるおおよその費用
リフォームしたいと考えてはいるけれど具体的な費用が検討もつかなかったら不安ですよね。
空き家の再生にかかる費用は、建築物の現在の状態や地域、リフォームを依頼する会社、再生の目的によってもピンキリです。
| ・部分的で最低限のリフォームに留める場合 ・総合的なリフォームをする場合 |
それぞれの場合に分けて見ていきましょう。
部分的で最低限のリフォームに留める場合
壁紙やフローリングの張替や浴室、トイレ、キッチンなどの水回りだけなど、部分的にリフォームをする場合だと数十万～500万円以内で収まるケースが多いです。
空き家をそのまま管理していく場合でも、賃貸に出したり活用したりしていく場合でも水回り部分は特に劣化するスピードが早いので注意して見ておきたいです。
参考までに各箇所の参考金額を表にしました。
| 再生箇所 | 費用相場 |
|---|---|
| 壁紙交換 | 1千円/㎡ |
| 床の張替 | 1万～7万円/畳 |
| トイレ | ～50万円 |
| 風呂 | 50万～150万円 |
| キッチン | 50万～100万円 |
| 洗面所 | ～50万円 |
| 外壁 | 50万～350万円 |
| 屋根 | 50万～350万円 |
| 耐震補強・改修 | 30万～150万円 |
| 雨漏り修理 | 1万～45万円 |
| シロアリ対策 駆除・予防リフォーム | 1,800～3,500円/㎡ |
あくまで参考にはなりますが、全面的にやる必要がなく部分的な再生で済みそうなのであれば、必要な箇所をメモしておき、概算で計算してみると良いでしょう。
総合的なリフォームをする場合
各部屋の内装や水回り設備の一新など全面的にリフォームする場合には、予算に加えて工期にも余裕を持っておきたいです。
築年数が経った一戸建てやアパートを所有している場合には、外壁・屋根のリフォームも必要になってくるケースが多々あります。
総合的な再生をする際の費用目安は、マンションなら250万～1,000万円、一戸建てなら500万～2,000万円と見ておくと良いでしょう。
もちろん、建物の劣化具合や断熱性能、使用する材料、最新の設備を選ぶ場合などによっても大きく価格が変動します。
あらかじめ再生のための予算と優先順位を決めておくと迷いが少なくなるのでおすすめです。絶対に再生が必要な箇所と譲れない部分、そこまで予算をかけなくてもいい箇所に分けて考えておきましょう。
もしかなり老朽化が進行していて、解体してしまうほうが安くなりそうであれば建て替えを検討するのもおすすめです。
また、古民家の再生についてはこちらに詳しくまとめています。
建て替えではなく再生することのメリットや、自治体からの補助金について詳しいことが書いてありますので是非参考にしてみてくださいね。
「古民家再生（リフォーム）のメリットや費用相場、助成金・補助金まとめ」
空き家再生の具体的な事例（新しい活用方法）
空き家の所有者が頭を抱える空き家の活用方法。
空き家を再生して所有しておくのもよいですが、維持管理していくには時間的にも経済的にもコストがかかってきます。
そこで、実際どのように活用されているのかを紹介します。
| ・農地付き空き家への移住 ・2地域居住（セカンドハウス）希望者への賃貸や売却 ・自治体による活用（移住体験者用の家） ・カフェやギャラリーとして利用 |
意外と幅広い活用方法。
ひとつずつ見ていきましょう。
農地付き空き家への移住
平成30年3月の「『田園回帰』に関する調査研究中間報告書」（総務省）によると、都市部住民の3割超が「農山漁村地域へ移住してみたい」との考えを持っています。そこで、「地方へ移住して、小規模な農業をしたい」、そんな人のニーズに応えるべく、自治体の移住者支援が進んでいます。
もしも農地付きの空き家を所有しているのであれば一度、貸出できるよう空き家バンクへの登録を自治体に相談してみてください。
農地付き空き家を探す方法や物件の特徴などは下記の記事で詳しく解説しています。
今人気の農地付き空き家とは？家と農地をセットで取得できる制度
2地域居住（セカンドハウス）希望者への賃貸や売却
都会に住む人が週末や夏休みの間だけなどの一定期間だけ地方で過ごすことを2地域居住といいます。
在宅ワークの浸透だったり団塊の世代のリタイア後の新しい生活様式として人気が出てきていたりと、セカンドハウスの需要が高まっています。
そのため、2地域居住を希望する方に貸し出したり売却したりする方法で活用がされています。
空き家をセカンドハウス（別荘）として活用する方法は以下の記事で詳しく解説しています。別荘として活用する場合の注意点も紹介しているため、一度目を通しておいてください。
自治体による活用（移住体験者用の家）
2地域居住をする方の中には、「いずれ移住したいとは考えているけど、田舎暮らしもほとんどしたことがないし不安だからとりあえずはお試しで借りてみたい」という方も多くいます。
いずれは地方で暮らしてみたいという移住希望者のための移住体験用の家を自治体で用意しているところがあります。
そのために空き家を活用しています。
カフェやギャラリーとして利用
古民家空き家の活用と相性のいいカフェやギャラリーとしての利用。
どこか懐かしい雰囲気のあるカフェは、古民家カフェとして非常に人気が高いです。
また、アートの展示会場として利用されることも。
築年数が経っている空き家を所有している方は、新たな活用ができるチャンスです。
空き家をカフェに活用するメリットや注意点は以下の記事で詳しく解説しています。成功の秘訣についても紹介しているので、ぜひチェックしてみてください。
空き家をカフェに活用するには？メリット・注意点・成功の秘訣を解説
空き家再生で知っておきたい補助金制度
空き家のリフォームには100万円単位の費用が掛かるため、補助金は積極的に使っていきたいところです。
主な補助金の種類
| ・空き家解体に関する補助金 ・空き家再生に関する補助金 ・空き家取得に関する補助金 |
空き家に関する補助金はさまざまな種類があり、国・県・市区町村が連携しているものもあれば、それぞれ独立して実施しているものもあります。
特に、市区町村では移住促進のための独自政策として実施しているケースも多いため、必ずチェックしておきましょう。
空家補助金に関する情報はこちらの記事で詳しく解説しています。
空き家活用や解体するための助成金とは?適用条件や注意点について
アキサポなら費用負担ゼロで空き家再生＆活用
見えている部分は比較的新しそうに見えても、目に見えない部分が侵食されていると意外にも費用がかかってしまうもの。空き家の再生には思った以上に費用がかかります。
空き家を管理しながら所有し続けるのも苦労しますよね。
「さまざまな形で活用されているとはいえ、自分の所有している空き家がそんなにうまく活用できるか不安…」
そんな方におすすめしたいのが「アキサポ」のサービスです。
空き家の再生や売却をしたくても、不動産の知識がなくてハードルが高いと感じる方は多いと思います。思うようにいかず「お金と時間だけがかかってしまった」なんてことは避けたいですよね。
そんな悩みを解決するためには、弊社のサービス「アキサポ」がおすすめです。
空き家をマッチングするサービスで、空き家所有者様の持ち出しは0円。もしリフォームが必要になった場合も弊社で負担するため、失敗のリスクが無いのです。
空き家のリスクを解消したいけど失敗が怖い。もしそんな悩みをお持ちでしたら、ぜひ「アキサポ」に相談してみてください。
アキサポでは空き家の活用を行っていて、以下のような事例があります。
アキサポによる空き家再生・活用事例3選！
ここからはアキサポが行ってきた空き家再生の中から、代表的な3事例を紹介します。いずれもただ空き家を再生しただけでなく、地域活性化に寄与した「＋α」の価値を生み出した事例となっています。
1.カフェバルへの再生
| 建築年月 | 不明 |
| 延床面積 | 27.26㎡ |
| 構造 | 木造二階建て |
| 活用事例 | カフェバル |
築年数不明の老朽化の進んだ木造長屋の再生事例です。
この地域に住む人たちの「気軽に飲める場所が欲しい」という要望と、「カフェバルを創業したい」という若者の希望がマッチして地域住民で賑わうカフェバルへと変身を遂げました。
事例の詳細はこちら
2.宿泊施設への再生
| 建築年月 | 不明（明治38年以前） |
| 延床面積 | 53.31㎡ |
| 構造 | 木造瓦葺2階建 |
| 活用事例 | 宿泊施設 |
築115年の歴史ある京町家をリノベーションした事例です。
地域の「空き家対策」と文化・街並みの象徴である京町家の「保存・再生」2つの観点を大切に、古民家ならではの伝統文化の本質を残しながらリノベーションを実施しました。
現在では1日1組限定のラグジュアリーな宿泊施設へと生まれ変わっています。
事例の詳細はこちら
3.地域活性化
| 建築年月 | 1991年7月 |
| 延床面積 | 206.36㎡ |
| 構造 | 鉄骨造二階建 |
| 活用事例 | アミューズメント施設 |
毎日新聞社が所有する物件をアミューズメント施設（脱出ゲーム体験施設）に活用した事例です。事業者となるのは、秋葉原で人気の「東京密室」で、本物件は2号店としてオープンしました。
事例の詳細はこちら
費用負担ゼロの空き家再生なら「アキサポ」にお任せ
今回は空き家再生（リフォーム）に関する費用や事例などを解説してきましたが、やはり「費用がネック」と思った方は多いのではないでしょうか？
そんな方にこそアキサポがおすすめです。アキサポならこのように空き家所有者様の費用負担はゼロで、空き家の借り手とのマッチングまで行いますので、リフォーム代金はかかりません。
マッチングが成立した後は毎月の賃料の一部を空き家所有者様にお支払いする仕組みになっているので、もし再生・活用に興味があればぜひアキサポへ一度ご相談ください。
「アキサポ」を運営する弊社・ジェクトワンは、空き家を専門で取り扱っている空き家のプロ集団です。借り手を探すところから利活用案の提案、リフォーム案の提案、契約の締結まで対応可能。「アキサポ」がワンストップで対応することで、空き家再生までの工程を無駄なく行うことができます。
空き家のリスクは早期解決に越したことはありません。もし少しでも気になるなら、お気軽に「アキサポ」までお問い合わせください。
