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2022.03.17

別荘を空き家にするデメリットと活用するメリット

別荘はバブル時代に流行ったものの、近年では保有する人が少なくなり、別荘地では空き家として放置されるケースも出てきています。その背景には、別荘を活用しきれない、管理しきれないという問題が少なからずあるようです。

しかし、別荘を空き家として放置するとデメリットも多く、管理費はもちろん、周辺環境の悪化や相続における負の遺産になる危険性なども含んでいます。

そのため、別荘は可能な限り活用するのがおすすめ。この記事では、別荘を空き家にするデメリットと、対策としての活用方法を紹介します。

空き家を放置するデメリットは大きい

別荘外観

そもそも、別荘に限らず空き家を空き家のままにすることには数々のデメリットがあります。

特に維持管理費の面ではデメリットが大きく、日々の維持管理費や土地・建物の固定資産税、さらに劣化・破損した際の修繕費も必要になってきます。

日常的に自分で管理できれば維持管理費を節約できますが、空き家は遠方にあるケースが多く、いつの間にか劣化が進んでしまうケースもあります。また、管理状態が悪いと周辺環境を悪化させたり、建物破損に伴って周辺建物に被害を及ぼしてしまう可能性もあります。

別荘も同様で、遠方だから・管理費が高いからと放置してしまうと、のちのちさらに多額の費用がかかるケースが懸念されます。自分で維持管理するのが難しい場合は、「活用」という方法で維持管理する道を探してみるのもいいでしょう。

別荘だからこそ放置してはいけないデメリット

古びた別荘

そもそも別荘とは、日常的な居住を目的としていない住宅のことで、日頃住んでいる住宅とは法律上の扱いが異なります。しかし、固定資産税をはじめとする税金はしっかりかかるため、放置するとコストばかりがかさんでしまいます。

さらに、日常的に管理できないため老朽化も気になりますし、老朽化したままでは相続時に問題にもなりかねません。

ここでは特に気を付けるべき3つのデメリットを紹介します。

別荘は固定資産税が軽減されない

まず気を付けるべきなのが固定資産税です。住宅の固定資産税は通常、軽減制度がありますが、別荘については軽減制度が適用されません

これは、別荘は日常的な居住に使われないことが理由で、固定資産税の軽減制度における住宅に該当しないためです。

そのため、固定資産税は満額支払う必要があり、建物の規模や立地によっては高額になるケースもあります。

管理がしにくく老朽化しやすい

別荘は遠方にあるため、日常的に管理に通うのは難しいケースがほとんどです。多くの場合は管理会社に管理を委託していると思いますが、中には管理費用の都合で解約してしまうケースもあります。

建物は人の手が入らないと劣化するのが早く、特に定期的な換気は必要不可欠です。「自分で管理しようと思ったら、想定より早く老朽化してしまった」というケースもあり、だんだん足が遠のいてしまうということも。

費用面の問題で日常的な管理を行えなくなったら、活用や売却を検討することをおすすめします。

相続時に負の遺産になる可能性がある

相続が発生した際に、相続財産が3,000万円以下の場合は非課税となり、さらに法定相続人1人につき、非課税枠が600万円増額されます。例えば、法定相続人が3人の場合は、相続財産が4,800万円までは非課税となります。

しかし、すでに持ち家を持っていて、さらに別荘も持っている場合、非課税枠を越えてしまうことが懸念されます。

別荘に不動産価値があれば相続後に売却もできますが、地方に老朽化した別荘があったとなると負の遺産になってしまいます。

さらに、相続後は固定資産税や維持管理費といったコストも発生するため、相続が発生する前に負の遺産にならない手だてを講じておきましょう。

別荘に関する税金の取り扱い

税金

さきほど別荘の固定資産税について触れましたが、じつは別荘にかかる税金はそれだけではありません。ここでは、別荘を所有していることで支払うことになる税金について解説します。

都市計画税や均等割の住民税がかかる

別荘はたまにしか使わないとはいえ、固定資産には違いありません。そのため、土地・建物の固定資産税に加えて、市街化区域にある場合は都市計画税が課される場合も有ります。

さらに、別荘のある市町村に住んでいなくても均等割の住民税も課されます。これは「家屋敷課税」という制度によるもので、市町村内に住所が無くても、事務所・事業所または家屋敷がある場合は行政サービスを享受していると考え、住民税が課されます。

ちなみにそれぞれの税率・税額は、都市計画税の上限税率は0.3%、住民税の均等割が5,000円となっています。

固定資産税の軽減措置対象外なのは居住日数が少ないため

別荘は日常的な居住実態が無いため制度上の住宅と認められず、固定資産税の軽減制度の対象外になってしまいます。この主な判断材料となっているのが年間における居住している日数です。

一般的に、軽減措置の対象となる住宅とは、毎月1日以上居住の実態がある場合です。別荘の場合、ゴールデンウィークや夏休みなど季節的な利用が多いため、多くの場合軽減措置の対象になりません。

空き家になっている別荘を活用する方法

外に置かれた椅子

別荘の維持には多額の管理コストがかかるため、空き家として放置するのは望ましくありません。可能な限り空き家に稼働してもらい、管理コストの節約をしたり、軌道に乗れば収益化したりと、資産運用としての活用を目指しましょう。

近年では「シェアリングエコノミー」という、インターネットを活用した、使っていない「モノ」のシェアも活発化しており、人気の別荘をシェアするサービスも出てきています。

そこでここでは、個人でもできる、空き家になっている別荘を活用する方法を3つ紹介します。

日貸し|民泊を利用して貸し出す

1日から別荘を貸し出す「日貸し」は、短期間から活用を始められるため、多くの人が取り組みやすい方法です。

しかし、別荘を日貸しで貸し出す場合は、法律上「民泊」という取り扱いになり「旅館業法」の制限が課せられます。

旅館業法では、宿泊をさせる営業形態に「簡易宿所営業」「旅館・ホテル営業」「下宿営業」という3つがあり、これらのうちどれかの許可を取る必要があります。

この中で、もっともハードルが低いのが「簡易宿所営業」です。民泊を始める場合は、まず簡易宿所営業の許可を取りましょう。

簡易宿所営業の許可条件は以下のとおりです。

-引用

旅館業法施行令第1条第2項(簡易宿所営業における構造設備基準)

・一 客室の延床面積は、33平方メートル(宿泊者の数を10人未満とす
る場合には、3.3平方メートルに当該宿泊者の数を乗じて得た面積)
以上であること。

・二 階層式寝台を有する場合には、上段と下段の間隔は、おおむね1メー
トル以上であること。

・三 適当な換気、採光、照明、防湿及び排水の設備を有すること。

・四 当該施設に近接して公衆浴場がある等入浴に支障をきたさないと認
められる場合を除き、宿泊者の需要を満たすことができる規模の入浴設
備を有すること。

・五 宿泊者の需要を満たすことができる適当な規模の洗面設備を有する
こと。

・六 適当な数の便所を有すること。

・七 その他都道府県が条例で定める構造設備の基準に適合すること。

月貸し・年貸し|賃貸借契約を結んで貸し出す

月単位・年単位で貸す場合は旅館業法における許可は必要なく、一般的な不動産賃貸借と同様に、賃貸借契約を結ぶ必要が出てきます。

月単位で貸す場合は、一般的に「短期借家契約」で契約を結びます。短期借家契約とは、建物3年以内・土地5年以内の期間を定めて行う賃貸借契約で、契約期間が1カ月単位や1週間単位と短いのが特徴です。

別荘以外にもマンスリーマンションで使われるケースが多く、短期間で契約を満了できるため、一般的な賃貸借契約で発生しがちな違約金が発生しにくいメリットもあります。

セカンドハウスにする|税制優遇も

別荘を貸すのではなく、自ら使いたい場合は、毎月1日以上居住して「セカンドハウス」として認めてもらいましょう。

セカンドハウスとはその名のとおり「第2の家」のこと。仕事の都合や週末の過ごし方などの都合から、日頃住んでいる家と行き来しながら使う住宅です。

セカンドハウスとして認めてもらえると、法律上で「住宅」として認められ、固定資産税の軽減措置を受けられます。一般的にセカンドハウスの判断基準は毎月1日以上の居住の実態があること。毎月1日以上そこに住んでいたことが分かるように、ガスや電気の使用履歴、近隣で買い物をしたレシートなど、証明できる書類を用意しましょう。

別荘は活用すれば資産になる

空き家を放置するとさまざまなリスクがあり、それが別荘となると税制面でさらに大きな負担を負うことになってしまいます。別荘がボロボロになってからでは活用も難しくなるため、維持管理に悩んだら早めに活用を検討するのがオススメです。

しかし、貸し方によって条件や取り扱い方が異なり、日貸しの場合は旅館業法の規制もかかってきます。そのため、空き家のプロに活用相談をすることも一つの手です。

中でもオススメなのが弊社の空き家活用サービス「アキサポ」です。アキサポは空き家オーナーの金銭的ご負担0円でマッチング成約、運営まで対応できるサービスで、リノベーションが必要な場合も「アキサポ」が全額負担します。

そのため、別荘に手を加える元手が無くても大丈夫。元手0円で別荘の活用をスタートできます

もし空き家の別荘をお持ちで悩んでいるなら、まず一度「アキサポ」までお気軽にご連絡ください。

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