アパートの空き家問題とは｜空室が増える原因と賃貸経営の対策

空き家の問題はアパートをはじめとする共同住宅でも起こっています。全国の空き家数は2023年時点で900万2千戸と過去最多を更新しましたが、そのうち55.9%にあたる502万9千戸は共同住宅の空き家です。さらにその約8割は、借り手を探しているのに埋まっていない賃貸用の部屋が占めています。

この中には一時的な空室状態も含みますが、それでも絶対数は多く、人口減少や高齢化が進む現状もあり、無視できない問題であると考えられます。

そこでこの記事ではアパートを中心とした共同住宅の空き家問題を紹介。合わせて防ぐためのポイントや活用方法も解説します。

アパートの空き家問題｜空き家の半数以上は共同住宅

出典：令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果

アパートを含む共同住宅の空き家は、全国で502万9千戸あります。総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年時点の空き家総数は900万2千戸、空き家率は13.8%で、どちらも過去最高を更新しました。このうち共同住宅が55.9%と半数を超えており、空き家は地方の一戸建てだけの問題ではありません。

出典：令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果

空き家900万2千戸を種類別に分けると、賃貸用の空き家が443万6千戸で49.3%、売却用が32万6千戸、別荘などの二次的住宅が38万4千戸、残る385万6千戸が賃貸にも売却にも出ていない空き家です。賃貸用がおよそ半数を占め、数の多さが際立ちます。

さらに建て方別に見ると、一戸建ての空き家352万3千戸のうち80.9%が賃貸にも売却にも出ていない空き家であるのに対し、共同住宅の空き家502万9千戸では78.5%にあたる394万7千戸が賃貸用の空き家です。つまり共同住宅の空き家のほとんどは、借り手を探しているのに埋まっていない部屋ということになります。

出典：令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果

共同住宅の空き家は1978年から2008年にかけて大きく増えました。その後も、賃貸にも売却にも出ていない空き家が2018年の348万7千戸から2023年の385万6千戸へと36万9千戸増えており、分母が膨らんだ結果として賃貸用の割合が下がっています。

賃貸用の空き家の割合が下がっていることは、決して良い変化によるものではないのです。

都市部と地方部で空き家率に差がある

もう一点押さえておきたいのが、都市部と地方部における共同住宅の需要の差です。

空き家率を都道府県別に見ると、最も高いのは徳島県の21.3%、次いで和歌山県21.2%、鹿児島県20.5%と、地方部が上位に並びます。一方で最も低いのは埼玉県の9.3%で、沖縄県9.4%、神奈川県9.8%と続きます。地方では5戸に1戸が空き家という水準に達しており、共同住宅の需要も都市部へ傾いてきていると考えられます。実際、住宅全体に占める共同住宅の割合は東京都で71.6%、沖縄県で60.9%、大阪府で57.4%と、大都市圏で高くなっています。

アパートの空き家問題はなぜ起きているのか？

アパートの空き家が増えた理由は大きく2つあります。相続税対策を目的に需要を超えて建てられたことと、バブル期前後に大量供給された建物が一斉に老朽化したことです。全国的な空き家増加の流れに加えて、共同住宅ならではの事情が重なっています。

中でもアパートにまつわる特徴として、相続税対策として建築するパターンや、空き地の土地活用のために建築するパターンが多いようです。

ここでは、アパート特有の空き家が増加する理由を2つ紹介します。

相続税対策として建築されたアパートの空室化

アパートのオーナーさんは高齢の方が多い気がしませんか？もちろん高齢の方ばかりではないのですが、じつはこれにはハッキリとした理由があるのです。

理由は、アパートを建てると相続税の評価額が下がるためです。賃貸住宅が建っている土地は「貸家建付地」として扱われ、他人に建物や土地を貸している場合に適用される借地権割合と借家権割合の分だけ、評価額が引き下げられます。

ただ、相続税対策ばかり先行して建ててしまうと需要が見込めないケースがあります。特に地方部ではこの傾向があり、建てたはよいものの空室続きという状態になる可能性があります。

貸家建付地とは、所有する土地に建てた家屋を他人に貸している場合の、その土地のことです。評価額は賃貸割合に連動するため、空室が増えるほど評価額の引き下げ効果は小さくなります。退去直後で速やかに募集をかけているような一時的な空室は賃貸中として扱える場合もありますが、長期にわたる空室は対象外です。相続税対策として建てたアパートでも、空室を放置すれば節税の効果まで目減りすることになります。

出典：国税庁「No.4614 貸家建付地の評価」

バブル期及びその前後に建築された共同住宅の老朽化

共同住宅はバブル期（1985～1990年）を中心に、その前後に多く建築された経緯があります。2008年以降は新規供給戸数が10万戸以下を中心に推移していますが、バブル期及びその前後では15万戸前後の供給戸数が続いていました。

また、1991年には生産緑地法が改正されたこともあり、保有する農地の取り扱いを巡って共同住宅を建築するケースも多かったようです。

アパートの空き家化を防ぐためには

地方における空き家対策は「需要の掘り起こし」を行うのがオススメです。

そもそも空き家化したアパートが地方部に多いことを考えると、地域における需要が低い現状を変えることはできません。そのため、正攻法で空き家化対策をするのは難しいでしょう。

そこで、特別な需要を求める層にターゲットを絞ることで、利用希望者にリーチできる可能性が出てきます。

空室の「空き家活用」を行って需要を開拓する

「空き家活用」と聞くと一戸建てをイメージするかもしれませんが、共同住宅でも空き家活用は可能です。立地や建築時の条件にもよりますが、アパートの空き部屋を住宅以外の用途に使うことも可能です。

特に1階部分は道に面しているため活用しやすく、店舗にリノベーションしているケースもあります。

ただ、住宅以外に使う場合は、音や騒音・臭いなどによるトラブルに繋がるケースがあるため、設備を整えるリノベーションが伴う可能性があります。そのため、リノベーション費用を負担してくれる空き家活用サービスを選ぶのがオススメです。

なお、弊社の空き家活用サービス「アキサポ」も、リノベーションリフォーム費用は全額「アキサポ」が負担しています。

※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。

アキサポに相談する

ほかの物件と差別化したウリを持つ

アパートを一般的な住宅として貸し出すのではなく、「ペットを飼いたい人向け」、「音楽をやりたい人向け」など、特定のニーズを持っている層に向けて売り出すことでも、需要の掘り起こしが可能です。

物件を探す立場になってみると、ペット2匹以上可の物件や防音を備えた物件などは数えるほどしか見つからないことが分かります。ペットや音楽に特化した物件ができると、そこが特化していれば特化しているほどニュースになることもしばしばです。

また、地域によっては周辺施設の影響で特別な需要が発生する可能性もあります。その地域でどんな物件が求められているかを考え、アパートに＋αの価値を付与しましょう。

アパートオーナーが考えるべき活用方法

アパートの空室は、住宅として貸す以外に、DIY賃貸借物件、店舗や事務所、シェアオフィスという3つの活用先があります。一戸建てを丸ごと使う場合より規模は小さくなりますが、小規模な事業用途であれば十分に成立します。

そこでここでは、アパートの空き家活用としておすすめの方法を3つ紹介します。

DIY賃貸借物件として貸し出す

DIY賃貸借物件とは、借主が自分で部屋の内装をDIYできる物件のことです。DIYを楽しめるメリットと、物件を購入しなくてよい手軽さを併せ持っていることから、近年注目の賃貸スタイルとなっています。

DIY賃貸借物件にするには、既存のアパートにDIY可能な特約を付与することが必要です。契約形態は、ベースとなる賃貸借契約とDIYに関する特約部分で構成されており、DIYを行う際の工事内容は、賃貸借契約書とは別に個別に申請書や合意書などを発行して取り交わすことになります。

DIYに関するルールを決める必要は出てきますが、リフォーム・リノベーション費用を節約できたり、退去時にグレードアップして戻ってきたりといったメリットもあるオススメの活用方法です。

店舗や事務所など事業用として貸し出す

大きな通りに面している場合や駅に近い場合などは、店舗や事務所などの事業用として貸し出す選択肢もあります。ただし、店舗や事務所として利用する場合は、都市計画法における「用途地域」によってエリアが限定されているため注意が必要です。

用途地域	店舗に転用できるか	事務所に転用できるか
第一種低層住居専用地域	不可（店舗部分50平方メートル以下かつ延べ床の2分の1未満の兼用住宅のみ）	不可（兼用住宅のみ）
第二種低層住居専用地域	2階以下かつ150平方メートル以下なら可	不可（兼用住宅のみ）
第一種中高層住居専用地域	2階以下かつ500平方メートル以下なら可	不可（兼用住宅のみ）
第二種中高層住居専用地域	2階以下かつ1,500平方メートル以下なら可	2階以下かつ1,500平方メートル以下なら可
田園住居地域	農産物直売所や農家レストランは150平方メートル以下で可。それ以外は不可	不可（兼用住宅のみ）
第一種住居地域	3,000平方メートル以下なら可	3,000平方メートル以下なら可
第二種住居地域・準住居地域	可	可
近隣商業地域・商業地域・準工業地域・工業地域	可	可
工業専用地域	物品販売店舗・飲食店は不可	可

なお、アパートの一室を店舗や飲食店に変える場合、変更する部分の床面積が200平方メートルを超えると、建築基準法にもとづく確認申請が必要になります。一室単位の転用であれば200平方メートル以下に収まるケースが多いものの、フロアをつなげて貸し出す場合は事前の確認が欠かせません。

シェアオフィスやコワーキングスペースとして貸し出す

テレワークの一般化に伴って需要が増加している用途です。空き家をコワーキングスペースとして活かす事例も各地で生まれています。一室をリフォーム・リノベーションして貸し出してもよいですし、1階部分をつなげてワンフロアとして貸し出すような方法もあります。

主に駅の近くで需要が高い用途で、単なるワーキングスペースとして貸し出すほかにも、居心地の良い空間を作って、長時間利用にも対応できるようにしているケースもあります。

また、住宅地が広がっているエリアにおいても、在宅勤務時の打ち合わせスペースとして使ったり、集中できるワークスペースとして利用したりといった需要が見込めます。

アパートも空き家活用や差別化を考える時代に

かつては建てれば埋まっていたアパートも、先行しすぎた相続税対策とバブル期前後の大量供給によって、空室を抱えるようになりました。全国の空き家900万2千戸のうち502万9千戸は共同住宅で、問題は地方の一戸建てだけに限りません。しかも空室が増えれば、節税目的で建てたはずの物件でも相続税の評価減は目減りしていきます。

打ち手は2つです。住宅以外の用途に変えて新しい需要を掘り起こすか、ペット可や防音といった特化で選ばれる理由をつくるか。どちらも、周辺で何が求められているかを読み解くところから始まります。

ただ、改修費用が重くて動けない、どの用途が合うのか判断がつかないという段階で止まってしまうオーナー様は少なくありません。アキサポは、リノベーション費用を全額負担（自己負担0円）したうえで、物件に合った活用方法を個別にご提案しています。

※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。

まだ方針が固まっていない段階でも構いません。手持ちのアパートに何ができるのか、まずは聞いてみてください。

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