空き家の売却にかかる税金は？譲渡所得税や印紙税、登録免許税を解説

空き家をはじめとする不動産を売却する際、利益が出た場合には、譲渡所得に対して譲渡所得税という税金がかかります。譲渡所得税とはどのような税金で、どんな計算式で求められるのか、そもそも譲渡所得とはいかなる所得なのか気になる方もいるでしょう。
ここでは譲渡所得税を中心に、印紙税、登録免許税といった、空き家の売却時にかかる税金について解説します。

譲渡所得税とは、譲渡所得に対して課される税金のこと

譲渡所得税とは、空き家をはじめとする不動産などの資産を売却した際に得た利益（譲渡所得）に対して課される税金のことです。譲渡所得税は、売却によって実際に利益が発生した場合にのみ適用されます。売却によって譲渡損失が出たときには、譲渡所得税を納める必要はありません。
譲渡所得税額の計算式は下記のとおりです。

＜譲渡所得税額の計算式＞
譲渡所得税額＝譲渡所得×所定の税率

不動産などの売却や譲渡によって得られる譲渡所得

譲渡所得とは、不動産などの資産の売却や譲渡によって得られた利益を指します。譲渡収入金額から、取得費や譲渡費用を差し引いた額が、譲渡所得税の課税対象となる譲渡所得となります。
譲渡所得の計算式は下記のとおりです。

＜譲渡所得の計算式＞
譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）

譲渡所得を計算する際に考慮される3つの要素については、下記のとおりです。

・譲渡収入金額
譲渡収入金額は、資産の売却によって実際に受け取った金額です。例えば、空き家を売却した際の売却代金がこれにあたります。
また、不動産売買では、併せて購入者から受け取る固定資産税、都市計画税の清算金も譲渡収入金額に含まれます。固定資産税、都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に納税義務があるため、年の途中で売却した場合でも、売却する所有者が税金を納めなければなりません。このため、引き渡し日以前・以降の期間に応じて、売却する所有者と購入者で税金を分担するよう、売却時に精算するのが一般的です。

・取得費
取得費とは、売却する所有者が、その資産を購入するために支払った金額のことです。この金額には購入時の直接的な費用のほか、資産を取得するために間接的に必要だった費用も含まれます。
例えば、土地・建物を取得したときにかかった購入費用、建築費用、さらに取得に際して納めた各種税金、不動産仲介会社に支払った仲介手数料などの諸経費も取得費に含まれます。建物の場合は、建物の設備費・改良費も取得費に含まれますが、そこから減価償却費を差し引かなければなりません。

・譲渡費用
譲渡費用は、資産を売却する際に発生した費用です。不動産の場合には仲介手数料や広告費、売主が負担した印紙税、登記といった法的手続きのための費用、売却にあたって必要となった立退き料、違約金などが含まれます。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は下記のように、対象となる資産の所有期間に応じて変わります。
なお、所得税と復興特別所得税の部分は確定申告を通じて納税し、住民税の部分は翌年のほかの住民税といっしょに納税することになります。

所有期間が5年を超える場合

資産を売却した年における1月1日現在の所有期間が5年を超える場合、売却によって生じた譲渡所得は「長期譲渡所得」とされます。
この場合の譲渡所得税の税率は、所得税15％と復興特別所得税0.315％、住民税5％を合わせた20.315％となります。

所有期間が5年以下の場合

資産を売却した年における1月1日現在の所有期間が5年以下の場合、譲渡所得は「短期譲渡所得」とされます。
譲渡所得税の税率は、所得税30.63％、住民税9％を合わせた39.63％となります。

空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除が受けられる場合もある

相続した空き家を売却した場合は、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」を受けられる可能性があります。これは、相続または遺贈によって取得した被相続人の居住用家屋または被相続人の居住用家屋の敷地などを、2016年4月1日～2027年12月31日に売却する際に適用される特例です。
一定の要件にあてはまれば、譲渡所得の金額から3,000万円、相続人の数が3人以上である場合は2,000万円が控除されます。

「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

空き家売却の3,000万円特別控除とは？特例の適用要件も解説

譲渡所得税以外にかかる空き家売却時の税金

空き家を売却する際には、譲渡所得税以外にもいくつか税金が発生することがあります。主に印紙税と登録免許税が該当します。

印紙税

印紙税は、印紙税法により課税対象と定められた、不動産売買契約書を含む一定の文書に貼付される印紙を購入することによって納付する税金です。空き家を売却する場合の印紙税は、売却する所有者と購入者が折半する場合が一般的です。

不動産売買契約書では、契約金額に応じて必要な印紙税が決まっています。印紙税を支払うタイミングは、売買契約を締結するときです。収入印紙を購入して契約書に貼付し、印鑑などで消印することで納税が成立します。収入印紙は郵便局や法務局、コンビニなどで購入できます。

また、租税特別措置法により、不動産の譲渡に関する契約書についての印紙税は軽減措置が講じられ、税率が引き下げられています。軽減措置の対象となる契約書は、不動産の譲渡に関する契約書のうち記載金額が10万円を超え、2014年4月1日～2027年3月31日に作成されたものです。
契約書に記載された契約金額に対する印紙税額は、下記の表のとおりです。

■契約書に記載された契約金額ごとの印紙税額