空き家売却の3,000万円特別控除とは？適用要件や計算方法を解説

相続した空き家を売却した際の「3,000万円特別控除（空き家特例）」とは、一定の要件を満たすことで売却益（譲渡所得）から最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は2,000万円）を控除できる税制上の特例措置です。適用期限は2027年（令和9年）12月31日までとなっており、正しく活用することで譲渡所得税の負担を大幅に削減できます。

本記事では、空き家売却における3,000万円特別控除の概要や適用要件、手続きの流れまで分かりやすく解説します。

空き家売却の3,000万円特別控除の概要

空き家売却の3,000万円特別控除（空き家特例）とは、相続した古い空き家やその敷地を売却した際、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる節税制度です。適用期限は2027年12月31日まで延長されており、要件を満たせば譲渡所得税の負担を大幅に軽減できます。

特例の内容は、相続または遺贈により取得した、被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地（亡くなられた方が居住していた家屋または土地）などを2016年4月1日～2027年12月31日に売ると、一定の要件にあてはまるときに、譲渡所得の金額から3,000万円が控除されるというものです。

この空き家特例は、2016年に創設された譲渡所得税の時限的減税措置ですが、2023年の税制改正により、2027年12月31日まで適用期間が延長されました。
一方、2024年1月1日以後に行う譲渡で、相続人が3人以上である場合の特別控除額は2,000万円となっています。

不動産などの売却や譲渡によって得られる譲渡所得

譲渡所得とは、不動産などの資産を売却や譲渡した際に得られる利益のことです。不動産の場合は、建物や土地を売却した際の売却益が譲渡所得となります。

譲渡所得の計算式は下記のとおりです。

＜譲渡所得の計算式＞

譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）

譲渡所得を計算する際に使われる3つの要素は、下記のとおりです。

＜譲渡所得の計算に使われる要素＞

• 譲渡収入金額：売却代金など、売却によって実際に受け取った金額
• 取得費：購入代金、仲介手数料、印紙代、登記費用など
• 譲渡費用：仲介手数料や解体費用、印紙代など

譲渡所得に所定の税率を掛けた額が、譲渡所得税額です。したがって、相続した空き家を売却したときの譲渡所得が3,000万円以下（相続人が3人以上の場合は2,000万円以下）となれば、空き家特例の適用によって譲渡所得税がかからないことになります。

なお、空き家特例を利用するときは、確定申告を行う必要があります。譲渡所得税が発生しなかった場合でも、空き家だったことの証明書類などを用意して、税務署へ申告しなければなりません。

空き家売却の3,000万円特別控除の適用要件

空き家特例の主な適用要件は『1981年5月31日以前建築』『被相続人の一人暮らし』『耐震基準適合または解体・買主改修』『売却額1億円以下』『相続から3年目の12月31日までの売却』などです。すべての条件を満たさなければ控除を受けられないため事前確認が必須です。

ここでは、空き家特例の主な適用要件について解説します。

空き家特例の適用を受けるための要件

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相続した空き家を売却する際、「3,000万円特別控除」を活用すれば譲渡所得税の負担を大幅に削減できます。

ただし、昭和56年以前の建築要件や耐震・解体条件、1億円以下の売却制限、自治体での確認書発行など、クリアすべきハードルは少なくありません。「うちの空き家は特例を使える？」「現状のまま買い取ってもらえる？」とお悩みなら、まずは空き家専門のプロへ相談するのが最も確実な近道です。

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