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2021.05.28

空き家の管理方法と放置によるコスト&トラブルを徹底解説

両親が他界してしまい実家に住む人がいなくなってしまったり、転勤が激しい企業に転職したことによって家を手放すことになったりなど、さまざまな理由から家に住む人がいなくなり空き家状態になってしまうケースは多々あります。

ただ、空き家となってしまった家をどうしていいのか分からずに、ひとまず空き家のまま放置しておくことはおすすめしません。

誰も住まない家を放置しておくことによって生じるデメリットは多々あります。

そこで今回は、空き家を放置しておくと所有者にとってどんなコストやデメリットがあるのかや、具体的な空き家の管理方法や0円でリノベーションをして他者へ貸し出す方法などをまとめました。

空き家の管理についてお悩みの方の解決の糸口になれば幸いです。

空き家はなぜ管理しなければならないのか

人気のない空き家外観

空き家を放置することによってさまざまなコストやデメリットがあると前述しましたが、具体的にはどんなことがあるのか解説していきます。

そもそも、なぜ空き家を管理しなければならないのか、必要性については以下の4つが挙げられます。

①周辺への悪影響を避けるため
②物件の資産価値を下げないため
③税負担を減らすため
④損害賠償責任の可能性を下げるため

それぞれ見ていきましょう。

①周辺への悪影響を避けるため

家に誰も住まない状態で、なおかつ管理をしないでおくと急速に老朽化が進みます。

建物の耐久性が下がり、倒壊リスクも上がります。

また、生命力の強い雑草があっという間に生い茂り、お隣さんの土地にまで浸食してしまう可能性もあります。庭の手入れがされていないと人が住んでいる気配がないので、そこに付け込んだ人による不法投棄の温床にもなりかねません。

自分の所有物件だけでなく近所へ与える影響も大きいです。

②物件の資産価値を下げないため

上記とほとんど同じ理由ですが、人が住まない状態での放置は老朽化が進み、建物自体の価値が下がってしまいます。

イメージしやすいように具体的にいうと、

・人が住まないことによって空気の入れ替えが行われず、湿気でカビが繁殖する
・シロアリは光や空気の対流、乾燥などを嫌うため人が住まない家に大量発生する
・水回りがずっと使われないことによって悪臭が発生する

これらのような事態が発生しやすくなります。

「人が住むか住まないかでそんなに変わる?」と軽視してしまいそうですが、空き家状態による建物への影響は想像よりずっと大きいものです。

定期的に風を入れたり掃除をしたりと、資産価値を下げないために管理は重要なのです。

③税負担を減らすため

空き家を管理せずに放置しておくと、「特定空き家」に指定されてしまいます。

「特定空き家ってなんなの?」といいますと、2015年5月26日に施行された「空家等対策特別措置法」ではこのように定められています。

『特定空家等とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう』

つまり、管理を怠ることによって起こるさまざまな影響によって放置するのは危険と判断された空き家ということになります。

空家等対策特別措置法によって特定空き家に指定されると、固定資産税の軽減措置対象から外されてしまいます。

この法律の施行前は、空き家であっても200平方メートルまでの敷地部分に対しては、固定資産税を6分の1に軽減するという規定が適用されていました。

しかし、「空家等対策特別措置法」施行後は、管理を怠り、特定空き家に指定されると固定資産税の負担が6倍になってしまいます。

さらに特定空き家に指定されると自治体によって解体の強制執行ができてしまいます。

解体費用は解体終了後に所有者に請求されるので、支払わなければなりません。

④損害賠償責任の可能性を下げるため

人が住んでいないとしても建物の倒壊や屋根が吹き飛んでしまって他人にケガをさせてしまった場合には、空き家の所有者が責任を負わなければなりません。

自己に過失がなかったとしても所有者が責任を問われることを定めた法律が、民法第717条になり、土地工作物責任ともいいます。

日本では大規模な自然災害が多くなってきているので管理を怠っていると建物の老朽化している部分を見逃してしまい、自分に過失がなかったとしても他者に危害を加える可能性が高くなります。

そのため、管理をしておくことで事前に脆弱性が疑われる箇所を見つけ、損害賠償責任を負う可能性を低くできます。

空き家を管理する方法は3種類!

綺麗に使われている一軒家外観

空き家の放置をせず管理しなければならない理由について解説してきました。

では具体的にどうやって空き家を管理すれば良いのでしょうか。

空き家の管理方法は、3種類に分けられます。

①自分で管理する
②管理会社に委託する
③空き家をリノベーションして第三者に貸し出す

それぞれ解説していきます。

①自分で管理する

最もコストがかからない管理方法は、月に1~2度ほどのペースで訪れて自分で管理をする方法です。

気軽に行ける距離にある場合、自分の目で安全を確かめられるので安心できますが、遠方に住んでいる場合は難しくなります。

自分で管理する際に定期的に行う必要があるのは、湿気を防ぐために窓を開けて空気の入れ替えをしたり水を出して悪臭の原因となる封水の蒸発を防いだり、掃除や郵便物の確認をしたりすること。

庭が広い場合には雑草除去をする必要もあるでしょう。

また、日本では自然災害が多いので大雨や台風、大きい地震がきたらできるだけ早く確認しに行く必要もあります。

②管理会社に委託する

空き家が遠方で通うのが大変であったり、近くであっても仕事や家庭が忙しく頻繁に通えなかったりする方向けに、管理サービスを利用する方法があります。

管理サービスは、民間企業やNPO法人など幅広い団体で実施しています。

民間では、不動産会社や工務店、警備会社などさまざまな企業が管理サービスを展開しています。空き家の所在地にある自分に合った管理サービスを調べてみると良いでしょう。

③空き家をリノベーションして第三者に貸し出す

空き家は定期的な管理をしなければどんどん建物が脆弱になります。

「自分で管理するには遠すぎて厳しい…」

「管理サービスを利用するにしても、所有し続ける限り毎月出費があるのはお財布に響く…」

そんな場合におすすめなのが、手放すことなく他者へ貸し出すこと。

アキサポでは、リノベーション費用を全額負担し賃借人・利用者の募集も行っております。

他者へ貸すとはいっても、ネックとなるのがリノベーション費用。それが0円で、なおかつ空き家所有者様に面倒なことは一切ありません。

過去にはシェアオフィスや宿泊施設に様変わりした事例もあります。

自分で管理するのも大変だし、管理サービスに毎月5,000円ほど支払うのも厳しいという場合にはぜひ一度ご相談ください。

空き家を管理しないと起こりうるトラブル

住宅街にある空き家外観

空き家の管理にはさまざまな手法がありますが、自分で足を運んだり管理サービスを利用したりと、面倒ですし手間もかかります。

煩雑さと手間ひまから放置してしまっている人も多いのが現実。

そこで、管理をせず放置するとどのような悪いことがあるのかを挙げました。

・ゴミの不法投棄
・届いた郵便物の散乱、紛失
・不法侵入や住みつき
・空き家の現状が分からないという不安
・雑草や枝木のお隣さんへの越境
・気づかぬ間に設備が劣化
・自然発火や放火による火災

それぞれ見ていきましょう。

ゴミの不法投棄

人が住んでいる気配がないと、「捨てていってもバレないだろう」と考えた人がゴミ置き場にしてしまいます。
これでは景観も損なわれてしまいますし、ゴミの種類によっては悪臭が漂ってしまう原因にもなります。

届いた郵便物の散乱、紛失

空き家になっている状態であれば、そこに届いた郵便物は今住んでいる自宅へ転送手続きしておくことが基本です。ただ、チラシやハガキがポスティングされる場合も。そうすると、強風の日にポストから出てしまって周辺に散乱してしまいます。このような状態では、家の周囲が汚れてしまいますし、空き家であることが一目瞭然になってしまい危険です。

不法侵入や住みつき

空き家状態にしていると人がいないことを狙って空き巣に入る人もいたり、たまり場にしたり、勝手に生活をし出したりする人もいます。

また、人間だけでなく、ハチが巣を作ったり動物まで住み付いてしまうことも。犯罪の温床にもなりかねません。

現状が分からないという不安

遠くてなかなか見に行けない空き家状態の家を所有していると、「昨日大きい地震あったけど大丈夫かな…」「雨漏りしてないかな…」などさまざまな不安がついて回ります。

現状が分からないことによる不安はいつも心の隅にいて、モヤモヤとしてしまいます。

雑草や枝木の隣地への越境

生命力の強い雑草や枝木は放っておくとグングンと背を伸ばし、範囲を拡大しお隣の土地へ侵入していってしまいます。

放置した状態では陰湿な印象により景観が悪くなってしまうだけでなく、近隣の方に迷惑をかけてしまいます。

気づかぬ間に設備が劣化

人が住まない状態の家の劣化は思っているよりずっと激しく、あっという間に痛んでしまいます。
人が住んでいないと空気の入れ替えが行われないので、湿気でカビが生えやすくなります。また、通水をしないことによって害虫が侵入しやすくなります。

放火による火災

消防庁の令和2年版消防白書によると、令和元年中の出火件数3万 7,683 件のうち、放火による出火件数は2,757件で全火災数の7.3%を占めています。

人が住んでいない状態の家を放置しておくことは、放火の犯罪リスクを高めてしまう要因になりかねません。自身の所有物件だけでなく、近隣住宅にまで火が及んでしまえば大変な事態になります。

空き家を持つことによるコスト

自然の生い茂る空き家

空き家を放置することによるリスクは数知れず。ただ、放置をすればリスクがあり管理をすればお金がかかります。

では具体的にどんなコストがかかるのかというと、以下のものが挙げられます。

・固定資産税
・委託した際の管理費用

固定資産税は、住宅やマンション、土地などの不動産を所有する人に発生する税金で、人が住んでいるいないに関わらず、不動産を所有している限り支払い続けなければなりません。

また、自分で管理をすることが難しく、管理会社に委託をすればその費用も毎月かかります。

ピンキリではありますが月額1万円以内には収まります。

空き家には人が住んだり、定期的に点検をしたりすることが大事とお伝えしてきました。

「管理」によってお金がかかってしまうのではなく、「活用」して投資物件としての役割を与えることも選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。

アキサポでは、リノベーションにかかる費用を全額負担し、借りたい人へ貸し出します。空き家を貸し出すことが決まったら、一定の賃料が収入として入ってきます。

所有しているだけで何かとお金がかかるので、ご興味のある方はできるだけ早めにお問い合わせください。

空き家の管理まとめ

家の模型を手渡しする様子

今回は、空き家の管理について管理しないことによるデメリットやトラブル、空き家の管理方法やコストについて解説しました。

所有している物件が空き家状態であったとしても、放置によるトラブルを軽く見てしまったり、そもそも空き家放置にまつわるトラブルを知らないケースは多々あります。

自分で管理をするのは大変だし、かといって管理サービスを利用するのも毎月コストがかかる。そんな場合に投資物件としての活用もぜひ視野に入れてみてくださいね。

空き家活用の専門家として、さまざまなお悩みに幅広くお応えしていますのでアキサポにお気軽にご相談ください。