空き家をサブリースするメリット・デメリットや注意点を解説！

空き家活用の際にネックとなる管理・運用の手間、空室リスクなどを解決する手段として注目されているサブリース。

ですが「サブリース」という言葉自体は耳にした経験があっても、具体的な仕組みやメリット・デメリットなどを詳しく知らない方も多いでしょう。

そこで今回は、空き家活用を専門にサポートする「アキサポ」が、サブリースの仕組みや目的、メリット・デメリット、サブリースする際の注意点などを分かりやすく解説します。

費用を抑えて空き家を活用する方法についてもご紹介しますので、空き家活用に興味がある方はぜひチェックしてみてください。

サブリースの仕組みを解説

まずは「サブリースとはどんなものなのか？」を分かりやすく解説します。

サブリースとは

サブリースとは、不動産会社などのサブリース業者が、不動産オーナーの所有する物件を一括借り上げした上で、その物件を第三者に貸し出す仕組みです。

不動産オーナーから借り上げた物件をさらに入居希望者に貸し出すことから、「又貸し」「転貸」「転貸し」などと呼ばれることもあります。

サブリースの目的

サブリースは、物件の運用に関するノウハウ・経験などを豊富に持つサブリース業者が、不動産オーナーの代わりに管理・運営を行い、スムーズに賃貸経営を進めることを目的としています。

例えば不動産オーナーが所有する物件を自力で賃貸物件として運営する場合、物件の管理、入居者対応、物件の広告・宣伝など、さまざまな手間やお金が必要です。また、適切に対応するにはそれなりの経験やノウハウが求められるため、経営が思うように進まないケースも珍しくありません。

こうした賃貸経営における「壁」を取り払う仕組みがサブリースです。

サブリースを利用した場合、物件の運用はサブリース業者が行うため、不動産オーナーは煩わしい管理・運営業務から解放されるだけでなく、専門的なノウハウに基づいて賃貸経営が行われるため、物件を適切な形で無駄なく運用しやすくなります。

逆にサブリース業者としても、既存の物件を借り上げることで、自社でイチから賃貸物件を立てる際に発生するコストや時間を大幅に削減できるメリットがあります。

このようにサブリース契約は「不動産オーナー」「サブリース業者」双方にとって利点のある一石二鳥の仕組みなのです。

空き家をサブリースで活用するメリット

ここからは、空き家をサブリースで活用した際の具体的なメリットを紹介します。

メリット①：手間や負担が少なくなる

空き家所有者の方が自分で賃貸経営を行う場合、入居者の募集や選定、手続き、物件の管理など、あらゆる面で手間がかかります。

しかし、サブリース契約を結ぶとこうした対応はすべてサブリース会社が行ってくれるため、空き家所有者の方の手間は非常に少なくなります。

もちろん通常の管理・手続きだけでなく、家賃の滞納や入居者によるトラブル、訴訟といった面倒なトラブルもすべてサブリース会社が引き受けてくれますので、空き家所有者の方の負担は大きく軽減されるでしょう。

メリット②：一定の収入を得られる

サブリース契約を結ぶと、サブリース業者は空き家所有者の方に契約に基づいた一定の賃料を支払います。

ここでポイントとなるのが、「空室が発生した際の賃料」です。

賃貸物件において賃料が発生するのは入居者がいる場合のみであるため、空室になると本来は賃料を得られません。ところがサブリース契約では、仮に空室が発生した場合でも、一定の賃料が空き家所有者の方に支払われるのです。

つまり、サブリース契約を結ぶと、空き家所有者の方は手間を大きく削減しながら物件を賃貸経営できるだけでなく、入居中・空室に関わらず収入を得られるメリットがあるのです。

ただし、契約によってはこの限りではないため、契約の際にはしっかりと内容を確認しましょう。

メリット③：資産価値の向上のきっかけになる

使われていない空き家は老朽化が進みやすく、当然ながら放置していては資産価値の向上は見込めません。

しかしながらサブリースする空き家を活用にあたってリフォーム・リノベーションすれば、資産価値向上に繋がります。

特に私たちアキサポの場合、「リノベーション工事の費用はアキサポが全額負担する」ため、空き家所有者の方に負担をかけずに資産価値を高めることが可能です。

実際にアキサポを利用された方のうち、実に88％もの方が「0円で空き家をリノベーション・活用できた」と回答されており、金銭的な負担を抑えながら空き家の資産価値を向上させられることを実証しています。

メリット④：空き家のベストな使い道を見つけられる

空き家は立地や建物の特性などにより、どのような使い道がベストであるかが異なります。

「住宅地の中にあるため、シェアハウスやコインランドリーに向いている」

「オフィス街に近いため、シェアオフィスに向いている」

「古民家風の建物を活かした宿泊施設と相性が良い」

などなど、空き家は一軒一軒相性の良い活用方法が違うのです。

とはいえ、どのような使い道がベストであるかを適切に判断するには、市場調査や分析において専門的なノウハウが求められることになります。

こうした調査・分析を空き家所有者の方が単独で行うのは難しいですが、サブリース会社によっては可能です。

私たちアキサポのように、事前に調査・分析を実施するサービスを提供している場合、自力では難しかった「所有する空き家のベストな使い道を見つける」ことが可能です。

サブリースにする際のデメリットや注意点

メリットだけを見ると魅力的に見えるサブリースですが、逆にデメリット・注意点があるのも事実です。

サブリースのデメリット

サブリースのデメリットとして覚えておきたいのが、「自力で賃貸経営するよりも賃料収入は少ない」という点です。

まず、前提としてサブリース契約では、物件に入居する賃借人と不動産オーナーが直接賃貸借契約を交わすことはありません。

不動産オーナーがサブリース契約を結ぶと、物件の運営・管理はサブリース業者が行うため、入居者との賃貸借契約は「サブリース業者⇔入居者」との間で結ぶことになるのです。

そのため、月々の賃料についても「入居者→不動産オーナーへの支払い」ではなく、「入居者→サブリース業者への支払い→不動産オーナーへの支払い」という流れでサブリース業者を経由して支払われる形となります。

実際に物件を管理・運営しているのはサブリース業者ですから、入居者が支払った賃料から手数料などを差し引いた上で、サブリース業者は不動産オーナーに一定の金額を支払います。

一方、自力で賃貸経営した場合は、入居者が支払った賃料は丸ごと不動産オーナーの手に渡りますので、サブリースのほうが受け取る賃料は少なくなることは留意しておきましょう。

ただし、自力で賃貸経営する場合は、管理・運営に手間やお金がかかるだけでなく、経営を成功させるにはさまざまなノウハウ・経験が求められる場面も多いため、賃料を丸々得られるからといって一概にお得であるとは言えません。

特に、空室が発生した場合に賃料収入を得られなくなる「空室リスク」が大きな懸念であることを考えると、リスクヘッジが見込めるサブリースに大きなメリットがあるともいえるでしょう。

サブリースする際の注意点

サブリース契約を結ぶ際には、契約内容やメリット・デメリットなどについて十分に理解しておくことが大切です。

もちろん、契約書には契約期間や賃料、解約などあらゆる条項が明記されていますが、専門用語が羅列された内容を一般の方が細かい部分まで理解するのは簡単ではありません。

そのため、サブリース業者を選ぶ際には「一般人にも分かりやすいように説明してくれる」「デメリットやリスクに関する案内もある」など、丁寧かつ親身に対応してくれる業者であるか吟味しましょう。

もちろん、説明をただ聞くだけではなく、不明点や疑問点を積極的に質問する姿勢も大切です。

契約を結んだあとに「知らなかった」とならないよう、契約の内容を正しく理解し、納得した上でサブリース契約を結ぶよう心がけましょう。

0円ではじめられる空き家活用のすすめ

空き家活用に興味をお持ちの方の中には、「活用したいけど費用はなるべくかけたくない…」とお考えの方も多いでしょう。

今回お伝えしたサブリースについても、物件の状態によっては「リノベーション後でなければ契約できない」といわれた場合、空き家所有者の方が費用を負担した上でリノベーションを実施する必要があります。

しかし、私たちアキサポはこうした空き家所有者の方のさまざまなお悩みの声を参考に、「0円ではじめられる空き家活用（サブリース）の仕組み」をご用意しました。

アキサポでは、物件の周辺環境や立地条件など現地調査を行い、リノベーション・活用プランをご提案。さらに、全額費用負担でリノベーション工事を行い、賃借人・利用者の募集までをワンストップで対応できます。

すでにこの仕組みを利用して「0円で空き家活用をはじめた方」も多くいらっしゃり、2021年にはおかげさまで「空き家活用サービスのブランドイメージ調査で3冠を達成」しました。

・空き家の使い道に悩んでいる ・活用したいが、費用面がネックで始められない ・空き家を活用して収入を得たい

などなど、多種多様な空き家活用のお悩みに応えていますので、興味がある方はお気軽にお問い合わせください。

アキサポでの空き家活用事例

空き家のサブリースに関するまとめ

空き家をサブリースとして活用すれば、不動産オーナーの手間や負担を減らして物件を有効活用できるだけでなく、一定の賃料収入が保証されます。

ただし、サブリースにはメリットだけでなく、デメリットや注意点も存在するため、信頼できる専門家を見つけることが何より大切です。

アキサポでは、サブリースはもちろん、空き家活用に関するさまざまな疑問やお悩みについて親身に対応しておりますので、まずはお気軽にご相談ください。