公開日:2021.11.15 更新日:2023.11.10
千葉県の空き家活用方法を徹底解説！自己資金０円でリノベーションし賃貸収入を得る方法とは？
にお任せ
千葉県で空き家活用やリノベーションをしたいが、何から始めたらいいか分からない。本当に空き家を収益化できるのか、半信半疑でいる方も多いのではないでしょうか？
千葉県で空き家活用を成功させるには、エリアの特性や求められる不動産需要の理解が大切です。この記事で工事費用の相場や、費用の節約方法などを知り、千葉県の空き家活用を成功させましょう。
目次
千葉県の空き家事情
千葉県を大きく分けると、東京都に近い都市部と、県南部及び東部を中心とした地方部の2つに分けられます。
前者は東京都のベッドタウン的な役割が強いですが、後者には田舎暮らしやリゾート的な役割も含まれます。
空き家率の推移
上のグラフは全県の空き家数と空き家率です。空き家率は全国平均の12.8%を下回っていますが、エリア別に見ると下記表のように、地方部で25%以上や35%以上といった高い数値になっていることが分かります。
| 順位 | 市町村名 | 空き家率（%） | 空き家数（戸） | 人口増減（人） | 世帯増減（戸） |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 勝浦市 | 36.8 | 5,880 | -2,321 | -773 |
| 2 | いすみ市 | 28.6 | 2,860 | -3,050 | -365 |
| 3 | 鴨川市 | 26.3 | 2,970 | -1,816 | 125 |
| 4 | 山武郡九十九里町 | 25.2 | 5,440 | -1,871 | -230 |
| 5 | 館山市 | 25.1 | 1,110 | -2,311 | 126 |
| 6 | 南房総市 | 24.4 | 8,580 | -3,202 | -341 |
| 7 | 茂原市 | 18.8 | 4,930 | -2,906 | 1094 |
| 8 | 富津市 | 18.6 | 1,760 | -3136 | 196 |
| 9 | 東金市 | 18.4 | 5,770 | -2433 | 289 |
| 10 | 八千代市 | 16.7 | 11,720 | 6,346 | 6,800 |
これらのエリアは、人口減少のスピードも高くなっており、エリアの居住ニーズが低いことが考えられます。
| 順位 | 自治体名 | 空き家数（戸） |
|---|---|---|
| 1 | 千葉市 | 57,900 |
| 2 | 松戸市 | 32,250 |
| 3 | 船橋市 | 32,120 |
| 4 | 市川市 | 29,640 |
| 5 | 柏市 | 22,860 |
| 6 | 市原市 | 18,680 |
| 7 | 木更津市 | 9,240 |
| 8 | 八千代市 | 9,140 |
| 9 | 浦安市 | 9,110 |
| 10 | 習志野市 | 9,010 |
一方で、空き家数に目を向けると、千葉市や松戸市などの都市部に集中していることが分かります。しかし、これらのエリアは空き家率のランキングには入っていないことから、居住ニーズは高く、流動性のある空き家であることが考えられます。
このように、千葉県の空き家事情は都市部と地方部で大きく異なります。自分の空き家を活用する際には、どちらのエリアの傾向が強いかを考えてから、対応を決めた方が良いでしょう。
千葉県で空き家活用する際に抑えておくポイント
千葉県で空き家活用を成功させるには、自分の空き家にどんな「需要」があるかを理解するべきです。そのうえで、「費用」と「地域性」という2つの軸からアピールをしていきましょう。
まず、「需要」ですが、都市部の物件は居住ニーズが中心だと考えられます。都心へ通勤している方や子育て世帯の方などの利用が見込まれます。一方地方部では、田舎暮らしやリゾートなどのニーズが考えられます。
次に「費用」ですが、これは地方部においてアピールしやすいポイントです。地方部は地価が比較的安いため、固定資産税も安い傾向にあります。さらに、土地が広ければ駐車場代がかからないこともアピールポイントになります。
「地域性」においては、都市部なら通勤のしやすさ、地方部なら地域資源がアピールしやすいポイントです。特に房総エリアのように海が近い場所であれば、田舎暮らしやリゾート向け物件としてアピールできるでしょう。
千葉県で空き家をリノベーションし賃貸物件として活用する方法
千葉県で空き家のリノベーションに悩みがちなのは、やはり需要が低い地方部の物件です。借り手の見込みがないと、せっかくお金をかけても無駄になってしまうかもしれません。
そんな失敗をしないために大切なのが「費用相場」と「節約法」の把握です。しっかり計画立てて考え、そのうえでいかに出費を減らせるか、ここではこの2点を対策する方法を見ていきましょう。
空き家のリノベーションには費用がかかる
一般的なリノベーション費用の相場は以下の表のとおりです。
| 施工箇所 | 施工内容及び費用相場（万円） |
|---|---|
| 屋根 | ・スレート屋根の塗り替え（戸建て）：20～80 ・金属屋根の重ね葺き（戸建て）：90～250 ・瓦屋根の交換（戸建て）：70～120 |
| 外壁 | ・外壁材の重ね塗り（戸建て）：50～150 ・サイディングの上貼り（戸建て）：80～200 |
| 窓 | ・内窓の追加：6～12 ・シャッター式雨戸への交換（戸建て）：70～150 |
| 内壁 | ・壁クロスの貼り換え：6～30 ・壁クロスの珪藻土化：18～30 |
| 床 | ・畳の交換：6～12 ・畳のフローリング化：15～60 ・畳クロスの貼り換え：6～30 ・段差の解消：8～20 |
| トイレ | ・温水洗浄便座の設置：8～16 ・トイレ全体の改装（タンク式）：20～100 ・タンクレストイレへの交換：30～50 |
| 浴室 | ・バスタブの交換：14～20 ・システムバスの交換（マンション）：50～100 ・システムバスの交換（戸建て）：60～150 ・高効率給湯システムの設置：55～100 |
| 洗面所 | ・洗面化粧台の交換：20～50 ・洗面所の改装：20～100 |
| キッチン | ・IHコンロへの交換：18～80 ・ガス給湯器の交換：20～50 ・システムキッチン（I型）の交換：40～80 ・システムキッチンの交換（壁付→対面）：75～200 ・キッチン全体のリフォーム：80～400 ・アイランドキッチン：300～450 |
| 居室系内装 | ・オール電化への改修：100～200 ・床暖房の敷設：50～150 ・リビングに収納棚を作る：40～90 ・和室の洋室化：50～200 ・和室の洋室化（バリアフリー仕様）：70～300 ・ダイニングの改修：100～200 ・リビングの改修：200～400 ・天然素材を用いた室内全体のエコリフォーム：300～1,000 ・ホームシアター：300～500 |
| その他内装 | ・火災報知機の取り付け：4～10 ・手すりの設置：1～20 ・モニタ付きインターホンの設置：8～16 ・廊下の改修：20～100 ・階段の改修：20～100 ・バルコニーの改修（マンション）：20～100 ・バルコニーの改修（戸建て）20～200 |
| その他外装 | ・雨どいの交換（戸建て）：5～40 ・シロアリ防止処理（戸建て）：15～30 ・耐震補強（金物仕様／戸建て）：20～60 ・玄関の改装（戸建て）：20～150 ・耐震補強（基礎から／戸建て）100～200 |
| 外構 | ・ウッドデッキの新設（戸建て）：10～80 ・太陽光温水システム（戸建て）：20～80 ・太陽光発電システム（戸建て）：200～300 |
| 間取りや建物全体に関すること | ・2室を1室にまとめる：50～80 ・増築：300～2,000 ・躯体以外の部分を前面リフォーム：500～2,500 ・建物の一部を賃貸部屋化：800～2,000 ・二世帯住宅化：800～2,500 ・減築：800～2,600 ・古民家再生：1,200～3,000 ・曳き家・移築：800～ |
工事個所を決めたら、これらの額を組み合わせて合計額を考えます。例えば、水回り3点セット（キッチン・浴室・トイレ）を工事するなら、120万〜350万円が費用相場となります。
住宅全体をリノベーションすると500万円以上かかることも珍しくありませんが、必要な箇所を絞ってリノベーションすれば、数百万円程度に抑えることができます。
以下の記事ではさらに詳細な情報を紹介しています。費用面に不安がある方は、ぜひ一度チェックしてみてください。
自己資金負担０円でリノベーションし活用する方法
リノベーション費用を節約する方法には、DIYや見積り比較などがありますが、それ以上に大きく節約する方法として「空き家活用サービス」があります。
空き家活用サービスとは、空き家を不動産会社に貸し出し、不動産会社がリノベーションをしたうえで転貸するサービスです。例えば「アキサポ」では、原則全額アキサポの負担でリノベーションをするため、オーナー様の自己負担0円（※）で空き家活用を始めることができます。
また、空き家活用は、利用希望者を探す点においても有用です。空き家の独自ノウハウを持ったスタッフが対応するため、空き家を借りたい人を独自ネットワークで探しだすことができます。
資金面で不安があるなら、まずは空き家活用サービスを検討してみましょう。あなたの空き家にも意外な価値が眠っているかもしれません。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
千葉県で空き家リノベーション活用する場合の具体的なイメージ・事例
ここからは、実際に「アキサポ」を利用して空き家活用に成功した事例を3つ紹介します。今回紹介するのは、東金市で賃貸住宅として活用した事例と、東京都内で事業化に成功した事例2件です。
空き家は立地によって、事業用に活用できる場合もあります。自身の空き家がどの物件に近いか、イメージしながらチェックしてみてください。
事例１：【東金市】ポイントを抑えたリノベーションを施し新たなご家族へ
| 建築年月 | 1983年6月 |
| 延床面積 | 127.54㎡ |
| 構造 | 木造瓦葺平屋建 |
| 活用事例 | 戸建て住宅 |
千葉県東金市の空き家を賃貸住宅に活用した事例です。空き家化したきっかけは相続で、物件の状態はすでに内装の表層リフォームが完了していました。
アキサポでは、水回りや一部倉庫などピンポイントなリノベーションを実施。元の状態が良かったこともあり、すぐに利用者が決まりました。
事例２：【品川区】「特定空き家」認定寸前の空き家を美容室へ再生
| 建築年月 | 不詳 |
| 延床面積 | 47.75㎡ |
| 構造 | 木造瓦葺2階建 |
| 活用事例 | 美容室 |
東京都品川区で美容室を再生した事例です。京浜急行電鉄「立会川駅」から徒歩2分という駅近物件でありながら、約20年も空き家状態という、立地の良さを持て余していた物件でした。
長期間放置されたことにより、内外装の劣化・破損や建物の傾き、さらには不法投棄など、劣悪な状態に。構造体補強工事を含む、全体的なリノベーションを実施し、再利用可能な状態へと再生させました。
事例３：【三鷹市】車庫空間の面影を残し落ち着きのあるコリビング（co-living）へ
| 建築年月 | 1967年8月 |
| 延床面積 | 44.09㎡ |
| 構造 | 木造2階建 |
| 活用事例 | 住宅サブスクリプションサービス用賃貸住宅 |
東京都三鷹市で、住宅サブスクリプションサービス用賃貸住宅に活用した例です。住宅サブスクリプションサービスとは、定額で住宅を利用できるサービスで、本件はADDressというサービスの対象物件として事業を進めました。
物件は約10年間空き家状態でしたが、リノベーションをすれば再利用可能と判断し、屋根や外壁、ファサードを含めた全体的なリノベーションを実施。結果、面影を残しつつ生まれ変わり、収益化に成功しました。
千葉県の政府や自治体による空き家活用関連の補助金制度
空き家活用で忘れずチェックしたいのが、空き家を対象とした補助金制度です。空き家に使える補助金は、主にリフォームを対象にしたものと、空き家問題を解決するための2種類で、両制度の併用もできます。
≪リフォームを対象にした補助金≫
| ・バリアフリーリフォーム補助金 手すりやスロープの設置など、バリアフリー化を伴うリフォームが対象 ・耐震リフォーム補助金 耐震診断や耐震改修を伴うリフォームが対象 ・省エネリフォーム補助金 太陽光発電パネルの設置や照明のLED化など、省エネ化を伴うリフォームが対象 |
≪空き家を対象にした補助金≫
| ・自治体ごとの独自補助金 区や市町村が独自で用意している補助金。内容は自治体ごとに異なる ・古民家解体費用の補助金 老朽化した空き家や危険な空き家を対象とした、解体に使える補助金 |
これらの制度の中で独自性が強いのが、自治体ごとの独自補助金です。空き家問題や公共施設の再利用などに積極的な自治体は、事業単位での補助金運用をしている場合があるので、必ずチェックしましょう。
千葉県の補助金制度については、以下の記事で詳しく解説しています。
千葉県の空き家を活用するその他の方法・手段
空き家を有効活用するには、空き家活用以外にも売却や買取など、複数の選択肢が考えられます。必ずしも空き家活用が成功するとは限らないため、別の選択肢も視野に入れて置くとよいでしょう。
ここでは、空き家活用を含めた代表的な7つの方法を紹介します。
①リノベーションして賃貸物件として活用
空き家活用はやはり最初に検討したい方法です。長期的な収入に繋がることはもちろん、空き家を手放すことなく、さらにリノベーションにより資産価値向上も見込めます。
前述したように、千葉県は都市部と地方部で空き家のニーズが異なります。自分の空き家にどのような価値があるかを見極め、さらにアキサポのような専門家の助けを借りながら、空き家を最大限活かす方法を考えましょう。
② 建物ごと売却する
空き家の維持が難しい場合や物件の価値が高い場合などは、売却するのも手です。空き家を手放すことにはなってしまいますが、維持管理の手間から解放されますし、物件の価値が高ければまとまった収入が見込めます。
ただ、不動産の売却には税金や手数料がかかることは覚えておきましょう。
不動産の売却時にかかる税金や手数料
| ・仲介手数料 ・登録免許税 ・譲渡所得税 ・住民税 ・印紙税 |
売却時の収入は、これらの税金や手数料を差し引いた額が手元に残ります。売却に利益を求めるのであれば、先に具体的な額を算出しておきましょう。
以下の記事で詳しい説明をしているので、参考にしてみてください。
③ 建物を解体して土地を売却する
空き家が老朽化している場合、建物が売れない原因になっている可能性があります。その場合、更地にすると売れやすくなることがあります。
解体費用の相場は、木造で坪あたり3万〜5万円程度です。例えば30坪の場合、90〜150万円ほどかかる計算になります。
また、一見使い道がない物件でも、フルリノベーションや建て直しで価値がよみがえるケースもあります。解体は最終手段として考え、まずはアキサポのような空き家活用サービスに相談してみてもよいでしょう。
空き家の解体については以下の記事で詳しく解説しています。
④ 不動産会社に買取してもらう
手早く確実に空き家を手放したい場合、不動産会社に買い取ってもらう方法があります。不動産会社が直接買い取るので、買い手が見つかるまで待つ必要がありません。なお、買取価格は売却価格の約7割が相場と言われています。
維持管理費が払えず早急に手放す必要がある場合や、空き家の状態が悪く買い手が見つからない場合などにおすすめの方法です。
以下の記事では千葉県の買取相場を解説しています。
⑤ 無料譲渡する
空き家活用や不動産会社の買取などが無理な場合、最終手段として無料譲渡をする方法があります。無料譲渡をする方法は、親戚や知人に譲り渡す方法や、空き家バンクでタダ同然の金額で掲載する方法などがあります。
収入は得られませんが、空き家の維持管理費や手間がなくなる面ではプラスになる場合もあるのではないでしょうか。
⑥ 自分で住む
自分で住む方法は、主に空き家リスクの軽減に役立ちます。
空き家は管理者がいない物件なので、物件の劣化や害虫の発生、放火や不法投棄といった犯罪に巻き込まれるなど、さまざまなリスクを内包しています。
これらのリスクを放置していると、周辺環境に悪影響を及ぼしたり、空き家を失ったり、さらには周辺住民に危害が及んだりといったこともあり得ます。
自分の空き家が問題の発生源になる前に自らが空き家の管理者となるのは、リスク管理において有効な方法だと言えます。
⑦ 空き家バンクの利用
全国の自治体が行っている空き家バンクは、無料で物件情報を掲載できる、使いやすいサービスです。千葉県でも多くの市町村が取り組んでいます。
また、空き家バンク制度を利用した方を対象とした補助金を交付している自治体もあります。例えば長柄町では、空き家バンク制度を利用した方限定で、最大130万円の住宅改修費や、最大60万円の住宅新築費を交付しています。
空き家バンクについてはこちらの記事で詳しく説明しています。
【借りたい方向け】千葉県での空き家の探し方
千葉県で空き家を探す場合、どんな物件が欲しいかによって最適な探し方は変わってきます。細かな条件を指定したければ、空き家マッチングサービスが適していますし、多くの物件から見比べたいなら、ポータルサイトが便利です。
ここでは、代表的な4つの探し方を紹介します。
① 空き家マッチングサービスの利用
物件の条件や状態、使い方などを具体的に指定したいなら、空き家マッチングサービスがおすすめです。
空き家マッチングサービスとは、空き家を借りたい人と貸したい人をマッチングするサービスのことです。空き家活用サービスもそのうちの1つで、アキサポのような不動産会社が、両者から要望を聞いたうえで最適なマッチングを提案します。
空き家活用サービスの場合、リノベーションを前提としているので、契約後の細かな使い方まで一貫して相談できます。
② 地域の不動産屋を利用する
ある程度細かな条件を指定したいなら、地域の不動産屋に相談するのがおすすめです。昔からその地域にある不動産屋は地域の情報に詳しく、ポータルサイトに載っていない物件情報を持っている場合があります。
また、市役所への補助金申し込みのように、その地域で手続きをする必要がある場合、地域の勝手が分かっている不動産屋がいると心強い味方になってくれるでしょう。
③ 賃貸・不動産のポータルサイトを利用する
千葉県内の具体的なエリアが決まっていない場合は、まずポータルサイトで目星をつける所から始めるとよいでしょう。相場や物件の広さなど、多くの物件を短時間で見比べられる点は、ポータルサイトならではのメリットです。
また、立地を重視するのであれば、地図上で物件を探せるサイトを使うと便利です。グーグルストリートビューと組み合わせてチェックすると、具体的なイメージが掴みやすいですよ。
④ 空き家バンクで探す
穴場物件を見つけたいなら、空き家バンクが便利です。無料で利用できるので気軽に使う人も多く、相場に比べて割安な物件が掲載されていることがあります。
また、自治体が運営しているため安心感があり、補助制度を使いたい場合もまとめて相談できます。こだわりの物件を探すのは難しいですが、補助制度を使いながら安く手に入れたい場合にはおすすめです。
千葉県の空き家リノベーション・活用のまとめ
千葉県で空き家活用をするなら、まず空き家の立地を確認し、空き家の需要を明らかにするところから始めましょう。都市部ほど需要が高い傾向にありますが、地方部でも、リゾート需要が期待できるエリアがあります。
需要が明らかになったら、リノベーションをして、ほかの物件と差別化をしましょう。リノベーション費用が用意できない場合は、「アキサポ」を使えば、自己負担0円（※）から空き家活用をスタートできます。
千葉県は、地域性を活かした空き家活用が見込まれるエリアです。まずはあなたの空き家にどんな可能性があるのか、アキサポに活用方法を相談してみてはいかがでしょうか。
※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。
