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2021.03.03

空き家活用の収益化ノウハウを専門家が解説!成功・失敗事例からコツを学ぶ

日本では年々空き家が増え続け社会問題化していますが、同時に多くの空き家所有者が収益化を目指して活用を進めています。

空き家は放置しているとさまざまなリスクやデメリットを生み出しますが、うまく活用すれば収益をもたらす貴重な資産であることは間違いありません。

ですが収益化に失敗した空き家が多いのもまた事実

そこで今回は、数々の空き家に関するお悩みに応えてきた私たち「アキサポ」が、空き家活用に関する具体例を紹介するとともに、空き家収益化のポイントについて分かりやすく解説します。

収益化が見込める空き家活用のパターン

収益化 空き家 パターン

収益化が見込める空き家の活用方法は、大きく分けて「売却」「賃貸」「自分で利用」「土地活用」の4種類に分類することができます。

そこで、まずはこれら4種類の具体的な活用例やメリット・デメリットを確認しておきましょう。

収益化が見込める空き家活用のパターンを一覧比較

以下は、収益化が見込める空き家活用のパターン4種類「売却」「賃貸」「自分で利用」「土地活用」についての具体例、メリット・デメリットをまとめた一覧表です。

空き家 収益化 パターン

ご覧のとおり、全てにメリット・デメリットが存在するだけでなく、リスクの性質も異なります。

そもそも「収益化」を狙う以上、どのような方法を選ぼうとも失敗する可能性はありますので、それぞれの特徴やリスクを洗い出して把握したうえで、所有する空き家と相性の良い活用方法を選ぶことが大切です。

ちなみにこれら4種類の活用方法の中のひとつである「賃貸」の中でも、「リノベーションしたうえで第三者に貸し出す」方法が近年では人気を集めています

この方法は活用の幅が非常に豊富であり、なおかつ入居者さえいれば賃料が発生するため、自分で物件を商用利用したり、土地活用したりするのと比べ、比較的収益化につなげやすい点が人気の理由でしょう。

空き家活用で収益化を狙うには?活用事例まとめ

かめやキッチン 正面

空き家の収益化が見込めるさまざまなパターンの中でも、近年特に人気の高い「リノベーションをして第三者に貸し出す」スタイルの空き家活用。

ここでは、実際に私たち「アキサポ」が手掛けた空き家活用の具体例をご紹介しながら、空き家を収益化につなげるイメージをつかんでいきましょう。

性質の異なる活用事例を複数ご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

事例①:シェアキッチン

活用事例 シェアキッチン

公民連携で設立されたシェアキッチンの事例です。

場所は、東京23区内で最も空き家率の高かった(2018年時点)豊島区内、南長崎。かつての賑わいが減り、閑散とした商店街の中に位置する物件です。

実はこの南長崎、手塚治虫や藤子不二雄、石ノ森章太郎ら著名な漫画家が居住していた「トキワ荘」があったことで知られており、「人を呼び込みたい」という住民たちの要望から、一軒の空き家を用いた新たなシェアリングサービス作りを模索していました。

結果的にこのプロジェクトは、豊島区による「創業チャレンジ支援施設開設事業補助金プロジェクト」として進められることとなり、東京23区では初の公民連携で設立された起業支援型施設として、地元商店街・地域でまちづくりを行う人たちと連携を取ったプロモーションも実施されました。

オープン以降はシェアキッチンとしての利用はもちろん、地域交流の拠点となっているだけでなく、プロによる起業塾をはじめとした創業サポートを多種多様な形で活用されています

コマワリキッチンの活用に関するエピソードなどはこちら

事例②:カフェバル

リノベーション事例1 アキサポ

築年数は不明ですが、少なくとも昭和34年以前に建てられた3棟連なる木造長屋の活用事例です。

8坪の小さな住居スペースは築年数の増加に伴い老朽化が進んでいましたが、「近隣住民からの気軽に飲める場が欲しい」という希望と「カフェバルを創業したいという若者のニーズ」が見事にマッチ

現在では、昼も夜も近隣住民で賑わう繁盛店となりました。

事例③:バイクガレージ

リノベーション事例2 アキサポ

こちらの物件は元々健康食品の倉庫兼事務所でしたが、シャッターもなく長年雨風に晒されるなど10年以上放置された結果、不法投棄に悩まされることに

くわえて、立地的に奥まったところで視認性が悪いため、店舗用にも住居用にも適しておらず、所有者は頭を抱えていました。

そこで視認性の悪さを逆手に取り、リノベーションを加えたうえで安心して利用できるバイクガレージにしたところ、即満車

奥まった場所、視認性の悪さなど一見デメリットに見える特徴が「バイクガレージ」利用者にとっては逆にメリットとなり、さまざまな物件に対して柔軟に対応できる空き家活用の自由度の高さを裏付ける事例となりました。

これらの事例は、店舗や倉庫といった、少し特殊な事例のように感じられてしまうかもしれませんが、「アキサポ」ではもちろん、住居の活用も行っています。

たとえば、長年住まなくなってしまった住居を、水回りなどの最低限の改修のみ行い、趣そのままに新たな利用者に貸し出した事例もあります。

思い出の詰まった家を“負動産”にせず、次世代の暮らしの場へとバトンを渡す、そしてきちんと収益を生み出す物件にする、こういった事例もまた成功した事例の一つといえるでしょう。

空き家の収益化失敗例

空き家 収益化 失敗

収益化が見込める空き家の活用パターンは多々ありますが、当然収益化に失敗する人も少なくありません。

ここでは、収益化に失敗した典型的な具体例を紹介しながら、「失敗した理由」についても合わせて解説することにしましょう。

空き家の収益化失敗例①:売却

背景と概要
・親から受け継いだ店舗兼住宅
・首都圏の駅前、商店街の中に位置
・「収益化といえば売却」と感じ、他の使い道を調べずに売却

結果
・売却自体は成立したが、実は該当物件が立地に恵まれており、賃貸物件にすれば毎月の家賃収入が見込めた
・長期的な試算では、売却より賃貸のほうが得になる可能性が高いと判明

失敗した理由
・売却以外の使い道について、事前に調べていなかった
・所有物件のベストな使い道を模索しなかった
・物件の立地や相場などの調査をしていなかった

親から相続した物件を焦って売却してしまい、後になって他の活用方法のほうが得だったと気付く典型的な失敗例です。

空き家は建物の構造や立地的な利便性、周辺環境などによって適した使い道が異なるため、事前に専門家に相談していれば失敗を避けられた可能性は高いでしょう。

空き家の収益化失敗例②:自分でリノベーションして賃貸

背景と概要
・店舗用として賃貸するため、空き家をリノベーション
・リノベーション業者選定を自分で行って依頼

結果
・追加工事の影響もあり、リノベーション費用が1千万円近くかかるなど初期投資過多に
・ニーズとずれたリノベーションを実施してしまい、入居者がなかなか決まらず

失敗した理由
・事前の情報収集不足で、適切な業者を選んでいなかった
・収支計画を事前に立てていなかった
・想像以上にリノベーション費用がかかってしまった
・利用者のニーズを踏まえたリノベーションのプランニング不足

「リノベーションしたうえで第三者に貸し出す」方法が近年人気を集めているのは前述したとおりですが、リノベーションには多額の費用がかかるケースも多いため、こちらもよくある失敗例のひとつです。

また、空き家活用では「適したターゲットに、適した方法で貸し出すために、適した施策を行う」ためのプランニングが非常に大切ですから、工事だけを対応する業者にリノベーションを依頼すると、利用者のニーズとミスマッチの仕上がりとなってしまい、結果的に入居者がなかなか入らない…という事態を招きかねないため注意が必要です。

空き家活用収益化のポイント

空き家活用収益化 ポイント

ここまで、空き家の活用例や収益化失敗例をご紹介してきました。

となると気になるのは、「どうすれば空き家を収益化につなげられるのか?」でしょう。

そこでここから、空き家収益化のポイントや具体的に気を付けたい点を分かりやすくまとめることにしましょう。

まずは情報収集と現状分析から

「空き家の収益化」と一言で言っても、収益化に適した具体的な方法は空き家によって千差万別です。

例えば、人里離れた山奥にある空き家でシェアオフィスの需要はなかなか見込めないように、「立地、建物の特性、周辺環境」などで空き家の適した使い道は異なるわけです。

この空き家の適した使い道を見極めるうえで欠かせないのが、「現状分析」と「情報収集」

まずは建物の状態や特性を理解するのはもちろん、駅からの距離や治安、利便性などのマーケティングを基にした適切な現状分析を実施したうえで、どのような空き家の使い道があるのか情報収集を行い、自分が所有する物件との相性を見ていくわけですね。

とはいえ、専門知識を持たない一般人がこうした「現状分析」と「情報収集」を完璧に行うのは至難の業。

出来ることなら専門家のアドバイスやサポートを受けながら、空き家の適した使い道を見極めていくのがベストでしょう。

特におすすめなのは、空き家活用会社の利用です。

0円で空き家活用をはじめられる?空き家活用会社のメリット

空き家活用会社をおすすめするのには、もちろんいくつかの理由がありますが、例えば私たち「アキサポ」では以下のようなメリットを提供しています。

アキサポのメリット
・始めに、物件の周辺環境や立地条件など現地調査を実施
・調査に基づき現状分析を行い、リノベーション・活用プランを提案
・全額費用負担でリノベーション工事を実施
・賃借人・利用者の募集まで行う

収益化を見込める空き家の活用パターンを見極めるうえで欠かせない「現状分析」と「情報収集」はもちろん、失敗例でも登場した「高額なリノベーション費用の負担」についても、「全額費用負担でリノベーション工事を実施」というメリットを提供できますから、リノベーション費用がネックになっている人でも、初期費用0円で空き家活用に乗り出すことが可能です。

「0円で出来る空き家活用」について詳しく知りたい方はこちら

空き家活用収益化のまとめ

空き家活用を行って必ずしも成功するとは限りませんし、今回ご紹介したように収益化に失敗した人も少なくありません。

ですが失敗には必ず理由があるのもまた事実。

多くの場合は、事前の情報収集やマーケティング・分析不足によるものですから、いかに専門家のサポートを得ながら二人三脚で進めることが大切なのか分かります。

収益化に導くための重要な要素であるプランニングを適切に立てるため、さらに自分の物件に適した収益化パターンを見出すためにも、まずは専門家に相談してみるのが最初のステップとしてはベストでしょう。

私たちアキサポでは、これまで数々の空き家活用のお悩みに触れ、実際に多くの空き家活用のお手伝いをしてきました。

空き家に関するお悩み全般に広くお応えしていますので、興味がありましたらお気軽にご相談ください。