初めての不動産購入では「何から始めればいいの？」「手続きが多そう」など、漠然とした不安を抱きがちです。物件探しや住宅ローン、契約や引き渡しなど、ステップごとに注意点があるのもハードルを高くしている要因でしょう。

そんなときは、まず不動産購入の流れを理解するのが大切です。この記事では、資金計画の立て方から物件探し、住宅ローン審査、契約、引き渡し、購入後の手続きまで、初めての方でもイメージしやすいように不動産購入の流れごとにポイントを解説します。

まずは不動産購入に必要な下準備をしよう

不動産購入はいきなり物件を探し始めるのではなく、以下のように段階的に下準備を行ってから具体的な物件を決めていくものです。

• Step1：物件の希望条件を整理する
• Step2：資金計画を立てる
• Step3：情報収集・物件探し
• Step4：内見と周辺環境の確認

あらかじめ物件に求める条件や自分のリソースを整理しておけば、物件の絞り込みが容易になりますし、物件に対する「アリ・ナシ」の判断がブレにくくなります。

特に初めて不動産を購入する場合は、物件を見ること自体が目的になってしまい、予算や条件の整理が後回しになりがちです。その結果、途中で資金面の制約に気づいたり、条件を妥協せざるを得なくなったりするケースも少なくありません。

最初に全体の流れを把握して「どの段階で何を判断するのか」を明確にしておくことで、無駄な内見や手戻りを減らし、時間と費用のロスを抑えながら落ち着いて検討を進めやすくなります。

Step1：物件の希望条件を整理する

不動産購入で最初に行うべきことは物件に求める条件を決めることです。このとき「どんな物件を買いたいか」ではなく「どんな条件を優先するか」を念頭に決めていきましょう。条件の優先順位が決まっていないと、内見のたびに判断基準が揺れ、比較ができなくなってしまう恐れがあります。

具体的には以下のような条件を洗い出しましょう。

• エリア・立地（通勤時間、生活圏、将来の住み替え可能性）
• 物件の種類（戸建てかマンションか、新築か中古か）
• 間取り・広さ（家族構成、将来の変化を含めて）
• 優先順位（絶対に譲れない条件／妥協できる条件）

ここで重要なのは、条件に100点満点を求めないことです。

不動産は一点ものに近いため、条件が増えるほど選択肢は一気に狭まります。そのため「こだわるところはこだわる」「妥協できるところは思い切って妥協する」と割り切らないと、条件に一致する物件が見つからなくなってしまいます。

また、条件を考える際には、購入後の「思っていたのと違った」を防ぐために、将来的な家族構成の変化や働き方の変化、老後の暮らし方なども意識しておきましょう。

Step2：資金計画を立てる：ローン上限と返済プランの明確化

条件が決まったら資金計画を立てましょう。ここで決めるのは出せる金額の上限ではなく「無理なく返し続けられる金額」と考えてください。

資金計画を立てる際には、頭金の有無や借入額、返済期間などの諸条件も整理しておきましょう。ここを整理せずに物件探しを始めると、あとから「ローンが通らない」「想定より返済が重い」といった事態になりかねません。

なお、資金計画をより具体的にするために、固定資産税や修繕費などのランニングコストも含めておきましょう。

Step3：情報収集・物件探し：仲介物件と売主物件の違いを理解

資金計画が固まったら、いよいよ条件と予算に合う物件を探していきます。このとき、最初から少数に絞って探す必要はありません。物件を探しているうちに条件が整理されたり、新たな発見があったりするので、最初は多めにピックアップしておいて、あとから絞り込んでいくのがおすすめです。

ここでの注意点は、手数料の安さから「売主物件」に飛びつかないことです。売主物件とは売主から直接購入する物件のことです。仲介手数料（上限：物件価格の3％＋6万円＋税）が不要になるメリットがありますが、物件数が限られ、第三者による客観的なチェックが入りにくい側面もあります。

Step4：内見と周辺環境の確認：ハザードマップと災害リスクに注意

気になる物件が見つかったら、必ず現地で内見を行い、図面や写真では分からない点を確認しましょう。このときチェックすべき点は大きく「物件の状態」と「住み心地に関係する周辺環境の状況」「安全性に関係する災害リスク」の3点です。

まず「物件の状態」では、建物の劣化状況や設備の使い勝手などを確認しましょう。たとえば、壁や天井のひび割れ、床の傾き、建具の開閉具合、水回りの配管や換気状況、エアコン設置の可否などが挙げられます。

次に「住み心地に関係する周辺環境」では、日当たりや風通し、騒音の有無などをチェックしましょう。これらの要素は時間帯や季節によっても変わるため、可能なら複数回見に行くことをおすすめします。また、最寄り駅やスーパーまでの距離、実際に歩いたときの負担感や街の雰囲気なども確認しておきましょう。

そして「安全性に関係する災害リスク」では、現地の自治体が公開しているハザードマップから、洪水・土砂災害・津波などのリスクがどの程度あるのかを確認しましょう。このとき、過去の被災履歴や、周辺の地形・高低差も確認しておくことで、より現実的な判断がしやすくなります。

住宅ローン審査の流れを知ろう

候補の物件が具体的に絞り込めたら、資金を確保するために住宅ローンの審査に申し込むことになります。住宅ローンの手続きは、物件探しと並行しながら行うのが一般的で、以下の流れで進めていきます。

• 1.資金計画を立てる（物件探しの下準備と同時）
  年収や家計状況をもとに、無理なく返済できる借入額の目安を把握する。あわせて、頭金や諸費用を含めた総予算を整理する
• 2.事前審査（仮審査）を申し込む
  金融機関に年収・勤続年数・他の借入状況などを伝え、借りられる額を確認する
• 3.物件を決定し、売買契約を結ぶ
  事前審査の結果を踏まえて購入物件を確定し、売買契約を締結する。この段階では、まだ融資は確定していない。契約書にローン特約（融資利用の特約）が付帯されているかおよび解除期日を確認する。これがなければ、本審査に落ちた際に手付金が戻らない
• 4.本審査を申し込む
  売買契約書を提出し、収入証明や信用情報などを含めた厳密な審査を受ける。ここで融資の可否が正式に判断される
• 5.金銭消費貸借契約を結ぶ
  本審査を通過した後、金利・返済期間・返済方法などの条件を確定させる
• 6.決済・融資実行
  売買代金の決済日にあわせてローンが実行され、物件の引き渡しが行われる

事前審査と本審査の違いは？

事前審査はあくまで借入可能額の目安を確認するためのもので、最終的な判断を行うのが本審査です。「事前審査に通った＝ローンは問題ない」と思いたくなりますが、実際はそうではありません。

事前審査では、年収や勤続年数、他の借入状況などから大まかな返済能力の判断が行われ、本審査では、売買契約書の内容に収入証明書や勤務先情報、信用情報などを加えた、より厳密な審査が行われます。そのため、転職直後で勤続年数が短い場合や、他のローン残高が多い場合には本審査で否決されるケースがあります。

金銭消費貸借契約で確認すべきポイントは？

金銭消費貸借契約で最も確認すべきポイントは、返済条件が無理なく返し続けられるものになっているかどうかです。

ここで契約した条件は、あとから変更することはできません。なかには契約をローンが通った後の手続きと考える人もいますが、この手続きを「返済条件を最終判断する場面」と捉えなおして、今後のことをよく考えておきましょう。

特に注意したいのは金利条件と、万一返済が滞った場合の対応です。変動金利を選択した場合は、将来的な金利上昇によって返済額が増える可能性もあるため、その影響を理解したうえで判断しなければなりません。金利が少し高くなっても、固定金利を選んだ方が返済の計画は立てやすくなります。

重要事項説明と売買契約の進め方

住宅ローン審査の流れを把握したら、次はいよいよ契約に向けた最終確認の段階に進みます。大まかな流れは以下のとおりです。

1. 購入物件を確定する
2. 重要事項説明を受ける
3. 内容を確認し、疑問点を解消する
4. 売買契約を締結する
5. 契約条件に基づき次の手続きへ進む

このフェーズで気を付けるべき点は「お互いに内容を理解していることが前提になること」と「判断の一つひとつが法的な意味を持つようになること」です。

そのため、説明で分からないことがあったらそのままにせず、理解できるまで確認しましょう。条件の食い違いが資金計画に影響する恐れもあるため、曖昧な点は可能な限りなくしておくべきです。

重要事項説明で確認すべき内容は？

重要事項説明とは、売買契約を結ぶ前に、購入予定の物件や契約条件について重要なポイントを説明する手続きのことです。宅地建物取引士が、法令に基づいて物件の権利関係や法的制限、リスクとなり得る事項を説明し、買主が内容を理解・納得したうえで契約に進むことを目的としています。

具体的には、建物の構造や耐震性、設備の状況、用途地域や建築制限などの法的条件が説明されます。特に中古物件の場合は、過去のリフォーム履歴や修繕状況、劣化の可能性についても確認しておきましょう。

ここでの注意点は、契約前に知っておくべき物件・契約条件が、すべて開示されているかどうかです。形式的に説明を受ける時間と捉えず、内容を理解したうえで契約に進むための最終確認の機会と理解しておきましょう。

また、見落としやすいのが民法上の「契約不適合責任」の範囲です。特に個人間売買では免責とされるケースも多いため、現状有姿（※）の確認が不可欠です。引き渡し後に不具合が見つかった場合、どこまで売主が責任を負うのかは契約内容によって異なります。また、売主が個人の場合は、責任を負う期間を短く設定している場合がありますので、細かな条件までしっかり目を通しておいてください。

※ 物件をリフォームや修繕をせずに、現在の状態のままで引き渡すこと

売買契約書の読み合わせでの注意点は？

売買契約書の読み合わせで重要なのは、契約内容に法的に拘束されることを理解したうえで署名することです。

契約書には、手付金の金額やその扱い、契約解除時の違約金、引き渡し条件などが細かく記載されています。中でも特約条項には、住宅ローンが通らなかった場合や引き渡し時期の変更など、想定外の事態に対応する重要な取り決めが含まれることがあります。

少しでも理解しづらい点や納得できない点があれば、その場で確認しましょう。相手に迷惑かもしれないと遠慮する必要はありません。

決済・引き渡しと登記手続き

契約を締結したら、いよいよ決済と物件の引き渡しです。一般的に以下の流れで進めていきます。

• 決済日の確定
  売主・買主・金融機関・司法書士の予定を調整し、日程を決める
• 売買代金の残金と諸費用の支払い
  手付金を差し引いた残代金に加え、仲介手数料や登記費用などを精算する
• 住宅ローンの融資実行
  金融機関から売主へ融資金が振り込まれる
• 物件の引き渡し
  鍵や関係書類を受け取り、実質的に物件を取得する
• 所有権移転登記
  司法書士が登記申請を行い、法的にも所有者が切り替わる。住宅ローンを利用する場合、銀行の抵当権設定も同時に行うのが一般的

このとき気を付けるべき点は、売買代金の残金、仲介手数料、登記費用、印紙税などの支払金額の内訳を確認しておくことと、必要書類や持ち物を不足なく揃えておくことです。金額の誤りや書類不足があると、その場で手続きが止まることもあります。

また、引き渡し後は、所有権移転登記が正しく完了しているかをチェックし、その後の税務手続きの準備を進めておきましょう。住宅ローン控除を受ける場合は、購入後最初の確定申告で申告する必要があります。

不動産購入の流れで発生する費用・税金一覧

不動産購入で発生する費用や税金を把握しないまま購入を進めてしまうと、思ったより初期費用がかかったり、資金が足りなくなったりする恐れがありますので、あらかじめ把握しておきましょう。

主な項目は以下のとおりです。

• 契約時にかかる費用
  • 売買契約書に貼付する印紙税：数千円〜数万円程度
  • 手付金：物件価格の 5〜10％程度
• 仲介・手続きに関する費用
  • 仲介手数料：物件価格の 3％＋6万円＋消費税 が上限
  • 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）：10万〜30万円程度
• 住宅ローンに関する費用
  • ローン事務手数料：3万〜5万円程度（定額型）・借入額の2％前後（定率型）
  • ローン保証料：0円〜100万円程度
  • 団体信用生命保険料：0円〜数十万円相当（保険料が金利に含まれる場合もある）
• 決済時に精算される費用
  • 固定資産税・都市計画税の精算金：数万円〜十数万円程度
  • 管理費・修繕積立金の精算（マンションの場合）：1〜3万円程度
    

また、固定資産税やマンションの管理費のように、購入後に毎年発生する費用もあります。これらは住宅ローンとは別に支払うことになるため、長期的な家計への影響も考慮しておきましょう。

購入後のアフターフロー：リフォームやトラブルへの備え

不動産購入は物件の引き渡しが終わったら、税務手続きや住環境の整備、将来的なトラブルへの備えなどの対応もしておきましょう。

特に対応が必要となるポイントは、以下のとおりです。

• 住宅ローン控除など減税制度の手続き
  住宅ローン控除を利用するには初年度の確定申告が必要。給与所得者であっても年末調整だけでは完結せず、確定申告の手続きを行う必要がある
• リフォーム・リノベーションの計画
  工事内容と予算を整理しておき、施工業者は複数社の見積もりや実績、対応などを比較してから決める
• 将来の維持費への配慮

リフォーム時の仕様は工事費用だけでなく、将来のメンテナンス費用も含めて決める

• 近隣対応
  大規模な工事を行う場合は、近隣への挨拶や工期調整を行う

このように、購入後のアフターフローまで含めて見通しを立てておくことで、手続き漏れや想定外の出費を防ぎやすくなり、安心して新生活をスタートしやすくなります。

まとめ：流れを把握して後悔のない不動産購入を

不動産購入の流れとは、一通りの手続きのガイドのようなものです。ここが理解できると、「いつ」「何に」気を付ければよいか分かりやすくなるので、不安はぐっと減っていきます。

特に初めての場合は、よく分からないまま進めて失敗することだけは避けたいところです。これから不動産購入を検討するなら、まずは今回整理した流れをもとに、自分の状況や予算をあらためて見直してみてください。その一歩が、納得できる住まい選びにつながっていくはずです。

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