不動産投資の「失敗」は、物件や建物種別の選択ミスだけではありません。

これらを避けられたとしても、家賃収入があるのに手元資金が残らない状態や、赤字が常態化している状態、売却しても購入価格や諸費用を回収できない状態など、いろいろな運営上の失敗もあるのです。

これらの難しい点は、原因が1つではなく、市場調査の不足や利回りの過信、融資計画の甘さなど複数の条件が重なって、じわじわ収支が崩れていく点にあります。

そこで本記事では、よくある失敗原因と具体的な失敗事例を整理したうえで、買う前に詰めるべき調査と、買ったあとに崩さないための運用のポイントを紹介します。

不動産投資における「失敗」とは何か？

不動産投資でいう「失敗」とは、家賃収入があっても手元にお金が残らず、赤字が常態化している状態を指すことが多いです。具体的には、家賃からローン返済・管理費・修繕費・税金などを引いたキャッシュフローが大きくマイナスになったり、売却しても購入価格や諸費用を回収できず損失が確定したりするケースが該当します。

このような失敗は、市場環境が想定以上の動きを見せることが、関係していることが多いです。金利の上昇や景気の冷え込み、エリアの需給バランスの変化などによって、家賃相場や売却価格は簡単に変動するので、たとえば、大学キャンパスの都心回帰や、特定企業の撤退といった「地域需要の一極依存リスク」が顕在化すると、入居需要が細り、入居者が付きにくい状態になりやすいです。

さらに難しい点として、契約や管理のリスクが「数字の計算」だけでは見えにくいことが挙げられます。契約条件の見落としで想定外の費用負担が発生したり、設備故障や漏水などの修繕トラブルが連鎖したりすると、収支は一気に崩れます。市場調査と管理計画を甘く見たまま参入すると「入居率が伸びない」「出費が止まらない」の二重苦になりやすいので、まずは「失敗とは何か」を収支と出口の両面で捉えておくことが重要です。

不動産投資でよくある6つの失敗原因

不動産投資の失敗は、派手なミスよりも「事前の確認不足」が積み重なって起きるケースが多いです。特に多いのは、立地・需給・将来動向の確認が浅いまま購入し、空室や家賃下落に振り回されるパターンです。

そこでここでは、以下のよくある失敗原因を見ていきましょう。

• 市場調査と需要予測の甘さ
• 利回りの過信と高価格購入
• 融資計画のリスクヘッジ不足
• 管理の軽視と保守費用の想定漏れ
• 法律・契約内容の見落とし
• サブリース契約の仕組みの誤解

市場調査と需要予測の甘さ

そもそもの需要予測が甘いと、買った直後にもかかわらず、思ったより入居者が付かない状態になる恐れがあります。そのため、需要予測は現時点だけでなく将来の見込みも含めて丁寧に立てておきましょう。

周辺の賃貸需要は、駅距離や築年数だけでなく、大学の移転や企業の撤退、再開発の停滞などで簡単に変わるため、今の入居率だけ見て判断すると危険です。この点を軽視すると、空室が長期化し、家賃調整からの収支悪化の流れに入りやすくなります。

利回りの過信と高価格購入

表面利回りが高い物件ほど、実は数字の前提が甘いことがあります。管理費・修繕費・固定資産税、そして空室期間を織り込んだ実質利回りで見直すと、期待した手残りが出ないケースは珍しくありません。

販売資料は都合の良い条件で作られていることもあるので、家賃相場はポータルサイトの募集賃料だけでなく、成約価格帯を意識して確認したいところです。高値づかみを避けられると資金に余裕が残り、不調なときに家賃を少し下げる・設備投資を入れるなどの対策が取りやすくなります。

融資計画のリスクヘッジ不足

融資計画の弱さは、普段は見えなくても、金利上昇や更新時の条件変更、空室の長期化などが重なったときに露呈します。

これらのリスクを想定せずフルローンで走ると、毎月の返済が固定費として重くのしかかります。さらに、繰り上げ返済を急ぎすぎて手元資金を薄くすると、修繕や原状回復のタイミングで資金が足りず、追加借入や持ち出しを繰り返すことになりがちです。

管理の軽視と保守費用の想定漏れ

不動産投資は「買ったら終わり」ではなく、むしろ、日々の管理が収益を作るものです。そのため、管理の質の低下は、入居者の満足度を下げるだけでなく「物件の陳腐化」を加速させ、客付け力の減退を招きます。

特に中古物件では、給湯器・エアコン・水回りなどの更新が起こりやすいので、築年数に応じた保守費用をあらかじめ積み立てておくべきです。購入前に「設備ごとの交換時期」と「年間の積立額」をざっくりでも見積もっておくと、後から数字が崩れにくくなります。

「重要事項説明」や借地借家法などの法律・契約内容の見落とし

契約内容の見落としは、あとから「取り返しのつかない条件」として効いてきます。たとえば、重要事項説明に加え、賃貸中物件では賃貸借契約書、レントロール、滞納状況、敷金精算・原状回復の取り決め、更新・解約条項も確認が必要です。

特にサブリースや家賃保証の条項、敷金・原状回復のルールは、トラブルの起点になりやすいので丁寧に確認したいところです。

サブリース契約の仕組みの誤解

サブリースは「ずっと家賃が保証される仕組み」と誤解されがちですが、そう都合の良いものではありません。借地借家法では管理負担の増減や賃料が近隣物件と比べて不相当になった場合などに、賃料減額を請求することが認められており、無条件の家賃保証は存在しません。

また、更新や解約の条件次第では、オーナー側の自由度が大きく制限されるケースもあります。サブリース契約のメリットだけを見ずに、契約書面で「賃料改定の条件」「免責・負担範囲」「解約条項」などをよく確認しておきましょう。

原因と問題点から見る5つの失敗事例

ここでは、よくある5つの失敗事例を見ていきましょう。先ほど説明した、よくある6つの失敗原因を意識しながら読み進めてみてください。

事例1：需要予測の甘さで大学の都心回帰に対応できず

大学のキャンパス移転で、郊外の単身向け物件が一気に決まりにくくなったケースです。購入時点では学生需要が安定しているように見えても、数年単位で環境が変わると、入居付けの難易度は簡単に跳ね上がります。

• 事例1の原因：空室リスク
• 事例1の問題点：大学移転による需要減少への対策不足

都心回帰の影響は大学に限らず、企業のオフィス移転や事業所の縮小でも起こります。郊外で需要の柱が細ると、家賃を下げても決まらない期間が伸び、収益は想像以上のスピードで崩れます。

ちなみに、こうした変化は突然ではなく、少子化や統廃合、移転計画などの「兆し」が数年前から出ていることが多いです。人口動態、学生数の推移、再開発や誘致の計画などを継続的に追っていれば、売却を前倒しする、ターゲット層を切り替えるなどの手が打てた可能性があります。

事例2：中古物件の管理体制の杜撰さによるトラブル

中古物件を購入したものの、想定外の修繕が連鎖し、管理対応の遅れで退去も重なったケースです。表面利回りが良く見える中古ほど、購入後の運営で差が出ます。

• 事例2の原因：修繕費用の急上昇
• 事例2の問題点：管理会社選定の不備と保守計画不足

築年数が進んだ物件は、設備が「いつ壊れてもおかしくない」状態であることが珍しくありません。特に給湯器やエアコン、水回り、屋上防水などは、まとまって交換時期が来ることもあります。

さらに管理の質が低いと、クレームや退去借地借家法では…賃料減額を請求することが認められており、無条件の家賃保証は存在しません。

こうならないためには、購入前に建物診断や設備点検を行い「何年後に、何が、どの程度の費用で来るか」を把握することが大切です。修繕計画と資金の積み立てがないまま利回りだけで買うと、後から数字が崩れていくのは時間の問題になります。

事例3：サブリース契約の誤解と落とし穴

サブリース契約の「家賃保証」という意味を間違えて理解してしまい、更新時の条件変更で収支が崩れたケースです。「保証＝固定収入」と思い込むほど、ダメージが大きくなります。

• 事例3の原因：家賃保証（保証賃料）の減額・条件変更
• 事例3の問題点：サブリース依存と契約更新リスクの軽視

サブリースは空室リスクを抑える手段ではありますが、家賃が永続的に同条件で保証されるとは限りません。特に更新時に保証賃料が下がると、返済と管理費を賄えず一気に赤字化することもあります。

サブリースを使うなら、契約書で「いつ、どういう条件で、どの程度の見直しが起こりうるか」を具体的に把握し、通常管理の場合と収支比較したうえで判断したいところです。

事例4：高利回り物件につられて投資資金を失った例

高利回りをうたう物件に飛びついた結果、入居が付かず、修繕も重なって資金が削られたケースです。表面利回りが高い物件ほど、なぜ高いのかを疑う必要があります。

• 事例4の原因：「高利回り神話」の罠
• 事例4の問題点：市場調査の不足とリスクマネジメントの軽視

高利回り物件は、販売資料では表面利回りが目立つように示され、空室期間・広告費・原状回復・修繕費といったコストは薄く扱われがちです。特に安価な中古は、修繕を織り込むと実質利回りが大きく下がることがあります。

高利回りは結果であって、条件が整って初めて成立します。相場より高い家賃設定が前提になっていないか、募集条件が厳しすぎないか、賃貸需要が細いエリアではないかなど、諸条件をよく確認しましょう。

事例5：新築マンション購入後に想定外の出費が発生

新築なら当面は手がかからないと思い込んでいたところ、修繕積立金の増額や共用部設備の対応費用などで支出が増えてキャッシュフローが崩れたケースです。新築でも「出費がゼロ」とは限りません。

• 事例5の原因：突発的な出費と返済負担
• 事例5の問題点：キャッシュフロー計画と融資戦略の不足

新築は設備が新しいぶん、初期の修繕は少なめで推移しやすいですが、管理組合の判断で修繕積立金が増えることはあります。さらに、施工不良や不具合対応が発生すると、想定していなかった費用や手間が出ることもゼロではありません。

ここで融資計画がギリギリだと、数万円〜十数万円の変動でもキャッシュフローの余白が消失し、実質的な債務不履行リスク（デフォルト）が現実味を帯びてきます。

特に給与収入以外の資金源が限られる投資家ほど「余剰資金を残す」設計が生命線になります。新築は安心材料が多い反面、資金計画の甘さがそのまま弱点になる点には注意が必要です。

不動産投資で失敗を回避するための具体策

失敗を避けるために必要なのは、特別な裏技ではなく「買う前に詰める」「買ったあとに崩さない」という基本の徹底です。ここでは、事前準備と運用対策の大切な5ポイントを解説します。

徹底した現地調査と市場分析

現地調査と市場分析は、空室と家賃下落を避けるための最初の防波堤です。人口構成、賃貸需要、交通利便性、商業施設、競合物件の供給量などを多角的に確認すると「この家賃で、誰が借りるのか」が具体的に見えてきます。

また、机上のデータだけでは見えない「現場の違和感」も大切にしましょう。現地を実際に歩いてみると、夜の暗さ、坂のきつさ、生活動線、騒音、治安の空気感など、入居判断に直結する要素が見つかります。

複数物件への分散投資と借入比率の適正化

資金を一つの物件に集中させると、空室や修繕がそのままダメージになるため、予算に応じて物件を分けたり、エリアや物件種別を変えたりといったリスクの分散が必要になってきます。最初から分散が難しい場合は、物件を増やす際の方針だけでも考えておきましょう。

また、借入比率については、数字が回っているときほど余白の設計が重要になってきます。金利上昇や家賃下落、空室の長期化が起きても耐えられる返済額にしておき、順調な局面でも、手元資金を残しておくことで、突発的な修繕や募集条件の見直しに素早く対応できます。

信頼できる管理会社との連携

管理会社はいわば「収益を守るパートナー」です。不動産投資は管理で差が出るので、設備不良やクレームを小さいうちに潰し、退去や悪評の連鎖を防いでくれる管理会社を選びましょう。

評判や運用実績を見るときは、安さよりも入居付けの強さ、現場対応、地元ネットワークの有無を重視すると失敗しにくいです。

また、契約を結ぶ際には、修繕や点検の頻度、緊急対応のフロー、費用負担の範囲を明確にしておく必要があります。ここが曖昧だと「いつの間にか高額修繕」「対応が遅れて退去」などの形で、管理の弱さがそのまま収支に出ます。

また、近年は空き家を活用した投資も注目されていますが、空き家物件は空き家の専門知識や活用ノウハウを持った業者を選ぶのが基本です。「アキサポ」は数多くの空き家を再生・収益化してきた実績があるので、興味がある方はぜひお問い合わせください。

法的リスクへの備えと契約内容の確認

契約や法律のトラブルは、内容を理解しきらないまま進めた場合に起こりやすいです。特に家賃保証や免責期間、修繕負担、解約条件などは、文言ひとつで収支と出口が変わるので気を付けたいところです。

サブリースの場合は、家賃見直しの条件や打ち切りリスク、更新時の扱いを具体的に把握し、想定外のケースが起きたときの代替案まで用意しておくべきでしょう。不明点は不動産会社だけに任せず、弁護士や税理士など第三者の視点でチェックすると、見落としが減ります。

長期視点で運用計画を立てる

不動産投資は短期勝負よりも、長く回して手残りを積む設計のほうが安定します。家賃収入だけでなく、将来の売却益や税負担、修繕の波を含めたシミュレーションをしておくと、途中で判断を誤りにくくなります。

特に「いつ、どの条件なら売るのか」を先に決めておくと、出口で迷って損を広げるリスクを下げられます。

また、運用中は経済状況やライフステージの変化に合わせて方針を見直す柔軟性が必要です。家賃相場や金利が動いたときに、募集条件を調整する、修繕を前倒しする、売却を検討するなど、打ち手を早めに選べる状態を作っておくことが、継続的な成功につながります。

まとめ：失敗事例から学んで堅実な不動産投資を目指そう

不動産投資で失敗する主な原因は、能力が足りないというより「確認不足が積み重なった結果、逃げ道がなくなる」ことにあります。需要予測が甘くて空室が伸びたり、表面利回りを信じて高値づかみしたり、融資がギリギリで金利や修繕の波に耐えられなくなったりと、入口の小さなズレが重なって大きな損失へと発展するのです。

だからこそ、対策は特別な裏技ではなく「買う前に詰める」「買ったあとに崩さない」の徹底です。現地調査と市場分析で「誰がこの家賃で借りるのか」を具体化し、実質利回りで手残りを見直し、融資が順調なときほど余白を残す。こういった基本こそが、失敗の連鎖を止めてくれます。

不動産投資は、買った瞬間に勝ち負けが決まる投資ではありません。長期運用の中で、家賃相場・金利・修繕の波が来たときに、募集条件の調整や修繕の前倒し、売却判断を早めに切れる状態を作っておくと、失敗を回避しながら安定収益に近づけます。

【不動産投資のおすすめは？】空き家活用で安定収益を得る方法・種類・成功戦略
不動産投資にかかる初期費用の目安とは｜物件タイプ別の違いも解説
【完全版】田舎の土地活用を成功に導くアイデア・失敗しないためのポイントと事例