不動産投資は、資産形成や安定収入を目指すうえで多くの人が注目している投資手法の一つ。株式やFXなどと比較しても、現物資産を保有できる安定感から、高い成功率を期待する投資家も多く見られます。

一方で、不動産投資には一定のリスクが伴い、空室や修繕費など計画外の出費が重荷になる恐れも。投資対象となる物件の選定や資金計画、運用方針が明確でない場合、思わぬ失敗につながる可能性があるため注意が必要です。

そこで本記事では、不動産投資の成功率を示すデータや、他の投資手法との比較を通じて見えてくる特徴を整理しながら、成功するために押さえるべきポイントと失敗を回避するためのコツを詳しく解説します。

不動産投資における“成功”とは？

不動産投資の“成功”の定義は、実は一概には言えません。そのため、ここでは一般的に言われる成功率の実態や、どのような条件であれば“成功”と言えるのかについてを、解説していきます。

不動産投資の成功率をめぐる実情とデータ

不動産投資の成功率を数字で示すのは難しいものの、金融機関が把握している不動産投資ローンの延滞率は、一般に比較的低い水準にあるとされています。これは、借入をして投資している人の多くが返済不能に陥っていないことを示す一つの指標ですが、延滞率の低さ＝不動産投資の成功率が高い、ということを直接意味するものではありません。

成功率の定義が難しい理由

不動産投資において成功率の定義が曖昧なのは、投資家ごとに設定する目標や運用期間が異なるからです。家賃収入だけで生活費をまかなうことを目指す人もいれば、不動産所得を副収入として確保したい人もおり、「どの程度の収益をもって成功と判断するか」が人それぞれです。また、長期的な値上がりを期待する投資手法と、短期的な売買差益を求める手法では、投資判断や目標設定が大きく変わるため、一概に成功率を数値で示しにくい面があります。

不動産所得500万円超の投資家は30％以上？

国税庁などの一部の調査では、不動産投資で年間500万円を超える所得を得ている投資家が30％以上にのぼるというデータが見受けられます*。これには、都心部の物件を複数所有する投資家や、一棟アパートなどで規模の大きい投資を行う人も含まれます。こうした投資家は、物件選定から管理、資金計画まで幅広い知識を持ち、長期的な運用方針をしっかり立てているケースが多いのが特徴です。

*令和5年分　申告所得税標本調査 / 国税庁

不動産投資と他の投資との違いとは？

“投資”と一口に言っても、不動産だけでなく株式やFXなど、投資信託などさまざまな種類があります。不動産投資と他の投資ではどのような点が異なり、どういうメリットがあるのか、詳しく見ていきましょう。

株式投資との比較

株式投資は、企業の業績や経済指標によって株価が日々変動するため、短期間で大きな利益を得るチャンスがある一方、大きな損失を被るリスクも存在します。配当が期待できる銘柄もありますが、業績不振で配当が減額・廃止されることもあり、安定的な収益を長期で得るのは容易ではありません。これに対して不動産投資は、物件が稼働し続ける限り家賃収入を毎月確保しやすく、投資家の精神的負担が比較的軽くなる傾向があります。

FXとの比較

FXは為替相場の変動を利用して利益を狙う投資手法であり、短期取引で一気に利益を出せる可能性も高いですが、レバレッジをかけすぎると大きな損失を被るケースもあります。その点、不動産投資の場合も融資を利用することでレバレッジを効かせますが、物件の家賃収入という裏付けがあるため、一度に資金がゼロに近くなるリスクはFXほど大きくありません。とはいえ、借入金利が上昇したり、空室リスクが顕在化したりすれば負担は増すので、慎重な資金計画が必須です。

投資信託やREITとの比較

投資信託やREIT（不動産投資信託）は、証券を通じて不動産市場に投資する仕組みのため、少額からの投資が可能であり分散も比較的容易。しかし証券市場に上場している場合は、株式市場の相場変動の影響を直接受けるため、価格が上下しやすいという点が特徴です。一方、現物不動産は証券化商品のように日々値動きが公表されない分、長期的な視点で運用することで価格変動リスクを抑えやすいとされています。

不動産投資が成功しやすい理由

他の投資方法と比較してもメリットが多い不動産投資。成功率が高くなる主な理由としては、「不良債権比率が低い」「現物資産であること」「インカムゲインとキャピタルゲインの両立を狙えること」の3つが挙げられます。

低い不良債権比率からわかる安定性

不動産投資の安定性を裏付けるポイントの一つが、金融機関の不良債権比率の低さです。貸し倒れリスクが小さいと判断されるのは、物件から得られる家賃収入が比較的、景気変動や突発的な事象の影響を受けにくいからだといわれています。また、審査が厳格であるため、資金計画がしっかりした投資家に融資が集中しやすいことも、全体の延滞率の低下に寄与していると考えられるでしょう。

現物資産としての強み

不動産は現物資産であり、株式や債券のように紙切れになるリスクが極めて低いことが特徴。たとえ需要が落ち込んでも、一切価値がゼロになってしまうケースはまれであり、長期間にわたる保有が可能です。精神的な安定感を得られると同時に、担保としても利用できるため、追加投資や資産拡大を図ることも容易になるというメリットがあります。

インカムゲインとキャピタルゲインの両立

不動産投資では、賃貸に出すことで得られる家賃収入（インカムゲイン）と、売却によって得られる差益（キャピタルゲイン）の両方を狙うことが可能です。長期的に安定した賃料収入を得てローン返済を進め、タイミングを見計らって売却すれば大きな収益を得られることもあります。こうした二重の収益構造が成功につながりやすく、他の投資手法と比べて魅力的に映る理由の一つとなっています。

不動産投資の成功率を左右する7つのポイント

不動産投資の成功率を高めるためには、次の7つのポイントを十分に理解し、適切な対策を講じておくことが重要です。

需要を見極めた立地選び

不動産投資の収益をもっとも大きく左右するといっても過言ではないのが、立地です。都市部であれば空室リスクは低い傾向にありますが、購入価格が高くなる場合も。一方、地方都市でも駅周辺や学校、医療機関が充実したエリアは需要が高く、長期の賃貸需要が見込まれます。物件購入前に人口動態や経済指標、再開発計画なども確認し、自分の投資スタンスに合った地域を選ぶようにしましょう。

利回りだけに頼らずリスクも考慮する

利回りは投資の指標としてわかりやすいですが、表面利回りのみで判断すると修繕費や空室率を見落としがちです。実質利回りを計算し、さらに今後発生しうるリスクシナリオを織り込むことで、より現実的な投資判断が可能になります。高利回りをうたう広告にとらわれず、長期的に収益を上げられるかを見極める努力が欠かせません。

長期的な視点で運用方針を定める

不動産投資は、株式などと比較して流動性が低い性質を持つため、短期的に売買益を狙うには相応のリスクを伴います。安定した家賃収入を継続的に得ることでローン返済を進め、資産価値を高めながら長期的に運用することがポイント。市場変動に左右されにくい堅実な運用に徹することで、時間をかけて確実に資産を形成していくことができるでしょう。

出口戦略を明確にしておく

投資を始める段階で、将来的にどのタイミングで売却や買い替えを行うかを想定しておくことは、リスク管理の観点でも重要です。特に、金利の上昇や周辺環境の変化で物件の価値が下がりそうな場合には、状況を見極めて早めに売却や戦略変更を検討することで、損失を最小限に抑えることができます。明確な出口戦略があるほど、投資の見通しも立てやすくなるでしょう。

信頼できる不動産会社・管理会社を選ぶ

適切な物件選びや、入居付け・管理をスムーズに行うには、信頼のおける不動産会社や管理会社と契約することも重要なポイント。会社の実績や評判、サポート体制などを十分に調べ、複数の候補を比較検討した上で選ぶようにしましょう。あわせて、不透明な手数料や不利な契約条件の提示がないかどうか、細部までしっかり確認しておけば、将来的なトラブルを回避しやすくなります。

複数物件への分散投資を検討する

複数の物件を持つことも、不動産投資のリスクを低減し、成功率を高める方法のひとつ。もし一つの物件に空室や修繕リスクが集中してしまうと、家賃収入全体に大きな打撃を受けることもあります。複数の物件を持つことで、いずれかの物件が想定外のトラブルに見舞われても、全体の収益を安定させやすくなるでしょう。

情報収集とキャッシュフロー管理を徹底する

不動産市況や周辺環境の変化は常に起こりうるため、常に最新の情報を収集できるようにしておきましょう。必要に応じて投資仲間や専門家などの意見も取り入れながら、金融機関の融資条件や金利動向、地域の開発計画などをキャッチアップし、リスクが高まった際には早めに対応策を講じられるようにしておくと安心です。

また、キャッシュフローを定期的に確認し、想定外の出費や空室損失があればすぐに修正計画を立てるなど、こまめな管理と柔軟な運用が結果的に成功率を引き上げる鍵となります。

不動産投資での具体的な成功事例

ここからは、実際に不動産投資を成功させている事例を取り上げ、それぞれの戦略やポイントを紹介します。

ワンルームマンション投資で安定収入を確保した事例

都心の駅近物件を中心にワンルームマンションを取得し、高い入居率を維持し続けることで着実な家賃収入を得ているケースが見られます。物件選定時に潜在的な入居者層を絞り込み、共用部分の管理を徹底することで、空室や退去リスクを低減。初期投資額はやや高めでも、安定収益と資産価値を重視する戦略は、長期的に見れば堅実な結果をもたらします。

アパート一棟投資で規模拡大に成功した事例

融資を活用して地方都市のアパート一棟投資に踏み切り、規模の拡大に成功した事例もあります。家賃収入をローン返済に回しながら、空室リスクを低減するためリノベーションやバリューアップを行い、付加価値の高い物件に仕上げることで高稼働率を維持。こうした施策によって効率よく資産を積み上げ、さらなる物件購入に再投資する流れを作ることが可能です。

都心オフィスへの投資で大幅キャピタルゲインを得た事例

都心部の需要が高い商業区画にオフィスビルを取得し、賃貸収入に加えて売却時に大幅なキャピタルゲインを得たケースも存在します。オフィス需要が強いエリアは賃料の下落が起こりにくく、空室が出てもテナントの獲得も比較的容易です。景気が回復傾向にあるタイミングや再開発プロジェクトなどの市場拡大を捉えることで、物件価値の上昇をうまく収益に結びつけることができます。

不動産投資でやってはいけない失敗パターン

メリットが多い不動産投資ですが、もちろん思わぬ落とし穴も存在します。スムーズに成功へ導くためにも、失敗パターンを把握し、あらかじめ対策を講じておきましょう。

物件やリスクの調査を疎かにする

失敗例で特によく見られるのが、物件の周辺環境や将来性を十分に調査しないまま購入してしまうケースです。表面上の利回りが高いことだけを理由に投資を決めてしまうと、実際には空室リスクや修繕リスクが想定以上に大きく、キャッシュフローが逼迫する可能性があります。事前に地元の不動産動向や市場性をしっかり確認し、高い利回りの裏に潜むリスクを正しく把握するようにしましょう。

短期目線にとらわれすぎた過度のレバレッジ

レバレッジをかけすぎると、金利の上昇や想定外の修繕費が発生した場合に余裕資金が足りなくなり、返済困難に陥るリスクが高まります。短期間での高収益に目を奪われ、借入額を増やしすぎると運用における安全マージンが極端に小さくなるため注意が必要です。特に投資の初期段階では、安定収入とリスクのバランスをしっかり取りながら借入を活用することが成功と失敗の分かれ道の一つになります。

管理・メンテナンスにコストをかけない

入居者が快適に暮らせる環境を整え、資産価値を維持するうえで管理やメンテナンス、修繕はとても重要です。ここを怠ってしまうと退去率が上がり、空室が増えることで収入源が大きく減少。結果的に、初期のコストカットが長期的な収益低下につながるパターンも少なくありません。意図的に管理費や修繕費を削減するのではなく、必要な投資としてしっかり予算化するようにしましょう。

まとめ

不動産投資は、成功率の定義や投資目的によって見方が変わりますが、失敗を回避するための事前準備と正しい運用方針の確立が非常に重要です。手堅い投資先を選び、長期的な視点で資産形成を行うことで、安定的かつ高い成功率を実現することができます。

不動産投資を検討する際は、ぜひ「アキサポ」にご相談ください。物件選びから運用計画の立て方、購入後の管理まで、司法書士などの専門家と提携しつつ、トータルサポートいたします。

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