不動産投資と聞くと「難しそう」「お金持ちがやるもの」というイメージを持つ方もいるかもしれません。このイメージから、老後の備えや将来の収入源として気になってはいるものの、仕組みがよくわからず、なかなか一歩を踏み出せないという声が多いのもうなずけます。

とはいえ、不動産投資は初心者お断りの投資手法かというと、そうとは限りません。株式投資のように日々価格の変動を追い続ける必要があるわけではないので、収益の仕組みやリスクのポイントをあらかじめ整理しておけば、初心者でも比較的落ち着いて向き合いやすい投資となっています。

そこでこの記事では、不動産投資の基本的な仕組みや利益の考え方、向いている人・慎重に考えたほうがよい人の特徴、初心者が誤解しやすいポイントなどを整理して解説します。
「自分に不動産投資は合うのか」を考えるための判断材料として、まずは全体像をつかむところから読み進めてみてください。

まずは不動産投資で利益を得る方法を知ろう

不動産投資の利益は、インカムゲイン（保有している間に継続的に得られる収益）である「毎月の家賃収入」と、キャピタルゲイン（資産を売却したときに得られる利益）である「将来の売却益」の2つから成り立っています。

まずは、初心者の方でもイメージしやすいように、それぞれの仕組みを分かりやすく整理して見ていきましょう。

インカムゲイン：毎月入ってくる「家賃収入」

不動産投資の中心となるのが、入居者から毎月支払われる家賃収入です。これは一度に大きく増える収入ではありませんが、給与所得や公的年金と同様に、中長期にわたって安定したキャッシュフロー（現金収支）を形成できるという強みがあります。

たとえば会社員の給料が、毎月決まった額が支払われることで生活の土台になるように、不動産投資の家賃収入も、入居者がいる限り継続的に収入が得られるため安心感が得られます。

キャピタルゲイン：値上がり後の「売却益」

不動産値上がり後の売却益は、物件の価格が購入当初の金額より上昇した場合に、物件を売却することで得られる差益のことです。たとえば、5,000万円で購入した物件が8,000万円まで値上がりしたら、売却益は3,000万円となります（※）

売却益は一度に大きな利益が得られる可能性がありますが、必ず狙うべきものではありません。不動産投資では、基本的に中長期で物件を保有しながら、状況に応じて売却を検討するスタイルが一般的であり、売却はあくまで選択肢の一つと考えておきましょう。

※実際には分離課税による譲渡所得税が差し引かれます。

不動産投資が「向いている人・向いていない人」

不動産投資の向き不向きは、その人の知識量や経験よりも、投資に対する考え方や向き合い方が大きくかかわってきます。たとえば、長期的な視点で物件と向き合えるか、予想外の出来事が起きても冷静に対応できるかなどが挙げられます。

向いている人の特徴

まずは不動産投資に向いている人の主な特徴は以下のとおりです。

• コツコツ型
• レバレッジ（他人資本）の活用を戦略的に捉えられる
• 長期目線で物事を考えられる
  

不動産投資は、短期間で成果が大きく跳ねる投資ではなく、毎月の家賃収入を積み上げて安定した形を作っていくものです。そのため、目の前の結果を急がないコツコツ型の人は、不動産投資と相性がよい傾向にあります。

また、資金調達において融資を利用することが一般的なため、借金を感情だけで捉えるのではなく、返済計画や収支のバランスを踏まえて「道具」として冷静に考えられるかどうかも重要なポイントになります。

向いていない人の特徴

一方で、不動産投資に向いていない人の主な特徴は以下のとおりです。

• すぐ結果を求めたい
• 勉強なしで始めたい
• 感覚だけで判断しがち

不動産投資は、インカムゲインを中心とするうえに値動きが緩やかな分、成果を実感するまでに時間がかかりがちです。そのため、短期間で目に見える結果を求めたい人にとっては、物足りなさや不安を感じやすい投資といえます。

また、運用を業者に任せきりにしたい人にも不向きです。自分で知識を持たずに始めてしまうと、思わぬリスクを見落としてしまうケースがありますし、物件を売却するかを決めるときのように、判断を求められるシーンで正しい選択ができないリスクにもつながります。

初心者が誤解しやすい不動産投資のポイント

不動産投資は広告を目にすることも多く、魅力的な言葉や分かりやすい成功例が多く目に入りがちです。そのため、正しい知識がないと、実態よりも楽観的なイメージを持ちがちです。

そこでここでは、初心者が誤解しやすい3つの落とし穴について見ていきましょう。

「不動産投資＝不労所得」とは限らない

不動産投資は「何もしなくても家賃が入ってくる不労所得」と紹介されることがありますが、これは違います。

たしかに「毎月家賃が入ってくる」という点は魅力的ですが、実際には入居者の入れ替わりへの対応や施設の修繕、設備トラブルへの対応など、日常的な管理業務が発生します。

不動産投資は「労力がゼロ」というよりも、自分で動く部分と、任せられる部分を分けられる投資と捉えるほうが実態に近いでしょう。

「営業に任せれば大丈夫」は危険

不動産投資を検討していると、営業担当者から 「すべてサポートします」「知識がなくても大丈夫です」といった甘い言葉をかけられることがあります。

こうした説明は、初心者にとって心強く感じられますが、その一方で、判断まで他人に委ねてしまうという危険性も含まれています。

営業担当者はあくまで提案する立場であり、その投資が自分の状況や考え方に合っているかどうかを最終的に判断するのは自分自身です。細かい専門知識はなくても構いませんが、どのような仕組みで成り立っている投資なのかを理解できるだけの知識は必要です。

「買った瞬間から儲かる」わけではない

不動産投資は、購入したその日から大きな利益が出るものではありません。特に初期のうちは、ローン返済や維持費などの支出が重なり、思っていたより手元に残らないと感じるケースもあります。

不動産投資は、時間をかけて収支のバランスが整っていくことを前提に考える投資であり、短期間で成果を求めるものではありません。最初から利益を期待しすぎずに、不動産投資を長期で育てていく投資だと理解しておけば、冷静に向き合いやすくなるでしょう。

不動産投資のリスクを分かりやすく整理する

不動産投資は、比較的安定したイメージを持たれやすい投資ですが、どうしても以下のようなリスクは付きまといます。

• 空室になると収入が止まるリスク
• 維持管理でお金が出ていくリスク
• 借入・金利に関するリスク

ここで大切なのは、リスクを避けることよりも、特徴と対策を知っておくことです。そこでここでは、リスクごとによくある事例を見ていきましょう。

空室になり収入が止まるリスク

不動産投資の収入は、入居者から支払われる家賃によって成り立っています。そのため、空室期間は家賃収入がゼロとなり、ローン返済や管理費などの支払い義務は継続します。

よくあるのが、入居者が退去したあとに思っていたよりも空室が長期化するケースです。その間も、ローン返済や管理費といった支出は変わらず発生するため、家賃が入らない期間が心理的な負担になってしまいます。

空室リスクの対策として大切なのは、空室がある程度続くことを想定しておくことです。あえて厳しい条件で収支や資金計画を考えておけば、実際に空室が出た場合でも落ち着いて対応しやすくなります。

また、物件選びの段階で「なぜこのエリアで借りる人がいるのか」「どんな人が住み続けるのか」を想像しておくことも重要です。空室リスクは購入後に初めて考えるものではなく、事前の考え方で大きく左右されるという点を押さえておきましょう。

維持管理でお金が出ていくリスク

不動産は保有しているだけでも、さまざまな費用が発生します。代表的な費用項目には以下のようなものがあります。

• 維持管理費
• 修繕費
• 税金（固定資産税・都市計画税など）
  

よく失敗しがちなのが、毎月の家賃収入だけを見て問題なさそうと考えていたら、年度の途中や年末に修繕費や税金の支払いが重なり、お金が思ったより手元に残らないケースです。

このような状況を避けるために大切なのは、キャッシュフローを収入だけで判断せず、どんな支出が、どのようなタイミングで発生しやすいのかまで含めて考えておくことです。支出の想定を可能な限り具体的にすることで、想定と実際のギャップを小さくしやすくすることができます。

借入・金利に関するリスク

不動産投資におけるローンの活用は、少ない自己資金でも始められたり、レバレッジを効かせて大きな収入を得やすくなったりと、さまざまなメリットがあります。そのため、ローンは不動産投資に欠かせない存在といえますが、返済という責任が長期間にわたって続くことも忘れてはいけません。

よくあるのが、購入時には無理のない返済額だと感じていたものの、生活環境の変化や支出の増加、金利の上昇などによって、あとから余裕がなくなっていくケースです。

このような事態が起こると、毎月の返済そのものは続けられていても自由に使えるお金が減ったり、精神的に余裕がなくなったりする可能性があります。

こうしたリスクへの対策として大切なのは、借入額を「余裕を持って返し続けられる金額」に抑えておくことです。将来の変化も踏まえたうえで、多少状況が変わっても慌てずに向き合えるかどうかを基準にしておくことで、ローンと長く付き合いやすくなるでしょう。

失敗しない不動産投資の始め方！初心者向け4つのステップ

最後に、不動産投資をスタートするまでの道筋を見ていきましょう。一般的な流れは以下のとおりです。

1.向き・不向きを判断する
2.全体像を学ぶ
3.数字・リスクを知る
4.相談先・情報源を選ぶ

1. 向き・不向きを判断する

まずは、先に解説した「向いている人」「向いていない人」のポイントを振り返りながら、自分に不動産投資が合っているかどうかを確認しましょう。

ここで見るべきなのは、知識や経験の有無ではなく、不動産投資と付き合う前提を受け入れられるかどうかです。

判断するポイントを簡単にまとめると以下のようになります。

• 収入がすぐに増えなくても、落ち着いて状況を見守れるか
• 空室や修繕など、想定外の出来事が起きても感情的になりにくいか
• 短期的な結果より、数年単位で考えることに抵抗がないか
  

不動産投資は「できる・できない」ではなく、日常の一部として無理なく続けられそうかという視点で考えることが大切です。

2. 全体像を学ぶ

自分に向いていそうだと感じたら、次は不動産投資の全体像を整理しましょう。不動産投資がどのような流れで成り立ち、どの場面でどんな判断が求められるのかを把握できるようになっておけば、物件の提案や運用の判断を求められた際に冷静に考えやすくなります。

ここで把握しておきたいのは、家賃収入や売却益といった収益の仕組み、購入から運用、将来の売却に至るまでの選択肢、自分が判断すべき部分と、管理会社などに任せられる部分がどこにあるのかなどです。

以下の記事では不動産投資の仕組みやメリット・デメリットをより詳しく解説していますので、体系的に知りたい方は参考にしてみてください。

不動産投資とは？初心者にもわかる仕組み・メリット・リスクを徹底解説

3. 数字・リスクを知る

全体像が見えてきたら、数字やリスクについても確認していきましょう。ここで大切なのは、正確な利回り計算ができるようになることではなく、不動産投資の判断において、どのような数字やリスクが関係してくるのかを把握することです。

たとえば、毎月の家賃収入と同時に発生する支出や、空室や修繕が起きた場合に収支がどう変わるのか、さらにはローン返済が長期間続くことを前提に考えられているかといった点は、事前に意識しておきたいポイントです。

これらを把握しておくだけでも、「思っていたより余裕がなかった」「こんな支出があるとは知らなかった」といったギャップを感じにくくなります。

4. 委託先や相談先・情報源を選ぶ

運用を開始する前に、信頼できる相談先や情報源を見つけておくことも重要です。

不動産投資では、物件の選定や運用方法、将来の出口戦略の考え方など、さまざまな場面で多くの情報や提案に触れることになります。だからこそ、その情報が本当に自分の状況や目的を踏まえたものなのかを、冷静に見極める必要があります。

以下のようなポイントには特に注意が必要です。

• メリットばかりが強調され、リスクについてほとんど触れられていない
• 「今だけ」「誰でも簡単」といった、極端に都合のよい言葉が並んでいる
• なぜその選択が自分に合っているのかの説明が曖昧
  

理想的なのは、結論を急がせるのではなく、メリットとデメリットの両方を整理したうえで、一緒に考えてくれる存在です。二人三脚で進めてくれるようなパートナーや、長期的な視点で情報を提供してくれる相談先が見つかれば、不動産投資を進めるうえで大きな安心材料になるでしょう。

まとめ｜不動産投資は「理解してから選ぶもの」

不動産投資は、儲かるかどうかだけで判断するものではありません。どのような仕組みで収益が生まれ、どんなリスクと付き合いながら続けていく投資なのかを理解したうえで、自分に合うかどうかを考えることが大切です。

すぐに始める必要はありませんし、向いていないと感じたなら無理に選ぶものでもありません。

まずは、不動産投資がどんな投資なのかを整理し、自分の考え方や生活に当てはめてみるところから始めてみましょう。その一歩が、後悔しない選択につながっていきます。

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