コインランドリー投資は「無人経営が可能」「生活インフラとして景気に左右されにくい」というメリットがある反面、立地による「需要の偏り」や「競合の出現」が収益を直撃するリスクも併せ持っています。

そのため、コインランドリーを始める際には「儲かるか」よりも「下振れしても耐えられるか」を確認することが大切です。

そこで本記事では、コインランドリー投資の仕組みを整理したうえで、成立条件や失敗パターン、向いてる人や向いてない人、他の投資方法との比較などを解説していきます。

コインランドリー投資の仕組み｜利回り相場と初期費用の注意点

まずはコインランドリー投資の基本となる売上の仕組みと注意点を見ていきましょう。今回はイメージがしやすいように、具体的な数字を用いた収支シミュレーションを交えながら説明していきます。

売上は「客数×客単価×回転」で決まる（収支シミュレーション付き）

コインランドリーの売上は「客数 × 客単価 × 回転」が基本です。たとえば、1日の利用が70回、平均客単価が700円だとすると、1日の売上は49,000円になり、月商は約147万円（49,000円×30日）です。

では、ここから固定費・運営費を差し引いた事例をシミュレーションしてみましょう。売上・コスト・利益は以下のようになります。

月商147万円（日平均49,000円の例）

• 家賃：25万円
• 水道光熱費：30万円
• 清掃・管理委託：8万円
• 保守・修理積立：4万円
• その他（保険・消耗品など）：3万円

• 合計コスト：約70万円
• 月の営業利益：約77万円（147万円 − 70万円）

コインランドリーの利回りは「実質利回り」で見る

利回りには、経費を差し引かずに計算する「表面利回り」と、家賃・水道光熱費・清掃委託・保守費などを差し引いたあとに残る「実質利回り」があるため、ここをよく見ずに「利回り◯％」といった数字だけを見ると失敗しがちです。

たとえば初期投資が3,000万円で、月の売上が120万円なら年間売上は1,440万円になり、表面利回りは48％になりますが、月の費用が70万円かかったとすると、月の営業利益は50万円、年間の営業利益は600万円となり、実質利回りは20％になります。

コインランドリーは固定費が重い投資手法

コインランドリー投資は、客数が少ない場合でも水道光熱費や清掃費用、管理委託費用などの固定費が減りにくい構造になっており、売上が下振れると営業利益が大きく落ち込む恐れがあります。

そのため、投資として成立するかを判断するには「売上が好調なときにどれだけ儲かるか」ではなく「売上が想定より落ちたときに耐えられるか」で考えるのが安全です。

コインランドリー経営を成立させるための5つの条件

コインランドリー投資は日常的な需要によって成り立っている事業のため、立地や競合といった「最初の設計」がとても重要です。そこでここでは、投資として成立させるために押さえるべき5つの条件を紹介します。自分が条件を満たせそうか判断するために、YES/NOでチェックしながら読み進めてください。

商圏と需要（誰が・なぜ使う立地か）

コインランドリーの商圏を見るときに重要なのは「人が多いか」ではなく「洗濯需要がある理由が見えるか」です。たとえば単身者が多い地域なら自宅の洗濯環境が弱い可能性がありますし、ファミリー層が多い地域なら、布団や毛布といった「大物洗い」の需要が見込まれます。つまり、周辺住民の属性と生活導線から「この店が選ばれる理由」が説明できるかがポイントです。

チェックポイント

• 周辺住民の属性から、洗濯需要の理由を説明できる
• 店の位置が地域の生活導線に乗っている
• 「雨の日」「花粉の季節」「冬の毛布」など、季節要因で使われる場面が想像できる

競合と差別化（増えた瞬間に詰む場所を避ける）

コインランドリーは参入障壁がそこまで高くないため、競合調査は現状だけでなく、将来的に増える可能性も含めて判断したほうが安全です。もし競合と価格勝負になってしまうと、固定費の重さがのしかかり、利益が削られる恐れがあります。

この点を対策するには「競合が増えても選ばれる理由」を作っておくことが重要です。たとえば駐車場の停めやすさや店舗の視認性、導線の良さなどが考えられます。

チェックポイント

• 競合店との価格・設備・立地の違いを言語化できる
• 競合が増えても選ばれる理由がある
• 価格競争になった場合でも、固定費込みで耐えられる設計になっている

固定費設計（家賃・委託費込みで耐えるライン）

固定費は、あらかじめ売上が下振れることを想定して設計しておきましょう。開業当初の売上がずっと続くとは限りません。最初から「売上が2割落ちても黒字」「3割落ちたら撤退検討」など、下振れ時の想定を収支に入れておくと判断がブレにくくなります。

また、修理や設備更新も「修理積立」や「更新積立」として毎月のコストに織り込んでおきましょう。コインランドリーは設備が収益の源泉なので、故障や更新のタイミングで資金繰りが崩れると、一気に立て直しが難しくなります。

チェックポイント

• 家賃・委託費込みで、売上が下振れしても黒字が残る設計になっている
• 修理・更新のための積立をコストに組み込んでいる
• 「売上が◯％落ちたら撤退」のラインを事前に決められる

運営体制（清掃・保守・問い合わせの回し方）

コインランドリーは無人運営も可能ですが、無人＝放置ではなく、日常的な維持管理は必ず発生します。ここを勘違いして手入れを怠ると、清掃が行き届かず店の印象が悪くなったり、機器トラブルが放置されて売上が止まったりする恐れがあります。

重要なのは、運営を無理なく回せる「仕組み」があることです。自分でやる部分、外注する部分、緊急時の連絡フローが整理されているかをチェックしましょう。

さらに無人運営では、防犯カメラを設置するケースも多いため、撮影中である旨の掲示や保存期間など、個人情報の取り扱いルールも決めておくと安心です。

チェックポイント

• 清掃の頻度と担当（自分／委託）が決まっている
• 故障・両替機トラブルなどの対応フローがある
• 問い合わせ窓口と対応時間を決めている

出口戦略（撤退・譲渡・居抜きの想定があるか）

コインランドリーは設備投資が大きく、撤退の判断が遅れるほどダメージが増えるため、あらかじめ、うまくいかなかった場合の出口戦略も考えておきましょう。

たとえば、撤退するなら設備をどうするのか、居抜きで譲渡できる形にできるのか、契約上の制約はないか。賃貸借の中途解約・原状回復、リースや保守契約の違約金（残債）まで含めて確認しておくと判断が早くなります。

なお、フランチャイズ（FC）契約を結ぶ場合は、中途解約時の違約金条項や競業避止義務の有無を司法書士・弁護士の視点で精査する必要があります。出口戦略において「居抜き譲渡」を想定していても、契約上の制限で第三者への譲渡が困難なケースがあるため注意が必要です。

チェックポイント

• 赤字が続いた場合の撤退ラインを決めている
• 設備の売却・移設・居抜き譲渡など、出口の選択肢を想定している
• 賃貸借契約やFC契約など、出口に影響する条件を把握している

コインランドリー投資に向いてる人・向いてない人

コインランドリー投資は、勝負をかける投資というよりも、立地と運営をきちんと積み上げて、ブレにくい利益を取りにいく投資です。派手に伸ばすより、固定費や稼働の波を前提にして、数字を崩さず回し続けられる人ほど相性がいいと言えます。

そこでここでは、コインランドリービジネスの特性を踏まえたうえで、どんな人が向いていて、どんな人は避けたほうがいいのかを整理していきましょう。

向いてる人：仕組み化・数字判断・撤退ラインが作れる

コインランドリー投資に適しているのは、店舗運営を「標準化（マニュアル化）」し、データに基づいた改善を継続できるタイプの人です。たとえば、清掃の頻度やチェック項目、故障時の連絡フローなどが最初から決まっておけば店舗の品質が安定しやすくなりますし、現場の負担がブレにくく、稼働も崩れにくくなります。

加えて、冷静に数字を見られる人も向いています。売上が不調なときでも、原因を分析・対応できれば、根本的な改善策を講じられるでしょう。

さらに重要なのが撤退ラインを決められることです。撤退ラインが明確であれば、赤字が続いたときに事態が深刻になる前に判断ができ、投資としての傷が浅く済みます。

向いてない人：前提が甘い・相場観がない・固定費を軽視

逆に向いていないのは「どこの地域でも需要はある」「無人だから手間がかからない」といった甘い前提で初めてしまう人です。こうした思い込みのまま進めると、肝心の商圏調査や競合チェックも甘くなり、需要が明確でない立地でもGOサインを出してしまいがちです。

また、感覚で出店場所を決めてしまう人も危険です。コインランドリーは固定費が重い投資なので、うまく売上があがらないと、利益が残りにくくなりがちです。

そして、固定費を軽視する人も要注意です。コインランドリーの固定費は下がりにくいので、楽観視した数字で始めるとあとで致命傷を負いかねません。

コインランドリー投資と他の投資との比較

コインランドリー投資を検討する際には、本当に自分に適しているのか、ほかの不動産投資とも比較しておきましょう。ここでは、よく用いられる駐車場投資と賃貸経営の2つについて、必要な手間の種類や固定費の重さ、収益の出方、撤退のしやすさなどを比較します。

駐車場投資との比較（手間・収益性・競合耐性）

駐車場投資は、コインランドリーと比べて運営負荷が軽く、想定外の出費も読みやすい投資手法です。管理会社を入れてしまえば、日常の作業は稼働状況の確認くらいで、設備トラブルも限定的になります。いわば駐車場は、手間をかけずに堅く回すタイプの投資です。

収益性については、立地と賃料水準に影響されやすい特徴があります。稼働が良くても単価を大きく上げにくいため、同じ土地で利益を伸ばす余地は限られがちです。競合耐性についても、周辺に新しい駐車場が増えると価格勝負になりやすく、立地が弱いと稼働がじわじわ削られることがあります。

これに対してコインランドリーは、固定費が重く運営も発生しますが、設備と運営で売上を作れる余地があります。大物洗い需要があるエリアだったり、回転が伸びやすい導線に乗っていたりすれば、駐車場より高い収益を狙える可能性もあります。

ただしその分、清掃・故障対応・設備更新といった管理の質が収益に直結し、資金繰りの難易度も上がります。省エネで堅く回すなら駐車場、設計と運営で積み上げるならコインランドリー、という違いで捉えると選びやすいです。

賃貸経営との比較（空室リスクと運営負荷の違い）

コインランドリーと賃貸経営は「収益が減るリスク」が大きく異なっています。

まず賃貸経営は、空室が出ると収益が大きく落ちるリスクがあります。特に空室期間が長引いた場合は、その間の家賃収入が丸ごと消えるため、ローン返済や管理費などの資金繰りに影響が出やすいです。

また、入退去のたびに原状回復費やリフォーム費が発生し、募集をかける際には仲介手数料や広告費などのコストもかかります。つまり賃貸経営は、平常時は安定して見える一方で、空室や入退去のタイミングで、まとまった出費が出やすい投資だと言えます。

一方でコインランドリーは、空室のように「ゼロか100か」で収益が切り替わる投資ではありません。日々の稼働は上下しますが、安定的な需要がある立地に出店できれば、収益が急にゼロになる可能性は低いです。

つまり、賃貸は「空室」という大きな課題に備える投資で、コインランドリーは日々の小さな課題に対応し続ける投資といえます。どちらが良いかではなく、あなたが向き合えるリスクの種類がどちらか、という視点で選ぶのが現実的でしょう。

まとめ

コインランドリー投資は、楽観的な収支予測に基づいた参入は失敗を招きやすく、最悪のシナリオを想定してリスクヘッジを行える投資家ほど、長期的な安定収益を確保できる傾向にあります。特に、家賃や水道光熱費、清掃・保守といった固定費は努力で軽くできるものではないので、売上が振るわないと営業利益が大きく削られることも珍しくありません。

だからこそ、最初の設計でリスクの芽を摘んでおくことが大切になってきます。商圏と需要の理由が説明できる立地か、競合が増えても選ばれる根拠があるかなどをシビアにチェックして、下振れ前提でも黒字が残る損益ラインと運営体制まで固めておけば、長く安定した運営に一歩近づけるでしょう。

コインランドリー投資を検討する際、最も大きなハードルは「最適な物件探し」と「複雑な法的・税務的判断」です。アキサポでは、空き家や空きスペースの活用ノウハウに加え、有資格者による法務・税務面のアドバイスも含めたトータルサポートが可能です。あなたの土地・物件がコインランドリーに適しているか、まずは無料で相談してみませんか？

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