全国的に空き家が増え続ける中、「放置するよりも収益を生み出す資産に変えたい」と考える人が増えています。そこで注目されているのが、不動産投資による空き家活用。リフォームやリノベーションで再生すれば、家賃収入や売却益を得ることも可能です。

本記事では、空き家を活用した不動産投資における利回りの考え方や計算方法、リスク対策までをわかりやすく解説します。

空き家を不動産投資に活用するという選択肢【利回りとリスク】

少子高齢化の進行により、全国の空き家数は年々増加。総務省の調査*によると、全国の住宅のうち約13％が空き家であり、今後も増加が見込まれています。こうした背景の中、空き家をそのまま放置せず、不動産投資として再生・活用する動きが広がっています。

*令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果 / 総務省

増え続ける空き家と放置のリスク

空き家を放置すると、固定資産税や維持費といったコストだけがかかる一方で、建物の劣化が進み、資産価値は低下。雨漏りやシロアリ被害、外壁の崩落などのトラブルが発生すれば、修繕費も膨らみます。さらに、防犯上のリスクも高く、不法侵入や火災、倒壊による近隣被害といった問題に発展するケースも少なくありません。

自治体によっては「特定空家等」に指定されることで、「住宅用地の特例」が適用されなくなり、固定資産税が最大6倍になる恐れも。こうしたリスクを回避するために、「空き家を活かす」という発想が求められています。

不動産投資としての空き家活用の魅力（収益化と資産価値の向上）

空き家を不動産投資に活用する最大のメリットといえるのが、収益化できるところ。住宅として賃貸運営すれば家賃収入が得られ、店舗やオフィスとして貸し出せばより高い利回りを狙うことも可能です。また、地域の需要に応じた活用法を選べば、長期的な安定運用が見込めるでしょう。

さらに、リフォームやリノベーションによって建物の価値を高めれば、将来的な売却益も期待できます。空き家が「負動産」ではなく、資産として再生する。それが不動産投資の大きな魅力です。

利回りを意識した空き家再生の考え方

空き家を不動産投資に活用する際は、単に貸し出すだけでなく、利回りを意識した計画を立てることが重要です。利回りとは、投資した金額に対してどれだけの利益が得られるかを示す指標であり、不動産投資の収益性を判断する基本的な目安になります。

空き家は新築物件と比べて取得費が低いため、工夫次第で高い利回りを実現しやすいのが特徴です。リフォームや用途変更を通じて収益性を高めれば、短期間で投資回収を達成することもできるでしょう。

不動産投資における利回りの基本：表面・実質利回りの計算方法

不動産投資を行ううえで、「利回り」は最も重要な指標のひとつです。利回りを正しく理解していないと、実際の収益性を見誤り、思ったほど利益が出ないという結果に陥る可能性もあります。ここでは、利回りの種類や計算方法、そして空き家を活用した場合の特徴について整理します。

表面利回りと実質利回りの違い

利回りには、大きく分けて表面利回りと実質利回りの2種類があります。

表面利回りとは、年間の家賃収入を物件価格で割った数値のこと。計算式は「年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100」となり、たとえば家賃収入が120万円、物件価格が1,500万円の場合、表面利回りは8％となります。表面利回りは簡易的に収益性を把握する目安として有効ですが、実際の経費を考慮していないため、あくまで“見かけ上の数値”に過ぎません。

一方の実質利回りは、家賃収入から管理費・修繕費・固定資産税・空室期間の損失などを差し引いたうえで算出します。より現実的な収益性を反映するためにも、投資判断においてはこちらの数値を重視するとよいでしょう。

利回りの計算方法と目安

一般的に、都心部のマンションやアパートなどの不動産投資では、表面利回りが4〜6％前後、実質利回りが3〜5％程度といわれています。これに対して、地方の空き家や中古戸建てを活用する場合、購入費が安いため10％以上の高利回りを実現するケースもあります。

ただし、利回りが高ければ必ずしも良い投資とは限りません。修繕費や管理コストがかさむ物件では、実質的な利益が大きく減る場合も。投資回収期間（投資額を回収するまでの期間）もあわせて検討し、長期的な収益計画を立てることが大切です。

空き家を活用する場合の利回りの特徴（高利回りの理由と注意点）

空き家を使った不動産投資は、初期費用を抑えられる点が最大のメリットです。新築物件のように土地代や建築費がかからないため、投資額を大幅に削減することが可能。その分、家賃収入とのバランス次第で高い実質利回りを狙いやすくなります。

また、地方自治体によってはリノベーションや耐震補強への補助金が用意されているため、これを活用すればさらに投資効率を高めることができるでしょう。空き家を賃貸住宅や店舗、シェアスペースなどに用途変更すれば、地域の需要に合わせた柔軟な収益化も目指せます。

空き家を活用して利回りを高めるポイント

空き家を不動産投資に活用する際、ただ貸し出すだけでは十分な利回りを得られない場合があります。収益性を高めるためには、物件の価値を上げ、運用コストを抑える工夫が欠かせません。ここでは、利回りを向上させるための3つの重要ポイントを解説します。

リフォーム・リノベーションで資産価値を向上

古い空き家を再生して賃貸や店舗として活用する場合、リフォームやリノベーションは避けて通れません。古く見える設備や間取りのままでは入居者がつきにくく、家賃設定も低くなりがちです。

たとえば、外壁塗装や屋根の補修、水回り設備の入れ替えといった基本的な改装だけでも印象が大きく変わります。さらに、キッチンや浴室のデザイン性を高めたり、収納を増やしたりするなど、暮らしやすさの向上を意識すれば、家賃アップや長期入居につながるでしょう。

また、リノベーションによって用途を変更するケースも増えています。住宅を賃貸併用住宅・店舗・オフィス・シェアスペースなどに転用すれば、需要層を広げて安定収益を確保することが可能。ただし、用途変更後の床面積が200㎡を超える場合、建築基準法上の「用途変更の確認申請」が必要となる点に注意が必要です。

初期費用はかかりますが、長期的に見れば資産価値を高め、実質利回りの改善につながる投資といえます。

立地条件とターゲット層を見極める

利回りを高めるには、「どんな人が借りるか」を明確にすることが重要です。立地条件によって、求められる物件のタイプは大きく異なります。

たとえば、大学や専門学校が近い地域では学生向けのワンルーム物件、駅から少し離れた住宅地ではファミリー層向けの一戸建て賃貸が適しています。一方、観光地や繁華街では短期滞在型の民泊やシェアハウスとしての需要が見込まれるでしょう。

さらに、公共交通機関のアクセスや商業施設の充実度、周辺環境の治安なども賃貸需要を左右するポイント。こうした条件を把握したうえで、ターゲット層の生活スタイルやニーズに合った改装・家賃設定を行うことで、空室リスクを抑えつつ高利回りを維持できます。

補助金や助成金を活用して初期費用を抑える

空き家活用の大きなハードルは、リフォームや設備投資にかかる初期費用です。しかし、国や自治体では空き家再生・耐震改修・省エネリフォームなどに対して補助金制度を設けており、これを活用することで負担を軽減できます。

たとえば、国土交通省の「空き家再生等推進事業」や、自治体独自の「リフォーム助成金」「耐震改修補助制度」などが代表的です。条件を満たせば、工事費用の1/3～1/2程度の補助を受けられるケースもあります。

こうした制度を上手に活用すれば、実質的な投資額を抑えつつ、より高品質なリフォームの実現が可能に。結果として、投資回収期間を短縮し、長期的な利回り向上につなげることができるのです。

利回りを左右するリスクとその対策【実質利回りの改善へ】

不動産投資には安定収益を得られる一方で、さまざまなリスクも伴います。特に空き家を活用する場合は、老朽化や管理面など特有の課題も多く、放置すれば利回りを下げる原因になります。ここでは、投資効率を維持するために押さえておきたい主なリスクと、その対策をご紹介します。

空室リスクを下げる運営・管理の工夫

利回りを大きく左右する最大の要因が空室リスクです。どんなに高利回りを見込める物件でも、入居者がいなければ収益は発生しません。

まず重要なのは、地域需要を正確に把握すること。入居者層の年齢・職業・生活スタイルを分析し、それに合ったリノベーションを行うことで、空室期間を短縮できます。たとえば学生が多いエリアでは、家具付き・Wi-Fi完備の手軽な部屋が人気。一方、郊外では駐車場や収納スペースを重視する傾向があります。

また、賃貸管理会社への委託も有効です。入居募集や家賃集金、クレーム対応などを専門業者に任せることで、オーナーの負担を軽減し、入居率の安定化を図れます。委託する際は、宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けた「宅地建物取引業者」であることを確認しましょう。管理費はかかりますが、長期的には空室リスクを抑え、結果的に実質利回りの維持につなげることができます。

維持管理費・固定資産税の把握と節税対策

不動産投資では、見落としがちなコストにも注意が必要です。代表的なのが、維持管理費・修繕費・固定資産税などの運用コスト。これらを計算に含めないと、想定より実質利回りが大きく下がることがあります。

古い空き家の場合は特に、老朽化による修繕費が定期的に発生します。外壁や屋根の塗装、水回り設備の交換など、5〜10年単位で必要なメンテナンス費用をあらかじめ見積もっておくことが大切です。

また、節税の観点では、減価償却費を経費として計上できるところもポイント。リフォーム費用を一括で処理するのではなく、資本的支出か修繕費かに応じて耐用年数に応じて分割計上することで、年間の所得税や住民税の負担を軽減できます。さらに、事業的規模で賃貸経営を行い青色申告を行えば、最大65万円の特別控除も適用され、長期的な税金対策として有効です。

長期的な運用で安定収益を得るための戦略

不動産投資は短期間で利益を出すものではなく、長期的な資産形成を目指すビジネスです。利回りを安定させるには、定期的なメンテナンスと市場変化への柔軟な対応が欠かせません。

たとえば、人口減少が進む地域では、単身者向け賃貸からシェアハウスや短期滞在型物件へと用途変更することで、新しい需要を掘り起こすことができます。逆に、観光地や再開発エリアでは、民泊やマンスリーマンションとして運用することで収益性を高める戦略も有効です。

また、家賃の下落を防ぐためには、入居者との関係構築も重要。清掃や修繕への迅速な対応、トラブル時の丁寧なフォローによって信頼を得られれば、長期入居や口コミによる新規契約につながります。

リスクを完全にゼロにすることはできませんが、正しい情報管理と柔軟な運営戦略を取ることで、利回りを安定的に維持することができるはずです。

空き家投資の成功事例と高利回りを実現する活用法

空き家を不動産投資に活用する動きは年々拡大しています。賃貸経営や民泊、シェアスペースなど多様な形で収益化されており、地域の課題解決にもつながっています。ここでは、具体的な活用事例と今後の展望を見ていきましょう。

賃貸経営による安定収益モデル

もっとも代表的な空き家活用の形が賃貸経営です。築年数の経った住宅でも、最低限のリフォームを施すことで再び市場価値を取り戻せます。

たとえば、地方都市の一戸建てをリフォームしてファミリー層向けに貸し出すケースでは、初期費用を抑えつつも安定的な家賃収入を得られる例が多く見られます。新築物件より利回りが高くなることも珍しくなく、実質利回りが8〜10％を超えることも。さらに、入居期間が長期化すれば、空室リスクを最小限に抑えられます。

また、サブリース契約（家賃保証）を活用すれば、空室時でも一定の収入を確保することが可能。固定資産税や修繕費を支払いつつも、安定的に運用を続けられる点が魅力ですが、保証家賃が将来的に減額されるリスク（家賃減額請求）や、管理手数料が高くなるデメリットも理解しておきましょう。

シェアスペースや民泊など多用途活用事例

シェアスペースや民泊も、代表的な活用方法のひとつ。特に立地条件が観光地や駅近エリアにある空き家は、リノベーションによって高利回りを狙える可能性が高いでしょう。

たとえば、築50年以上の古民家をリフォームして古民家カフェや宿泊施設として運営するケースでは、地域の特色を活かした集客が実現。また、都市部の空き家を時間貸しのワークスペースや撮影スタジオとして貸し出すことで、副業感覚で安定収益を得るオーナーも増えています。

こうした多用途化は、従来の“住むだけの不動産”という枠を超え、地域文化や観光資源としての価値を創出する動きにもつながります。

地域活性化と社会貢献を両立する不動産投資

空き家活用は単なる収益事業にとどまりません。地域経済の循環や社会課題の解決という側面も持ち合わせています。たとえば、地元の建築会社や職人にリフォームを依頼することで、地域雇用の創出につながることも。また、移住希望者や若者の起業支援の場として空き家を再生する事例も増えており、地域活性化の一翼を担っています。

このように、空き家を「負動産」から「富動産」へと転換する取り組みは、持続可能な街づくりの観点からも注目されています。アキサポでは、こうした空き家の再生・運用をトータルでサポート。不動産投資を通じて地域と共に成長する仕組みづくりを目指しています。

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まとめ

空き家を不動産投資として活用することは、放置によるリスクを避けながら、安定した家賃収入や資産価値の向上を実現できる有効な手段です。リフォームやリノベーションによって物件の魅力を高め、立地やターゲット層に合わせた活用方法を選べば、十分な利回りを確保することもできます。

ただし、初期費用や維持管理費、空室リスクなどを見誤ると、想定した収益が得られない場合も。補助金や助成金を上手に活用し、長期的な運用計画を立てることが成功の鍵となります。

「どのように活用すればいいかわからない」「費用対効果が不安」と感じる方は、空き家活用の専門サービスであるアキサポへの相談がおすすめです。法的手続きからリノベーション、賃貸経営まで、専門家が一貫してサポートし、あなたの空き家を収益資産へと導きます。

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