公開日:2025.11.21 更新日:2026.07.17
建築面積の計算方法とは？含まれる範囲・延床面積との違いを解説
「建築面積」という言葉は、その名の通り「建物が建っている部分の面積」ですが、具体的に建物のどこからどこまでが算入されるのでしょうか？この点を理解できていないと正確な建築面積を算出できません。
そこでこの記事では、建築面積の定義を押さえたうえで、敷地面積・延床面積・建ぺい率・容積率といった関連用語との違いや、建築面積が緩和される条件などの関連情報を分かりやすく解説します。
目次
建築面積の定義と基礎知識
建築面積とは、建築基準法施行令第2条第1項第2号によって定義されている「建物を真上から見たときの水平投影面積」のことです。外壁や柱の中心線で囲まれた範囲が基準となり、屋根やひさしが壁面よりも飛び出している場合は、その先端から1m後退したラインまでが含まれます。
たとえば、1階建ての場合は、1階部分の水平投影面積がそのまま建築面積となります。
また、複数階ある場合は、建物全体のうち「最も広い階の水平投影面積」を建築面積として扱います。たとえば1階よりも2階のほうが張り出して大きい構造なら、その2階部分の投影範囲が建築面積の基準となります。階数や高さではなく、「真上から見て最も広い部分」で判断する点がポイントです。
敷地面積・延床面積・容積率・建ぺい率との違い
建物の規模を把握するための指標には、建築面積のほかに、敷地面積・延床面積・容積率・建ぺい率などがあります。それぞれの概要は以下のとおりです。
| 用語 | 意味 | 計算式 |
|---|---|---|
| 敷地面積 | 建物が建つ土地そのものの広さ | ― |
| 建築面積 | 建物を真上から見た水平投影面積 | ― |
| 延床面積 | 全階の床面積の合計 | 各階の床面積の合計 |
| 建ぺい率 | 敷地に対する建築面積の割合 | 建築面積 ÷ 敷地面積 |
| 容積率 | 敷地に対する延床面積の割合 | 延床面積 ÷ 敷地面積 |
📊建築面積とまぎらわしい4つの用語
敷地面積
建物が建つ土地そのものの広さ。
延床面積
建物すべての階の床面積の合計。
建ぺい率
建築面積 ÷ 敷地面積。土地に対する建物の広がりの割合。
容積率
延床面積 ÷ 敷地面積。土地に対する延床の割合。
似た指標のため分かりにくいかもしれませんが、いずれも把握する目的や関連する法規などが変わってきます。それぞれ詳しく見ていきましょう。
敷地面積
敷地面積とは、建物が建つ土地そのものの広さです。登記簿上の「公簿面積」と測量による「実測面積」があり、公簿面積が古いと両者が一致しないこともあります。建ぺい率・容積率の算出や土地の固定資産税の計算、売買契約・住宅ローン審査など、不動産取引の幅広い場面で参照されます。
延床面積
延床面積とは、建物すべての階の床面積を合計した面積です。たとえば1階50㎡・2階45㎡・3階40㎡なら、合計135㎡が延床面積になります。建物の規模を測るときや、容積率の算出、建物の固定資産税の課税基準として使われます。
建ぺい率
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。用途地域ごとに上限が定められ、ゆとりを求める住居系は低く、建物を広く取る商業系は高い傾向があります。たとえば敷地100㎡で上限60％なら、建築面積は最大60㎡まで。同じ用途地域でも地区計画や建築協定で個別に指定されることがあります。
容積率
容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合です。こちらも用途地域ごとに上限があり、住居系は低め、商業系は高めの傾向です。新築や建て替えでは上限を超えていないかが建築許可の判断基準になるため、設計段階での確認が欠かせません。
建築面積に含まれるスペース・含まれないスペース
📐建築面積に「含まれる／含まれない」早わかり
含まれない
突出1m未満のひさし・軒
上空に開放された中庭
屋根なしのウッドデッキ
条件を満たす出窓
含まれる
屋根＋柱のカーポート
突出1m超のひさし（先端−1m）
柱や壁で囲った空間
屋根付きテラス
判断の軸は「屋根の有無」と「外壁からの突き出し幅（1m）」。柱や壁で囲うと室内と同じ扱いになります。
| 部分 | 建築面積への算入 |
|---|---|
| ひさし・軒・バルコニー | 突出1m未満は不算入／1m以上は先端から1m後退した残りを算入 |
| 中庭 | 上空に開放されていれば不算入（屋根付き部分は算入） |
| カーポート | 屋根と柱があるため原則算入 |
| ウッドデッキ | 屋根なしは不算入／屋根・深いひさし付きは算入 |
| 出窓 | 3つの除外条件を満たせば不算入（下記参照） |
| 外部階段 | 屋根・外壁で囲まれた閉鎖型は算入／屋根なしの開放型は不算入となる場合あり |
建築面積が緩和される条件
角地緩和（建ぺい率＋10%）
| 緩和の種類 | 内容 |
|---|---|
| 角地の緩和 | 特定行政庁の要件を満たす角地は建ぺい率を10％上乗せ |
| 防火地域・準防火地域 | 耐火・準耐火建築物にすると建ぺい率を10％緩和（建ぺい率80％地域＋防火地域の耐火建築物は制限なし） |
| ピロティ構造 | 1階を柱のみで支え、車庫・通路として常時開放し居室に使わない等の条件で緩和対象 |
敷地の二方向が道路に面している「角地」は、避難や消火活動がしやすく延焼リスクが低いため、自治体（特定行政庁）が指定する要件を満たすことで建ぺい率が10％緩和（上乗せ）されます。
- 主な緩和条件（※自治体の建築基準法施行細則による）
- 幅員4m以上の道路に2面以上接していること
- 道路に接する長さ（接道長さ）が一定以上あること
- 二本の道路の交点（内角）が一定の角度以下であること
2. 防火地域・準防火地域内の緩和（建ぺい率＋10%〜無制限）
火災に強い街づくりを進めるため、「防火地域」または「準防火地域」において、一定の耐火性能を持つ建物を建てることで建ぺい率が10％緩和されます。さらに、条件が重なれば制限自体が「無制限（100％）」になる強力な措置もあります。
※ 「角地緩和」と「防火・準防火地域の緩和」は併用可能です。両方の条件を満たせば、建ぺい率が最大で20％上乗せ（例：50% ➡ 70%）されます。
3. ピロティ構造による建築面積の不算入（実質的な省スペース化）
1階部分を柱のみで支え、壁を設けない「ピロティ構造」は、一定の要件を満たすことで建築面積（建ぺい率の計算対象）に含まない（不算入とする）扱いを受けられます。これにより、建ぺい率の上限を圧迫せずに駐車場などを確保できます。
- 建築面積に含まないための主な条件：
- 通路や車庫として常時開放されていること（シャッターや門扉がない）
- 外壁で囲まれておらず、柱だけで支持されていること
- 居室や収納、店舗などとして利用しないこと
※要件を満たさない場合は通常の床面積・建築面積として算入されてしまうため、計画時は必ず自治体や建築確認審査機関へ事前に相談してください。
📐建築面積に関するよくある質問
Q. 建築面積とは何ですか？どこまで含まれますか？
建築面積とは、建物を真上から見たときの水平投影面積で、外壁や柱の中心線で囲まれた範囲を指します（建築基準法施行令第2条）。ひさしや軒が外壁から1mを超えて突き出す場合は、先端から1m後退したラインまでが算入されます。複数階の建物では、最も広い階の面積が基準です。
Q. 建築面積と延床面積・敷地面積は何が違いますか？
敷地面積は土地そのものの広さ、延床面積は全階の床面積の合計、建築面積は真上から見た建物の面積です。建ぺい率は「建築面積÷敷地面積」、容積率は「延床面積÷敷地面積」で求め、いずれも敷地面積を基準に建物の規模を測ります。
Q. バルコニーやカーポートは建築面積に含まれますか？
カーポートは屋根と柱があるため、壁がなくても原則として含まれます。バルコニーは外壁からの突き出しが1m未満なら含まれず、1m以上なら先端から1m後退した残りの部分が算入されます。屋根のないウッドデッキや上空に開放された中庭は含まれません。
まとめ・総括｜建築面積を理解して正しい建築計画を
建築面積とは、建物を真上から見た水平投影面積のことです。ひさしやバルコニーは外壁からの突き出し幅（1m）で、カーポートや中庭は屋根の有無で、算入されるかどうかが変わります。敷地面積・延床面積・建ぺい率・容積率とは測る対象が異なり、建ぺい率は「建築面積÷敷地面積」、容積率は「延床面積÷敷地面積」で求めます。角地や防火地域、ピロティ構造では建ぺい率が緩和される場合もあります。
判断が分かれやすい部分は、建築士や自治体に確認するのが確実です。とくに、相続した実家や古い空き家の建て替え・活用を検討するときは、建ぺい率・容積率の制限が計画を左右します。アキサポは活用・建て替え・売却まで、各分野の専門家と連携してワンストップでご相談に対応します。
「この土地で何ができるのか知りたい」という段階でも、無料相談からお気軽にどうぞ。
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この記事の監修者
山下 航平 アキサポ 空き家プランナー
宅建士／二級建築士
ハウスメーカーにて戸建住宅の新築やリフォームの営業・施工管理を経験後、アキサポでは不動産の売買や空き家再生事業を担当してきました。
現在は、地方の空き家問題という社会課題の解決に向けて、日々尽力しております。
