【投資用物件】探し方・買い方・選び方完全ガイド｜初心者向け収益不動産入門

不動産投資に興味を持ちながらも、「どこで物件を探せばいいのか」「どのように選べばよいのか」「購入までの流れがわからない」と悩んでいる方は少なくありません。

本記事では、収益物件の基礎知識から探し方・選び方・購入の流れ・諸費用まで、不動産投資に関するあらゆる疑問をまとめてわかりやすく解説します。

投資用物件（収益物件）とは？

収益物件とは、家賃収入や売却益など「収益を得ること」を目的として購入する不動産のことです。自分が住むための「居住用物件」とは異なり、第三者に貸し出して賃料を受け取る、またはキャピタルゲイン（売却益）を狙うことが主な目的となります。

投資用物件（収益物件）の3つの種類

①住居系不動産

最も一般的な収益物件の種類です。ワンルームや1LDKなどの区分マンション、アパートや一棟マンション、戸建て賃貸などが含まれます。初心者には区分マンション（特に中古ワンルーム）から始めるケースが多く、安定した需要が見込めます。

②オフィス系不動産

企業向けのオフィスビルや貸し事務所などが該当します。住居系と比べて賃料単価が高い反面、景気の影響を受けやすく、空室リスクが相対的に高い点が特徴です。

③テナント系不動産（駐車場・コインランドリーなど）

店舗・商業施設・駐車場・コインランドリーなどが含まれます。建物の管理コストが低い駐車場は、小規模から始めやすいメリットがありますが、立地条件に大きく左右される点に注意が必要です。

投資用物件と居住用物件の違い

【部屋の広さ・設備の違い】

居住用マンションは広さや設備の充実度を重視して設計されますが、投資用物件（特にワンルーム）は面積を抑えてコストを下げ、利回りを確保しやすくする設計が一般的です。そのため、投資用物件は一戸あたりの専有面積がコンパクトになり、付帯設備のグレードも収益性重視で選別される傾向にあります。

【ローンの種類の違い】

居住用には「住宅ローン」が使えますが、投資用物件には「不動産投資ローン（アパートローン）」が適用されます。金利水準は不動産投資ローンの方が高く、審査では借入人の属性だけでなく、収益不動産としての事業性や担保評価が厳格に問われます。

【価格の決まり方の違い】

居住用は主に近隣の売買実例を基準とする「取引事例比較法」によって価格が決まりますが、投資用物件は「どれだけ収益を生み出せるか」を基準とする「収益還元法」を用いて価格が算出されるのが一般的です。

投資用物件で得られるメリット・注意すべきリスク

4つのメリット

①安定した家賃収入（インカムゲイン）を長期で得られる

投資用物件の最大のメリットは、毎月安定した家賃収入を得られる点です。

入居者がいる限り継続的なキャッシュフローが生まれ、ローン返済後は純粋な収益となります。投資用物件は株式投資のような価格変動リスクが低く、老後の安定収入源としても注目されています。

②レバレッジを効かせられる

不動産投資では、自己資金の何倍もの投資用物件をローンを活用して購入できます。

たとえば、自己資金200万円で2,000万円の投資用物件を購入すれば、10倍のレバレッジが効きます。これにより、少額の元手で大きな資産形成が可能です。ただし、投資用物件の収益率が借入金利を上回る「イールドギャップ」の確保が前提となります。

③税金対策・インフレ対策になる

投資用物件では、減価償却費や諸経費を計上することで所得を圧縮し、所得税・住民税の節税効果を得られます。

また、インフレ局面では投資用物件の価値や賃料が上昇しやすく、資産の実質価値を維持しやすいのも特徴です。なお、帳簿上の経費が返済元金を下回る「デッドクロス」への事前対策も重要です。

④年金・生命保険代わりになる

投資用物件のローンに団体信用生命保険（団信）を付帯すると、契約者が死亡・高度障害になった際にローンが完済され、遺族は投資用物件を無借金で受け取れます。

これは、生命保険の死亡保障と同等の機能を果たします。また、ローン完済後の家賃収入は年金の補完として機能します。

4つのデメリット・リスク

①空室・家賃滞納リスク

収益物件の最大のリスクは空室です。

入居者がいなければ家賃収入はゼロになり、ローン返済は自己資金で補わなければなりません。立地選定や賃貸管理会社の選択が空室リスク対策の鍵となります。

「空室リスクが怖い」という方は、アキサポの買取サービスへのご相談も選択肢です。

②老朽化による資産価値の低下

建物は年数が経つにつれて老朽化し、資産価値が下がっていきます。修繕費が増加したり、入居者が集まりにくくなったりすることも。購入時に修繕履歴や大規模修繕の計画を確認しておくことが重要です。

③管理コスト・税金などの運用コスト

不動産投資には固定資産税・都市計画税のほか、管理費・修繕積立金・賃貸管理手数料など継続的なコストがかかります。表面利回りだけでなく、実質利回りを正確に計算することが不可欠です。

④災害・流動性リスク

地震・水害などの災害で建物が損壊するリスクがあります。また、不動産は株式と違い、すぐに換金できないという流動性の低さもリスクのひとつ。売却に数ヶ月かかることも珍しくありません。

投資用物件（収益物件）を探す前に準備すること

ステップ1｜不動産投資の目的を設定する

目的によって買うべき投資用物件は変わる

不動産投資を始める前に、まず「なぜ不動産投資をするのか」という目的を明確にすることが最重要です。目的が曖昧なまま投資を始めると、自分の属性やライフプランに合わない投資用物件を購入してしまうリスクがあります。

目的例｜老後資金・早期リタイア・節税・相続対策など

老後資金の確保が目的なら、ローン完済後に安定した家賃収入を得られる投資用物件を、早期リタイアを目指すなら、高いキャッシュフローを生む一棟の収益不動産を。

節税目的なら、減価償却費が大きく計上できる木造アパートなどが適しています。相続対策なら、時価と相続税評価額の乖離を利用して評価圧縮効果が見込める投資用物件も検討の余地があります。目的別に最適な投資用物件の種類・規模・エリアが異なることを理解しておきましょう。

ステップ2｜不動産投資の基礎を学ぶ

収益不動産を探し始める前に、不動産投資の基礎知識を身につけることが大切です。

利回りの計算方法・ローンの仕組み・税制・賃貸管理の基本などを把握しておくことで、宅地建物取引業法に抵触するような強引な勧誘や悪質な業者に騙されるリスクを減らせます。書籍・セミナー・信頼できるWebサイトなどを活用して学習しましょう。

ステップ3｜自己資金を把握・準備する

収益不動産投資では、物件価格に加えて購入諸費用（仲介手数料・登記費用・不動産取得税など）が必要です。

一般的に物件価格の5〜10%程度の自己資金が諸費用として必要とされます。また、金融機関の融資審査では自己資金の多さ（自己資本比率）が評価されるため、事前に精緻な資金計画を立てておくことが重要です。

ステップ4｜収益不動産の選定基準をつくる

利回りの見方（表面利回りと実質利回り）

表面利回りとは「年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100」で算出される簡便的な利回りです。

一方、実質利回りは管理費・修繕積立金・固定資産税などの運営諸経費（OPEX）を差し引いた、実態に近いNOI（純営業利益）ベースの利回りです。投資用物件のポータルサイトに掲載されているのは多くが表面利回りであるため、実質利回りを自分で計算する習慣を持ちましょう。

目先の高利回りに惑わされない

「利回り10%以上」など高利回りをうたった投資用物件には注意が必要です。

高利回りの背景には、空室率が高い・築年数が古い・立地が悪い・大規模修繕費が嵩むなど、何らかのリスクが潜んでいるケースがほとんどです。高利回りに飛びつかず、リーシング（客付け）の難易度や出口戦略を含め、なぜその利回り設定なのかを冷静に分析することが重要です。

投資用物件（収益物件）の探し方

収益物件を探す主な方法は、「ポータルサイトの活用」と「不動産会社への相談」などに大別できます。

方法A｜投資用物件（収益物件）専門のポータルサイトを活用する

「健美家」「楽待」「不動産投資連合体」など、収益物件に特化したポータルサイトを活用する方法です。利回りや物件種別などの条件で絞り込みができ、全国の収益物件を効率よく比較できます。市場相場を把握するためにも、まずはこれらのサイトを定期的に確認することが重要です。

方法B｜一般不動産ポータルサイトを活用する

「SUUMO」「アットホーム」「LIFULL HOME’S」などの一般向けポータルサイトでも収益物件が掲載されています。投資家だけでなく一般消費者も閲覧するため、条件によっては競争が比較的緩やかな物件が見つかる可能性もあります。

方法C｜収益物件専門の不動産会社を活用する

収益物件の売買に特化した不動産会社に相談する方法です。専門会社はポータルサイトに掲載されていないいわゆる「非公開物件」を扱っている場合もあり、希望条件を伝えることで条件に合う物件を紹介してもらえる可能性があります。

方法D｜総合型の不動産会社を活用する

賃貸・売買・管理を総合的に手がける不動産会社も収益物件の情報を持っています。地域に根ざした会社は地元の市場情報に詳しく、エリア密着型の情報が得られる場合があります。複数の不動産会社に相談し、情報を比較することが重要です。

投資用物件サイトおすすめ5選

楽待

国内最大級の不動産投資専門ポータルサイト。収益物件の掲載数が豊富で、利回りや物件種別での絞り込みが使いやすく、初心者から経験者まで幅広く活用されています。

健美家

収益物件に特化したサイトで、アパート・マンション・戸建てなど多彩な物件を掲載。投資家向けのコラムやセミナー情報も充実しており、情報収集の場としても重宝します。

SUUMO

リクルートが運営する総合不動産サイト。投資用物件だけでなく居住用も幅広く扱っており、エリアや沿線での検索がしやすいのが特徴です。大手ならではの掲載数と信頼感があります。

HOME’S

LIFULL HOME’Sが運営する大手不動産ポータル。収益物件の掲載も多く、物件情報の詳細度が高い点が魅力です。複数の不動産会社をまとめて比較できるため、効率的に情報を集められます。

アキサポ

空き家・相続不動産の活用に特化した、他にはないワンストップサービス。リノベーション工事から賃貸募集まで、オーナー側のコスト負担ゼロで対応してくれるのが最大の強みです。「貸したい」「売りたい」「買いたい」すべての相談を一つの窓口でまとめて解決できるため、何から始めればいいかわからない方にも安心です。

活用・買取・解体・建物管理・企画コンサルティングまで対応しており、築古・遠方・訳あり物件でも柔軟に対応。相続した実家をどうにかしたいけれど手間もお金もかけたくない、という方にこそ最初に相談したいサービスです。

優良な投資用物件（収益物件）の選び方｜5つのポイント

ポイント1｜初心者は中古ワンルームマンションから始める

不動産投資の初心者には、まず中古ワンルームマンション（区分マンション）への投資用物件がおすすめです。

理由は、比較的少額の自己資金から始められる・管理の手間が少ない・流動性が高く出口戦略を立てやすい・成約事例の情報が豊富という点にあります。一棟の収益不動産は収益が大きい反面、空室リスクの集中や大規模修繕の負担も高いため、まずは区分所有から始めて経験を積むことが定石です。

ポイント2｜利便性の高い立地を重視する

投資用物件の成否を左右する最大の要素は「立地」です。駅から徒歩10分以内・都市部への交通アクセスが良好・生活利便施設（スーパー・コンビニ・病院）が周辺にある立地は、空室リスクを低減し、安定した入居者確保につながります。収益不動産においては、郊外の高利回り物件よりも、賃貸需要が底堅い都市部の物件の方が長期的なインカムゲインの安定性は高いといえます。

ポイント3｜収益性・入居者ニーズ・物件スペックを総合的に判断する

単なる表面利回りだけでなく、「対象エリアにどのようなターゲット層の需要があるか」「投資用物件の間取りや設備がそのニーズに合致しているか」を総合的に判断することが重要です。

たとえば、大学近隣なら学生向けワンルーム、オフィス街なら職住近接を望む単身者、郊外ならファミリー層など、エリア特性に応じた収益不動産のスペックを見極めましょう。

ポイント4｜建物の管理状況・修繕履歴を確認する

投資用物件の資産価値を維持するため、建物の管理が行き届いているか、修繕が適切に行われているかの確認は不可欠です。

区分マンションの場合は、管理組合の議事録や「長期修繕計画書」を精査しましょう。特に、修繕積立金の積立方式が「段階増額積立方式」となっていないか、積立金不足により将来的な一時金の徴収や大幅な値上げのリスクがないかを、重要事項調査報告書等で確認することが極めて重要です。

ポイント5｜築年数のバランスを考慮する

新築の投資用物件は購入コストが高く、数年で資産価値が下落する「新築プレミアム」の剥落リスクがあります。

一方、極端に築古の収益不動産は修繕費が嵩み、税法上の法定耐用年数の残存期間が短いため融資期間も制約されます。一般的には、築15〜25年程度の中古物件が価格・利回り・管理状況のバランスが取れているとされます。また、1981年6月施行の「新耐震基準」に適合している物件を選ぶことは、入居者の安全性確保だけでなく、住宅ローン減税（居住転用時）や地震保険の割引、融資の引きやすさの観点からも不可欠な条件となります。

投資用物件（収益物件）を買うまでの流れ

1. 現地調査・内見

気になる物件が見つかったら、必ず現地に足を運びましょう。

写真やデータだけではわからない周辺環境・建物の状態・管理状況などを自分の目で確認することが重要です。最寄り駅からのアクセス、周辺の騒音・日当たり・周辺の賃貸需要や競合物件の状況なども確認しましょう。

2. 購入申し込み

物件購入の意思が固まったら「買付証明書（購入申込書）」を提出します。提示価格より低い金額での指値交渉もこの段階で行います。買付証明書は一般的に法的拘束力はありませんが、売主の判断材料となるため慎重に提出しましょう。

3. 不動産投資ローンの事前審査

購入申し込みと並行して、金融機関の融資事前審査（仮審査）を受けます。事前審査では年収・勤務先・資産・負債などが総合的に評価されます。条件を比較するため、複数の金融機関に相談するケースも多くあります。

4. 不動産売買契約の締結

融資の目処がついたら、売主・買主間で不動産売買契約を締結します。重要事項説明書の内容を宅地建物取引士から説明を受け、十分に確認してから署名・押印しましょう。この段階で通常、物件価格の5〜10%の手付金を支払います。

5. 賃貸管理会社の選定

物件を引き渡される前に、賃貸管理を委託する会社を選びましょう。管理会社は入居者募集・家賃徴収・クレーム対応・退去後の原状回復など、オーナーの代わりに物件管理を行います。複数の管理会社から見積もりを取り、管理手数料・サービス内容・実績を比較することが重要です。

6. ローン本審査・物件引渡し

売買契約締結後、金融機関のローン本審査を受けます。本審査通過後、融資実行日（決済日）を設定し、残代金の支払いと同時に所有権の移転登記を行います。この段階で物件の鍵が引き渡され、晴れてオーナーとなります。

投資用物件（収益物件）購入時にかかる諸費用

収益物件を購入する際には、物件価格以外にもさまざまな諸費用が発生します。購入前に必ず確認し、資金計画に組み込みましょう。

不動産仲介手数料

不動産会社へ支払う仲介手数料は、宅地建物取引業法により上限額が定められています。

投資用物件価格が400万円超の場合、原則として「物件価格 × 3% + 6万円 + 消費税」が法定上限です。たとえば2,000万円の投資用物件であれば、最大72万6,000円（税込）を媒介報酬として計上する必要があります。

登記費用・印紙税

所有権移転や抵当権設定の登記には、登録免許税および司法書士への報酬が必要です。また、売買契約書や融資用の金銭消費貸借契約書に貼付する印紙税も発生します。投資用物件の価格や借入額によりますが、合計数十万円程度が目安となります。

不動産取得税・固定資産税（日割り）

不動産取得税は取得後に一度課される地方税で、固定資産税評価額に対し標準税率4%（宅地・住宅は2027年3月まで3%の軽減あり）が適用されます。また、引渡し日を基準に固定資産税・都市計画税を日割り精算し、収益不動産の所有期間に応じた負担分を売主に支払います。

火災保険料・ローン関連費用

投資用物件の経営には火災保険（施設賠償責任特約付）への加入が不可欠です。また、融資利用時は事務手数料、保証料、団体信用生命保険料などが発生します。諸費用全体では投資用物件価格の7〜10%程度を見込んでおくと、収益不動産運用の資金繰りに余裕が持てます。

投資用不動産の利回りの相場と購入時の注意点

収益物件の利回り相場は、物件の種別・立地・築年数によって大きく変わります。都心部の区分マンションで表面利回り3〜5%、地方の中古アパートで8〜12%程度が目安とされています。ただし、高利回りの物件には相応のリスクが伴うため、利回りだけで判断するのは避けるべきです。

購入時の注意点として、「レントロール（賃料明細）」の確認も重要です。現在の賃料が周辺相場より高い場合、入居者退去後に賃料が下がる可能性があります。また、サブリース（一括借り上げ）契約の物件は、賃料減額や契約条件について事前確認が必要です。

不動産投資を始める前に専門家に相談する

不動産投資は多額の資金が動くため、判断ミスが大きな損失につながります。税務・法務・融資・賃貸管理など専門的な知識が必要な場面も多く、独学だけで対処するには限界があります。

特に以下のような場合は、税理士・不動産鑑定士・ファイナンシャルプランナーなどの専門家への相談を強くおすすめします。節税目的での不動産投資を検討している場合、相続対策として収益物件を購入しようとしている場合、初めて不動産投資を行う場合などが挙げられます。専門家のアドバイスを受けることで、適切な物件選定・税務計画・資金計画が可能となり、投資の成功確率を高めることができます。

よくある質問（FAQ）

Q1｜収益物件はどのように探せばよいですか？

A. 「楽待」「健美家」などの収益物件専門ポータルサイト、「SUUMO」などの一般ポータルサイト、収益物件専門の不動産会社、総合型不動産会社など複数のルートを併用する方法が一般的です。非公開物件を扱う専門会社へ相談するのも有効な手段です。

Q2｜投資用マンションに自分が住むことはできますか？

A. 物件の所有者が自分で住むこと自体は可能ですが、不動産投資ローン（アパートローン）を利用している場合、自己居住への転用は金融機関との契約条件に抵触する可能性があります。また、入居者がいる場合は正当事由がなければ退去を求めることはできません。

Q3｜居住用マンションを投資用にしても大丈夫ですか？

A. 住宅ローンを利用して購入した居住用マンションを賃貸に出す場合、原則として金融機関への事前相談や承諾が必要です。無断で賃貸に転用すると、ローンの条件変更や一括返済を求められる可能性があります。転勤などやむを得ない事情がある場合は必ず金融機関に相談しましょう。

Q4｜高利回り物件の注意点は？

A. 高利回りの背景には必ず理由があります。空室率が高い・立地が悪い・建物が老朽化している・修繕費が大きい・サブリース契約など問題を抱えているケースが多々あります。高利回りに惑わされず、「なぜ高利回りなのか」を徹底的に調査することが重要です。

Q5｜不動産投資の目的にはどのようなものがありますか？

A. 主な目的として、老後の年金補完・早期リタイア（FIRE）・節税・相続対策・資産形成などが挙げられます。目的によって最適な物件の種類・規模・エリアが異なるため、投資を始める前に目的を明確にすることが最も重要なステップです。

Q6｜専門家への相談ではどのようなことを聞けますか？

A. 税理士には節税・確定申告・相続対策について、ファイナンシャルプランナーには資金計画・ローン選びについて、不動産鑑定士には物件の適正価格について相談できます。不動産と相続の専門家が連携している事務所では、総合的な視点から最適なアドバイスを受けることが可能です。

まとめ

本記事では、収益物件（投資用不動産）の基礎知識から、探し方・選び方・購入の流れ・諸費用まで、不動産投資をこれから始める方に必要な知識を体系的に解説しました。

不動産投資で成功するために押さえておきたいポイントを、以下に整理します。

① 投資の目的を明確にする

老後資金の確保・節税・相続対策など、目的によって選ぶべき物件の種類・規模・エリアは大きく異なります。「なんとなく始める」ではなく、目的ファーストで物件を選びましょう。

② 利回りだけで判断しない

ポータルサイトに掲載される利回りは「表面利回り」です。管理費・修繕費・税金を差し引いた「実質利回り」で評価することが重要です。高利回りの裏には必ずリスクが潜んでいます。

③ 立地を最重要視する

空室リスクを抑えるうえで、立地の利便性は最も重要な判断基準です。駅近・都市部へのアクセス・周辺の生活施設の充実度を必ず確認しましょう。

④ 購入前に徹底調査を行う

現地確認・建物の管理状況・修繕履歴・レントロール（賃料明細）などを事前に調査することで、購入後の想定外コストや収益悪化を防げます。

⑤ 専門家のサポートを活用する

税務・法務・融資それぞれの専門家に相談することで、節税効果の最大化・融資条件の改善・リスク回避が可能になります。

また、空き家を収益物件として活用したい方には、改装・管理・取引までがワンストップのサービス アキサポを活用することで、投資価値のある空き家物件を効率よく見つけることができます。初心者ほど専門家や専門サービスへの相談・活用が成功への近道です。

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