空き家対策特別措置法とは？令和5年改正のポイントと固定資産税6倍リスクを解説

空き家対策特別措置法（空家等対策特別措置法）とは、空き家の適切な管理と活用を促すため2014年に制定された法律です。

自治体が空き家所有者に対し「助言・指導→勧告→命令→代執行」の4段階で措置を行える点が特徴で、令和5年（2023年）12月には「管理不全空家等」の新設など、より柔軟で実効性のある運用を可能にする改正が施行されました。勧告を受けた時点で住宅用地特例が外れ、固定資産税が最大6倍に上がるため、所有者にとって影響の大きい法律です。

所有している空き家をどうすればいいか悩んでいる方は少なくないはずです。景観の悪化や防犯・防災上のリスクにつながるだけでなく、特定空家等に指定されれば行政からの指導や高額な税負担が発生することもあります。

そこでこの記事では、空き家対策特別措置法の概要と、令和5年改正で変わったポイントをわかりやすく解説します。すでに空き家を所有している方はもちろん、将来的に相続する可能性のある方にとっても、空き家対策のポイントを押さえられる内容です。

空き家対策特別措置法とは？法律の概要と制定の背景

空き家対策特別措置法とは、空き家の適切な管理と活用を促すため2014年に制定された法律です。自治体が空き家所有者に対し「助言・指導→勧告→命令→代執行」の4段階の措置を行える点が特徴で、令和5年（2023年）12月には「管理不全空家等」の新設など、より柔軟な運用を可能にする改正が施行されました。

また本法令が施行されることで、全国の自治体が民間の財産である空き家に対して公に関われるようになりました。

特筆すべきは、管理が行き届いていない空き家に対して「助言・指導」「勧告」「命令」「代執行」という4つの措置を行えることです。これにより、自治体の対応力を高める一方で、所有者側にも明確な管理責任が求められるようになりました。

なお、命令に従わないと50万円以下の過料の対象となり、代執行によって取り壊される可能性もあります。もし本法律による対応を受けたら、対応が軽い段階で速やかに対応するのが得策です。

施行の背景と目的

空き家等対策特別措置法が制定された背景となる主な要因は、人口減少や少子高齢化による急激な空き家の増加と、自治体の空き家に対する実行力不足です。

本法令が定められる前は、空き家問題の対応は地域住民や自治体による自主的な努力に委ねられていました。しかし、老朽化による破損や倒壊、雑草の繁茂、犯罪の温床化といった深刻な問題が全国で増加し続けた結果、行政による法的な対応が急務となったのです。

このような事態を受けて制定されたのが空家等対策特別措置法です。そして現在は公共の安全確保と財産の保護を両立させるために、柔軟な運用が可能な法令として運用されています。

空き家の定義と分類（特定空家等・管理不全空き家）

この法律における「空き家等」とは「建築物」と「建築物に附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの」及び「立木その他の土地に定着する物を含むその敷地」と定義されています。

つまり、法律の効力は空き家そのものだけでなく、その敷地にある工作物や立木などにも及ぶということです。これにより、空き家問題によって引き起こされる問題に柔軟に対応できるようになっています。

また、空き家の中でも「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態」にあるものは、自治体が指定することで「特定空家等」と呼ばれるようになります。

また、将来的に特定空家等になる恐れがある空き家は、同じく自治体が指定することで「管理不全空き家」と呼ばれるようになります。

令和5年の法改正のポイント

令和5年（2023年）12月13日に施行された改正では、「活用の拡大」「管理の確保」「特定空家等の除却促進」という3つの柱に基づき、4つの新制度が導入されました。特に、特定空家等の手前の段階を指定できる「管理不全空家等」の新設が最大のポイントで、勧告を受けた時点で住宅用地特例が外れ、固定資産税が最大6倍に上がるようになりました。

改正内容をすべて理解するのは難しいので、ここでは特に抑えておきたい4つのポイントに絞って解説します。

改正ポイント	内容
空家等活用促進区域制度	自治体が指定した区域内で、接道要件や用途規制を緩和して活用を促進
空家等管理活用支援法人制度	NPO法人や社団法人を指定し、民間の力で相談・管理・活用を支援
管理不全空家等の新設	特定空家等の手前の段階を指定可能に。勧告で固定資産税特例が外れる
特定空家等の除却促進	緊急時は命令を省略して代執行が可能に。相続財産管理人の選任請求権も付与

空家等活用促進区域制度による空き家の活用拡大

「空家等活用促進区域制度」は、自治体があらかじめ指定した区域内において、建て替えや改築時に必要な接道要件や建築物の用途規制を緩和できる制度です。

これにより、建築物の建て替えや用途変更がしやすくなるため、空き家の利用価値が高まり、活用や流通の活発化が期待できます。空き家所有者だけでなく、空き家を利用したい人にとっても有益な制度だといえるでしょう。

空家等管理活用支援法人制度の新設

「空家等管理活用支援法人制度」は、市区町村がNPO法人や社団法人などを空家等管理活用支援法人に指定することで、それらの団体が所有者・活用希望者への普及啓発や情報提供、相談対応や空き家管理といった、さまざまな空き家関連業務を行えるようにする制度です。

これにより、今まで自治体の間で課題になっていた職員への負担や対応リソース不足といった問題を、民間の力で解決できる可能性が出てきました。また、法人が持っている専門知識やノウハウも活用できるため、空き家対策の方法を、今までより幅広く柔軟にする効果も期待できます。

管理不全空き家による空き家管理の確保

「管理不全空き家」は本改正で新たに設けられた空き家の区分で、現時点では特定空家等に該当しないものの、将来的に特定空家等になる可能性がある空き家のことです。「特定空家等予備軍」のようなものだと考えると分かりやすいでしょう。

管理不全空き家に指定すると、行政が特定空家等にも行うことができる「助言・指導」と「勧告」を行えるようになりますが、「命令」と「代執行」を行うことはできません。

なお、勧告を受けた場合は、行政が定めた期間内に対応しないと「固定資産税の住宅用地特例」という減税措置が解除され、固定資産税が最大で6倍に増える恐れがあります。

特定空家等の除却等の促進

特定空家等の除却を促進するために、市区町村長の権限が強化されました。これにより、緊急性が高い特定空家等を除去する際に、命令を省略して、いきなり代執行を行うことができるようになりました。

加えて、所有者が不明な空き家や相続放棄された物件については、市区町村長が裁判所に相続財産管理人の選任を請求できるようになったほか、特定空家等の状態を把握できるように、所有者への報告徴収権も付与されました。

特定空家等に指定されるとどうなる？措置（助言・指導・勧告・命令）の流れ

特定空家等（および管理不全空家等）に指定されると、自治体は「①助言・指導→②勧告→③命令→④代執行」の4段階で措置を行います。②勧告で住宅用地特例が外れ固定資産税が最大6倍に、③命令違反で50万円以下の過料、④代執行では解体費用の全額を所有者が負担することになります。

最初のステップとして行われるのが「助言・指導」による注意喚起です。まずは空き家の所有者に対して適正な管理を行うように通知を送り、その対応を待ちます。ここで対応してもらえれば先の措置には進みません。

「助言・指導」に対応してもらえない、もしくは状況が改善しない場合には、ある程度の猶予期間を設けたのちに「勧告」が発せられます。内容は助言・指導と同じく注意喚起ですが、こちらは「固定資産税の住宅用地特例が外される」というペナルティが用意されており、税負担が最大で6倍になるリスクがあります。

勧告を行っても放置が続く場合は「命令」が下されます。この命令に従わなかった場合は過料が科されるほか、最終的には自治体が直接空き家の一部または全部を解体する「行政代執行」が実施される可能性もあります。

固定資産税6倍と行政代執行はなぜ起こる？

ここで、空き家が勧告と命令を受けた場合のリスクの大きさを整理しましょう。

まず「勧告」を受けると固定資産税が最大6倍になるのは、 住宅が建っている土地の固定資産税を最大6分の1まで軽減する「住宅用地特例」という制度が外されるためです。制度が外されるのは勧告を受けた翌年の4月1日を賦課期日とする年度からで、例えば今年の固定資産税が年2万円であれば、勧告を受けた翌年度の固定資産税から最大12万円まで増える恐れがあるというわけです。

なお、住宅用地特例は小規模住宅用地（200㎡以下の部分）が課税標準額の6分の1、一般住宅用地（200㎡を超える部分）が課税標準額の3分の1に軽減されます。勧告を受けるとこれらの特例措置が適用されなくなるため、例えば300㎡の敷地の場合は、200㎡分が6倍に、残りの100㎡分が3倍になります。

次に「行政代執行」ですが、これは極めて緊急性が高い場合の「最終手段」として用いられています。例えば、建物が傾いている場合や、屋根瓦や壁材などの落下が始まっている場合など、今にも危険を及ぼしそうな空き家に対して実施されます。

なお、空き家の解体にかかった費用はすべて所有者に請求されます。

特定空家等・管理不全空き家に指定されないための対策と予防法

指定を避けるためのポイントは3つ。「月1回程度の定期巡回と換気」「屋根・外壁・雨漏りなど劣化の早期発見」「郵便物・雑草・害虫対策で放置に見えない状態を維持」です。特に台風や大雪の後は破損チェックが欠かせません。

まず大前提として、定期的な巡回と清掃は欠かせません。1カ月に1回程度は足を運び、建物の外観・内部・敷地内をチェックするのが望ましいです。

管理内容としては、まず換気を行ってカビや腐食の発生を防止するほか、雨漏りの有無や外壁及び基礎部分などの痛みをチェックしましょう。特に気温と湿度が高い季節は、数週間でも傷みが進行する可能性があるので念入りに行ってください。また、台風や大雪のあとは、できるだけ早く訪問し、屋根や外壁に破損がないかを重点的にチェックしてください。

また、庭がある場合は草木の状態もチェックし、必要に応じて手入れをしましょう。春から秋にかけては成長が早く、害虫が発生する恐れもあるので要注意です。

その他にも、郵便物が届いていないかポストもチェックしておきましょう。ポストがあふれていると放置されていると判断されやすいです。

日常管理が難しい場合は解体や売却、リフォームも選択肢に

空き家の日常的な管理が難しい場合や管理費用が捻出できない場合は、無理に維持し続けるのではなく、解体や売却、活用を見据えたリフォームなども検討してみましょう。これらの対応がきっかけとなって、負の資産だった空き家がお金を生み出してくれる存在に生まれ変わる可能性もあります。

そこでここでは「解体」「売却」「リフォーム」のメリットや、向いている場合などを紹介します。

解体：老朽化が進んでいる場合の最終手段

建物がすでに危険な状態にある場合は、解体して更地にするという選択が現実的です。解体費用はかかりますが、周囲に危険を及ぼすリスクを解消できますし、土地の使い勝手が向上することで売却や活用がしやすくなります。特に都市部のような土地の価値が高いエリアで有効な方法です。

解体費用は木造住宅でおよそ80〜150万円が相場です。かなり高額になりますが、自治体の空き家解体補助金を利用できれば、30万～100万円程度を補助金でまかなえる可能性があります。補助金の額は自治体ごとにちがうので、事前にチェックしておいてください。

ただし、解体すると固定資産税の住宅用地特例が外れる点は注意しましょう。税額が増えるのは一般的に翌年からなので、事前に自治体の空き家担当や固定資産税担当に相談しながら解体やその後のスケジュールを組むと良いでしょう。

売却：今後使う予定がないなら手放す選択も

誰も住む予定がなく、管理も難しい場合は売却を検討するのも手です。売却価格が低くても、管理コスト・修繕費・税負担の積み重ねを考えれば、早期に手放すことでトータルの損失を抑えられる可能性があります。

売却が向いているのは、劣化具合が軽度で、すぐに住むことができる空き家です。購入者はリフォームをしてから住む場合が多いですが、リフォーム費用が少ないに越したことはありません。

その他にも、古民家のように特別な価値がある場合も売却できる可能性があります。その場合は、なるべく高額で購入してもらえるように、特定ジャンルの需要に強い不動産会社を探しましょう。

リフォームをして活用：資産価値を再生する活用策

構造がしっかりしていて立地も良い場合は、リフォームをしてから活用する選択肢も有効です。借り手が見つかれば、維持管理から開放されるうえに、継続的な収入も得られます。

活用の例としては、内装や水回りをリフォームして住宅として貸し出す方法や、大規模なリフォームをしてカフェやゲストハウスにする方法、古民家を活かした飲食店や宿泊施設などが考えられます。こうした空き家活用は「アキサポ」のような空き家活用サービスを活用することで、自己負担なく始めることも可能です。

ただし、リフォームは必ず収益の見通しを立ててから実施しましょう。空き家・古民家活用の専門家に相談しながら、自分の空き家にベストな方法を探してください。

自治体の補助金や支援制度の活用方法

空き家対策を始める際には、必ず自治体の補助金や支援制度をチェックしましょう。ほとんどの自治体が、これらの制度を用意しており、中には50万～100万円程度の補助金を受けられる場合もあります。

代表的な補助金と支援制度には、以下のような種類があります。

補助金の種類	補助内容	補助額の目安
解体補助金	老朽化した空き家の撤去費用を補助	30万〜100万円程度
リフォーム補助金	居住用・賃貸用・交流施設などへの改修費用を補助	20万〜100万円程度
活用補助金	用途変更や地域資源としての活用を補助	自治体ごとに大きく異なる

支援制度

• 空き家バンク：無料で使える空き家マッチングサービス。契約時には不動産会社が入るため、各種仲介手数料は必要
• 空き家アドバイザー：空き家に関する全面的な相談ができる
• 空き家活用の補助：専門家の紹介や空き家の利用希望者とのマッチング支援など

空き家は全国的に深刻な問題であるため、自治体が独自の制度を打ち出している場合もあります。特に、都市部の住宅が多いエリアでは空き家対策が活発な傾向があり、そこだけの独特な制度が用意されている場合もあります。

ただし、自治体ごとに制度の差が大きいのは注意しましょう。制度の有無だけでなく、補助金の額が数十万円レベルで異なることもあります。

まとめ

空き家対策特別措置法は、空き家の適切な管理と活用を促すための基礎となる法律で、2014年に制定されました。令和5年（2023年）12月の改正により「管理不全空家等」が新設され、以前より早い段階で自治体の介入が可能になっています。勧告を受けた時点で住宅用地特例が外れ、固定資産税は最大6倍に。命令違反で50万円以下の過料、代執行では解体費用が全額請求されるなど、リスクは段階的に重くなります。ただし、法律は罰するためではなく管理と流通を健全化するためのもので、自治体は補助金や相談窓口など多くの支援策を用意しています。

そして空き家対策で最も重要なのは、「何を選び、いつ動くか」という現実的な判断です。維持・解体・売却・リフォーム活用、それぞれにメリットと制約があり、一人で決めるのは簡単ではありません。

アキサポなら、空き家の活用・売却・解体まで含めて、迷っている段階でも無料でご相談いただけます。まずは、あなたの物件に合った選択肢を一緒に整理することから始めてみませんか。

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