近年、空き家問題への関心の高まりとともに、持ち家を賃貸物件として活用する方が増えています。しかし、いざ賃貸に出そうと思っても「手続きが複雑そう」「管理が大変そう」といった不安から、なかなか一歩を踏み出せない方も少なくありません。この記事では、持ち家を賃貸に出すための基本的な手続きから収益化のコツまでを解説していきます。

なぜ今「持ち家を賃貸」に出す人が増えているのか

持ち家を賃貸に出す人が増えている背景には、空き家の増加や固定資産税の負担、住宅ニーズの多様化などがあります。売却せずに資産を残しつつ、不動産収入を得る選択肢として注目されています。ここからは、その理由を詳しく見ていきましょう。

空き家を取り巻く社会課題と税負担の増加

空き家は全国的に年々増加しており、社会的な課題となっています。「特定空家等」に指定されると、住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が最大6倍になる可能性があります。

さらに放置すれば、老朽化による危険や近隣からのクレーム対応など、新たな負担が生じる可能性も。こうしたリスクを避けるため、持ち家を賃貸に出して活用する人が増えているのです。

持ち家を手放さず収益化する選択肢として注目

持ち家を売却するという選択もありますが、将来的に再び住む可能性がある場合は、賃貸運用のメリットが大きいでしょう。家賃収入で住宅ローンの返済を補うことで負担を軽減したり、不動産収入として資産を守りながら増やしたりすることも可能です。

また、相続税対策として、持ち家を賃貸として活用することで相続税評価額を下げられる可能性があり、相続税の軽減といった資産管理の一環としても注目されています。

住宅ニーズの多様化と柔軟な住み替え需要

リモートワークや働き方の多様化により、短期利用や一時的な住まいの需要が高まっています。転勤者や単身赴任者、新婚世帯などの需要を取り込める点も、持ち家を賃貸に出すメリットのひとつです。

特に定期借家契約を活用すれば、将来、自分で住むための住まいを確保でき、柔軟な住み替えが可能になります。こうした背景から、持ち家を賃貸に出すという選択肢はますます現実的になっています。

持ち家を賃貸に出す前に確認すべきこと

賃貸経営を始める前に大切なのは、持ち家が「貸せる状態」かどうかを見極めること。住宅ローン契約や建物の安全性、地域の条例や用途制限を把握していない場合、思わぬトラブルや追加費用が発生するケースがあります。具体的に確認すべきポイントを整理しておきましょう。

住宅ローンの有無と金融機関への確認

住宅ローンが残っている場合、賃貸転用は金融機関への確認が必須です。多くの住宅ローンは居住用を前提にしているため、そのまま貸し出すと契約違反になる可能性があります。

また、承認を得られれば、金利の見直しや条件変更が必要になることも。無断で賃貸に出すと一括返済を求められるリスクがあるため、事前相談を欠かさないことが重要です。

建物の老朽化や設備の修繕状況

入居者に安心して暮らしてもらうには、建物の点検と必要なリフォームが欠かせません。水回りや電気設備は特にトラブルが多いため、事前に専門業者のチェックを受けましょう。

エアコンや給湯器などの設備も交換時期を見極め、修繕費用を収益計画に組み込んでおくことが大切です。

自治体の条例・用途地域の制限

用途地域や自治体の条例によっては、賃貸経営が制限される場合があります。共同住宅への変更や部屋数増加を伴う改修では、用途変更や消防法への対応が必要になることも。トラブル回避のため、自治体や専門家へ事前に確認を行いましょう。

持ち家を賃貸に出すための基本手続きと必要書類

実際に持ち家を賃貸へ出すには、契約の種類や必要書類の準備など、いくつかのステップを踏む必要があります。どの契約を選ぶかによって収益性や将来の活用方法も変わるため、慎重に検討したいところです。ここでは基本的な手続きと、用意すべき書類を解説していきます。

賃貸契約の種類と特徴（普通借家・定期借家）

賃貸契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。普通借家契約は更新が前提で安定収益を見込めますが、貸主からの解約には「正当事由」が求められます。一方、定期借家契約は契約期間の満了により確定的に終了するため、将来自分が住む予定がある場合に適しています。

必要な書類と届出（登記簿謄本・火災保険等）

登記簿謄本や固定資産税評価証明書、火災保険の賃貸用変更などが必要になります。また、建築確認済証や設備の保証書を準備しておくと、入居者への説明もスムーズです。確定申告に備え、青色申告承認申請書や開業届を提出することも忘れないようにしましょう。

入居者募集の流れと管理会社の選定

入居者募集は、不動産会社や管理会社を通じて行うのが一般的です。管理会社を選ぶ際は実績や対応力を比較し、家賃相場や敷金・礼金の設定を相談して決定します。安定した賃貸経営のためにも、入居審査や管理手数料についても複数社で比較検討しましょう。

家賃設定と管理方法のポイント

家賃の設定や管理方法は、収益の安定性に直結する大切な要素です。エリアの相場を踏まえた家賃設定はもちろん、管理を自分で行うか管理会社に委託するかで、労力やリスクの度合いが変わります。安定した運営のために押さえるべき基準を確認してみましょう。

エリアの家賃相場を把握する方法

適切な家賃設定には、周辺エリアの相場把握が欠かせません。不動産サイトでの調査や不動産会社への査定依頼で、条件を比較して適正価格を見極めましょう。高すぎると入居者が見つからず、安すぎると収益性が下がるため、バランスがとても重要です。

管理形態の違い（自主管理 vs 管理委託）

賃貸管理には自主管理と管理委託の2つの選択肢があります。自主管理は管理手数料がかからない分、収益性は高まりますが、入居者対応や建物のメンテナンス、家賃回収など、すべての業務を自分で行う必要があります。

一方、管理委託では月額家賃の5〜10％程度の管理手数料がかかりますが、日常的な管理業務を専門会社に任せられるため、時間と労力を大幅に削減できます。遠方の物件や複数物件を所有する場合や、本業が忙しい場合には管理委託が現実的な選択といえるでしょう。

サブリース契約のメリットと注意点

サブリース契約は、不動産会社が物件を一括借り上げ、入居者への転貸を行う仕組みです。

空室リスクがなく安定した家賃収入を得られる点が最大のメリットですが、相場家賃の80〜90％程度での契約となるため収益性は下がります。また、契約条件の見直しタイミングで家賃が減額される可能性もあるため、長期的な収支計画を慎重に検討する必要があります。

サブリース会社の経営状況や実績も重要な判断材料となるでしょう。管理の手間を大幅に削減できるため、初心者には魅力的な選択肢のひとつといえます。

賃貸収入にかかる税金と節税対策

持ち家の賃貸収入はそのまま手取りになるわけではなく、所得税や住民税、固定資産税などさまざまな税金が発生します。しかし、経費計上や青色申告を活用することで、節税しながら効率よく収益を残すことが可能です。ここでは、税金の仕組みと代表的な節税方法を整理していきます。

賃貸収入に課せられる税金の種類

賃貸収入は「不動産所得」として課税され、所得税・住民税の対象となります。必要経費を差し引いた金額が課税所得となり、給与など他の所得と合算して総合課税される仕組みです。

さらに、固定資産税は賃貸に出しても変わらず課税されるため、毎年の収支計画に織り込む必要があります。居住用賃貸は原則として消費税非課税ですが、事業規模や一部用途によっては課税対象となるケースもあるため、税理士に確認が必要です。

経費として計上できる費用と注意点

不動産所得の計算では、管理会社への委託料、修繕費、火災保険料、固定資産税、減価償却費などを経費のほか、ローン利息（元本返済部分を除く）も経費として計上できます。ただし、リフォーム費用は「修繕費」と「資本的支出」に区分され、所得税法上の取り扱いが異なります。修繕費は一括で経費計上できますが、資本的支出は減価償却によって数年にわたって経費計上します。

居住用と賃貸用を兼ねている場合は按分計算を行うなど、正確な処理が求められます。経費計上を正しく行うことで課税所得を抑え、結果的に節税につながるため、領収書や契約書を日常的に整理しておくことが大切です。

青色申告と白色申告の違いとメリット

個人の不動産経営では、確定申告の方法を青色申告か白色申告から選びます。青色申告では最大65万円の特別控除や赤字の繰越、家族への給与計上といった節税メリットを得られますが、複式簿記による帳簿付けが必須です。

一方、白色申告は記帳が簡便な反面、特別控除はなく節税効果は限定的です。物件数や家賃収入の規模によって最適な申告方法は異なるため、税理士に相談しながら判断するとより安心感が持てるでしょう。

トラブル回避のために備えるべきこと

賃貸経営では入居者とのトラブルが避けられないケースもあります。家賃滞納、原状回復、契約条件の解釈違いなど、事前の備えが不足すると大きな損失につながりかねません。安心して経営を続けるために、事前にチェックしておくべき対策を見ていきましょう。

家賃滞納・原状回復トラブルの対策

家賃滞納は経営に直結する大きなリスクです。入居時の審査を厳格に行い、保証会社や連帯保証人を設定することでリスクを軽減できます。滞納時には早期対応を徹底し、必要に応じて法的手続きも視野に入れましょう。

また、原状回復では経年劣化と入居者の過失を明確に分け、入居前後の写真記録を残すことが重要です。敷金の精算も国交省ガイドラインを参考に運用すると、不必要なトラブルを回避できます。

契約書に盛り込むべき重要事項

賃貸契約書には、家賃の支払い方法や滞納時の措置、原状回復の範囲、禁止事項のほか、敷金・礼金・更新料などの金銭条件も具体的に記載しておきましょう。設備の故障時の対応や修繕費の負担区分、契約更新の条件も重要です。

特に定期建物賃貸借契約では、契約締結前に契約が更新されずに確定的に終了する旨を、交付する書面で入居者へ説明することが借地借家法第38条第2項で定められています。

契約書は後のトラブルを防ぐ基盤となるため、行政書士や不動産会社に相談・依頼し、法的に有効な内容に整えておくと安心でしょう。

入居者対応・クレーム管理の体制づくり

入居者からの問い合わせやトラブルに素早く対応することは、信頼関係を築き、長期入居にもつながります。管理会社に委託する場合は24時間対応の有無を確認し、自主管理なら修繕業者とのネットワークや対応マニュアルを準備しましょう。

定期的な巡回やメンテナンスも、早期の問題発見と防止に役立ちます。クレーム対応の姿勢を整えておくことで、余計な摩擦や解約を防ぐことが可能になります。

賃貸以外にもある持ち家の活用法

持ち家の活用方法は賃貸だけではありません。売却や民泊、シェアハウス、空き家バンクなど、物件の立地やライフプランに応じて選択肢は多様です。収益性と将来の資産価値、社会的な役割を見据え、自分に合った活用法を検討してみましょう。

売却と賃貸、どちらが得かを判断する軸

売却はまとまった資金を得られる一方で、将来の値上がり益を手放すことになります。賃貸は継続的に家賃収入を得られる反面、空室や管理の負担を抱えるリスクがあります。

判断には利回りが目安になり、年間家賃収入を売却価格で割って投資効率を比較するのが基本です。加えて、相続対策やキャピタルゲイン（売却益）の期待値なども考慮し、総合的に判断すると良いでしょう。

民泊・シェアハウス活用の可能性と規制

観光地や都市部では、民泊やシェアハウスも収益化の手段になります。民泊は旅館業法や住宅宿泊事業法に基づき届出が必要で、営業日数の制限や近隣への配慮義務があります。

シェアハウスは、共同利用のため建築基準法や消防法上の設備が求められることもあります。通常賃貸より収益性は高いですが、管理の手間や近隣トラブルの可能性もあるため、規制や地域性を踏まえて検討することが重要です。

空き家バンクや地域マッチングの活用

地方にある持ち家や需要が限られる物件では、空き家バンクの活用が有効です。自治体が運営する制度で、移住希望者や地域とのマッチングを支援してくれます。

リノベーション補助金や移住支援制度を組み合わせることで、社会貢献と収益性を両立できる点も魅力です。一般的な賃貸より収益は低めでも、地域活性化に寄与しながら資産を有効に活用できる選択肢といえるでしょう。

空き家・持ち家活用に困ったら？アキサポがサポート

持ち家を賃貸に出すには、住宅ローンや契約手続き、管理方法や税務対応など、多くの確認事項があります。空き家として放置すれば固定資産税や維持費だけが重くのしかかり、負担が増える一方です。

「活用したいけれど、何から始めればいいかわからない」と感じたら、専門の相談窓口を利用するのが安心です。アキサポでは、空き家や持ち家の賃貸活用から売却・管理まで幅広くサポート。状況に合わせた最適な解決策を一緒に探し、安心できる一歩を後押しします。

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