相続した実家をリフォームして賃貸に出す方法【2026年版】

実家を賃貸に出すとは、相続や空き家になった実家を売却せずに賃貸物件として活用し、継続的な家賃収入を得る方法です。

維持費だけがかかり続ける空き家の悩みを解消しながら、資産を手放さずに収益化できる点が注目されています。

本記事では、実家を賃貸に出す際の具体的な方法・メリット・注意点を、事例を交えてわかりやすく解説します。

相続した実家を賃貸に出す全体像

相続した実家を賃貸物件として活用するには、借主を探すだけでなく、法的な準備・収支の試算・建物の整備まで多角的な準備が必要です。ここでは検討開始から入居者への引き渡しまでの全体的な流れを整理します。

実家を賃貸に出すまでの基本ステップ

実家を賃貸に出すプロセスは「権利・現状の整理」「活用方針の決定」「募集・管理」の3フェーズに分かれます。まず全体像を把握し、いつ・何をすべきかのロードマップを描くことから始めましょう。

STEP1：相続登記・名義確認を行う

賃貸経営の前提として、物件の所有権が自分にあることを確認・証明する必要があります。

• 相続登記の完了：2024年4月から相続登記が義務化されています。名義変更が未完了のままでは賃貸借契約の締結や将来の売却に支障が出ます。
• 共有名義の確認：親族と共有している場合、賃貸に出すには共有者全員の同意が必要です。

STEP2：現状の建物・立地を評価する

物件に「貸し出せる価値」があるかを客観的に評価します。

• 建物の状態診断：雨漏り・シロアリ被害など、安全に住める状態かインスペクション等でプロに確認してもらいましょう。
• 周辺の賃貸需要：駅からの距離・周辺の家賃相場を調査し、借り手が見つかる見込みを判断します。

STEP3：賃貸・売却・自己利用の方針を決める

調査結果をもとに「賃貸に出すことがベストか」を最終判断します。

• リスクとリターンの比較：賃貸収益・売却による現金化・自己利用（セカンドハウス等）の3択を比較検討します。
• 出口戦略の設定：ずっと貸し続けるのか、数年後に売却するのかを見据えて判断しましょう。

STEP4：収支シミュレーションを作成する

賃貸経営を「事業」として捉え、具体的な数字を算出します。

• 初期コスト：リフォーム費用・火災保険料・仲介手数料などをまとめます。
• ランニングコスト：固定資産税・管理委託料・修繕積立金を差し引いた手残り（キャッシュフロー）を試算します。

STEP5：リフォーム内容を決めて見積もりを取る

入居者のニーズを満たしつつ、過剰投資にならない計画を立てます。

• 優先順位の設定：水回り（キッチン・バス・トイレ）など入居率に直結する箇所を優先します。
• 相見積もりの実施：複数の施工会社から見積もりを取り、コストと内容のバランスを精査します。

STEP6：入居者募集から契約・管理へ

建物が整ったら運営フェーズへ移行します。

• 媒介契約の締結：信頼できる不動産会社に入居者募集を依頼します。
• 入居者審査と契約：支払い能力を確認したうえで賃貸借契約を締結します。
• 管理体制の構築：自主管理か管理会社への委託かを決め、入居後のトラブル対応に備えます。

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親から相続した実家の３つの活用方法

相続した実家の活用方法は、大きく3つに分けられます。

1. 相続人がその家に住む
2. 空き家になった家を売却する
3. 空き家になった家をリフォームして賃貸に出す

なかでも特に注目したいのが③の賃貸活用です。継続的な収入が得られるうえ、資産を手放さずに済む点が魅力です。本記事では賃貸活用にフォーカスして解説しますが、まず3つの方法の特徴を簡単に確認しておきましょう。

1）相続人がその家に住む

現在賃貸住まいであれば退去して移り住む、あるいは家族で二手に分かれて住むなど、住み替えが可能であれば最もシンプルな選択肢です。

2）空き家になった家を売却する

自分では住めない・活用も難しいという場合は売却も有効な手段です。すぐに現金化したい場合は不動産買取業者への売却、時間をかけても高値を目指したい場合は仲介業者への依頼を検討しましょう。

空き家を売りたい方へ｜後悔しない売却方法と進め方を解説

3）空き家になった家をリフォームして賃貸に出す

すでに自分の家がある場合、相続した実家をそのまま空き家にしてしまうケースは少なくありません。空き家の放置にはさまざまなリスクが伴いますが、リフォームして賃貸物件として貸し出すことで、空き家を収益を生む資産に転換できます。

「リフォーム費用が心配」という方も、費用面のハードルを抑えて活用を始められる方法があります。詳しくは記事の後半でご紹介します。

実家を自己利用として活用するメリット

• 住居費の削減
  新たに住宅ローンを組んだり家賃を払ったりする必要がなくなり、月々の固定費を大幅に抑えられます 。
• 資産の継承
  親から受け継いだ大切な住まいを、そのままの形で次世代へ残すことができます 。

実家を自己利用として活用するデメリット

• リフォーム費用の発生
  築年数が経過している場合、快適に住むためには数百万円単位の改修が必要になるケースが多いです 。
• 維持管理の責任
  固定資産税の支払いや定期的なメンテナンスなど、所有者としての金銭的・時間的負担が継続します 。

実家を売却するメリット

• まとまった現金の確保
  不動産を現金化することで、相続人同士での遺産分割がスムーズになります。
• 将来のリスク回避
  維持費の支払いや、空き家が放置されることで「特定空き家」に指定される法的リスクから解放されます 。

実家を売却するデメリット

• 思い入れのある場所を失う
  一度手放すと買い戻すことは難しく、親族の集まる場所がなくなってしまう喪失感があります。
• 売却コストと税金
  仲介手数料や譲渡所得税が発生するほか、立地によっては希望の価格で売れない可能性もあります 。

実家を賃貸物件として活用するメリット

実家を貸し出すことで、資産を持ち続けながら利益を生むことが可能です。

活用方法	主なメリット	主なデメリット
そのまま住む	建物を手放さなくてよい・住居費を削減できる	維持費・固定資産税がかかる・リフォーム費用が発生する場合がある
売却する	まとまった現金が手に入る・維持管理の負担から解放される	建物を手放す必要がある・仲介手数料や譲渡所得税が発生する
賃貸に出す	家賃収入を継続的に得られる・建物を手放さなくてよい・劣化防止になる	空室リスク・家賃滞納リスク・苦情対応や管理の手間がある

賃貸活用の最大のメリットは、資産を手放さずに収益を生み出せる点です。

継続的な家賃収入：毎月の家賃収入が安定したキャッシュフローを生み出します。相続で取得した物件はリフォーム費用のみで始められるため、購入物件と比べて高い投資効率が期待できます。

維持費の負担軽減：家賃収入を固定資産税や火災保険料の支払いに充てることで、実質的な持ち出しを抑えられます。また、住宅として居住実態がある状態を保つことで、土地の固定資産税が最大6分の1に減額される特例措置を継続できます。

資産価値の維持：人が住むことで通風・通水が保たれ、空き家放置による急速な老朽化を防げます。「稼いでいる収益物件」として、将来的に投資家への売却という選択肢も広がります。

実家を賃貸物件として活用するデメリット

一方で、賃貸経営には経営者としてのリスクと責任が伴います。

リフォーム・リノベーション費用：入居者を募集するには現在の居住基準を満たす改修が必要です。水回りの一新や外壁塗装など、築年数によっては数百万〜1,000万円超の費用がかかるケースもあります。投資回収まで数年以上かかることを前提に計画しましょう。

空室・家賃滞納リスク：借り手が見つからなければ収入はゼロになる一方、維持費は発生し続けます。また地域の賃貸需要を読み違えると、多額の投資が「負担」に変わるリスクもあります。

管理の手間：設備故障への対応や入居者トラブルの解決など、継続的な管理業務が発生します。管理会社に委託することで手間を省けますが、毎月の収益から委託料が差し引かれます。

売却・賃貸・自己利用を数値で比較する収支シミュレーション

活用方法によって初期投資・維持費・得られる利益は大きく異なります。最適な判断をするために、以下の2つの視点で試算しておきましょう。

初期費用と毎年の収支を比較する

活用方法を選ぶ前に、3種類のコストを整理します。

• 初期コスト：売却時の仲介手数料、賃貸開始前のリフォーム費用、自己利用時の引越し代など
• ランニングコスト：固定資産税・保険料・修繕積立金など毎年発生する持ち出し額
• 手残りの試算：家賃収入から経費を差し引いた実質収益と、投資回収にかかる期間

将来の売却価格や相続税評価まで含めて検討する

目先の収益だけでなく、中長期の資産設計も重要です。

• 資産価値の推移：将来売却する際の予想価格を踏まえ、今売るべきか・運用後に売るべきかを判断する
• 相続税への影響：賃貸住宅として活用すると土地の評価額が下がるケースがあり、将来の相続税対策にもなり得る

相続した実家が賃貸に向いているか判断するポイント

賃貸経営を成功させるには、物件そのものより「需要」の見極めが重要です。以下の4点を事前に確認しましょう。

立地・エリアの賃貸需要を確認する

駅徒歩圏内か、周辺に学校・企業があるかなど、ターゲットとなる入居者が実際にいるエリアかを調査します。人口減少が続く地域や賃貸需要が乏しい立地では、長期空室による赤字リスクが高くなるため、専門家による市場調査を活用することをおすすめします。

築年数・建物状態から向き不向きを判断する

築年数が古すぎる物件は、入居後すぐに大規模修繕が必要になり収益を圧迫するリスクがあります。耐震性・断熱性など現代の賃貸ニーズに応えられる基礎性能を備えているか、インスペクション（住宅状況調査）で正しく評価しておきましょう。

間取り・設備のニーズとの相性を確認する

物件の間取りがエリアの主要な賃貸ニーズ（ファミリー向け／単身向けなど）と合致しているかを確認します。追い焚き機能や無料Wi-Fiなど、入居者が重視する設備を導入できる余地があるかも合わせて検討しましょう。

ハザードマップ・法的制約のリスクを確認する

水害・土砂災害のリスクはハザードマップで確認し、入居者への告知義務や保険加入の必要性を整理します。また、接道状況や用途地域によって将来の建て替えが制限される「再建築不可」などの法的制約がないかも必ず確認しておきましょう。

リフォームの考え方と費用の目安

過剰な投資を避け、効率よく収益化するためのリフォーム計画を立てましょう。

最低限必要なリフォームの範囲

まず優先すべきは、清潔感と安全性に直結する箇所です。壁紙の張り替えやハウスクリーニングなど第一印象に関わる部分と、水漏れなど生活に支障が出る設備の修繕を最初に行いましょう。

水回り・設備のグレードアップを検討するポイント

キッチンの一新など設備投資は入居率向上に効果的ですが、かけた費用を家賃アップで回収できるかのシミュレーションが前提です。投資対効果を必ず試算してから判断しましょう。

リフォーム費用の相場と費用を抑える工夫

複数のリフォーム会社から相見積もりを取り、賃貸向けの廉価素材を活用するなどでコストダウンを図ります。地域の施工実績が豊富な業者を選ぶことも、品質とコストのバランスを取るうえで重要です。

補助金・助成金の活用

自治体の「空き家改修補助金」などの行政制度を活用することで、費用面のハードルを大きく抑えられる場合があります。リフォーム着工前に申請が必要なケースがほとんどのため、工事着手前に必ず自治体窓口で確認しましょう。

相続した実家を自己負担０円でリフォームし賃貸に出す方法

賃貸活用の最大のハードルはリフォーム・リノベーション費用です。この初期費用を事業者が負担する仕組みが「空き家活用サービス」です。

アキサポの概要

アキサポは、空き家を借り受けてリノベーションを行い、賃貸物件として貸し出す空き家活用サービスです。リノベーション費用はアキサポが負担するため、所有者様の自己負担は0円から始められます（※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合があります）。

入居者の募集や物件管理もアキサポが担当するため、所有者様の手間はほとんどかかりません。毎月一定の家賃収入を受け取りながら、実家を手放さずに済む点も特徴です。売却を迷っている方にも検討しやすい選択肢です。

空き家になった家はさまざまな形で活用できます

一見使い道がないように見える空き家でも、潜在的な価値を引き出し需要とマッチングすることで、予想外の活用方法が見つかることがあります。

アキサポでは、賃貸住宅のほか、バイクガレージや宿泊施設として活用した実績もあります。長期間借り手が見つからなかった物件の活用に成功した事例もあるため、まず一度ご相談ください。

空き家のまま放置することが最もリスクが高い

住む・売却する・賃貸に出すなど選択肢が多いからこそ、判断が先延ばしになりがちです。しかし、誰も住まない家を放置することはどの選択肢よりもリスクが高い判断です。

放火や不法投棄などの犯罪リスクに加え、管理不全空家・特定空家として行政から指導を受けると固定資産税の優遇措置が解除される可能性があります。また、人が住まない建物は想像以上に早く劣化が進み、資産価値も下がっていきます。

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【事例】実家をリフォームして賃貸物件として活用した成功事例

事例（１）７年以上借り手が見つからなかった空き家は現況を活かした新たな賃貸住宅へ

項目	内容
建築年月	1963年11月
駅徒歩	京王線「上北沢」駅 徒歩7分
延床面積	79.33㎡
構造	木造２階建

キッチンや浴室などの水回りを中心に古い設備の交換や、間取りの変更など内装全体のリノベーションを施した事例です。

所有者様の長年の悩みの種であった庭の植木の伐採をし、駐車場としても使えるスペースの確保もできています。リノベーションをしてもおもかげを残しつつ、管理の負荷も減ったと満足していただいています。

７年以上借り手が見つからなかった空き家は現況を活かした新たな賃貸住宅へ

事例（２）設備周りを一新し使い勝手の良い賃貸住宅へ

項目	内容
建築年月	1975年3月
延床面積	115.33㎡
構造	木造2階建
活用事例	戸建て住宅

築47年の空き家をリノベーションした事例です。劣化した内装や設備を改修し、繁茂した草木の解消や破損したカーポートの撤去などを行い、使い勝手の良い賃貸住宅に生まれ変わりました。

舎人駅：設備周りを一新し使い勝手の良い賃貸住宅へ

事例（３）空き家になった大切な自宅は新たな賃貸住居へ

項目	内容
築年数	昭和61年築
延床面積	68.72㎡
構造	木造瓦葺2階建
活用事例	住居

10年間空き家になっていた自宅をリノベーションして貸し出した例です。状態が良好だったため、施工範囲は水回りや屏風・畳などの最低限のみ。大切にしてきた家の雰囲気を残しつつ施工しています。

本厚木駅：空き家になった大切な自宅は新たな賃貸住居へ

事例（４）不法投棄が続く空き家は視認性の悪さを利用してバイクガレージへ

項目	内容
建築年月	1990年月
延床面積（2棟）	48.60㎡/37.76㎡（2F事務所：43.43㎡）
構造	木造平屋倉庫/鉄骨造陸屋根2階建
活用事例	バイクガレージ

築30年の木造平屋倉庫のリノベーション事例です。こちらの物件はシャッターもなく長年雨風に晒されるとともに、不法投棄に悩まされていました。

そこで視認性の悪さを逆手に取り、リノベーションを加えることで、安心して利用できるバイクガレージに生まれ変わりました。

不法投棄が続く空き家は視認性の悪さを利用してバイクガレージへ

事例（５）築115年超の京町家をラグジュアリーな一棟貸し宿泊施設に

項目	内容
建築年月	不明（明治38年以前）
延床面積	53.31㎡
構造	木造瓦葺2階建て
活用事例	宿泊施設

築115年を超える京都の古民家を一棟貸しのラグジュアリーな宿泊施設にリノベーションした例です。場所も京都白川という立地であったため、国内外へ京都白川の風情を発信できるような利活用としました。

また、本事業は京町家再生事業や京町家保全事業を手掛ける「京都上ル合同会社」と、ブランディングやクリエイティブディレクション・デザインを得意とする「有限会社ヴァルク」との3社共同事業として行っています。

築115年超の京町家をラグジュアリーな一棟貸し宿泊施設に

相続した実家を賃貸物件として活用する際の注意点

実家を賃貸に出す場合、いくつかの注意点を把握しておかないと、思わぬ出費やトラブルが発生する可能性があります。ここでは主な注意点を5つ紹介します。

注意点	概要
1. 需要の確認	地域・立地・物件の特性に応じた賃貸需要を事前に調査し、空室リスクを見極める
2. 法律・条例のチェック	建築基準法・都市計画法・消防法など、用途に関わる複数の法律への適合を確認する
3. 税金・保険の把握	不動産所得の確定申告・経費計上・火災保険・地震保険の知識を整理しておく
4. 借り手の信頼性確認	収入・職業・家族構成などを審査し、賃貸条件を明確に伝える
5. 適正な家賃設定	周辺相場と物件状態を踏まえ、高すぎず低すぎない家賃を設定する

注意点①：賃貸需要を慎重に判断する

エリアや物件の特性によって需要は大きく異なります。ファミリー層が多い住宅街か、駅前の商業エリアかによって活用方法の選択肢も変わります。需要の見極めが空室リスクの低減に直結します。

注意点②：法律・条例を確認する

建築基準法・都市計画法・消防法など、用途によって複数の法律が関係します。地区計画や景観条例など地域独自の規制が適用されるケースもあるため、事前に確認しておきましょう。

注意点③：税金・保険の知識を持つ

賃貸収入には所得税がかかり、確定申告が必要です。また火災保険・地震保険の加入も検討が必要です。知識不足による思わぬ出費を防ぐために、基本的な知識は事前に整理しておきましょう。

注意点④：入居者の信頼性を確認する

収入・職業・家族構成などを確認し、信頼できる入居者を選ぶことがトラブル回避の基本です。賃貸条件も契約前に明確に伝えておきましょう。

注意点⑤：適正な家賃を設定する

高すぎれば空室が続き、安すぎれば修繕費・管理費を賄えなくなります。周辺相場と物件状態を踏まえた家賃設定が、安定経営の基本です。

上記の注意点を自分だけで対応するのが不安な方は、アキサポへご相談ください。需要調査から法令確認・税金・保険の整理まで、プロの視点で一括サポートします。相談は無料です。

相続した実家の税金と確定申告の基本

家賃収入を得ると税務処理が必要になります。基本的な知識を事前に整理しておきましょう。

所得区分と必要経費

家賃収入から必要経費を差し引いた金額は「不動産所得」に分類されます。経費として認められる主な項目は以下のとおりです。

• 固定資産税・火災保険料・地震保険料
• 修繕費
• 管理委託料
• ローンの利息（元本返済分は不可）

不動産所得が年間20万円を超える場合は確定申告が必要です（申告期間は原則毎年2月16日〜3月15日。祝休日の場合は翌平日）。

減価償却の基本

建物の取得費用は耐用年数に応じて毎年の経費として分割計上します（減価償却）。相続した実家が法定耐用年数を超えている場合でも、簡便法を用いて減価償却費を計上でき、節税効果が期待できます。

賃貸活用と相続税評価への影響

他人に貸し出した状態（貸家建付地）は、自宅として所有するより相続税評価額が低くなります。将来の相続税対策としても有効な手段です。

税理士に相談したいケース

・大規模リノベーション費用を「修繕費」として一括計上するか「資本的支出」として減価償却するか判断に迷う場合
・最大65万円の控除が受けられる青色申告の活用を検討している場合
・複数物件を所有し、事業規模が大きくなってきた場合

理想の活用をアキサポと一緒に見つけましょう

実家を賃貸に出すことは、資産を守りながら収益化できる有効な選択肢です。一方で、リフォーム費用の捻出や入居者管理など、一人で抱えるには負担が大きい側面もあります。

アキサポでは、建物の再生から入居者募集・管理までをワンストップでサポートします。「実家を手放したくない」「手間をかけずに収益化したい」「売却か賃貸か迷っている」——どんな段階のご相談でも構いません。

まずはお気軽にお問い合わせください。

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