実家リフォームの費用相場を解説！自己負担０円のリノベーションで賃貸が可能！？

実家のリフォームは、実家を維持したい、または活用したいと思っている方にとって重要な選択肢です。しかし、リフォーム費用がネックで、リフォームをするか決めかねている方も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、実家のリフォームにかかる費用相場をパターン別に紹介します。また、自己負担0円でリノベーションをして貸し出す方法も解説します。

実家のリノベーション・リフォームの５つのパターン（目的）と費用相場

実家のリノベーション・リフォームには、バリアフリーリフォームや二世帯住宅リフォームなど、目的ごとにさまざまな方法があります。それぞれ施工範囲や方法が大きく異なるため、ひとくくりに施工面積だけで費用を比較することはできません。

ここでは、代表的な5つのパターンについて、それぞれの内容や費用相場を紹介します。

実家リフォームの5つのパターン

実家のリフォームには、主に以下の5タイプがあります。

1.フルリフォーム（間取り変更） 　建物全体に対して間取りの変更を伴うリフォームを行う 2.バリアフリーリフォーム 　手すりやスロープの設置、段差の解消など、バリアフリー化を目的としたリフォーム 3.二世帯住宅リフォーム 　住宅の二世帯住宅化を目的とするリフォーム 4.断熱リフォーム 　断熱材の追加や二重窓など、断熱を目的とするリフォーム 5.賃貸を目的とした実家リノベーション 　建物をきれいにしたり、使い勝手を改善したりして、建物を貸し出すことを目的としたリフォーム

リフォームの費用は、目的と内容によって大きく異なります。続いてそれぞれのタイプ別に、費用の概算を把握しましょう。

パターン別の費用相場

リフォームのパターン	パターンの特徴	費用相場
1.フルリフォーム（間取り変更）	範囲が広く間取りの変更を伴う	1,000万円以上
2.バリアフリーリフォーム	範囲は部分的で、内装の追加が中心	100～500万円
3.二世帯住宅リフォーム	建物の間取りや水回りなど、大きな工事が多い	1,000万円以上
4.断熱リフォーム	間取りや内装の工事は少なく、断熱用資材の追加がメイン	25～200万円
5.賃貸を目的とした実家リノベーション	貸し出し方や借り手の目的によって内容が異なる。	0円

パターンによって費用相場が大きく異なるのが分かります。また、バリアフリーリフォームや断熱リフォームのように部分的な工事の場合でも、100万円以上かかることはよくあることで、全体的に費用が高いのが分かります。

そんな中で、目を引くのが5の賃貸を目的とした実家リノベーションの「0円」です。じつはこれは、空き家活用サービスの「アキサポ」を利用した場合の価格です。

「アキサポ」とは空き家をオーナー様から借上げてからリノベーションし、利用希望者に貸し出すサービスです。自己負担0円（※）でできる理由は、サービスの仕組みがオーナー様とアキサポ両方にWin-Winにできているためです。

まずアキサポがオーナー様から空き家を借上げ、利用希望者を募集。次に、利用希望者やオーナー様との調整をしてから、アキサポの負担でリノベーションを実施し、月々の賃料をいただきます。このとき、賃料の一部はオーナー様に還元されます。

空き家活用のハードルとなる初期費用を解決できるため、空き家活用に興味がある方は、気軽にアキサポに相談してみてください。

※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。

アキサポとは

1.フルリフォーム（間取り変更）

フルリフォームの費用相場は、一般的に1,000万円以上と言われています。工事内容としては、リビングや水回りを一新や間取りの変更など、建替えに近い大がかりな内容となっています。また、1平方メートル単価は10万～20万円が相場となっています。

建て替えの費用と比較すると、建て替えは2,000万円以上のケースがほとんどのため、1,000万円以上安く仕上げられることもあります。

費用は施工部分ごとに相場があり、それぞれ下記表のとおりとなっています。

施工部分・施工内容	費用相場
間仕切りの撤去	7~35万
キッチン	50~150万
トイレ	20~50万
浴室	50~150万
洗面所	15~50万
リビング	15~150万
ダイニング	90~120万
フローリング/床	60~90万
壁付けクローゼット設置	10~50万
屋根	30~200万
外壁	25~200万
断熱	50~250万

2.バリアフリーリフォーム

バリアフリーリフォームの費用相場は、一般的に100万～500万円と言われています。工事内容としては、手すりやスロープの設置、段差の解消など、リビングや水回りの一新や間取りの変更など、高齢者や身体が不自由な方などが安心・安全に暮らせることを目的とした内容となっています。費用単価は、面積相場ではなく、施行箇所単位で算出されます。

また、フルリフォームや部分的なリフォームに合わせてバリアフリー化を行うケースもあります。

施工内容	費用相場
手すりの設置	3～10万円
段差解消	1万～20万円（スロープ設置含む）
ドアの引き戸化	10万～30万円
廊下の拡幅	30万～150万円
和式トイレの様式化	10万～20万円（設置費別）

3.二世帯住宅リフォーム

二世帯住宅リフォームの費用相場は、一般的に1,000万円以上と言われています。工事種別が複数あり、玄関を2つ設けて完全に居住範囲を分離する「完全分離型」と、玄関や廊下などを共有して居住空間を2つに分ける「部分共有型」、住宅を2世帯で共有する「完全共有型」の3種類があります。また、これらの工事種別によって、工事内容が異なるため、かかる費用も変わってきます。

ただ、いずれの場合も間取りを変更したり、水回りを増やしたりといった大がかりな工事が必要になってくるため、一般的には1,000万円前後かかるケースが多いようです。

4.断熱リフォーム

断熱リフォームの費用相場は、一般的に25万～200万円と言われています。工事内容は、壁や床、窓、屋根などに断熱効果を加えるもので、断熱化をすると室内の気温が日光や外気の影響を受けにくくなります。また、それぞれの費用は、施工単価と施工面積、使用材料のグレードなどによって変わります。

施工内容	費用相場
壁の断熱化	2,000~3万円／㎡
天井の断熱化	2,000~1万円／㎡
床下の断熱化	2,000~1万円／㎡
断熱塗装	2,500~1万円／㎡
窓を断熱仕様に変更	5万~30万円／1カ所

5.賃貸を目的とした実家リノベーション

賃貸を目的とした実家リノベーションの費用相場は、「アキサポ」を始めとした空き家活用サービスを使った場合、自己負担0円から始められます。工事内容は、空き家の利用希望者によって異なり、具体的な打ち合わせをしてから、工事範囲や内容を決めていきます。ちなみに、自分でリノベーションをした場合は、工事内容にもよりますが100万円以上かかるのが一般的です。

「アキサポ」の強みは、オーナー様の自己負担0円（※）からリノベーションを含んだ空き家活用が実現できることです。

還元された賃料を固定資産税の支払いに充てられるのはもちろん、実家の資産価値向上も見込めるため、長期目線で見てもメリットがあります。空き家の専門家ならではのノウハウと情報網を活用し、オーナー様にとって実家がより良いものになるよう、親身になって活用案を提案いたします。

※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。

アキサポに相談してみる

実家リノベーション・リフォームの事例

ここからは、住宅リフォームの例を価格別・ケース別に見ていきましょう。

リフォームをするには、まず予算と施工範囲、施工方法を決める必要があります。それぞれのケースを見て、自分に合った方法を選びましょう。

ケース1：2,000万円でのリノベーション・リフォーム例

2,000万円というと、安い新築住宅を建てる金額と同程度であり、リフォームの場合、フルリフォームをしても余裕がある金額となります。

施工部分・施工内容	費用相場
間仕切りの撤去	7~35万円
キッチン	50~150万円
トイレ	20~50万円
浴室	50~150万円
洗面所	15~50万円
リビング	15~150万円
ダイニング	90~120万円
フローリング／床	60~90万円
壁付けクローゼット設置	10~50万円
屋根	30~200万円
外壁	50~200万円
断熱	25~250万円
耐震	50~250万円

例えば、上記表の最大額をすべて合計しても1,695万円に収まるため、さらにバリアフリー化をすることも可能です。

住宅メーカーのリフォーム例を見てみても、2,000万円前後の例は内装をすべて一新するレベルで行われており、古民家の内装を洋風にするような事例もあります。

一般的には、2,000万円あればほとんどのリフォームが可能と考えてよいでしょう。

ケース2：1,000万円でのリノベーション・リフォーム例

予算1,000万円の場合、フルリフォームをするなら資材のグレード調整や、施工範囲を限定することで対応可能となります。

また、水回りをすべてリフォームしたり、室内の床や壁などをすべてリフォームしたりといった内容でも1,000万円未満で収まります。

1,000万円のリフォームは、グレードを調節したフルリフォームか、範囲を限定したリフォームが可能な価格と考えておきましょう。

ケース3：500万円のリノベーション・リフォーム例

予算500万円になるとフルリフォームは難しく、部分的なリフォームが前提となります。例えば、キッチン・トイレ・浴室のリフォームをした場合、合計額の相場は120万～500万円となります。

また、床や屋根、外壁など範囲が広い部分をリフォームする場合も、資材のグレードによって施工可能な範囲が変わってきます。床の相場が60万～90万円、屋根の相場が30万～200万円、外壁の相場が50万～200万円なので、ほかの箇所も併せてリフォームしたい場合は、資材のグレードや施工範囲との兼ね合いが必要になってきます。

500万円はあくまで、建物の気になる部分をリフォームするための予算規模だと覚えておきましょう。

ケース4：DIYのリノベーション・リフォーム例

DIYでリフォームをする場合、施工費はかかりませんが、工具や材料などの購入が必要になるほか、仕上がりが自分の技量に左右される特徴があります。

また、デザインを自分好みにできる点や、施工期間を自由に設定できる点もメリット。こだわって作りたい方におすすめの方法です。

ちなみに必要な費用は、購入する工具の種類や材料のグレードなどによって異なるため、ハッキリした費用相場はありませんが、工具の購入費を固定費、材料を面積とグレードによる変動費として考えれば大まかな金額を算出できます。

ケース5：元手がなくても可能！自己負担0円でのリノベーション例

リフォームの予算を確保できない場合、空き家を使いたい方に貸し出す「空き家活用サービス」を利用するのも1つの手です。

例えば、「アキサポ」では、リノベーション費用をアキサポが負担する仕組みになっており、空き家オーナー様の自己負担0円（※）から空き家活用を始められます。

空き家を専門に取り扱うサービスのため、独自の情報ネットワークを持ち合わせていることに加え、利用希望者の要望に合わせたリノベーションが可能な点も強みです。

※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。

また、参考にアキサポでリノベーションをした例を5つ紹介します。

事例1：築年数不明の木造長屋→カフェバルに変身

築年数	昭和34年以前（正確な築年数は不明）
延床面積（2棟）	27.26㎡
構造	木造二階建
活用事例	カフェバル

築年数は不明ですが、少なくとも昭和34年以前に建てられた3棟連なる木造長屋のリノベーション事例です。

8坪の小さな住居スペースは築年数の増加に伴い老朽化が進んでいましたが、「近隣住民からの気軽に飲める場が欲しい」という希望と「カフェバルを創業したいという若者のニーズ」が見事にマッチ。

事例の詳細はこちら

築年数不明の3棟連なる木造長屋は繁盛店へ

事例2：不法投棄が続く空き家→バイクガレージに活用

築年数	30年
延床面積（2棟）	48.60㎡/37.76㎡（2F事務所：43.43）
構造	木造平屋倉庫/鉄骨造陸屋根2階建
活用事例	バイクガレージ

築30年の木造平屋倉庫のリノベーション事例です。

こちらの物件はシャッターもなく長年雨風に晒されるとともに、不法投棄に悩まされていました。

そこで視認性の悪さを逆手に取り、リノベーションを加えることで、安心して利用できるバイクガレージに生まれ変わりました。

事例の詳細はこちら

不法投棄が続く空き家は視認性の悪さを利用してバイクガレージへ

事例3：母から受け継いだアパートは面影を残して新たな賃貸住宅へ

建築年月	1972年4月
延床面積	39.74㎡
構造	木造2階建
活用事例	賃貸アパート

お風呂の付いていない築50年以上のアパートのリノベーション例です。ユニットバスを設置するために間取りを変更し、内装は新築さながらのキレイな仕上がりに。一方で外装は思い入れのあるイメージを大切にするために塗装のみ行いました。

その変わりようにオーナー様からは「こんなに綺麗にしていただいて、母も喜びます」と嬉しいお声をいただきました。

事例の詳細はこちら

母から受け継いだアパートは面影を残して新たな賃貸住宅へ

事例4：設備周りを一新し使い勝手の良い賃貸住宅へ

建築年月	1975年3月
延床面積	115.33㎡
構造	木造2階建
活用事例	戸建て住宅

築47年の空き家をリノベーションした事例です。劣化した内装や設備を改修し、繁茂した草木の解消や破損したカーポートの撤去などを行い、使い勝手の良い賃貸住宅に生まれ変わりました。

事例の詳細はこちら

設備周りを一新し使い勝手の良い賃貸住宅へ

事例5：大正初期の木造店舗→地域コミュニティの場として再生

築年数	不明
延床面積（2棟）	13.12㎡
構造	木造平屋建
活用事例	たこ焼き・たこせん

大正初期（詳細な築年数不明）に建てられた木造店舗のリノベーション事例です。

元々は大正初期より地域住民に愛される大衆酒場として用いられてきましたが、所有者の「地域貢献できる場になって欲しい」という願いとともに、新たな活用への道を模索していました。

結果的に、「地元でたこ焼き作りが評判だった両親が自分の許に越してくるにあたり、新しく挑戦してもらえる場所を」と希望する大阪出身の借主が現れ、たこ焼き屋として生まれ変わることに。

オープン時には地域住民の方々が行列を作るほど話題を呼び、毎月変わるスペシャルメニューや関東では珍しいたこせんなどが人気のお店として、現在では所有者の願い通り「地域コミュニティの場」としても活用されています。

事例の詳細はこちら

大正初期の地域の愛され大衆酒場は新店舗へ

実家リノベーション・リフォームで活用できる減税制度について

名称	制度概要	対象となる工事
住宅ローン控除	10年以上の住宅ローンを対象に、年末のローン残高の0.7％を所得控除可能（借入限度額の定めあり）	バリアフリー改修工事、省エネ改修工事、三世代同居改修工事、耐震改修工事、長期優良住宅化工事など
ローン型減税	5年以上10年未満のローンを対象に、控除対象限度額2％を5年間所得控除可能	バリアフリー改修工事、省エネ改修工事、三世代同居改修工事、耐震改修工事、長期優良住宅化工事など
投資型減税	ローンを使用しないでリフォームする場合、標準的な建築費用の10％を所得乗徐可能	バリアフリー改修工事、省エネ改修工事、三世代同居改修工事、耐震改修工事、長期優良住宅化工事など
贈与税の非課税措置	住宅取得等資金を目的として父母または祖父母などから贈与を受けた場合、最大1,500万円が非課税となる	バリアフリー改修工事、省エネ改修工事、三世代同居改修工事、耐震改修工事、長期優良住宅化工事など
固定資産税の減税	耐震改修やバリアフリー改修などを行った場合、一定期間の固定資産税が控除される	バリアフリー改修工事、省エネ改修工事、三世代同居改修工事、耐震改修工事、長期優良住宅化工事など

リフォームに関して活用できる減税制度は多く、特にバリアフリー改修工事や長期優良住宅化工事など、特定の目的を持ったリフォームを行う場合は利用できる制度が多いため、忘れずにチェックしましょう。

親名義の実家を子のお金でリフォームする際の注意点

両親が住んでいる実家をバリアフリー化する場合や二世帯住宅化する場合など、親名義の実家をリフォームするケースは多いと思います。

この場合、住宅の所有者と施工発注者が異なるため、通常のリフォームとは違っていくつか注意点が出てきます。ここでは、特に注意が必要な2点を紹介します。

リフォームのローン減税を受けられない場合がある

リフォームに際してローンを組む場合、住宅の所有者が親だと住宅ローン控除が受けられなくなってしまいます。

これは、住宅ローン控除の対象が、あくまで自己が所有する自己居住用の住宅であり、他者所有の住宅は想定されていないためです。

贈与税が発生する場合がある

親名義の住宅を子の資金でリフォームした場合、リフォーム部分の所有権は住宅所有者である親に帰属することとなります。

この際、リフォームにより住宅に価値が付加されたと判断され、リフォーム部分に相当する額を基準とした贈与税が発生する可能性があります。贈与税の対象となる範囲と額は施工内容によって異なるため、発注前に施工業者に確認しておきましょう。

親名義の実家をお得にリフォームするためには？

実家を親名義のままリフォームしてしまうと、税制面で不利なほか、贈与税が発生する可能性もあります。さらに、将来相続税も発生しますし、リフォームをすることで住宅の価値が上がっていれば相続税も高くなる可能性があります。

これらは、親から子へ名義を変更しておくことで避けることができます。ここでは売却と贈与、2パターンの名義変更方法を紹介します。

親から子へ売却し名義を変更する

親から子へ住宅を売却する場合、特別な手続きが必要と考える方もいるかと思いますが、実際は通常の不動産売買と変わりません。

ただ、「親子同士だから」と、不動産会社を挟まないで売却したり、破格で売却したりすると問題が発生する可能性もあります。例えば、破格で売却した場合、相続税対策であると判断されて「みなし贈与」の対象となるケースがあります。

また、契約書類の作成や所有権登記の関係でも不都合が発生する可能性もあります。親子で住宅を売却する際も、必ず間に不動産会社を挟んで売却手続きを行いましょう。

親から子へ贈与し名義を変更する

親から子へ住宅を贈与する場合、「生前贈与」という手続きを行います。贈与そのものにかかる費用は、主に所有権の登記や必要書類の手数料などわずかなものですが、贈与した住宅の価値に応じて贈与税が発生します。

贈与税は、贈与した住宅の価値によって、10～55%まで8段階に税率が定められており、下記の計算式によって算出されます。

贈与税の計算式

（贈与財産の合計額 － 110万円）× 贈与税率 － 控除額 ＝ 贈与税額

また、贈与を受けた側は、不動産を取得したことによって得られた資産の価値に応じて、不動産取得税が課されます。贈与を行う際には、これら2つの税金を確認したうえで実施しましょう。

リフォームは予算に合わせて！空き家活用も選択肢に

実家のリフォームは、リフォームのパターンや施工範囲、材料のグレードなどによって価格が大きく異なるため、まずは目的に合った施工方法を選ぶことが重要です。

予算は2,000万円あればフルリフォームをしても余裕がありますし、1,000万円前後でも材料のグレードを抑えれば広範囲のリフォームが可能です。そして、施工範囲や材料を自分で決められるメリットもあります。

初期費用を掛けずに貸し出しを行いたい場合は、空き家活用による空き家の貸し出しも選択肢として考えてみましょう。「アキサポ」ならオーナーの自己負担0円（※）でリノベーションと空き家活用が可能なため、ぜひお気軽にお問い合わせください。

※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。

アキサポに相談してみる