多くの手続きや費用が発生する不動産売却。人生で何度も経験することではないため、何から始めればいいか分からず、不安を感じる方も多いでしょう。

そこで本記事では、物件相場の調べ方や不動産会社との契約形態、売買契約・引き渡し手続きまでを詳しく解説。初めて不動産を売却する方でもわかりやすいような内容にまとめたので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却の準備：相場やスケジュール、物件の状態をチェック

まずは不動産売却前に押さえておきたい情報を3つまとめました。

市場動向のチェック

不動産市場は経済や地域の再開発状況、金利などによって大きく左右されるため、タイミングを誤ると価格に大きな影響が出る可能性があります。そのため、不動産の売却前に市場の動向を把握し、適正価格の目安を知ることから始めるのがポイントです。

売却スケジュールを確認する

次に、売却時期の目安を考えておきましょう。シーズンによっては購入を検討する人が増える時期もあり、あえて繁忙期を狙うことで高値売却につながりやすくなるケースもあります。売却スケジュールは、おおむね5～6ヶ月を見込んでおくと、突発的なトラブルにも余裕をもって対応しやすくなるでしょう。

物件の状態の把握

リフォームやクリーニングの必要性、境界の確認などを含め、買主にとって魅力的な物件かを第三者の目線で点検することも重要なポイント。素人目では判断できない部分も多いため、必要に応じてプロにも相談し、最適な準備を進めるようにしましょう。

スケジュール作成と費用見積もりのコツ

不動産売却は複数のステップを踏むため、まず大まかな手順を時系列で把握しておくことが重要です。物件の準備や不動産会社との面談、宣伝期間、交渉期間などにどれくらいの時間がかかるかを把握し、余裕をもった計画を組みましょう。また、手続きを開始してから書類不備が分かると手戻りが生じやすいため、不動産会社へ査定を依頼する前に必要書類などをリストアップしておくのがおすすめです。

さらに、費用面も事前に見積もりを出しておくと安心。仲介手数料や印紙税、譲渡所得税、引っ越し費用など、売却にかかるコストは多岐にわたります。大枠の金額を把握しておくことで、設定すべき売却価格や交渉条件を検討しやすくなるでしょう。もし資金繰りが必要な場合は金融機関との連携も早めに行っておくことも忘れずに。余裕を持ったスケジュールと費用計画は、売却における不安要素を軽減し、トラブル回避につながります。

不動産売却の流れ

実際に不動産売却はどのような流れで行われるのか、STEP1～6にわけてご紹介します。

STEP1：物件相場の調査と売却計画の立案

まずは売却したい物件の相場を把握しましょう。相場とかけ離れた価格設定は、売れ残りや値下げ交渉のリスクを高めるため、正確に把握することが大切です。周辺物件の売り出し価格や成約事例を参考にするだけでなく、不動産会社の査定やレインズ（指定流通機構の業者向けDB）など専門的なデータベースも確認しておくと精度が高まります。

価格を決める際は、売却期間と資金計画の優先度を考慮するのがポイント。短期で現金化したい場合は、多少価格を下げてでも早期成約を目指すなど、目的に応じたプライシングが必要です。

そして、ある程度の相場を把握したら、計画を立案します。希望時期や費用、リフォームの必要性などを総合的に検討しましょう。予算や売却目的に応じて戦略を練ることで、無理のないスケジュール管理と納得のいく売却成果が得やすくなります。

STEP2：不動産会社への査定依頼と媒介契約の締結

次に、不動産会社へ査定を依頼します。このとき、一社ではなく複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。会社によって得意とするエリアや販売戦略が異なるため、提示される査定価格や実績などを比較検討することで、満足度の高い取引につながりやすくなります。また、査定の結果だけでなく、担当者とのコミュニケーションのしやすさやサポート体制も確認しておくようにしましょう。

査定の種類（机上査定と訪問査定）

不動産の査定方法には、主に「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

机上査定は実際に物件を見ずに、過去の相場や類似物件のデータからおおよその価格を算出する手法です。迅速に結果が出る一方で、実際の建物の状態やリフォーム履歴などを反映しづらい面があります。

訪問査定は、担当者が物件を直接確認してから価格を見積もるため、実状をより正確に反映しやすいのが特徴。ただし、スケジュール設定などの手間はかかるため、まずは机上査定で大きな目安を把握し、さらに訪問査定で詳細を詰める流れが主流です。

専属専任・専任・一般媒介契約の特徴

不動産会社との契約形態には、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。それぞれの特徴を把握し、自身の都合にあった方法を選んでみましょう。

• 専属専任媒介契約
  売主の自己発見取引は禁止。自己発見で直接契約はできません（媒介を通す義務）。その代わりに手厚いサポートを受けられる傾向があります。
• 専任媒介契約
  自己発見取引可能で、売主が直接買主を見つけた場合には手数料が不要。それでも基本的には1社のみに依頼するため、専属専任に近いサポートが期待できます。
• 一般媒介契約
  複数の不動産会社に同時に売却活動の依頼が可能。多くの会社が競合することで広範な宣伝を期待できる一方、会社側の優先度が下がる場合があります。

STEP3：売却活動の準備

不動産会社による広告や内覧対応など、実際の売却活動の前には細かな確認と準備が欠かせません。

準備段階で重要なのは、物件を魅力的に見せる工夫です。清掃や片付けはもちろん、必要であれば簡易的なリフォームも検討すると印象が良くなり、購入希望者の興味を引きやすくなります。特にエントランスやリビングなどの生活空間は、内覧時に購入希望者が最初に目にする場所なので、明るく清潔感のある状態を保つよう心がけましょう。

また、写真撮影や広告資料の準備、オンライン掲載の打ち合わせなどを丁寧に行うことも大切。不動産会社と密に連携し、ターゲット層に響くPRを意識しましょう。内覧時には物件に関する質問が多く出ることを想定し、リフォーム歴や管理費など、正確な情報を分かりやすく伝えるようにすると、信頼感アップにつながります。

STEP4：売却活動開始

売却活動では不動産会社と定期的にコミュニケーションを取ることが大切です。広告掲載数や内覧件数、反響状況の共有を受け取ることで、次のアクションを一緒に検討できます。

また、売却開始後は内覧希望者への対応が発生する点も考慮しておきましょう。内覧予約の管理や、他の用事とのバッティングを防ぐため、スケジュールをしっかり可視化し、都合のつく時間帯を事前に確保しておくのがおすすめ。問い合わせへの迅速な返信や柔軟な対応が、高い成約率につながります。売却前後の引っ越し計画や確定申告の準備なども並行して行うため、それらを見越した効率的な時間配分を行うことが大切です。

STEP5：購入申し込みと売買契約の締結

買主が見つかったら、条件交渉や売買契約の手続きに進みます。

価格交渉では、売り手と買い手の双方が譲れないラインを探り合うところで時間を要することが多いため、事前に譲れる条件と譲れない条件を明確にしておくとスムーズ。あらかじめ数十万円～数百万円程度の交渉幅を見込んでおくと、取り引きが立ち行かなくなるリスクを抑えやすくなるでしょう。

無事契約に進んだ場合、売主側は登記簿謄本（登記事項証明書）や身分証明書、不動産取得時の契約書など、買主側には住宅ローンや資金計画に関する書類などが必要です。特に住宅ローンについては、審査の進捗や融資実行のタイミングを確認し、早めに売主・不動産会社とも情報共有しておくようにしましょう。

その上で、双方が売買契約書の内容を十分理解し、合意できた上で署名捺印を行います。契約後の条件変更は難しいため、契約内容に不備や不明な点がないか慎重に確認し、必要に応じて宅建士や弁護士など専門家にも相談しながらトラブルを未然に防ぐことが重要です。

STEP6：決済と引き渡しの流れ

売買契約を交わした後、残代金の受領や名義変更などの重要な手続きを行い、物件の引き渡しを完了させます。

決済では、買主から残代金を受け取り、同時に鍵や関係書類などを引き渡すのが通常の流れ。金融機関での決済が行われるケースが一般的で、売主・買主・不動産会社・司法書士などが立ち会います。あわせて、同じタイミングで抵当権の抹消や名義変更など必要な登記関連業務を同時に進めます。当日中に問題なく完了できるよう、必要書類の準備などは早めに進めておくようにしましょう。

手続き完了後は、売却代金が振り込まれ、正式に引き渡しとなります。物件状態の最終確認や設備の取扱説明の引き継ぎが必要な場合もあるので、買主とよくコミュニケーションを取りながら円滑に進めてください。

念のため、引き渡し前には、物件の水回りや設備などに不具合がないか再確認しておくのがおすすめ。契約時点と実際の状態が大きく異なる場合、契約不適合責任に問われるリスクもあるため注意しましょう。

不動産売却にかかる費用・税金と確定申告

不動産売却でかかる主な費用として挙げられるのが、「仲介手数料」と「譲渡所得税」です。適切な手続きを踏んで、漏れなく支払いや申告を行いましょう。

仲介手数料と譲渡所得税の仕組み

仲介手数料とは、売買成立後に成功報酬として不動産会社に支払う費用のこと。仲介手数料の上限は段階計算（200万円以下5%、200万円超～400万円以下4%、400万円超は3%）。速算式は「売買価格が400万円超なら 3%＋6万円（＋消費税）」と定められています。

譲渡所得税は、売却益（譲渡所得）に課される税金で、「収入金額 − （取得費 ＋ 譲渡費用）」で計算。取得費には購入代金や仲介手数料、登録免許税などが含まれ、譲渡費用には売却時の仲介手数料や印紙税などが含まれます。短期譲渡（所有期間5年以下）と長期譲渡（所有期間5年超）の扱いで税率が変わるほか、特別控除や買い替え特例など節税のための制度が複数あるため、税理士など専門家に相談しつつ、上手く活用してみてください。

確定申告の必要書類や申告期限

譲渡所得が発生した場合、翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行います。給与所得者であっても不動産売却による譲渡所得があれば申告は必要です。

確定申告には、売買契約書（売却時・購入時）、仲介手数料や印紙税の領収書、住民票の除票、源泉徴収票など、所得計算や控除に必要な書類を添付して提出。損失が出た場合でも、特定の要件を満たすと損益通算や繰越控除が適用されることがあります。

必要な申告や支払いを忘れると、延滞税や加算税が発生することがあるため、計画的に手続きを進めるようにしましょう。

不動産売却を成功させるためのコツ・注意点

ここからは、よりスムーズな不動産売却を実現するためのポイントをご紹介。あらかじめ確認し、トラブルのない取引を目指してみてください。

タイミングやリフォームの検討

不動産売却の成否を分けるポイントの一つがタイミングです。繁忙期や金利、景気動向などから相場変動を見極めることで、より有利な条件で売却できる可能性が高まります。売り出し時期は、購入需要の増える春や秋が一つの目安ですが、地域性や競合状況によっては他の時期でも十分にチャンスがあります。

そして、物件の価値を高めるリフォームも、投資額が売価の上乗せに見合うかを慎重に判断しましょう。必ずしも大規模なリフォームをする必要はなく、部分的な修繕やクリーニングで十分効果を得られる場合もあります。キッチンやバスルームなど、購入希望者が重視するポイントを優先的に検討するのが効果的です。

トラブル事例とリスク回避策

売却後に物件の不具合が発覚し、買主から契約不適合責任を追及されるトラブルは珍しくありません。売主は引き渡し後も一定期間、契約内容に適合しない場合に責任を負わなくてはならないため、売却前に専門家に点検を依頼し、潜在的なリスクを把握しておくと安心です。

また、よくあるトラブルとして境界確定や違法建築の有無、周辺環境に関する情報提供不足などがありますが、これらは書類管理や連絡のやり取りを明確にしておけば、万が一問題が生じてもスムーズに対処できます。

契約書や重要事項説明書の内容をしっかり把握し、双方が納得した状態で取り引きを進める意識が大切です。

よくある質問（FAQ）

不動産売却時によく挙がる質問を3つピックアップしました。基本的な疑問や不安の解消にぜひお役立てください。

Q: どのように不動産会社を選べばいいですか？ 

A: 地域の売却実績や担当者の知識、コミュニケーションのしやすさを基準に選ぶと良いでしょう。

一社では良し悪しを判断しづらいため、複数社の査定結果やサービス内容を比較検討することをおすすめします。

Q: 売却期間はどのくらいですか？ 

A: 一般的には3～6ヶ月ほどが目安です。

ただし、物件の特性や時期、相場などによって前後します。早期売却を狙うなら相場に合った価格設定と積極的な宣伝が有効です。

Q: 住宅ローンが残っていても売却できますか？ 

A: ローン残高を売却金額で返済できるなら、問題なく売却可能です。

抵当権抹消登記の手続きは司法書士が行います。住宅ローン残高を完済した上で抹消登記手続きを進める必要があるため、早めに金融機関と司法書士に相談しておくとスムーズです。

まとめ・総括

不動産売却は大きな取引であり、事前の準備と計画立案が重要なポイントになります。満足度の高い取引を実現できるよう、今回ご紹介した不動産売却の流れをぜひ参考にしてみてください。

ただし、複雑な法律や専門的な内容も絡むため、素人では判断できなかったり、見落としてしまったりする部分も多くあります。そのため、不動産売却を検討される際はぜひ「アキサポ」へご相談ください。「アキサポ」は、売買をはじめ、利活用や管理などをトータルサポートしている空き家の総合サービスです。各地域の専門家と提携し、全国からの依頼に対応。WEBや電話からご相談を受け付けているので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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