「不動産経営を始めたいけど、自分で管理するのは大変そう…」「入居者対応や修繕ってどうすればいいの？」

不動産経営を始めるにあたって、このような悩みを抱える方は多いと思います。実際、家賃集金やクレーム対応、建物の修繕計画などは専門知識と労力が必要で、自主管理だけで続けていくのは難しいのが現実です。

そこで頼りになるのが、不動産管理会社です。入居者募集から契約、家賃回収、建物の維持管理まで幅広く対応してくれるため、オーナーの負担を大きく減らしてくれます。

この記事では、不動産管理会社の役割や業務内容、依頼するメリット・デメリット、契約形態の違い、そして選び方のポイントまでを体系的に解説します。

不動産管理会社の役割は？利用する必要性とは

不動産管理会社は、アパートやマンションなどの賃貸物件をオーナーに代わって管理してくれる会社です。内容は大きく入居者対応と建物管理に分けられ、日々の清掃やクレーム対応から、入居募集や家賃回収まで、さまざまな業務に対応してくれます。

不動産管理会社を利用するとオーナーの負担を大きく減らすことができるため、副業として不動産経営をしている場合や、扱う物件の数が多い場合などには、ほぼ必須のサービスとなっています。

特に、入居者同士のトラブルのように、直接の対応に不安を感じることでも、管理会社が窓口になってくれるのは、経営に集中するための大きな助けになります。良きパートナーとなってくれる会社が見つかれば、不動産賃貸を長く、安定して続けやすくなることでしょう。

不動産管理会社と不動産仲介会社の違いは？

管理会社と仲介会社は、それぞれの事業の目的が「管理」と「仲介」という点で異なっています。

不動産仲介会社が行う「仲介」とは、賃貸や売買の取引において、物件を売りたい人・貸したい人と、買いたい人・借りたい人の間に入り、宅地建物取引業法に基づき契約を成立させることをいいます。

たとえば、新築マンションを貸し出す場合には、仲介会社が最初の入居者探しを担当し、契約成立後は管理会社が家賃集金や修繕対応を引き継ぐのが一般的な流れです。両者が連携して動くことは多いものの、どの段階でどの会社に依頼するかを明確に理解しておかないと、必要なサポートが受けられない可能性があるため注意が必要です。

なお、不動産仲介は、仲介を専門に行っている会社だけでなく、不動産管理会社が仲介も行っているケースもあります。

賃貸管理会社と建物管理会社の違い

建物管理会社は、建物の清掃や設備点検、修繕計画といった、資産価値を長期的に守るための業務を中心に担います。たとえば、入居者からエアコン故障の連絡があれば賃貸管理会社が修理を手配し、屋上防水工事など大規模修繕の計画は建物管理会社が担当するといった具合です。

こちらも不動産仲介会社と同じように、管理会社が建物管理も行うパターンもあります。両方を1つの会社に依頼すると、物件の様子をよく知っている会社に修繕や計画立案などを頼めるというメリットが得られます。

不動産管理会社の主な業務内容

不動産管理会社は、オーナーに代わって多岐にわたる業務を担うパートナーです。代表的な業務を把握しておくと、契約時にどこまで任せるかを明確にできます。入居者募集から契約、家賃回収、建物の維持、トラブル対応まで一貫して任せられるのが一般的で、オーナーは管理作業から解放され、収益の最大化や追加投資といった戦略に時間を割けるようになります。

もちろんコストは発生しますが、空室期間の短縮や修繕対応の効率化によって結果的に経営リスクが減り、収益性を高められるのが管理会社を利用する大きなメリットです。

入居者対応に関する業務

入居者対応とは、入居者との契約関係の管理や、入居者から寄せられるさまざまな意見の対応など、入居者に紐づけられた業務のことをいいます。主な業務は以下のとおりです。

• 入居者の募集
• 家賃の集金
• 契約の管理
• 要望やクレームの対応
• 近隣トラブルの対応
  

これらの業務は細かな作業が多く、管理する部屋数が増えるほど負担が大きくなるという特徴があります。個別対応が必要なケースも多いため、管理会社に依頼した場合の恩恵を受けやすい部分だといえるでしょう。

特に、クレームやトラブル対応といった突発的な業務は労力がかかりやすく、対応を誤れば入居者の満足度低下や退去につながる恐れも伴います。こうしたリスクを減らすためにも、業務に慣れている不動産管理会社の役割は大きいといえます。

建物管理に関する業務

建物管理は、物件の共用部分や建物本体、設備の維持管理を行う業務です。具体的には次のような作業が含まれます。

• 共用部分の維持管理
• 設備点検
• 修繕
• リフォーム
• 消防設備の点検・管理
• ゴミの管理
  

建物の維持は突発的な対応が少ないものの、日々の業務のクオリティが入居者満足度や資産価値に直結する極めて重要な業務です。共用部分の清掃を怠れば印象が悪化し、空室率が高まる原因となりますし、設備の不具合を放置すれば安全面にも影響します。さらに、修繕すべき箇所を放置してしまうと、そこから大きな破損につながり、結果として大規模工事が必要になることもあります。

こうしたリスクを防ぐためには、不動産管理会社に定期点検や修繕手配を任せることが不可欠です。専門会社であれば提携業者とのネットワークを活用して迅速かつ計画的に対応でき、入居者の安心感を高めつつ、長期的に物件の価値を維持できます。自主管理では限界のある部分をプロに委ねることで、安定した経営基盤を築けるというわけです。

不動産管理会社に払う管理手数料はどのくらい？

不動産管理会社に業務を委託する場合の手数料は、物件の規模や会社のサービス内容によって変動するものの、概ね月額家賃の5％前後が相場です。

ここで気を付けたいのが、手数料の内訳は会社ごとに異なるということです。家賃保証や入居率アップのサポートなど、付加サービスを含む場合もありますし、一方で、初期費用や広告費などが別途発生することもあります。

そのため、単純に「手数料が安いからお得」という感覚で選ぶのは危険です。手数料率がやや高めでも、管理会社の集客力が強く空室期間を短縮できれば、結果的にオーナーの収益はプラスになりますし、逆に、安い手数料に惹かれて契約しても、入居付けが遅れたり修繕対応が不十分だと、空室損失や修繕費の増加でかえって損をする可能性もあります。

不動産管理会社に依頼するメリット・デメリット

不動産管理会社は賃貸経営に不可欠な存在ですが、全てのケースで依頼するのが正解というわけではありません。人に依頼するからこそ発生するデメリットも把握したうえで、自分に必要な手法として選択できるようにすべきです。

ここでは、利用すべきか判断するために重要なポイントとなる、不動産管理会社のメリット・デメリットを比較してみましょう。

メリット

不動産管理会社に委託することで得られる主なメリットは次の3点です。

• 業務負担の軽減：入居者対応や家賃回収、修繕手配などを任せられ、オーナーは経営戦略に集中できる
• トラブル対応力：騒音や設備不具合といった突発的な問題も、管理会社が窓口となり迅速に解決してくれる
• 空室対策の強化：広告戦略や地域相場の分析を通じて入居率を高め、収益の安定化や資産価値の維持につながる

これらのメリットの効果は、単にオーナーの業務負担を減らすだけではありません。たとえば、トラブル対応を迅速に行えば、長い時間をかけて物件のブランド力が向上する可能性がありますし、空き室対策として適正賃料の設定を行えば、空室対策と長期入居者の獲得の両方に効果が期待できます。

総合していうと「収益の安定」と「資産価値の維持」を両立できるのが、管理会社を活用する大きなメリットといえるでしょう。

デメリット

一方で、依頼に伴うリスクも押さえておく必要があります。代表的なのは以下の3つです。

• 費用負担：管理手数料のほか、広告費や修繕費など追加コストが発生し、収益が圧縮される可能性がある
• 依存リスク：すべてを任せきりにすると物件の状況把握が甘くなり、問題に気づくのが遅れる
• 担当者による差：担当者の経験や知識の差によってサービスの質にばらつきがあり、満足度が左右される

特に注意すべきは、管理会社に任せきりになってしまう「依存リスク」です。オーナー本人が適度にチェックをしないと、適切に管理されているか分かりませんし、知らないところで入居者を得るチャンスを失う可能性もあります。定期的に収支報告や修繕履歴をチェックし、担当者と情報を共有しておきましょう。

また、担当者によるサービスの差は、事前に把握しきれない悩ましい問題です。あらかじめ実績を調べたり、口コミをチェックしたりしたうえで、管理に問題がある場合は遠慮なく会社に相談をしましょう。少し厳しいかもしれませんが、大切な不動産の価値を守るためには必要なことです。

不動産管理会社の契約形態

不動産管理会社の主な契約形態は、基本的な契約形態である「一般管理契約」と、賃料が保証される「サブリース契約」の2種類に分けられます。

基本的には一般管理契約を利用しますが、運営の目的や物件の状態によってはサブリース契約を選んだ方が良い場合もあります。それぞれの特徴と向いている人の特徴を見ていきましょう。

一般管理契約

一般管理契約は、入居者対応と建物管理の両方をまるごと管理会社に任せる契約形態です。一般的な契約形態で、管理委託といったら基本的にこの契約形態を指します。

なお、委託する業務の範囲は個別に指定することもできます。建物管理だけ委託して入居者対応は自分で行ったり、集金のように仕組み化できる部分だけを自分で行ったりできるため、委託費を節約したい場合は検討してみてもよいでしょう。

サブリース契約

サブリース契約は、管理会社が物件をオーナーから一括で借り上げ、管理会社が「マスターリース契約」の貸主として入居者に転貸する方式です。オーナーは不動産管理会社にまるごと物件を貸すため、空室の有無にかかわらず、毎月一定の賃料を受け取れます。安定収入を得たい場合に魅力的な選択肢といえるでしょう。

ただ、賃料は必ずしも同額が保証されるわけではありません。借地借家法により、賃料増減額請求権が認められているため、物件の経年劣化や周囲の賃料相場の下落などが起こると、賃料の見直しが発生する可能性があり、場合によっては当初よりかなり低い額を提示されるケースもあります。

また、サブリース契約の場合、管理会社が転貸人（貸主）となるため、オーナーが入居者の選定（審査）に関与できる範囲が大きく減る点にも注意しましょう。入居者の選定も管理会社が行うため、入居者選びを慎重に行いたい方にとってはデメリットが大きくなる恐れがあります。

不動産管理会社の失敗しない選び方とチェックすべき5つのポイント

不動産管理会社を選ぶ際には、サービスの質を中心に選びましょう。不動産管理は仕事内容がほぼ決まっているため、それぞれのサービスの質の高さや、＋αの価値を提供してくれるかが差別要素となります。

特に、以下の5つの点はよく確認しましょう。

• 集客力・入居率の実績
  管理会社の実力を測る重要な指標。インターネット掲載数や反響データを公開している会社なら、数字で成果を確認できるため安心感がある
• 地域密着度とトラブル対応力
  地域特有の需要や入居者層を理解している会社は、募集戦略を立てやすく、近隣住民との調整にも強みを発揮する。地方物件の場合は大手より地域密着型が有利なケースもある
• 担当者の知識とコミュニケーション能力
  実際にやり取りをする担当者の法的知識や物件理解が十分か、また誠実に対応してくれるか。面談で確認を
• 会社規模と顧客満足度のバランス
  管理戸数が多い会社はノウハウが豊富だが、一物件ごとの対応が手薄になることも。顧客満足度や過去のクレーム対応事例の確認も必要
• 管理手数料と料金体系の妥当性
  手数料の安さだけでなく、業務範囲との釣り合いや追加費用の有無も確認する。複数社の見積もりを取り、コストとサービス品質のバランスを比較する

なお、これらの点をチェックするときは、会社に具体的なデータや実例を求めることをおすすめします。たとえば「直近1年の平均入居率」「トラブル発生時の対応フロー」「追加費用が発生したケース」など、各社の対応力を具体的に比較できる情報を提供してもらいましょう。

不動産管理会社を探す方法

管理会社を比較・検討する際には、複数の情報源を活用して候補を集め、自分の物件に合った会社を選ぶことが成功の鍵となります。インターネットの普及により情報は得やすくなりましたが、広告や口コミに偏りがあるため、客観的に判断できる材料を集めることが重要です。

インターネット比較サイト・口コミの活用

インターネット比較サイトと口コミサイトは、両方を合わせて利用することをおすすめします。

まず、インターネット比較サイトは、管理戸数や手数料率などを一覧で確認でき、多くの候補を短時間で把握できる特徴があります。そのため、管理会社の目星を付けるのに役立ちます。

比較サイトで管理会社の候補を挙げたら、具体的な情報を口コミサイトから入手しましょう。客観的な情報だけでなく、実際の利用者の声も聞けるのは参考になります。ただし、口コミは個人の主観や一時的な不満に左右されやすい点には注意が必要です。

金融機関や専門家からの紹介を受ける

不動産管理会社を選ぶ際に、利害関係の少ない第三者からアドバイスをもらう方法です。たとえば、融資を受ける際に銀行の担当者の話を聞いたり、将来設計を含めた資産アドバイスの一環としてFP（ファイナンシャルプランナー）に一緒に考えてもらったりといった方法が考えられます。

これらの専門家は、不動産経営を投資手法の一つの形として捉えているため、管理会社よりも広い視点からアドバイスをしてもらえます。将来を見据えた資産形成を考えている人にとって、心強い味方になってくれるでしょう。

大手と地域密着企業の強みを比較検討する

不動産管理会社は必ずしも大手が正解とは限りません。

まず、大手はブランド力や広いネットワークを活かして入居募集に強みを持っているのが大きな特徴です。また、システム化された管理フローによって安定した運営が期待できます。ただし、人事異動や担当替えなどによって担当者が頻繁に変わる場合があり、柔軟な調整が難しいこともあります。

一方、地域密着型の会社は、地元の不動産事情に精通しており、細やかで柔軟な対応ができる点が魅力です。ただし、大手に比べて広告力や広域的な集客に弱い傾向があります。

簡単にまとめると、手広く安定したサービスを受けたい場合は大手を、地元で柔軟な運営がしたい場合は地域密着型企業が向いているといえます。ただ、すべての管理会社が該当するわけではないため、最終的には個別チェックもしておきましょう。

まとめ・総括

不動産管理会社は、オーナーの業務負担を軽減し、安定した賃貸経営を実現するための重要なパートナーです。しかし同時に、管理手数料などのコストや、任せすぎによる依存リスクといった注意点も忘れてはいけません。

特に意識したいのは、成功のカギは管理会社を「ただ委託する相手」としてではなく「共に物件を育てるパートナー」として選び、長期的に信頼関係を築くことにあるという点です。業務範囲や契約形態を正しく理解し、自分の経営方針に合った会社を選べば、物件価値を維持しながら安定収入につなげることができます。

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