東京都の空き家活用｜収益化の方法・費用・補助金・事例を徹底解説

東京都に空き家を持っている方のなかには、空き家活用で収益化に繋げたいという方が多いのではないでしょうか。東京都は空き家需要が高いため、ニーズや方法が分かればチャンスは十分にあります。

そこでこの記事では、東京都で空き家活用を始める手順を分かりやすく解説します。　

東京都の空き家事情

東京都は、令和5年（2023年）時点の空き家数が約90万戸（89.8万戸）と全国で最も空き家が多いエリアです。一方で空き家率は10.9％と、住宅需要の高さを背景に全国でも低い水準にとどまっています。

なかでも課題とされるのが、長期不在や取壊し予定の「その他の住宅」です。東京都には約21万戸あり、平成30年（約18万戸）より増加しています。周辺環境への悪影響が懸念される一方で、東京都は高い不動産需要を活かしてさまざまな対策を打ち出しています。問題につながりかねない空き家が多い反面、活用のチャンスも大きい——これが東京都の空き家の特徴です。

東京都の空き家活用で押さえたいポイント

東京都は不動産需要が高いとはいえ、エリアによって需要は変わってきます。特に23区内とそれ以外のエリアでは差があり、地域の需要を良く調べたうえで、最適な空き家活用を考える必要があります。

エリア	主な活用方法	ポイント
需要が高いエリア（主に23区内）	空き家活用サービスで賃貸／更地にして売却	売り手市場。賃貸なら継続収入を得つつ手放さずに済む
需要が比較的低いエリア（主に23区外）	空き家活用サービス／地元不動産会社の仲介／空き家バンク／駐車場・トランクルーム転用	マッチングが難しい場合も。利用希望者を早く見つける方法を選ぶ

東京都の空き家活用は、エリアの不動産需要によって最適な方法が変わります。

需要が高いエリア（主に23区内）

23区内のような需要が高いエリアは売り手市場になりやすいため、空き家活用サービスで賃貸に出すのがおすすめです。賃貸は継続的な収入につながるうえ、維持管理費や手間を減らせ、空き家を手放さずに済むメリットもあります。売却を考える場合は、建物と土地のどちらに需要があるかを見極めましょう。土地の需要が高ければ、更地のほうが売れやすいこともあります。

需要が比較的低いエリア（主に23区外）

23区外など、都内でも需要が比較的低いエリアでは、マッチングに時間がかかることもあります。そのため、利用希望者を早く見つけられる方法を選ぶのがポイントです。具体的には、空き家を専門に扱う空き家活用サービスの利用や、地域に詳しい地元の不動産会社への相談が有効です。どうしても買い手・借り手が見つからない場合は、トランクルームや月極駐車場への転用も一つの手です。

東京都で空き家をリノベーションし賃貸物件として活用する方法

東京都で空き家を活用するうえで悩みの種になりやすいのが、リノベーションの初期費用です。貸し出せる見込みがあっても、費用を回収できるか分からなければ踏み出しにくいもの。そこで押さえておきたいのが、大まかな費用相場と、費用を節約する方法の2点です。この2つを知るだけで、活用のハードルはぐっと下がります。

リノベーション費用は、工事する箇所ごとに相場が異なります。目安は下の一覧のとおりです。

一覧の中から必要な工事を選び、限られた予算を効果的に使うことが大切です。緊急性の高い工事や、物件の価値を高める工事を優先しましょう。なお、費用は物件の広さや材料のグレードによって変動します。

より詳しい費用感を知りたい方は、リノベーションの期間や事例も紹介した以下の記事もあわせてご覧ください。

初期費用をかけずにリノベーション活用する方法

リノベーション費用を大きく抑える方法のひとつが、「空き家活用サービス」の利用です。

空き家活用サービスとは、不動産会社が空き家オーナーから物件を借り上げ、リノベーションをしたうえで貸し出す仕組みのことです。不動産会社が工事費を負担する場合があるため、オーナーの費用負担を大きく減らせます。

なかでもアキサポは、リノベーション費用を全額負担するため、自己負担0円（※）から空き家活用を始められます。契約後は月々の賃料の一部をオーナー様に還元するので、初期費用をかけずに継続的な収入を得られます。活用最大のハードルである初期費用を気にせず始められるので、予算にお悩みの方はぜひ一度ご相談ください。

※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。

東京都で空き家リノベーション活用する場合の具体的なイメージ・事例

ここからは、アキサポを使って都内でリノベーションをした事例を3つ紹介します。

事例	立地	建築・延床・構造	活用方法
事例1	渋谷区	1963年築・79.33㎡・木造2階建	クリエイター向けシェアオフィス
事例2	世田谷区	築60年以上・176.22㎡・RC造3階建	飲食店×シェアハウスの複合拠点
事例3	世田谷区	大正初期・13.12㎡（2棟）・木造平屋建	たこ焼き屋（建て直し）

都内の物件は使い道が広いのが特徴で、住宅以外に事業用として活用するケースも多いです。一見ボロボロな物件でも、リノベーション次第で活用方法が見つかることが多いので、いろんな事例をチェックして、イメージを膨らませてみてください。

事例１：【渋谷区】築52年の旧社宅をクリエイター向けのシェアオフィスへ

項目	内容
建築年月	1963年11月
延床面積	79.33㎡
構造	木造2階建
活用事例	クリエイター向けのシェアオフィス

築52年の社宅をクリエイター向けシェアオフィスにリノベーションした例です。使われなくなって10年以上経過していましたが、ビジネスやカルチャーの発信地である渋谷という立地を活かし、独自性を持たせたシェアオフィスに生まれ変わりました。

事例２：【世田谷区】世田谷の空き家を“飲食店×シェアハウス×α”の地域活性化拠点へ

項目	内容
建築年月	不明
延床面積	176.22㎡
構造	鉄筋コンクリート造陸屋根3階建て
活用事例	飲食店、シェアハウス

築60年以上という築古の物件をリノベーションした例です。リノベーションの20年前までは、社宅や住居として使われていましたが、3階建てという構造を活かし、1階はダイニングバーに、2階より上はシェアハウスという「飲食店連動型コンセプトシェアハウス」に活用しました。

なお、この物件は複合施設の活用実績がある「スペリアル」の知見を活かし、共同で事業を実施しました。

事例３：【世田谷区】大正初期の地域の愛され大衆酒場は新店舗へ

項目	内容
築年数	不明
延床面積（2棟）	13.12㎡
構造	木造平屋建
活用事例	たこ焼き屋

大正初期から親しまれていた大衆酒場を、たこ焼き屋に活用した例です。

閉店以降、使われなくなったことにより劣化が進んでいたため、建物は建て直すことに。結果、2019年のオープン時から行列ができる、地域の方々の憩いの場へと生まれ変わりました。

東京都・自治体による空き家活用関連の補助金制度

空き家活用では、リフォームや解体を対象とした補助金を使える場合があります。主な種類は次のとおりです。

リフォーム系の補助金は用途ごとに分かれており、代表的なのは、手すりやスロープ設置などの「バリアフリーリフォーム補助金」、耐震診断・改修を対象とする「耐震リフォーム補助金」、太陽光パネル設置やLED化などの「省エネリフォーム補助金」の3つです。このほか、区市町村が独自に設ける補助金や、老朽化・危険な空き家の解体に使える補助金もあります。

東京都は建物が密集するエリアが多く、空き家の放置は防災上も危険です。リフォームや解体の補助金を活用し、早めに対応しましょう。

また、東京都は「空き家ポテンシャル発掘支援事業」など独自の支援制度も設けています（改修・活用する事業者向けで、オーナーは活用事業者を通じて恩恵を受けられます）。大田区のように区主導で空き家活用を推進する事業もあり、内容は自治体ごとに大きく異なります。制度は年度で変わるため、まずは区市町村の窓口で確認するのが確実です。

東京都の空き家を活用するその他の方法・手段

方法	適しているケース
①リノベーションして賃貸活用	築古でも資産価値を上げれば貸せる。自己負担0円の活用サービスが有力
②建物ごと売却	土地・建物の価値が高い。地価の高い都内ではメリットが大きい
③解体して土地を売却	建物の老朽化が売却を阻害。更地需要が高く解体費をペイできる
④不動産会社に買取	早く・確実に処分したい。価格は仲介の7割ほど
⑤無償譲渡	需要が極めて低く買取も難しい。維持費の負担をなくしたい
⑥自分で住む	費用を抑えたい。将来の再賃貸を見据えた計画が大切
⑦空き家バンクの利用	主に東京西部。登録・利用は無料（仲介手数料は別途）

空き家活用はメリットの多い方法ですが、立地や状態によっては売却や買取など別の方法が適していることもあります。ここでは代表的な7つの選択肢を、それぞれ「どんな場合に向くか」を軸に整理します。

①リノベーションして賃貸物件として活用

築古でも、リノベーションで資産価値を上げれば賃貸として活用できます。向いているのは、初期費用とノウハウのハードルを下げたい人です。アキサポのように自己負担0円（※）から始められる「空き家活用サービス」を使えば、この2つの課題をまとめて解決できます。

※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。

② 建物ごと売却する

土地・建物の価値が高いなら、売却も有力な選択肢です。手放すことにはなりますが、地価の高い都内ではそれを上回るメリットが見込めるケースがあります。高く売るコツは、複数の不動産会社から見積りを取ること。査定額に100万円以上の差が出ることもあるため、最低3社は比較しましょう。時間がなければ一括査定サービスが便利です。

③ 建物を解体して土地を売却する

老朽化して建物が売却の妨げになっている場合は、解体して更地で売る方法があります。土地需要の高い東京都では、すぐ建築に着手できる更地が好まれることも多いためです。解体費は高額ですが、売却収入でペイできるなら選択肢に入ります。メリット・デメリットがはっきりする方法なので、適しているかを見極めてから検討しましょう。

④ 不動産会社に買取してもらう

早く・確実に手放したいなら、不動産会社による買取が向いています。買取価格は仲介による売却価格の7割ほどが目安ですが、スピードと確実性は大きな魅力です。都内は地価が高く固定資産税の負担も大きいため、維持コストと見比べて判断しましょう。

⑤ 無償譲渡する

需要が極めて低く買取も難しい場合は、無償譲渡という手もあります。収入は得られませんが、維持管理費の負担をなくせます。ただし個人間の無償譲渡では、受け取る側に贈与税や不動産取得税、登録免許税がかかる場合があるため、事前の確認が必要です。

⑥ 自分で住む

そのまま住むなら、基本的に費用はかかりません。住み始めにリノベーションする場合は、将来また空き家になる可能性を見据え、貸しやすい状態に仕上げておくと安心です。建物の一部を貸しながら住む方法もあります。なお、フルリノベーションは1平方メートルあたり10〜20万円、部分的でも100万円以上かかることが多いため、計画的に進めましょう。

⑦ 空き家バンクの利用

主に東京西部で選択肢になります。需要の高い23区内は空き家バンクを設置していないエリアが多く、需要が比較的低い西部では設置されているためです。登録・利用は無料ですが、仲介手続きで不動産会社に手数料を払う点は覚えておきましょう。

東京都の空き家リノベーション・活用のまとめ

東京都は不動産の価値が高いエリアが多く、空き家活用にうってつけです。空き家数は全国最多ですが、その裏返しで住宅需要も高く、特に23区内では収益化のチャンスが大きいといえます。西部エリアのように需要が比較的低い場所でも、地域の状況を把握すれば活用の余地は十分にあります。

とはいえ、活用の最大のハードルはリノベーションの初期費用です。「貸せる見込みはあるが、費用を回収できるか不安」という方も多いでしょう。アキサポなら、リノベーション費用を全額負担（自己負担0円※）で空き家活用を始められます。契約後は月々の賃料の一部をオーナー様に還元。費用面で最初の一歩が踏み出せない方は、まず無料でご相談ください。

※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。