【インタビュー】BISK Sさんが語る、アキサポを選んだワケ｜空き家を民泊再生した舞台裏

空き家を活用して宿泊事業を始めたい。そう考えても、リフォーム費用や許認可のハードルの高さに、一歩を踏み出せない方は少なくありません。

アキサポでは、空き家を活用した物件を事業者の方へご提供し、民泊をはじめとする事業利用につなげています。本記事では、実際にアキサポの物件で民泊事業を立ち上げた事業者の視点から、その進め方と決め手をご紹介します。

今回お話をうかがったのは、都内で複数の宿泊事業を手がける、BISK PARK YUSHIMAを運営するSさんです。長く空いていた湯島の物件を、3室のホテルとして一から作り込んだSさんは、数ある選択肢のなかからアキサポを選ばれました。

なぜアキサポだったのか。物件との出会いから、間取りの検討、費用や許認可の進め方まで、その決め手を率直に語っていただきました。

「アキサポ？そんなサービスあるの？」から始まった

アキサポ： まず、アキサポというサービスを知られたきっかけと、選択肢がある中でなぜ選んでいただいたのかを教えてください。

Sさん： 元々、2年ぐらい前、コロナが明けた後に民泊事業も増やしていこうという思いがあって、都内で民泊物件を探していました。そのときにたまたまアキサポのサービスと物件紹介がヒットしたんです。登録すれば物件案内も届くようだったので、まず登録して、来たら問い合わせようと。それで初めて知りました。

その後、届いた物件情報のなかで、上北沢の物件がちょうど民泊OKだったので見させていただいて、ご縁があって契約に至りました。そこからアキサポを活用しはじめて、他の物件も紹介いただきながら、今回の湯島の契約に至った流れです。

アキサポ： 元々はインターネット検索から、ということですね。

Sさん： そうです。当社もさまざまな管理会社・仲介会社と取引はあったのですが、長期間空いていてしかも結構ボロボロ、というような物件がやはりネックで。アキサポのサービスを見たときに「これは十分民泊として使えるかもしれない」と思って、興味を持ったというところです。

アキサポ： どういう探し方をされていたのか、アキサポ以外にどんなサービスが出てきたのかも気になっていて。

Sさん：その頃はアットホームやSUUMOで、23区×事業用みたいな条件で探すのがメインでした。プラットフォームを使いつつ、オープンで「民泊」「空き家」みたいなワードを入れたらできてきたという感じでしたね。

アキサポ 白崎： 出店されたいエリアの仲介会社さんにも相談されていたんですか？

Sさん： そうですね。当時はもう電話をひたすらかけて「民泊で使える物件はありますか」と聞いて。すぐダメと言われたり、オーナーに確認しますと言われたり、という進め方でしたね。

空き家を”使える資産”に変える発想

Sさん： 色々な民泊事業者の方とお話しすると、アキサポというサービスはまだあまり知られていなくて「そんなのあるの」と驚かれることが多くて。

アキサポ： そんな中で見つけてくださったんですね。サービスとして特殊性がある、と感じていただけたということでしょうか。

Sさん： そうです。空き家を活用するサービス自体がそもそも少なかったので、面白いなと思いました。都内だけでなく地方も見てみたのですが、やはり今は地方はハードルが高いなと感じて、都内に絞った形です。

アキサポを選んだ決め手

アキサポ： 着工前の段階から間取りや仕様を一緒に作り込めた、とのことでした。サービス契約の決め手や事業判断にそこは影響しましたか。

Sさん： かなりポイントになりました。最初の計画段階から一緒に作っていける、というのは大きいです。計画段階だと、業者さんによっては嫌がられることもあるので。そこのハードルが高くなく、協力的に作っていけるのがすごく良いなと思いました。上北沢のときは出来上がったものでしたが、見させていただいたときにとても丁寧に工事されていたので、ここなら大丈夫だろうと安心して進められました。

唯一の不安は、工事費だった

アキサポ： 懸念点や不安な点はありましたか。

Sさん： やはり工事費のところですね。本当にどこまで負担していただけるのかがすごく気になりました。ふたを開けてみたら半分半分みたいなケースもあったりするので。ただアキサポの場合は、内装とその消防設備以外はほぼ全部ご負担いただける。

そこがやはり他と違うところだったので、大きな決定打になりました。

家賃は引き渡し後で安心だった

Sさん： 費用面が明確になった後に契約、引き渡し後に賃料発生というステップだったのも大きいです。他社さんだと契約してからリフォームで、その間の空(から)家賃も発生するし、時間も読めない。

そこに不安があったのですが、アキサポは工事が終わってから賃料発生なので、空家賃も少なく、許可取得・営業開始までの見通しも立てやすくて、すごく安心でした。

1,300万円のコストが、まるごと消えた

アキサポ： 初期投資はだいぶ抑えられた、ということですね。

Sさん： そうですね。

自前でやるとなると、フルリフォームだと1㎡あたり最低でも10万は絶対にかかると思っていました。今回の宿泊施設は面積が130㎡ぐらいなので、1,300万円以上は絶対かかるなと。それが丸々なくなるので、すごく安心でしたし、その分を別のところに振り替えられるのがすごくよかったです。

アキサポ： 併せて工事会社への発注や管理の手間も抑えられたのでしょうか。

Sさん： そうですね。自分でやるとプロジェクトマネジメントをしなければならず、人もお金もさまざまな面で管理する必要があるので、そこの手間・人件費も削減できて、精神的なところでも負担が抑えられました。

過去の経験ですが、安く依頼したところはほかの現場も請け負ったりしてる関係で工事がすごく長くなってしまって、結局得られるはずの利益が得られない期間が出てしまった。今回はしっかり工程表を作っていただいて、ほぼタイムライン通りに進めていただけた。そこはプロだなと、こちらが学ぶべきことだなと思いました。

アキサポ： うれしいですね（笑）

Sさん： かなり珍しいサービスですし、民泊だけでなくほかの事業者にも魅力に映っていると思います。

浮いた費用の活用先

アキサポ： 抑えられた費用が御社の次期事業だったりとか、設備のアップグレードだったりに回せた、と。

Sさん： 創業間もない会社なので、最初に受けられる融資額は決まっていて。でも、その融資もまだ枠に余裕があって、他の物件だったり次の物件だったりに向けられる体制が整いました。家具・家電などもリフォーム費がかさむと削りたくなるのですが、そこに惜しみなく投資できて、結果的に泊まる方に喜ばれるものを提供できるようになった、それが一番大きかったです。

椅子ひとつとっても、座り心地はずいぶん変わりますし。今回はドラム式の洗濯乾燥機を全室に備え、マットレスは寝心地にこだわったものを採用しました。「寝心地がすごく良かった」というお声もいただきます。丸テーブルで動線をよくしたり、スーツケース置き場を確保したり、照明もデザイン性の高いものを選んだり——そうした細部まで出し惜しみをしなかったことが、満足度につながっているのだと思います。

アキサポ 白崎： 家具・家電のグレードを上げたことで宿泊単価や稼働への影響はありますか。

Sさん： 単純比較できないので断定はできませんが、稼働率だけで見ると閑散期でも8割以上をキープできています。ひどいところだと半分も入らないという物件も出てきているなかで。デザインを洗練させたことで稼働率も良くなったと思います。

アキサポ 白崎： 確かにすでに出来上がっている間取りだと、そういったところが調整できず、「あーこうなっていればいいのになぁ」とかありますよね。

「安いほうで」と言われない家づくり

Sさん： 水回りを全部端に寄せて、寝室とリビングを大きくしよう、という調整ができたのも大きいですね。工事会社さんはこういうとき「安いほうで行かせてくれ」と嫌がることが多いのですが、今回はアキサポと調整できたのが良かった点です。

アキサポ： 自由度が高かったというのも、ポイントだったということですかね？

Sさん： はい。アクセントクロスなども、「標準のものなら選んでこちらで施工します」という提案もしてもらえたので、お願いする形で進められました。

タイミングと作り込み

アキサポ： タイミングも絶妙だったということですね。

アキサポ 白崎： もし我々の提案段階で「この物件ではない」とお断りされていたら、こちら側で内装を作ってリーシングをかける流れになる。今回は初期段階で「ここで行きたい」とおっしゃっていただけたので、最初の段階から一緒に作り込めた。そこが良かったです。

Sさん： 最初に密に話し合えたのが、結果的にお金の面でも時間の面でもプラスに働いた、と。

具体的な費用内訳

アキサポ： 他の事業者さまも一番知りたいのがお金の面かなと思っていて。想定していた予算の何割ぐらいに収まったか、などお金の面のあれこれもうかがえますか。

Sさん： ほかの事業もやっているので、とにかく与信枠を抑えられた、という部分が大きいです。

全部自前でやると、当社の場合、最初に借りられる融資枠が工事費・設備でだいたい1,500〜2,000万円ぐらいでした。それが丸々抑えられた形です。加えて消防工事も、当初は有線工事かと思っていたのですが、相談したら無線の工事でよいということになり、そこも安くできた。今回はラッキーでした。

（内訳詳細）

項目	当初想定	着地
建築本体工事	約1,300万円	アキサポ負担で 0円
消防設備工事	約200万円	無線対応で 約60万円
家具・家電など	1室80〜100万円 × 3室 ≒ 約280万円	約350万円
合計	約1,780万円	約410万円（当初の約1/4）

※本記事の費用・条件は、BISK PARK YUSHIMA（湯島・130㎡・3室）の事例です。物件の状況により異なります。

Sさん： 家具・家電の分だけ家賃には影響しますが、それでも立地の良さやインバウンド需要で家賃が高くても十分回していけると考えています。

アキサポ 白崎： こういったところを借り入れでやっていくと自己資本比率にも影響してくるんで、次の借り入れなども大変になってきますもんね。

Sさん： そうなんです。保証協会とかで借りると最初は固定のところが多いかもしれないですけど。特に金利がだいぶ上がってきている局面なので、そこのコストがないっていうのもかなり大きいですよね。返済が変動でなく家賃という固定でロックされるのは、毎月の支払いの面で精神的にも楽です。

空室でも家賃、が消えた

Sさん： 工事の内容にもよりますが、本来は稼働がなくても当初から空(から)家賃が発生するところ、それが発生しなかった。ここも大きいです。

アキサポ 白崎： また、完成された物件を借りるのが一般的ですが、宿泊用に出来上がっているものは世の中にそんなにない。ただ、そうなると先ほどの間取りのお話のように、自由度は制限されますもんね。

Sさん： 初期のリフォームで1,500万とかかかると、どこか削ろうという意識になってしまいますし、先がどうなるか分からないですから。

アキサポ 白崎： 経営側からしたら、本当にその通りですよね。

BISK PARK YUSHIMAについて

アキサポ： 宿泊されている方は海外の方が多いですか。

Sさん： 多いですね。

立地的にも秋葉原はアニメの聖地として海外で有名で、欧米（フランス・アメリカ）も来ますし、意外と韓国の方がすごく多くて、この前もリピートの韓国の方がいました。国内の他の場所でも経営していますが、湯島は韓国の方が多いところがちょっと特徴的ですね。

3室、それぞれ違う顔を

アキサポ： コンセプトは毎回変えていらっしゃるんですか。

Sさん： いろいろ試したくて、変えています。

和室があれば和とモダンの要素を取り入れる（ジャパンディ）、という方向性は決めていますが、場所ごとにこう、というのは特に決めず、その時のインスピレーションでデザインしています。今回は3室を一棟として借りていますが、3室同じにするよりは少しずつテイストを変えて、リピートの方が次は別の部屋を試せる楽しみを持てるように、というチャレンジをしました。

工事中の仕様変更への対応

アキサポ 白崎： 実際の工事中に、解体してみたら予定していた寸法を確保できない箇所があり、キッチンや洗面所のレイアウト変更もあったかと思います。ご迷惑をおかけしたかなと。

Sさん： いえいえ。業者さんによっては「こうじゃなきゃダメ」という方もいるかもしれませんが、マイナーチェンジだったので。

許認可（保健所・消防）とアキサポの専門性

Sさん： 保健所はそんなに厳しくなかったのですが、申請の段階で消防が大変で。結構昔に建てられた建物かつ、今回宿泊施設への用途変更になるので、「ガスを使うならダクト・配管図、キッチン周りの仕様の詳細、（消火活動に影響するので）無窓階判定の計算根拠も出してください」と。こちらとしてはなかなか難しい問題でした。

それもアキサポに相談したら資料を全部出してくれて、それがそのまま使えたんです。アキサポには建築の専門家がいらっしゃるので、普段ならつまずいて別の建築士に依頼しなければならないところを、すぐ資料をいただいて消防にも納得してもらえた。窓の大きさなど細かいところまで全部計算してくださって、ここまで調べてくれるんだなと驚きました。

アキサポ： 法令適合のところでも弊社が協力できたということですかね？

Sさん： そうですね。本来ならこちら側が作るべき資料ですし、作っていただいたものも何の問題もなく通って。

アキサポ 白崎：よかったです。担当が泣いて喜びます（笑）

継続的な物件提案も

Sさん： ご縁をいただいて、定期的に「この物件どうですか」と提案いただけるのがすごく嬉しくて。

他社だと1回契約して終わりになりがちですが、アキサポは次のステップでも案をいただける。都内は民泊の規制がだんだん厳しくなっていて（施設に人を常駐させる、建築士の適合証明を出す等）、開業しづらくなっています。そんな中でも次のステップが見込めて、自分たちでも探しつつご提案もいただけるので、チャレンジしやすい。心強くて、もう少し頑張ってみようという気持ちになります。

アキサポ： ありがとうございます。宿泊事業ができる物件は世の中に少ないですよね。

Sさん： ほとんど見ないですね。1年ほど前まではなかった規制が今年になって増えて、ハードルが上がっています。流通している民泊物件は敷金・礼金もすごく高く、資金も経験もある人でないと難しい。今後は地方にも目を向けなければ、という感覚もあります。

活用を利用してみて、これから挑戦する事業者へのメッセージ

アキサポ： 最後に、他の事業者さまへのメッセージをいただけますか。

Sさん： 思い切った事業をやりたいと思っても、やはりお金がネックになることが多いと思います。リフォーム費用などを抑えながら、新しくやりたい事業に投資ができる。しかも期間（タイムライン）が読めないと融資も出しにくいのですが、そこも気にすることなく、初期投資の負担も大きくならずに事業にトライできる。

これはなかなかないメリットだと思うので、うまく使って協力してやっていけば、良いチャレンジができると思います。民泊だけでなく、シェアハウスやサロンなど他の事業でもいけると思うので、ぜひお勧めしたいです。

最後に

長く空いていた湯島の物件が、3室の宿泊施設として動き出すまで。

Sさんのお話には、事業者としてアキサポを選んでよかったと感じる理由がいくつも重なっていました。着工前から間取りを一緒に作り込めたこと。内装と消防設備以外の工事費のご負担を抑えられ、初期費用が当初想定の約4分の1に収まったこと。工事完了後に賃料が発生する仕組みで、空(から)家賃の負担がなかったこと。そして、消防の許認可という難所を、アキサポの建築の専門家が資料づくりから支えたこと。初期投資を抑えて事業にトライでき、計画から運営まで伴走してもらえる。これが、Sさんが繰り返し物件を任せる決め手になっていました。

民泊や宿泊事業を始めたいが、初期費用や許認可の壁で動けない。良い物件がなかなか見つからない。そんな事業者の方こそ、アキサポの活用が力になります。物件との出会いから内装の作り込み、開業後の展開まで、一社の担当と長く付き合える。まずは、どんな物件が動いているのかを知るところから始めてみてください。

※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。

BISK PARK YUSHIMA