空き家投資を検討する際、「管理をどうするか」という点は多くの人が不安に感じる要素のひとつ。

自主管理と管理委託のどちらが正解なのか、費用に見合う価値はあるのか、判断に迷うケースが多く見られます。本記事では、空き家投資における管理委託の考え方を整理。メリット・デメリット、費用相場、失敗しない管理会社の選び方までを詳しく解説します。

空き家投資で「管理」が最大の不安になりやすい理由

空き家投資は、物件を購入するまでよりも、その後「どう持ち続けるか」のほうが難しいもの。人が住んでいない期間が長いほど、建物は想像以上に劣化が進み、トラブルの芽も増えていきます。管理を怠ると、修繕費の増加や空室長期化といった形で、投資リスクが一気に表面化します。

特に居住地から離れた場所での空き家投資や、副業として取り組むケースでは、自主管理が現実的でないことも。定期的な巡回や換気、入居者対応、修繕手配までを自分で行うのは、時間的にも精神的にも負担が大きくなりがちです。

そのため、管理委託は単なるコストではなく、リスクを抑えるための投資として捉える必要があります。管理体制が整っていれば、空室や劣化を早期に察知でき、トラブル対応も仕組みとして処理することが可能です。

空き家投資では、「管理を制する人が空き家投資を制する」と言っても過言ではありません。収益性だけでなく、安定性や継続性を左右する要素として、管理の考え方が非常に重要になります。

空き家投資における「管理」とは？

空き家投資における管理は、「定期的に様子を見る」「清掃をする」といった作業だけを指すものではありません。建物・入居者・お金・法令まで含めた、投資を継続するための実務全体が管理に該当します。まずは、具体的な管理業務の中身を整理してみましょう。

管理業務	内容
建物管理	巡回・換気・清掃・劣化チェック
入居者対応	募集・契約・クレーム対応
修繕対応	小修繕・業者手配
金銭管理	家賃回収・滞納対応
法令対応	・契約更新（借地借家法） ・住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法） ・自治体条例への準拠

建物管理では、定期的な巡回や換気、清掃に加え、建物の維持管理責任（工作物責任）の観点から、雨漏りや外壁の剥離などの劣化チェックが重要。空き家は人が住んでいない期間が長くなるほど傷みやすく、早期発見できるかどうかが修繕費に直結します。

入居者対応も重要な管理業務の一つです。入居者募集や契約手続きだけでなく、騒音や設備不具合といったクレーム対応も含まれます。対応が遅れるとトラブルが大きくなり、空室や退去につながることもあるため注意が必要です。

修繕は、小規模な修理から業者手配まで対応。空き家投資では突発的な修繕が起こりやすく、迅速に対応できる体制があるかどうかが、建物の寿命や入居者満足度に影響します。

そして、家賃回収や滞納時の督促などを行う金銭管理は、当事者間では感情的になりやすい業務です。第三者が仕組みとして対応することで、精神的な負担を減らしやすくなるでしょう。

さらに、契約更新や民泊運営時の法令対応なども管理の一部です。特に民泊や短期賃貸では、地域ごとの規制を把握していないと、思わぬトラブルに発展する可能性があります。

【徹底比較】自主管理と管理委託の違いとは？

空き家投資を進めるうえで、多くの人が迷うのが「自主管理にするか、管理委託にするか」という判断です。どちらにもメリット・デメリットがありますが、投資スタイルや物件条件によって現実的な選択は変わってきます。

項目	自主管理	管理委託
費用	低い	月額管理費が発生
手間	非常に多い	ほぼ不要
トラブル対応	自分で対応	管理会社が対応
遠方投資	不向き	向いている
継続性	人に依存	仕組み化しやすい

自主管理は、管理費を抑えられる点が最大のメリットです。近隣に住んでおり、時間に余裕がある場合は、巡回や簡単な対応を自分で行うことも可能でしょう。ただし、入居者トラブルや修繕対応が発生した際には即時対応が求められるため、突発的な対応が多い空き家投資では、精神的な負担が大きくなりがちです。

一方、管理委託は月額の管理費が発生しますが、その分、手間やストレスを大幅に軽減することができます。入居者対応や修繕手配を任せられるため、本業や家庭と両立しながら投資を続けることが可能。遠方の空き家投資でも成立しやすい点も魅力です。

また、継続性の観点も重要です。自主管理は、特定の個人に依存しやすく、環境が変わると続けられなくなるリスクがありますが、管理委託であれば業務が仕組み化されるため、長期運用に向いています。

中でも空き家投資は、建物の状態管理やトラブル対応の頻度が高くなりやすいため、管理委託を前提に考えたほうが現実的なケースも多く見られます。費用だけで判断せず、自分の時間やリスク許容度を踏まえて選ぶようにしましょう。

空き家投資で管理委託を使うメリット・デメリット

管理委託を検討する際は、「楽になるかどうか」だけでなく、投資全体にどのような影響があるかを整理することが重要です。まずはメリットとデメリットを分けて確認していきましょう。

管理委託のメリット

• 遠方でも投資が成立する
• トラブル・クレーム対応の精神的負担が軽減される
• 空室や劣化の早期発見につながる
• 投資を「事業」として安定運用しやすくなる
  

管理委託を利用する最大のメリットは、物件の場所に縛られず投資できる点です。居住地から離れた空き家でも、巡回や換気、修繕対応を任せられるため、遠方投資が現実的になります。

また、入居者からのクレームや突発的なトラブル対応を管理会社が担うことで、精神的な負担が大きく軽減。対応の遅れによるトラブル拡大も防ぎやすく、結果として空室対策や建物の長寿命化にもつながります。

管理体制が整うことで、投資を個人の頑張りに依存させず、「事業」として仕組み化しやすくなる点もメリットです。複数物件を運用する場合や、長期保有を前提とする場合ほど、この効果は大きくなるでしょう。

管理委託のデメリット

• 管理費が発生する
• 管理会社の質に左右される
• 任せきりにすると実態が見えにくい
  

一方で、管理委託だとその分コストが発生。管理費を考慮せずに利回りを計算すると、想定よりキャッシュフローが残らないケースもあります。投資判断の段階から、管理費込みでシミュレーションすることが必須です。

また、管理会社によって対応力や得意分野に差があります。空き家や老朽物件の管理経験が少ない会社に任せると、逆に対応が後手に回ることもあるため、委託先選びは成果を左右する重要なポイントです。

「委託＝丸投げ」ではありません。完全に任せきりにすると、現場の状況が見えづらくなります。定期的な報告を受け取り、必要な判断はオーナー自身が行うようにすることで、失敗を防ぎやすくなるでしょう。

管理委託にかかる費用の目安

空き家投資で管理委託を検討する際、もっとも気になるのが費用感でしょう。空き家投資の収益性を確保するには、管理委託費を含めた実質利回りでシミュレーションを行うことが不可欠です。管理委託の費用相場を正しく把握し、投資判断に役立てましょう。

管理内容	費用相場
賃貸管理	家賃の5〜10％
空き家管理（巡回）	月5,000〜15,000円
民泊管理	売上の15〜30％
スポット修繕	実費＋手数料

賃貸管理の場合、家賃の一定割合を管理費として支払うのが一般的。募集や契約、家賃回収、入居者対応まで含まれることが多く、手間を大きく削減できる分、費用もそれなりに発生します。家賃設定が低い空き家投資では、管理費の割合が収支に与える影響をよく確認しておくと安心です。

空き家管理（巡回）は、入居者がいない状態の建物を対象に、定期的な巡回や換気、簡易清掃を行うサービス。月額固定費になるため、長期間空室が続く場合はコストが積み重なりますが、劣化や近隣トラブルを防ぐ保険的な役割も果たします。

民泊管理は、清掃や予約対応、ゲスト対応まで含まれるケースが多く、売上に対する割合は高めです。その分、運営負担を大きく減らせるため、事業として割り切れるかどうかが判断基準になります。

管理委託が向いている空き家投資のケース

空き家投資では、すべてのケースで管理委託が必須というわけではありません。ただし、条件によっては自主管理よりも管理委託のほうが、結果的にリスクを抑えやすいケースがあります。

• 投資物件が居住地から遠い
• 副業・兼業で時間が取れない
• 民泊・短期賃貸を検討している
• 空き家を複数所有している
• 初めての不動産・空き家投資

物件が遠方にある場合、巡回やトラブル対応を自分で行うのは現実的ではありません。移動時間や交通費を考えると、管理委託を利用したほうが効率的なケースが多くなります。

本業がある人や、限られた時間で投資を行う場合も同様です。空き家投資は突発的な対応が発生しやすく、時間的余裕がないと対応が後手に回りがちなので、管理委託を活用することで投資を生活に無理なく組み込みやすくなります。

民泊や短期賃貸は、清掃やゲスト対応、規制対応など管理業務が多岐にわたります。自主管理では負担が大きくなりやすいため、最初から管理委託を前提にしたほうが安定しやすいでしょう。

そして、複数の空き家を所有している場合も、管理委託に向いているケース。物件数が増えるほど個人対応には限界が出てくるため、管理を仕組み化できる点で委託の価値が高まります。

また、初めて不動産や空き家投資に取り組む人も、管理委託を導入するのがおすすめ。経験が少ない段階では、トラブル対応や判断ミスが致命的になりやすいため、専門的なサポートがあることで失敗リスクを下げやすくなります。

失敗しない管理委託先（管理会社）の選び方

「不動産管理会社＝どこも同じ」というわけではありません。管理委託そのものは有効でも、委託先選びを誤ると、空室長期化やコスト増大といった形で投資リスクが顕在化するため注意が必要です。管理会社選びで確認すべきポイントをチェックしていきましょう。

チェック項目	確認ポイント
空き家対応実績	老朽物件・地方物件の管理経験
対応範囲	建物・入居者・修繕・募集まで対応可
報告体制	定期レポート・写真共有の有無
緊急対応	夜間・災害時対応の有無
契約条件	解約条件・手数料の明確さ

まず重視したいのが、空き家や老朽物件の管理実績です。一般的な賃貸管理の経験が豊富でも、空き家特有の劣化リスクや近隣対応に慣れていない会社もあるため、地方物件や空き家の管理実績があるかどうかも必ず確認しておきましょう。

次に、対応範囲を確認します。建物管理だけでなく、入居者対応や修繕手配、募集まで一貫して対応できるかどうかで、オーナー側の負担は大きく変わります。どこまでが管理費に含まれ、どこからが別途費用になるのかを事前に把握しておくと安心です。

報告体制も見落とせないポイントのひとつ。報告が少ないと、実態が見えず、不安を感じやすくなるため、定期的なレポートや写真共有があるかどうかなど、物件の状態把握のしやすさもチェックしておきましょう。

また、夜間や災害時などの緊急対応体制についての確認も忘れずに。空き家投資では突発的なトラブルが起こりやすく、対応の遅れが被害拡大につながることもあります。

そして、契約条件の明確さも管理会社選びにおいて重要です。管理委託契約を締結する際は、契約期間や解約予告期間、免責事項などが明確か確認しましょう。また宅地建物取引業者による重要事項説明で、管理者（管理会社）情報や管理状況の説明が適切かも確認材料になります。

管理委託でよくある失敗例と回避策

管理委託は空き家投資のリスクを下げる有効な手段ですが、任せ方や契約内容を誤ると、かえって不満やトラブルにつながることも。例えば、次のような事例が挙げられます。

• 何も報告が来ない
• 修繕費が想定より高額になる
• 空室がなかなか埋まらない
• 管理費倒れになってしまう

もっとも多い事例の一つが、「管理を任せているのに状況が分からない」というケース。これは、契約時に報告頻度や内容を明確に決めていないことが主な要因です。定期レポートや写真共有の有無を契約条件に盛り込み、報告ルールを事前にすり合わせておくことで回避しやすくなります。

次に、修繕費が高額になる失敗です。管理会社に一任した結果、事前確認のないまま修繕が進み、想定以上の費用が請求されることがあります。これを防ぐには、一定金額以上の修繕は事前承認とするなど、判断ルールを明確にしておくとよいでしょう。

管理会社の募集力や空き家対応の経験不足の影響で起こりやすいのが、空室が埋まらないケースです。空き家や地方物件の募集実績があるか、過去の事例を確認しておくことで、ミスマッチを防ぎやすくなります。

そして、管理費倒れの問題も考慮しておくべきポイント。管理費を考慮せずに利回りを設計してしまうと、収益がほとんど残らない状態になります。これは管理会社の問題というより、投資シミュレーション不足が主な原因です。管理費込みで収支を計算し、無理のない前提で投資判断を行うようにしましょう。

管理委託の失敗は、「任せたこと」自体ではなく、「任せ方」に原因があるケースがほとんど。契約内容と役割分担を明確にし、定期的に状況を確認する姿勢を持つことで、管理委託は空き家投資の強い味方になります。

まとめ

空き家投資では、物件選び以上に「管理をどうするか」が成果を左右します。自主管理はコストを抑えられる一方で、手間やトラブル対応の負担が大きく、遠方投資や副業投資では現実的でないケースも少なくありません。その点、管理委託はコストではなく、投資リスクを抑えるための手段として位置づけることが重要です。

安定して空き家投資を進めるためには、自分の投資スタイルや状況に合った管理体制を選ぶことがポイントになりますが、自分一人ではなかなか判断しづらいことも。そんな時は、『アキサポ』へ相談するのもひとつの手。空き家活用の豊富な経験をもとに、無理のない形で投資を進めていくサポートを行っているので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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