空き家になった実家をどうにかしたい人に！管理・活用のポイントまとめ

相続した実家が空き家になった場合、選択肢は「自分で住む」「売却」「空き家バンク登録」「賃貸」「管理・維持」「活用」の6つです。放置すると「特定空家」に指定され、固定資産税が最大6倍になるリスクもあるため、早めに方針を決めることが大切です。

本記事では、空き家になった実家を放置するリスク、6つの使い道とメリット・デメリット、管理にかかる費用、専門家への相談方法までを解説します。

空き家になった実家を放置するとリスクがあります！

相続した実家をすぐに活用するのは難しく、「とりあえず空き家になっている」ケースは珍しくありません。放置していると、主に次の3つのリスクが高まります。

• 特定空家のリスク
• 犯罪リスク
• 周辺環境に悪影響を及ぼすリスク

1. 特定空家のリスク

年々増加する空き家率に歯止めをかけるため、政府は2015年5月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」を全面施行しました。適切な管理がされていない空き家に対し、立入調査や指導・勧告・命令・代執行といった段階的な措置を講じるための法制度です。

2023年12月の改正では、深刻化する前の段階で対処するため「管理不全空家」という区分が新設されました。管理不全空家は、特定空家に至る前の段階でも指導・勧告の対象となり、勧告を受けると固定資産税の軽減措置が解除されます。

「特定空家等」は、以下の条件に該当する空き家を指します。

特定空家に該当する状態
そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

特定空家に指定されると、さまざまな指導や命令の対象となり、所有者にとって大きな負担となります。

出典：空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報｜国土交通省

もう一つの大きなデメリットが税負担の増加です。通常の空き家は200平方メートルまでの敷地に固定資産税を1/6に軽減する特例が適用されますが、特定空家に指定されるとこの特例が外れ、固定資産税は最大6倍に跳ね上がる可能性があります。2023年12月の改正以降は、管理不全空家についても勧告を受けた段階でこの軽減特例が解除される点に注意が必要です。

特定空家の指定条件は、次のとおりです。

2. 犯罪リスク

放置された空き家は、周囲から「人の気配がない」と感じられることで、多種多様な犯罪の温床になります。

• 放火
• 不法占拠（人が住み着くなど）
• 盗難
• 違法薬物の製造・栽培
• 不法投棄
• 敷地内の物品の無断使用

これらは日本の空き家で実際に度々発生しており、所有者にとって他人事ではありません。犯罪に巻き込まれると、次のような損失を被ることになります。

【空き家で犯罪が起こった場合の損失例】

• 金銭的な損失（盗難など）
• 汚染や環境への悪影響（住み着き、不法投棄など）
• 世間的評判の悪化（「いわくつき物件」化など）

金銭的なダメージだけでなく、イメージ悪化がその後の活用にまで悪影響を及ぼす可能性があるため、注意が必要です。

空き家の犯罪リスクが気になる！実例をもとにトラブルの原因・回避方法を解説

3. 周辺環境に悪影響を及ぼすリスク

放置された空き家は管理が行き届かず、周辺環境に悪影響を及ぼすことも珍しくありません。

• 悪臭を振りまく
• 失火による火事
• 倒壊や倒木

こうした被害が発生した場合、民法717条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）に基づき、損害賠償義務を負う可能性があります。倒壊や倒木による賠償責任は金銭的ダメージも大きく、空き家放置のリスクの大きさを物語っています。

まずは、将来的に空き家をどうするか、使い道を明確にしよう！

空き家になった実家を放置するとさまざまなリスクがあります。管理する、売却するなど、自分に合った使い道を明確にすることが大切です。ここでは使い道の種類と、それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。

空き家になった実家の使い道

主な使い道は次の6つです。

• 自分で住む
• 売却
• 空き家バンクへ登録
• 賃貸
• 管理・維持
• 活用

「自分で住む」は今の家を出て実家に移り住む方法、「売却」は買取業者や仲介業者に依頼する方法です。「空き家バンク」は、賃貸・売却を希望する所有者の物件情報を集約し、借りたい・住みたい人とマッチングする民間の仕組みで、令和元年の国土交通省アンケートによると全国1,261自治体のうち約7割で設置されています（未設置の自治体もあるため、お住まいの地域は確認をおすすめします）。

「賃貸」は個人向け・事業用リノベーション向けなどに貸し出す方法、「管理・維持」は貸出・売却をせず所有したまま維持する方法、「活用」はリノベーション・修繕を行い、立地や建物に見合った形で運用を一括サポートしてもらう方法です。

それぞれの使い道のメリット・デメリット

使い道	メリット	デメリット
①自分で住む	実家を手放さずに済む／家賃をかけずに住める	固定資産税・都市計画税がかかる／今の家から引っ越す必要がある
②売却	まとまったお金が入る／維持管理費や税金が不要になる／将来的な心配がなくなる	所有権を手放す必要がある／譲渡所得税・住民税・所得税がかかる／一度しか収入が得られない
③空き家バンクへ登録	維持管理を入居者にしてもらえる場合も／現状のまま貸し出しもOK	借主と直接交渉する場合も多い
④賃貸	家賃収入を得られる／建物の維持管理を図れる	空室リスクがある／修繕費用が多くかかる場合がある／管理会社委託時は管理手数料がかかる
⑤管理・維持	実家を手放さずに済む	維持管理コストがかかり続ける
⑥活用	継続的な収入が得られる／所有権を維持できる／不動産売却に関する税金がかからない	固定資産税・都市計画税を払い続ける／まとまった収入は得られない／貸し出し前にリフォームが必要

6つの使い道にはそれぞれメリット・デメリットがあるため、さまざまな側面を見て慎重に判断することが大切です。今後、実家を管理し将来的には活用していきたい方に、特に役立つ内容です。

空き家を管理・維持するためにかかる費用

空き家は立派な資産ですが、所持するにはさまざまな費用がかかります。ここでは「空き家にかかるお金」の種類と注意点をまとめました。

空き家にかかる費用一覧

費用項目	目安
固定資産税	数万円〜数十万円／年
都市計画税	数万円〜数十万円／年
火災保険	数万円〜数十万円／年
水道光熱費	数千円〜数万円／年
修繕費用	業者に依頼すると数万〜数百万円

固定資産税・都市計画税（立地による）は所持している限り必須の負担ですが、倒壊や火災などのトラブルに備える保険や修繕費用も無視できません。空き家を良好な状態に保つには、ある程度の出費を想定しておきましょう。

税金に関する注意点

空き家を所持している限り固定資産税が、市街化区域内であれば都市計画税もあわせて毎年課税されます。ただし「住宅用地の軽減措置特例」により、敷地面積200㎡までの部分（小規模住宅用地）は固定資産税1/6・都市計画税1/3に、200㎡を超える部分（一般住宅用地）は固定資産税1/3・都市計画税2/3に軽減されます。

ここで注意したいのが「更地」の扱いです。特例の対象は「住宅用地」に限られるため、建物を解体して更地にすると「非住宅用地」となり、固定資産税・都市計画税ともに軽減措置の対象外（減額なし）になります。また、更地でなくても「特定空家」に指定された場合は同様に特例の対象外となります。「更地、もしくは特定空家に指定された空き家は税負担が増える」ことを覚えておきましょう。

空き家の活用は専門家に相談しよう！

適切な管理は放置のリスクを避けるために必要ですが、管理自体にも費用がかかり、空き家は所持しているだけでお金がかかるのが難しいところです。第三者に提供する活用という選択肢もありますが、そのためには物件に見合った対策や仕掛けが求められます。ここでは、空き家を適切かつ効果的に管理・活用するためのポイントを解説します。

空き家の管理・活用の悩みを解決するポイント

空き家の管理・活用には時間・お金・手間がかかり、専門的なノウハウがないまま対処するには限界があります。所有者が抱える悩みは、たとえば次のようなものです。

• 活用するために何から手を付ければいいかわからない
• リノベーションや修繕をどこに頼めばいいかわからない
• 所有物件がどんな活用法に向いているかわからない
• 活用の仕方からリノベーション・提供までまとめて依頼したい

こうした悩みをまとめて引き受けてくれるのが「空き家活用会社」です。現地調査・分析・活用プランの提案・リノベーション・利用者募集までを幅広くカバーできる会社も多く、近年人気のサービスとなっています。

私たち「アキサポ」も、周辺環境や立地条件の現地調査をもとに、リノベーション（全額費用負担で実施※）・活用プランの提案まで、空き家活用のお悩みに幅広くお応えしています。老朽化した空き家を、土地の特徴や所有者の要望を踏まえて再生し、魅力的なコンテンツづくりを数多くサポートしてきました。

※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。

事例①：使い道に困っていた土地をキッチンカー（フードトラック）運営会社の活用場所として提供！

事例の詳細はこちら

事例②：「地域貢献型空き家利活用事業」として官民一体でブックカフェを立ち上げ！

事例の詳細はこちら

事例③：店じまいにより、使い道に悩んでいた商店街の履物店がシェアキッチンに大変身！

事例の詳細はこちら

空き家活用に関するお役立ち情報

空き家問題や具体的な活用方法について、お役立ち情報を解説します。

①日本の社会問題となっている空き家問題。なぜ空き家活用が注目されているのか？

空き家の増加、放置による犯罪リスクの上昇、倒壊によるけが、周辺景観の悪化——これらを総じて「空き家問題」といいます。解決策として、空き家をリノベーションしてカフェや宿泊施設を始める、更地にして駐車場にするなどの方法があります。

空き家問題の解消に奮闘するアキサポの取り組みがテレビで紹介されました。

【2022年問題とは】“空き家”を増やす大きな要因に その解消に向けた注目の取り組みとは

築年数115年以上の空き家を、所有者負担0円（※）で1棟貸しの宿泊施設にリノベーションした事例が紹介されていますので、ぜひご覧ください。

※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。

②空き家の活用方法は多種多様です。どのような活用方法があるか事例を交えてご説明

空き家の活用方法は、カフェ・宿泊施設・駐車場・賃貸住宅など多種多様です。所有者様のご希望を伺ったうえで、最適な活用方法をご提案します。

空き家活用ビジネス・空き家対策の成功事例25選！国・自治体の施策例も紹介

③リフォームをコストゼロで、空き家の活用ができる「アキサポ」とは？

アキサポは、所有者様から空き家を借り受け、コストゼロ（※）でリノベーションを行い、一定期間転貸するサービスです。

※建物の状況等によっては、一部費用のご負担をお願いする場合がございます。

詳しくはこちらの動画をご覧ください。

【ジェクトワン公式】空き家事業徹底解剖！教えてアキサポ先生！

空き家になった実家の管理・活用の秘訣まとめ

実家が空き家になった場合、毎年の固定資産税などの税金や維持・管理に金銭面の負担だけでなく、「特定空家」指定のリスクまで考慮すると、放置するのは得策ではありません。

とはいえ、空き家は使い道次第で資産価値を高めることも十分可能なので、「空き家を所持している＝多種多様なチャンスがある」といえるのも事実です。

もちろん使い道を適切に定め、そのための仕掛け（リノベーションや修繕など）を行うには、専門的なノウハウやスキルが求められるのは今回ご紹介したとおりです。

空き家の使い道をどうすべきかお悩みの場合、まずは専門家のアドバイスを受けるのがベストでしょう。