Airbnb投資は、インバウンド需要の回復を背景に注目を集めている不動産投資の一つです。

賃貸より高い収益を狙える可能性がある一方で、法規制や運営の手間など、注意すべき点も多数あります。本記事では、仕組みや収益性、始め方、空き家活用との相性などを詳しく解説するので、ぜひAirbnb投資にお役立てください。

Airbnb投資が注目されている3つの理由

Airbnb投資が注目されている背景には主に3つの理由が挙げられます。

一つ目はインバウンドの回復と国内旅行需要の拡大です。観光地や都市部では宿泊需要が高まり、ホテル不足が指摘される地域が増加。その受け皿として、民泊という選択肢が改めて注目されるようになりました。

二つ目の理由は、一般的な賃貸と比べて高い収益を狙える可能性がある点です。Airbnb投資では「宿泊単価×稼働率」で収益が決まるため、条件が合えば賃貸よりも高い利回りを実現できるケースがあります。短期滞在向けのため、繁忙期には収益が伸びやすいのも特徴です。

そして、比較的小規模な物件から始められるため、個人投資家でも検討しやすい点も魅力。しかも、空き家や築年数の古い住宅であっても用途地域による制限やマンション管理規約の禁止事項、自治体の上乗せ条例をクリアすれば、Airbnb（民泊）運営が可能です。そのため、有効な空き家活用の選択肢として検討する価値は十分にあります。

比較的ハードルが低く、初心者でも挑戦しやすいAirbnb投資ですが、もちろん誰でも簡単に稼げるわけではありません。法規制や稼働率、管理体制などの条件がそろって初めて成立する投資であることは理解しておきましょう。

Airbnb投資とは？民泊・不動産投資との違い

Airbnb投資とは、宿泊予約プラットフォームを活用し、短期滞在者向けに物件を貸し出す投資手法です。一般的に「民泊」と呼ばれる形態の一つですが、民泊＝Airbnb ではありません。民泊には、住宅宿泊事業法（届出制・年間180日制限あり）や、旅館業法に基づく簡易宿所（許可制）、国家戦略特区民泊（認定制）など複数の実施形態があり、Airbnbはあくまで集客・運営の手段の一つという位置づけになります。

では、Airbnb投資と一般賃貸を中心とした不動産投資との違いを具体的にみていきましょう。

収益性

Airbnb投資は、宿泊単価と稼働率によって収益が変動するのが特徴。観光需要が高いエリアや繁忙期には、一般賃貸よりも高い収益を上げられる可能性があります。一方で、稼働率が下がると収益も大きく落ち込むため、収益の振れ幅が大きい点には注意が必要です。

一般賃貸は、毎月の家賃がほぼ固定されるため、収益は大きく伸びにくいものの、安定性があります。どちらが優れているかではなく、「収益性を取るか、安定性を取るか」という考え方に違いがあるといえるでしょう。

管理の手間

Airbnb投資は、管理の手間が多くなりがちです。予約対応、価格調整、清掃手配、ゲストからの問い合わせ対応など、日常的な運営が発生します。そのため、自主管理を行う場合は時間と労力が必要になります。

一方、一般賃貸は入退去時を除けば対応頻度が低く、管理の手間は比較的少なめです。副業としての負担感は、一般賃貸のほうが小さい傾向があります。

法規制

一般賃貸は、賃貸借契約を中心とした運営となるため、民泊ほど複雑な規制はありませんが、Airbnb投資には法規制が必ず関わります。住宅宿泊事業法や旅館業法、自治体独自の条例などを理解し、条件を満たした運営が必要です。違反した場合、業務停止命令や罰金・過料などの行政処分・刑事罰が科される可能性があります。

空き家を民泊に活用する完全ガイド～基礎知識から運営ノウハウまで～
不動産投資とは何か？初心者が知るべきポイントをわかりやすく解説

Airbnb投資のメリット・デメリット

Airbnb投資を成功させるには、メリットとデメリットの両面を把握したうえで判断することが大切です。

Airbnb投資のメリット

• 高単価・高利回りを狙える
• 空き家・築古物件でも活用でき、初期費用を抑えやすい
• 自分でも利用できる（二拠点・別荘併用）
• インフレ耐性がある

Airbnb投資の最大の魅力は、宿泊単価を柔軟に設定できる点です。観光シーズンやイベント時には価格を上げやすく、条件が合えば一般賃貸より高い利回りを期待できます。稼働率を維持できれば、収益性の高い運用も期待できるでしょう。

また、空き家や築年数の古い物件でも、内装や設備を工夫することで宿泊需要を取り込むことが可能。賃貸では敬遠されがちな物件を再生できるため、少ない初期費用で始められるケースもあります。

そして、オーナー自身が利用できる点も特徴です。二拠点生活や別荘として使いながら、使わない期間は貸し出すといった柔軟な運用ができます。さらに、宿泊単価は物価上昇に合わせて調整しやすく、インフレ耐性がある点もメリットと言えるでしょう。

Airbnb投資のデメリット

• 法規制や自治体ルールが厳しい
• 稼働率が季節や立地に左右されやすい
• 管理・清掃・ゲスト対応の手間が大きい
• 近隣住民とのトラブルが発生する可能性
  

Airbnb投資では、住宅宿泊事業法や旅館業法、自治体条例などの規制を理解することが必要です。地域によっては運営が制限されており、事前確認を怠ると違法運営になるリスクがあります。

また、稼働率は立地や季節要因の影響を受けやすく、繁忙期と閑散期で収益に差が出やすい点も要注意。安定した収益を得るには、価格調整や集客戦略が欠かせません。

管理面では、清掃や鍵の受け渡し、ゲスト対応など日常的な業務が発生するため、自主管理の場合だと負担が大きくなりがちです。さらに、騒音やゴミ出しなどをきっかけに、近隣住民とのトラブルに発展するケースもあります。

Airbnb投資は、メリットだけを見ると魅力的に映りますが、条件がそろって初めて成立する投資です。メリットとデメリットを冷静に比較し、自分の状況に合っているかを見極めることが重要になります。

Airbnb投資が向いている物件・立地条件

Airbnb投資が成功するかどうかは、運営ノウハウ以上に物件と立地の選び方で大きく左右されます。どれだけ内装やサービスを工夫しても、需要のない場所では稼働率は伸びません。Airbnb投資に向いているのかどうか、見極めるポイントについて確認していきましょう。

観点	ポイント
立地	観光地／都市部／交通アクセス
物件	空き家・戸建て・区分マンション
周辺環境	近隣トラブル回避・用途地域
競合	近隣Airbnbの価格・稼働率

まず最も重要なのが立地です。観光地や都市部、駅や空港からのアクセスが良いエリアは、宿泊需要が安定しやすく、稼働率を確保しやすい傾向があります。逆に、観光資源や移動手段が乏しい場所では、価格を下げても集客が難しくなるケースも少なくありません。

物件タイプとしては、空き家や戸建てがAirbnb投資と好相性。戸建てはファミリーやグループ需要を取り込みやすく、騒音トラブルも起きにくい点がメリットになります。区分マンションの場合は、管理規約で民泊が禁止されていないかを必ず確認するようにしましょう。

さらに、住宅街では騒音やゴミ出しなどをきっかけに近隣トラブルが発生しやすくなるため、周辺環境も見落とせないポイント。用途地域や自治体ルールを確認し、民泊が想定されているエリアかどうかを見極めることが重要です。

あわせて、競合調査もしておくのもおすすめ。近隣にあるAirbnb物件の宿泊単価や稼働率、レビュー内容を確認することで、そのエリアでどの程度の収益が見込めるかが見えてきます。需要があっても競合が多すぎる場合、価格競争に陥る可能性があるので注意しましょう。

Airbnb投資の始め方

Airbnb投資は、法規制の確認から収益シミュレーション、運営体制の構築まで、段階的に進めることが成功のポイントになります。ここでは、Airbnb投資を始める際の基本的な流れをステップごとにまとめました。

ステップ1：エリア・法規制の確認

最初に行うべきなのが、エリアごとの法規制確認です。Airbnb投資は、住宅宿泊事業法や旅館業法、自治体独自の条例の影響を強く受け、地域によっては営業日数の制限や、民泊自体が認められていないケースもあります。

運営形態によって必要な届出や許可が異なるため、「このエリアで合法的に運営できるか」を最初に確認することが必須です。

ステップ2：物件探し・現地調査

法規制の目処が立ったら、物件探しに進みます。空き家バンクや中古住宅、投資用物件などでリサーチできますが、その際価格だけで判断せず、立地やアクセス、周辺環境を実際に確認するようにしましょう。

現地調査では、騒音や近隣の雰囲気、清掃業者が手配できるかといった運営面も意識してチェックするのがポイント。Airbnb投資は、物件そのものより「運営しやすさ」が収益に影響します。

アキサポで販売中の物件をチェックする＞＞

ステップ3：収益シミュレーションと実質利回りの算出

物件候補が決まったら、必ず収益シミュレーションを行いましょう。主に以下のような初期費用やランニングコストがかかるので、これらも踏まえた上で計画を立てていきます。

＜Airbnb運営にかかる初期費用＞

項目	内容
物件取得費	購入費・仲介手数料など
家具・家電・内装費	ベッド・家電・備品
申請・準備費用	書類作成・届出関連

＜Airbnb運営中にかかるランニングコスト＞

項目	内容
固定費	賃料・住宅ローン
変動費	光熱費・通信費・清掃費・消耗品
管理費	運営代行・管理委託費
その他	税金・保険料

想定宿泊単価や稼働率、管理費、清掃費は現実的に見積もっておきましょう。稼働率を低めに設定し、最悪ケースでも赤字にならないかを確認しながら計算していくと安心です。

ステップ4：許可・届出・設備準備

収益性に問題がなければ、許可や届出、設備準備に進みます。この段階では、法的手続きと設備準備を同時進行で進めましょう。主な作業として挙げられるのが、消防法令適合通知書の取得や保健所の現地検査、さらに住宅宿泊管理業者との契約（家主不在型、または一定条件に該当する場合）などです。運営形態によっては、基準を満たさないと営業できない場合もあるので、入念に確認するようにしましょう。

ステップ5：運営開始・集客

準備が整ったら、Airbnbに物件を掲載し、運営を開始します。写真や説明文の工夫、価格調整、レビュー管理が集客に直結するため、運営開始後も稼働率やレビューを見ながら、改善を重ねる姿勢が重要です。

Airbnb投資の収益モデルと利回りの考え方

家賃が固定されている賃貸と異なり、Airbnb投資では稼働率と宿泊単価の掛け算で収益が決まります。そのため、利回りも月ごと・季節ごとに変動する点が特徴です。

立地や物件タイプ、ターゲット層によって幅はありますが、稼働率30〜60％、宿泊単価8,000〜25,000円を基準にシミュレーションを行うのが一般的です。条件が整えば、実質利回り10〜20％を狙えるケースもあります。

ここで注意したいのが、表面利回りではなく実質収益で判断することです。Airbnb投資では、清掃費や管理委託費、消耗品費、光熱費など、ランニングコストが賃貸より多く発生するもの。売上が高く見えても、これらを差し引くと手元に残る金額は大きく変わります。

また、稼働率は年間を通じて一定ではありません。繁忙期と閑散期の差を考慮し、平均稼働率で収益を見積もることが重要です。

Airbnb投資では、「いくら売上が出るか」よりも、「いくら残るか」を基準に判断するのがポイント。実質収益を重視し、慎重なシミュレーションを行うことで、安定した運用が見えてくるでしょう。

管理委託は必要？自主管理との比較

「自分で管理するか、管理委託を使うか」という点も、Airbnb投資においては重要です。どちらが正解というわけではありませんが、運営スタイルや物件条件によって向き不向きははっきり分かれます。

項目	自主管理	管理委託
手間	非常に多い	少ない
管理費	低い	売上の15〜30％
向いている人	近隣居住・時間に余裕あり	遠方・副業・兼業

自主管理の最大のメリットは、管理費を抑えられる点です。清掃やゲスト対応、価格調整などを自分で行えば、コストは最小限に抑えられます。物件の近くに住んでおり、時間的な余裕がある場合には、有効な選択肢になるでしょう。

ただし、Airbnb投資の自主管理は想像以上に手間がかかります。予約対応は時間帯を選ばず、トラブルが起きれば即時対応が求められることも。繁忙期には清掃や問い合わせが重なり、本業や生活に支障が出るケースも少なくありません。

一方、管理委託を利用すると、清掃手配やゲスト対応、運営管理を任せられるため、手間と精神的な負担が大きく軽減されます。特に遠方の物件や副業としてAirbnb投資を行う場合、管理委託を前提にしないと継続が難しいケースも多いのが実情です。

管理費は売上の一定割合がかかりますが、その分、運営が仕組み化され、安定した稼働につながりやすくなります。Airbnb投資では、管理体制の選択はコスト面だけでなく、「自身がどこまで実務に関われるか」という視点が欠かせません。遠方の物件や副業の場合は、管理委託を前提とした収益シミュレーションを行うのが現実的です。

Airbnb投資の失敗例と注意点

• 稼働しない
• 違法運営になってしまう
• クレームが多発する
• 管理費倒れになる

思ったほど稼働しないのは、ありがちな失敗のひとつ。原因の多くは、立地選定や価格設定のミスにあります。観光需要が弱いエリアや、競合が多い場所で相場を無視した価格設定をすると、稼働率が伸びにくいため、事前に近隣のAirbnb物件を調査し、現実的な宿泊単価と稼働率で収益シミュレーションを行うようにしましょう。

法規制の理解不足による違法運営にも注意が必要。住宅宿泊事業法や旅館業法、自治体条例を正しく把握せずに運営を始めると、営業停止や罰則のリスクがあります。

そして、Airbnb投資では近隣住民からのクレーム多発もよくある失敗例。騒音やゴミ出し、出入りの頻度などがトラブルの要因になるため、事前の近隣配慮やルール説明、管理体制の整備を徹底しておくことが大切です。

さらに、管理委託費や清掃費を十分に織り込まずに収益設計を行うと、売上はあっても利益が残らない管理費倒れの問題が生じます。シミュレーションの際は、管理費込みの実質収益で判断するようにしましょう。

まとめ

Airbnb投資は、高収益を狙える可能性がある一方で、法規制や管理体制を理解したうえで進めることが必須。立地や稼働率、管理費を含めた実質収益で判断することが、投資成功へ導く重要なポイントになります。

もしAirbnb投資準備を進めるにあたって判断に迷う場合は、ぜひ『アキサポ』をご活用ください。空き家を通して培った多数の活用実績・経験をもとに、お客様一人ひとりにあわせた最適なアドバイスを提案いたします。

🔗 Airbnb投資向け物件を探す
🔗 空き家×Airbnb投資の相談

空き家で民泊をはじめよう！法律や活用のメリット・デメリット、注意点を解説
【アキサポ活用事例】250種類以上のゲームで遊べる！空き家を「ワクワク泊まれる」民泊施設として再生
【賃貸経営】空き家で始める方法と成功のコツ｜費用やリスクを徹底解説