不動産投資をやってる人の割合は？最新データと内訳を解説

不動産投資は「一部の富裕層だけがやっている」というイメージを持たれがちですが、実際にどれくらいの人が経験しているのでしょうか。

本記事では、公的調査などの最新データをもとに“不動産投資をやってる人の割合”を示したうえで、どんな属性の人が取り組んでいるのか、投資実態や始め方まで詳しく解説します。

結論：【不動産投資をやってる人の割合】は約12.6％

国土交通省の「不動産投資に関する意識・行動調査」では、個人投資家へのインターネット調査をもとに、不動産投資の経験がある人が12.6％という結果が示されています。体感より多いと感じる一方で、社会全体で見れば多数派ではない、という位置づけの数字です。

ただしこの12.6％は、調査対象が一般の全国民ではなく「個人投資家」を前提にした設計になっています。つまり、投資に関心がある層を含む母集団での割合であり、そのまま日本人全体の普及率ではありません。

「不動産投資をやってる人」の割合に含まれる定義（現物・REIT・相続）

「不動産投資をやってる」といっても、現物を買う人だけでなくREITや相続による賃貸運用なども含まれ得ます。

多くの人がイメージする不動産投資は、区分マンションや一棟アパートなどの現物不動産を購入し、家賃収入や売却益を狙う形です。この場合は、物件購入にまとまった資金や融資が関わりやすく、参入のハードルが上がるため経験者割合は相対的に低く出やすくなります。

一方で、REITは上場商品として少額から不動産に投資でき、株式のように売買も可能です。現物投資とはリスクの出方や運用の手間が異なるものの、不動産市場の収益に参加するという意味では不動産投資の一種であり、これを含めると経験者は増える可能性があります。

さらに、相続によって賃貸物件（不動産所有権や賃貸人たる地位）を引き継ぎ、結果的に家賃収入を得ているケースも。本人の意思で始めた投資ではなくても、適切な管理義務や修繕、賃貸管理が必要になる点では投資と同じ側面があり、調査によっては対象に含まれたり除外されたりすることがあります。

不動産投資をやってる人の属性

調査データからは、不動産投資経験者の年齢・職業・収入・金融資産などに一定の傾向が見えます。ここでは代表的な属性を切り分けて確認していきましょう。

年齢の傾向

不動産投資は40代以上の中高年層が多め。背景には、一定の自己資金が貯まりやすいこと、住宅購入や教育費など大きな支出の見通しが立ちやすいこと、退職後の収入源を意識し始めるタイミングであることが挙げられます。

また、金融機関の融資では返済期間や完済時年齢が意識されるため、年齢が上がるほど長期ローンを組みにくくなることも。その分、中高年は自己資金を厚めにして借入負担を抑える、保守的な物件選びをするなど、戦い方が変わりやすい点も押さえておくと安心です。

一方で若年層は、現物のフルローンにこだわらず、REITや不動産クラウドファンディングなど少額手段で経験を積みやすくなっています。若いほど時間を味方にできるため、まずは少額から始めて知識を蓄え、将来の現物投資に備えるのもよいでしょう。

職業の傾向（会社員・自営業など）

公的調査では、不動産投資経験者の職業内訳で会社員が最も多い傾向があります。これは会社員が社会全体で人数が多いことに加え、融資審査で評価されやすい要素を持ちやすいことも影響しています。

一方で、自営業や会社役員、公務員、専業主婦・主夫なども一定数存在し、属性はさまざま。重要なのは職業名よりも、安定収入の見え方、既存借入の状況、家計の固定費、投資に割ける時間など、審査や運用に影響する中身です。

業種の傾向

不動産投資経験者の業種は、サービス業、製造業、不動産業など幅広く分布し、特定業種への大きな偏りは見られません。これは、不動産投資の成果が本業の業種よりも、物件選定や資金計画といった投資側の意思決定に依存しやすいことを意味します。

不動産や建設に近い業種は、物件や管理の知識に触れやすい可能性はありますが、それだけで有利が約束されるわけではなく、相場から外れるような高値での購入や、需要の弱いエリアの選定といったリスクは、業界知識があっても起こり得ます。

年収・世帯年収の傾向

年収は平均値だけで見ると誤解が生まれるため、分布で捉えるのがポイントです。調査では世帯年収のボリュームゾーンが中間層にあり、必ずしも超富裕層だけの市場ではないことが読み取れます。

年収が高いほど融資面で有利になりやすいのは事実です。返済余力が見えやすく、金利や融資期間など条件交渉でも選択肢が増えるため、同じ物件でも手残りキャッシュフローが改善することがあります。

ただし年収だけで線引きはできません。少額の不動産商品で経験を積む、自己資金を増やして借入依存を下げる、あるいは投資目的をインカム重視に絞るなど、条件に合わせた設計ができます。年収は武器の一つですが、戦略が伴わなければ武器になり切れません。

金融資産（貯蓄額）の傾向

不動産投資では、金融資産の多寡がそのまま安全余力になりやすい点が特徴です。家賃収入は毎月入る一方で、空室、修繕、設備故障、原状回復、募集費用など、まとまった支出が不定期に発生します。現預金の余力が薄いと、良い物件でも一度の想定外で資金繰りが崩れます。

調査では金融資産保有額にも一定の分布があり、1,000万〜3,000万円未満など、現実的な層が厚め。ここで重要なのは、金融資産の大きさそのものより、生活防衛資金を確保したうえで投資に回せるかどうかです。

自己資金比率を上げるほど月々の返済負担が軽くなり、金利上昇や家賃下落への耐性が増します。一方で、自己資金を入れ過ぎて手元資金が枯れるのも危険です。安定した長期運用のためには、投資に回すお金と、突発費用に備えるお金を分けて考えるようにしましょう。

不動産投資をやっている人の投資実態

不動産投資を“やってる人”が具体的に何へ投資し、どう運用し、どうやって物件を見つけ、資金を組み立てているのか。代表的な投資対象、運用タイプ、自己資金と借入、物件の探し方をまとめました。

投資対象の種類（区分・一棟・戸建て・REIT）

不動産の投資対象には、主に区分・一棟・戸建て・REITの4つが挙げられます。それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。

投資対象	主なメリット	主なデメリット	向いているタイプ・特徴
区分マンション	・投資単価を抑えやすい ・管理を外部化しやすい ・複数エリアに分散しやすい	・管理費や修繕積立金がかかる ・購入価格が高いエリアでは利回りが低く見えがち	本業が忙しく、まずは少額から検証しながら学びたい会社員向け
一棟アパート・ビル	・空室が出ても全体の収益がゼロになりにくい ・土地全体の所有権が得られる	・購入金額や借入額が高額になる ・将来の建物修繕が大規模になりやすい	まとまった資金力や融資枠があり、スケールメリットを狙いたい人向け
戸建て	・ファミリー層の需要が高い ・入居期間が長くなりやすい ・リフォームで差別化しやすい	・空室になると一瞬で収入がゼロになる ・物件ごとの個別性が高く見極めが必要	地域の需要を捉え、DIYや独自の修繕工夫で利回りを上げたい人向け
REIT（不動産投信）	・少額から手軽に投資できる ・流動性が高くいつでも売買可能	・実物資産を持てない ・金利や市場環境、株価の動きに影響を受けやすい	面倒な管理手間を一切排除し、ペーパーアセットとして運用したい人向け

不動産投資をやっている人の割合や実態をみると、目的が安定収入なのか、手間を抑えたいのかで向き不向きが変わることがわかります。ご自身の属性や予算を踏まえて、最適な方法を選ぶようにしましょう。

運用タイプの傾向（区分マンションが多い）

先述した4つの投資対象の中で最も選ばれやすいのが、区分マンションです。理由としては、投資単価が比較的小さく、融資や自己資金のハードルを下げやすいことにあります。管理会社に委託すれば日々の対応負荷も抑えられるため、本業がある人にとって実務面の相性が良い点もメリットです。

また、区分は複数エリアに分散しやすく、1物件で当たる外れが出ても全体を崩しにくい設計が可能。これは、最初から大きく張るよりも、検証しながら学びたい人に最適です。

ただし「多いから正解」ではありません。区分は価格が割高だとキャッシュフローが出にくく、長期で保有しても出口で苦しくなることがあります。立地、賃貸需要、購入価格の妥当性、将来の修繕負担、売却時に買い手がつきやすいかまで含めて判断するようにしましょう。

自己資金と借入の目安

自己資金は、頭金だけでなく諸費用も含めて考える必要があります。仲介手数料、登記費用、ローン事務手数料、火災保険、不動産取得税などで、物件価格とは別にまとまった費用が出るため、購入可能額を見誤りやすいポイントです。

自己資金比率の目安はケースによりますが、物件価格の一定割合を用意するのが一般的。ここでの本質は割合そのものより、空室や修繕、金利上昇が起きても赤字が続かない返済設計になっているかです。金利が少し変動するだけでも、毎月のキャッシュフローが圧迫される物件は珍しくありません。特に変動金利を選択する場合、借入条件（金利・返済期間）や将来の金利上昇リスクが収支を大きく決定づけます。

利回りだけで判断せず、家賃下落や空室率を保守的に置いたうえで、何年赤字に耐えられるか、売却時にローン残債を返せるかまで含めて資金計画を作りましょう。

物件の探し方（不動産会社・専門サイトなど）

物件探しのチャネルには、不動産会社からの紹介、仲介会社、投資用の専門ポータル、セミナー経由の提案などがあります。どの方法でも重要なのは、最初の提案を正解だと思わず、比較検討の土台を自分で作ることです。

比較の基本は、周辺の賃料相場、同程度の築年・広さの成約水準、駅距離と生活利便、将来の供給増の見込み、管理状態の良し悪しです。表面利回りは入り口の数字に過ぎず、実際の手残りは空室損、管理費、修繕、税金、募集費用で大きく変わります。

また、不動産は情報の非対称性が大きい分野であるため、同エリアの複数会社に当たる、家賃査定を複数取得する、重要事項説明や管理規約などを読み込む、疑問点を言語化して説明を求める、といった対策を講じておくのが賢明です。

不動産投資の成功率・失敗率の見方（調査の読み取り方）

成功率や失敗率は、何をもって成功とするかで結論はさまざま。毎月のキャッシュフローがプラスなら成功と考える人もいれば、老後の年金代わりに完済後の家賃収入を作れれば成功、売却益が出なければ失敗と考える人もいます。

また、母集団の違いも大きいです。購入直後の初心者だけを集めれば失敗率は高く見えやすい一方、長期保有者を含めれば途中で改善したケースも入るため、見え方が変わります。さらに、損益の集計が「売却まで含む」のか「保有中の収支」なのか次第で変化するため、一概に言えません。

成功率や失敗率を考えるためには、まずは成功を自分のKPIに落とすことがポイント。例えば、空室を保守的に見積もっても年間収支が黒字か、金利が上がっても耐えられるか、売却時に残債割れしにくい価格か、といった指標は定義がぶれにくく、購入判断に直結します。つまり、成功率を探すよりも失敗しにくい条件を自分で作る方が再現性が高くなるのです。

不動産投資を始めるまでの流れ（会社員向け）

会社員が不動産投資を始める際は、物件選びだけでなく融資・契約・管理体制づくりまでを一連のプロセスとして設計するのが安全です。

最初は目的の明確化から始めましょう。毎月の副収入が欲しいのか、老後の年金代わりなのか、資産の分散なのかで、選ぶ物件も借入の組み方も変わります。

次に行うのが情報収集と相場作りです。エリアを絞り、賃料相場、成約価格水準、空室の出やすさ、将来の供給見込みを把握します。同時に、収支項目を洗い出し、空室や修繕を織り込んだシミュレーションを作成。ここで初めて、融資条件の良し悪しが手残りにどう効くかが見えるようになります。

そのうえで、不動産会社や金融機関に相談し、物件選定と融資打診を進めましょう。売買契約前には宅地建物取引士による重要事項説明の確認と契約書条項の精査、管理体制の検討、火災保険や税務面（確定申告の想定など）の整理を行い、決済・引き渡し後は管理会社と運用ルールを固めます。会社員は時間が限られるため、管理を任せる前提でも、数字のモニタリングだけは自分が行う設計にすることが安定的な運用につながります。

よくある質問

まとめ：割合の目安と、自分が始めるべきかの判断軸

不動産投資を行っている人の割合は、調査によっては1割強とされることもありますが、この数字は「現物かREITか」「相続による運用を含むか」「母集団が誰か」といった前提で大きく変わります。割合は断定の材料ではなく、あくまで全体像をつかむための目安として捉えるのが適切です。

不動産投資家の属性には、40代以上が厚い、会社員比率が高い、世帯年収や金融資産に一定の傾向がある、といった特徴が見られます。ただし、属性が良いから勝てるわけではありません。大切なのは、収支の理解、価格の妥当性の検証、融資条件、管理体制、そして出口戦略の設計です。

不動産投資を始めるべきかを判断する軸は、目的が明確か、生活防衛資金を残せるか、空室や修繕に耐えられるか、無理のない借入条件で収支が回るか、そして信頼できる相談先と複数の情報源を持てるか、という点にあります。数字に振り回されず、自分の条件で再現性のある形を選べるなら、不動産投資は富裕層だけのものではなく、現実的な資産形成の選択肢になり得ます。

空き家を「活用」も「購入」も、不動産投資の現実的な入口に

不動産投資というと、高額なマンションやアパートを一棟購入するイメージが強いかもしれません。しかし、比較的少ない初期投資から始められる選択肢として、近年注目されているのが「空き家」を活かした投資です。

入口は大きく2つあります。ひとつは、相続した実家や使っていない空き家など、すでに手元にある不動産を活用する方法。もうひとつは、価格の手頃な空き家を購入し、リノベーションして賃貸や運用に回す方法です。いずれも、一般的な新築物件への投資に比べて初期費用を抑えやすく、工夫次第で安定した収益を狙える点が魅力です。

アキサポでは、こうした空き家を活かした資産形成を一貫してサポートしています。手元の空き家の活用はもちろん、これから空き家を購入して投資を始めたい方に向けた物件のご相談まで、リノベーション・賃貸・運用を含めてトータルでお手伝いが可能です。費用面のハードルを抑えながら、空き家を「収益を生む資産」に変えたいとお考えの方は、まずはお気軽にご相談ください。

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