親から子へ家の名義変更をする方法｜生前贈与と相続の違い・費用を解説

親から子への家の名義変更とは、不動産の法律上の所有権を法務局で正式に移転する手続きのことで、主に「生前贈与」と「相続」の2つの方法があります。

適切な手続きを行わずに放置すると、将来の売却や担保設定が一切できなくなるほか、相続登記の義務化により10万円以下の過料（ペナルティ）が科されるリスクが生じます。

本記事では、生前贈与と相続における手順・必要書類の違いや各種税金（贈与税・相続税・登録免許税）の抑え方、司法書士への依頼費用や自分で申請する際の注意点まで分かりやすく解説します。

家の名義変更の基礎知識：手続きが必要な理由と放置リスク

家の名義変更（不動産登記）とは、法律上の所有権を親から子へ正式に移転させる手続きのことです。

名義変更を行わずに放置すると、将来の売却や担保設定が一切できなくなるほか、2024年4月施行の「相続登記義務化（違反時は10万円以下の過料）」や2026年4月施行の「住所・氏名変更登記義務化（違反時は5万円以下の過料）」によるペナルティ対象となる重大なリスクが生じます。

所有権を正式に移転し名義をはっきりさせておくことで、固定資産税の納税者が明確になり、親子間や親族間における金銭的な不透明さを排除できます。また、将来的な管理コストや修繕負担の計画・見通しも事前に立てやすくなり、不動産を安心して維持・活用するための強固な土台となります。

家の名義変更を放置した場合のリスク

一方で、名義変更の手続きを先延ばしにして放置すると、将来的に数多くの法的・金銭的リスクを背負うことになります。

2024年法改正によるペナルティ

相続登記に関しては義務化されたため、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料（ペナルティ）の対象となります。さらに2026年4月1日からは、所有者の住所・氏名変更登記も義務化されました。変更日から2年以内に申請しない場合、正当な理由がなければ5万円以下の過料の対象となります。施行日より前の住所変更も対象で、この場合は2028年3月31日までの登記が必要です。

売却や担保設定が不可能に

登記簿上の名義が故人や親のままだと、家を売却して現金化したり、リフォームローンを組むために自宅を担保（抵当権設定）に入れたりする資産活用が一切できなくなります。

親族間での遺産分割トラブルの激化

名義が曖昧なまま年月が経ち、次の相続が発生すると、ネズミ算式に法定相続人が増えて権利関係が複雑化します。いざ変更しようとしたときには、見ず知らずの親族と家庭裁判所で遺産分割調停や訴訟を行わなければならない事態に発展するリスクがあります。

固定資産税の負担者が不明確になる

家の固定資産税は原則として登記簿上の名義人に課されます。名義変更をしないまま放置すると、実際に誰が支払うのかがあいまいになり、親族間で費用負担をめぐる揉めごとに発展するおそれがあります。

親から子に譲る方法は2種類：生前贈与と相続の違いを解説

親から子へ家を譲る主な方法は「生前贈与」と「相続」の2種類です。

生前贈与は親の生前に確実な意思で引き継げる一方、贈与税や登録免許税（2.0%）の負担が大きくなります。相続は親の死亡後に行うため税負担（登録免許税0.4%）が軽いメリットがありますが、遺産分割協議が必要となり相続人間の調整が不可欠です。

比較項目	生前贈与	相続
名義変更のタイミング	親の生前	親の死亡後
手続きの起点	贈与契約書の作成	遺産分割協議（相続人全員の合意）
登録免許税の税率	固定資産税評価額の2.0%	固定資産税評価額の0.4%
不動産取得税	課税対象（軽減措置あり）	原則非課税
主なメリット	親の意思で希望の時期に確実に引き継げる	登録免許税が安く、税負担が比較的一般に軽い
主な注意点	贈与税（最高55%）の負担が重くなりやすい	相続人間での意見対立・分割トラブルのリスク

生前贈与は、親が元気なうちに所有権を子に移す方法で、親子間の話し合いだけで進められる点がメリットです。一方、相続の場合は、親の死亡後に民法に基づく遺産分割協議を経て名義を移す形になるため、相続人が複数いる場合には全員の合意が必要になります。家族構成や税金の負担を考慮して、どちらが適しているかを慎重に判断しましょう。

また、贈与税や相続税といった課税負担も重要な検討要素です。生前贈与では「相続税法」に基づき贈与税が、相続では不動産の評価額に応じて相続税が課される可能性があります。いずれも税額は時期や資産額によって変動するため、早めに専門家へ相談して計画的に対応することが推奨されます。

1. 親が生きているうちに行う「生前贈与」

生前贈与は、親の自由な意思で子に家を譲渡できる点が特徴です。

手続きとしては、贈与契約書を作成し、名義変更の登記申請を行うことで完了しますが、「相続税法」に基づき贈与税が課税される可能性があるため注意が必要です。基礎控除額や暦年贈与、相続時精算課税制度などの特例制度を事前に確認し、課税負担を把握しておくことが重要です。

また、贈与された不動産の登記変更には、必要書類を準備したうえで法務局で手続きを行い、「登録免許税」（不動産価額の2.0％）を納付する必要があります。

2. 親が亡くなった後に行う「相続」

親が亡くなった場合、不動産を相続した子は、相続登記（所有権移転登記）を申請することが2024年4月1日から義務化されました。正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります（不動産登記法第76条の2、第164条）。

複数の相続人がいるときには「民法」に基づき遺産分割協議を行い、全員の同意を得たうえで遺産分割協議書を作成し、登記手続きを進めます。相続税が発生する可能性があるほか、兄弟や親族間で意見の対立が起きないよう、あらかじめ遺言書の作成などで親の意思を明確にしておくことがトラブル防止につながります。

生前贈与による不動産名義変更の手続きと必要書類

生前贈与による家の名義変更では、契約から登記までの流れを整理し、税金面にも注意深く対応することがポイントです。

まず、不動産の贈与契約書を作成し、贈与者（親）と受贈者（子）が署名・押印することが第一ステップです。これに加え、贈与する親の印鑑証明書や家の固定資産税評価証明書、さらに登記識別情報（または旧制度の登記済権利証）などが必要となります。贈与契約書は後のトラブルを防ぐためにも明確な内容で作成しましょう。必須ではありませんが、公証役場で「公正証書」として作成しておくと、より高い証明力を持ちます（民法第549条では贈与は口頭でも成立するとされていますが、書面によらない贈与は各当事者が解除できると定められているため、書面化が重要です）。

贈与契約が整ったら、法務局で所有権移転登記（名義変更）の手続きを行います。書類に不備があると受理されず、何度も出向かなければならないため、司法書士などの専門家に事前に相談して確実に準備するのが望ましいでしょう。また、登記には登録免許税（不動産評価額の2.0%）が課税されるため、贈与する家の固定資産税評価額を事前に把握しておく必要があります。

贈与契約書・印鑑証明・固定資産税評価証明書など

贈与契約書は、贈与する不動産の所在・地番・種類・面積などの詳細、贈与者・受贈者の情報、贈与日、移転の合意内容を明記します。

さらに、贈与者の印鑑証明書（発行日から3か月以内）や、固定資産税評価証明書（課税年度のもの）、登記識別情報通知書（登記済証）、受贈者の住民票なども必要です。

とくに固定資産税評価証明書は課税額の算定や登録免許税の計算に必須となるため、早めに取得して確認しましょう。

法務局で登記申請する流れ

名義変更の申請書類をすべて揃えたら、所轄の法務局に提出します。

受付後は書類審査が行われ、問題がなければ数日から1週間程度で名義変更登記が完了し、正式に受贈者名義の不動産として登記簿に反映されます。

万が一、不備や追加書類が必要と判断された場合は、法務局から補正通知や連絡が届くため、速やかに指示に従って対応しましょう。手続きの正確性が求められるため、申請前に登記申請書の記載内容や添付書類の確認を徹底することが重要です。

相続で家の名義変更するときの手続き・必要書類

親が亡くなり相続が発生した場合には、必要書類の収集や遺産分割協議など、生前贈与以上に複雑な手続きが求められます。

必要書類	生前贈与	相続
贈与契約書	必要	不要
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本	不要	必要
遺産分割協議書	不要	必要（相続人が複数の場合）
印鑑証明書	贈与者のもの（発行後3か月以内）	相続人全員のもの（登記時は期限なし）
固定資産税評価証明書	必要	必要
登記識別情報（権利証）	必要	不要
住民票	受贈者（子）のもの	不動産を取得する相続人のもの

まず、相続人を確定させるために被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を収集し、合わせて相続人の戸籍・住民票を用意します。この情報から法定相続人を確定することで、相続登記に必要な遺産分割協議書を作成しやすくなります。相続人が複数いる場合は、家を誰が相続するのか全員の合意を得ることが非常に重要です。

また、家を相続することが決まった後は、不動産の評価証明書や相続人全員の印鑑証明書などを揃えて登記申請（所有権移転登記）を行います。正式に登記が完了するまでは、銀行融資の手続きや売買などがスムーズに行えない場合があるため、速やかに登記申請を行うことが望まれます。

必要な書類が多いため、専門家を交えて計画的に準備を進めるのがおすすめです。

なお、2024年4月1日から相続登記が義務化され、原則として「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日」から3年以内に登記申請が必要です。必要な書類が多く手続きが煩雑なため、司法書士などの専門家を交えて計画的に進めることが推奨されます。

戸籍謄本・遺産分割協議書などの収集

不動産の相続登記では、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を遡って取得し、法定相続人を確定させた上で「遺産分割協議書」を作成します。必要書類を揃えて所轄の法務局へ申請し、審査が完了すれば名義変更が確定します。不備があると補正ややり直しが発生するため、不安な場合は早期に司法書士へ相談するのが確実です。

名義変更の費用の目安と内訳

家の名義変更にかかる費用は、国に納める公的費用である「登録免許税」と、手続きを代行してもらう「司法書士への報酬」の2つに大別されます。

費用項目	計算方法・税率（相場）	主な補足・特例措置
登録免許税（相続登記）	固定資産税評価額 × 0.4%	固定資産税評価額100万円以下の土地は免税（2027年3月31日まで）。申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第2項により非課税」と要記載（建物は対象外）。
登録免許税（生前贈与）	固定資産税評価額 × 2.0%	相続登記と比較して税率が高く設定されているため、評価額が高いほど負担が大きくなる。
司法書士報酬	数万円〜十数万円程度	登記申請書類の作成や代理申請の手数料。案件の複雑さや依頼範囲によって金額が変動する。

専門家（司法書士・税理士）に依頼する場合

登記手続きを司法書士に依頼する最大のメリットは、複雑な戸籍の収集や登記申請書の作成を、不備なく確実かつスピーディーに完了できる点にあります。

なお、不動産の名義変更によって「相続税」や「贈与税」の申告が必要になる場合は、これらは税金の手続きとなるため司法書士ではなく税理士の管轄となります。登記は司法書士、税務申告は税理士という専門家の役割の違いを理解し、必要に応じて連携が取れる事務所へ相談するのがベストです。

自分で行う場合の注意点とリスク

依頼費用を極力抑えたい場合は、自分で必要書類を揃えて法務局へ申請することも法的には可能です。

ただし、自力で申請する場合は、登記申請書の書式や添付書類のルールを正しく理解し、寸分のミスなく記入しなければなりません。提出書類にわずかでも不備があれば、法務局から何度も補正（やり直し）を求められて審査が遅延し、結果として膨大な時間と精神的負担がかかるリスクを覚悟しておく必要があります。

家の名義変更で発生する4つの税金

税金・費用	生前贈与	相続	補足・備考
贈与税	課税対象（年間110万円超は累進課税）	かからない	相続時精算課税制度の選択も可能
相続税	かからない	課税対象（基礎控除超の場合）	相続開始を知った翌日から10か月以内に申告
登録免許税	評価額の2.0%	評価額の0.4%	100万円以下の土地の相続登記は2027年3月31日まで免税
不動産取得税	課税対象（特例軽減あり）	原則非課税	都道府県税として後日徴収
司法書士報酬	数万円〜十数万円程度	数万円〜十数万円程度	案件の複雑さや依頼範囲により変動

住宅ローンが残っている家を名義変更する場合の注意点

住宅ローンが残っている家の名義変更には、融資を受けている金融機関の事前承諾が必要です。契約上、無断で名義変更を行うと規約違反となり、残債の一括返済を求められるおそれがあるため、必ず金融機関への相談から始めましょう。

名義変更に伴って、元の名義人に設定されていた「抵当権（ローンが返済不能になった際に銀行が家を差し押さえる権利）」の抹消手続きや、新たに家を引き継ぐ子の名義での抵当権再設定登記が必要になるケースがほとんどです。これらは非常に専門的な登記手続きとなるため、ローン残債がある場合は必ず事前に金融機関と司法書士へ相談してください。

相続税・贈与税の節税方法と特例制度の活用ポイント

節税第一で失敗しないためのライフプラン上の注意点

特例や制度を利用して節税することだけに意識が向いてしまうと、家族全体のライフプランにおいて思わぬ落とし穴にはまることがあります。

例えば、税金負担を減らしたいからといって親の生前に家を急いで子へ贈与（名義変更）してしまうと、親が将来老人ホームへ入所するための費用や、医療・介護が必要になった際の老後資金として「自宅を売却して現金化する」という選択肢を親自身の意思で選べなくなってしまいます。

名義変更を行う際は、単に目先の税金をいくら安くできるかという計算だけでなく、親のこれからの生活費や介護リスク、家族全員の今後の人生設計との収支バランスを天秤にかけ、総合的な判断のもとで手続きのタイミングを決定することが大切です。

相続時精算課税制度・暦年贈与の仕組み

相続時精算課税制度では、累計2,500万円までの特別控除に加え、2024年1月からは年110万円の基礎控除が新設されました。年110万円以下の贈与であれば申告不要で、相続財産にも加算されません。特別控除を超えた分は一律20%で課税され、最終的に相続時に精算されます。高額な不動産贈与を一括で行いたい場合に有効です。

一方、暦年贈与は毎年110万円までの非課税枠を活用し、長期間にわたって少額ずつ贈与する方法です。贈与税の累積を抑えるのに適しています。

ただし、いずれの制度も選択後に変更することはできません。さらに、2024年の税制改正により、暦年贈与の相続財産への加算期間は従来の3年から7年へ段階的に延長されています。加算対象となるのは2024年1月1日以降の贈与で、加算期間が完全に7年となるのは2031年以降に発生する相続からです。なお、延長された4年分の贈与は合計100万円まで加算対象外となります。申し込みや運用の前に専門家へ相談しましょう。

小規模宅地の特例を利用する場合の注意点

被相続人が居住していた宅地や貸付事業をしていた宅地は、小規模宅地の特例を利用することで評価額を下げられる可能性があります。

しかし、適用要件は細かく決められており、特に、330㎡を上限とする面積制限や、居住要件の継続期間、申告期限など、形式要件の不備による否認事例も存在するため、誤って使うと後で追徴課税を受けるリスクもあります。

特例の内容を十分に理解し、必要に応じて税理士や弁護士に確認しましょう。

親の意思を反映させるための選択肢：遺言や家族信託の活用

親がどのように資産を引き継ぎたいかを明確に示すには、遺言書や家族信託といった制度を検討するのが有効です。

遺言書がある場合、相続人が複数いても親の意思を尊重した形で遺産分割がしやすくなります。特に公正証書遺言で作成しておくと、内容が争われにくく証拠力も高いため、相続時の混乱を最小限に抑えることができます。

一方、家族信託は、親（委託者）が所有する不動産などを信託財産として信頼できる家族（受託者）に託し、その管理・運用・処分を任せる仕組みです。親が認知症などで判断能力が低下した場合でも、家族が継続して不動産を管理できるメリットがあり、財産のトラブルを回避する先進的な方法として注目されています。

家族信託は、遺言や成年後見制度では対応しきれない生前の柔軟な資産管理、二次相続を見据えた財産承継の設計が可能である点が特徴です。財産のトラブルを予防するためにも、早めに活用を検討することが望ましいです。

まとめ

親から子への家の名義変更は、「生前贈与」か「相続」かによって必要な手続きや税金の負担が大きく異なります。また、2024年からの相続登記義務化により、放置すれば10万円以下の過料や売却不能といった重大なリスクを負うことになります。

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