家の売却にかかる税金はいくら？計算方法・シミュレーションと節税できる特例を解説

家の売却では、売却代金すべてに税金がかかるわけではありません。課税対象になるのは、売却で得た利益（譲渡所得）です。譲渡所得は「売却価格」から「取得費」や「譲渡費用」を差し引いて算出され、所有期間に応じて短期譲渡・長期譲渡で適用される税率が異なります。3,000万円特別控除（マイホーム特例）や相続空き家特例などを活用できれば、税負担を抑えられる可能性もあります。

この記事では、家を売ったら税金はいくらかかるの？利益が出なくても税金はかかる？という疑問を抱えている方に向けて、家の売却にかかる税金の計算方法と特例、確定申告のポイントを整理して解説します。

家の売却で発生する税金の種類

売却完了後に、思ったより手残りが少なかったと後悔しないよう、まずは不動産売却時に発生する代表的な税金と費用を確認しましょう。

印紙税

不動産売買契約書といった課税文書を作成したときにかかる税金が印紙税です。

家を売却する際は、売主と買主が締結する売買契約書に収入印紙を貼付して納税します。税額は契約書に記載された売買価格によって決まり、価格帯ごとに段階的に設定されています。

たとえば、1,000万円超5,000万円以下の場合は1万円（2027年3月31日までの軽減措置適用時）です。契約書は通常、売主と買主それぞれが保管するため、双方が印紙税を負担します。

なお、電子契約では印紙税が不要となるため、紙の契約書との違いも押さえておくとよいでしょう。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記手続きにかかる税金です。家を売却する際に、住宅ローンが残っている場合には金融機関の抵当権を抹消する登記が必要となり、その際に登録免許税が発生します。

なお、土地と建物で不動産番号が分かれている場合、それぞれに税金がかかります。抵当権抹消登記の税額は、不動産1個につき1,000円です。土地と建物がそれぞれ1筆・1個であれば合計2,000円となります。

登記手続きは司法書士に依頼することが多く、登録免許税とは別に司法書士報酬が売却費用として発生します。

【見落とし注意】仲介手数料や司法書士報酬にかかる消費税

不動産会社の仲介によって家を売却する場合、成功報酬として仲介手数料が発生し、この手数料には消費税が課税されます。抵当権抹消などの登記手続きを司法書士へ依頼する場合の報酬にも消費税がかかります。

なお、個人が所有する住宅の売却価格そのものには通常消費税はかかりませんが、仲介手数料や専門家報酬といったサービス費用には消費税がかかります。

不動産売却で利益が発生した場合にかかる税金

不動産を売却した際、売却価格そのものに税金がかかるわけではありません。課税対象となるのは、売却によって利益が出た場合です。この利益は「譲渡所得」と呼ばれ、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて計算されます。

譲渡所得が発生した場合には、主に「譲渡所得税」「復興特別所得税」「住民税」の3つが課税されます。これらはまとめて「譲渡所得にかかる税金」として扱われることが多く、所有期間によって税率も変わるため注意が必要です。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産売却によって発生した譲渡所得に対して課される所得税のこと。譲渡所得は、売却価格から取得費（購入代金から減価償却費を差し引いた金額や、取得時の諸費用）と譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いて算出します。

税率は所有期間によって異なり、売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」として区分されます。

復興特別所得税

復興特別所得税は、東日本大震災からの復興財源を確保する目的で導入された税金です。譲渡所得税の額に対して2.1％が上乗せされる仕組みで、所得税とあわせて納付します。

2013年から2037年まで課税される予定であり、不動産売却による譲渡所得がある場合も対象となります。

住民税

住民税は、不動産売却による譲渡所得に対して地方自治体へ納める税金です。確定申告の内容をもとに税額が計算され、翌年の住民税に反映されます。

住民税の税率は、短期譲渡所得の場合は9％、長期譲渡所得の場合は5％です。

家の売却でかかる税金（譲渡所得税）のシミュレーションと計算方法

家の売却で利益が出た場合、その利益には譲渡所得税が課税されます。税額は売却益だけで決まるわけではなく、不動産の所有期間によって税率が変わります。譲渡所得税の税率と短期・長期の違いを整理していきましょう。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なり、売却した年の1月1日時点で5年以下の場合は「短期譲渡」、5年を超える場合は「長期譲渡」として区分されます。

税の種類	短期譲渡所得（5年以下）	長期譲渡所得（5年超）
所得税	30%	15%
復興特別所得税	0.63%	0.315%
住民税	9%	5%
合計税率	39.63%	20.315%

この表の通り、短期譲渡は税率が高く、長期譲渡になると税率が下がります。

所有期間があと少しで5年を超え長期譲渡所得として扱われる場合は、家の売却時期を見直すことで税負担を抑えられる可能性があります。

なお、所有期間の判定は「売却した日」ではなく「売却した年の1月1日」時点で判定されます。例えば、2020年4月に取得し2025年5月に売却しても、2025年1月1日時点では5年以下のため「短期」扱いとなります。

譲渡所得税の計算方法

①譲渡所得を把握する
まず課税対象となる譲渡所得を算出します。

譲渡所得＝「売却価格 − 取得費 − 譲渡費用」

例えば、5,000万円で購入（取得費）した物件を8,000万円で売却（譲渡価額）し、譲渡費用が0円と仮定した場合、差額の3,000万円が譲渡所得となります。

取得費には、購入代金や購入時の仲介手数料などが含まれ、譲渡費用には売却時の仲介手数料や測量費などが該当します。

売却価格そのものではなく、売却によって得た利益部分のみが課税対象となるため、取得費と譲渡費用を正確に整理することが重要です。

②特別控除額を差し引く
次に、計算した譲渡所得から利用できる特別控除を差し引きます。

代表的な制度が、マイホーム売却時に利用できる、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除（通称：マイホーム特例）です。条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

一定の要件を満たした相続不動産の売却では、空き家特例が適用できるケースもあります。

③税率をかける
最後に、控除後の課税譲渡所得に税率をかけて税額を計算します。

税率は物件の所有期間によって変わり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は短期譲渡（39.63％）、5年を超える場合は長期譲渡（20.315％）の税率が適用されます。

算出した税額は、確定申告によって所得税・住民税として申告・納付する流れとなります。

家の売却で税金がかからないケースと節税のポイント

家の売却では必ず税金がかかると思われがちですが、条件によっては税金が発生しないケースもあります。ポイントになるのは、売却による譲渡所得が発生しているかどうか。そして特別控除が適用できるかです。

① 利益が出ていない場合

売却価格が取得費（購入時の価格など）よりもマイナス、またはゼロの場合、課税対象となる所得が存在しないため、譲渡所得税や住民税は課税されません。

購入価格より安い価格で売却したケースなどでは、この仕組みにより税金が発生しない可能性があります。

② 3,000万円特別控除

マイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば3,000万円特別控除（マイホーム特例）が適用されます。

この制度では、譲渡所得から最大3,000万円まで控除でき、たとえば売却による利益が3,000万円以下であれば、課税対象の譲渡所得がゼロとなり税金が発生しないケースもあります。

譲渡所得税に対して利用できる特例制度

不動産売却では、3,000万円特別控除の特例以外にも、譲渡所得税に対して税負担を軽減できるさまざまな特例制度があります。ここでは代表的な特例をチェックしましょう。

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

居住用財産の所有期間が10年を超える場合は、通常の長期譲渡所得よりも低い税率が適用される「軽減税率の特例」を利用できます。

通常、長期譲渡所得にかかる税率は20.315％ですが、この特例を適用すると6,000万円以下の部分は14.21％に軽減されます。なお、6,000万円を超える部分には通常の20.315％が適用されます。

この特例は3,000万円の特別控除（マイホーム特例）と併用することも可能です。まず特別控除を適用し、その後に軽減税率を計算しましょう。

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

相続した空き家を売却する場合、一定の条件を満たすと「空き家特例」を利用できます。この制度では、被相続人が住んでいた住宅を相続後に売却した際、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

対象となるのは、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された（旧耐震基準）家屋で、区分所有建物（マンション等）は対象外です。特例が適用される売却期限は2027年12月31日まで。

また、適用条件として、売却前に家屋を耐震基準に適合させるか、建物を取り壊して土地のみを売却する必要があります。

譲渡損失となった場合の特例

不動産売却によって譲渡所得がマイナスとなった場合、損益通算や繰越控除といった特例を利用できる可能性があります。

損益通算とは、不動産売却で出た赤字を、その年の給与所得など他の所得から差し引いて税金を計算できる制度です。ただし、全ての売却で利用できるわけではなく、一定の居住用財産であること等の要件があります。

また、マイホームなど一定の条件を満たす場合は、売却による損失を翌年以降3年間繰り越して控除できる繰越控除も利用できます。

これらの制度により、住宅ローンが残っている家を売却して損失が出た場合でも、税負担を抑えられる可能性があります。

居住用財産の買換え特例

マイホームを売却して新しい住宅へ住み替える場合、一定の条件を満たすと譲渡所得税の課税を将来に繰り延べることができる制度があります。これが居住用財産の買換え特例です。

売却した住宅よりも高い価格の住宅を購入した場合、その時点では譲渡所得に課税が繰り延べられ新しい住宅を将来売却するまで課税が延期されます。そのため、売却益に対する税金をすぐに支払う必要がなく、住み替え資金を確保しやすい点がメリットです。

新しく購入した住宅の価格が売却価格より低い場合は、その差額部分に対して課税されます。適用には、売却した住宅に10年以上居住していることなど、いくつかの条件があるため事前に適用要件を確認しましょう。

不動産売却に関する注意点

不動産売却では税金計算だけでなく、特例制度の適用条件や申告手続き、税金の支払いタイミングなども見落としやすいポイントです。ここでは、売却時に知っておきたい注意点を整理します。

控除は併用できないものがある

不動産売却に関する特例制度には、同時に適用できないものがあります。代表例として3,000万円特別控除と居住用財産の買換え特例は原則として併用できません。

どの制度を選択するかによって課税対象となる譲渡所得や税額が変わるため、売却前に制度内容を比較し、最も税負担が軽くなる方法を検討しましょう。

譲渡損失がある場合も確定申告をする

一定の条件を満たせば、売却による損失を給与所得などと相殺する損益通算や、翌年以降へ損失を繰り越す制度を利用できる場合があります。

これらの制度は申告を行わなければ適用されません。不動産売却で譲渡所得がマイナスになった場合でも、確定申告は忘れずに行いましょう。

住民税と所得税の支払いのタイミング

不動産売却による税金は、所得税と住民税とで支払いのタイミングが異なります。

所得税は確定申告の期限までに納付しますが、住民税は申告内容をもとに翌年度に課税されます。

そのため、売却した年と実際の支払い時期にタイムラグがある点に注意が必要です。売却後の資金計画を立てる際は、あらかじめこの支払い時期の違いを把握しておきましょう。

税金を考える前に、売却価格を把握する

不動産売却にかかる税金は、売却価格と取得費をもとに計算され、そこから譲渡所得が決まります。つまり、売却価格がわからなければ税金の目安も計算できません。税負担を正しく把握するためにも、まずは不動産の相場や査定価格を確認し、売却価格の目安を知ることが重要です。

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まとめ｜家の売却は税金の仕組みを理解して判断を

家の売却でかかる税金は、売却によって得た譲渡所得に対して課税されます。取得費や特例の有無によっても左右されますが、最終的な手残りを増やすためには、利用できる特例を正確に把握し、税負担を賢く抑えることが重要です。

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