不動産投資の利回りとは？目安・相場・計算方法をわかりやすく解説

不動産投資の物件を探していると「利回り〇％」という数字をよく見かけます。数字が高い物件ほど魅力的に見えますが、実際には「どこまで信じていい数字なのか」と迷う方も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、不動産投資における利回りの基本から、表面利回り・実質利回りの違い、エリアや物件タイプごとの目安、高利回り物件を見るときの注意点まで解説します。利回りを正しく理解し、物件選びや収支シミュレーションに役立てていきましょう。

不動産投資で利回りが重視される理由

不動産投資で利回りが重視されるのは、物件価格に対する家賃収入を予想する目安になるためです。投資として効率が良いかを確認するために、利回りから購入価格と年間収入のバランスを見るのです。

たとえば、年間家賃収入が120万円の物件が2件あった場合、購入価格が1,500万円なら利回りは8％、3,000万円なら4％となり、それぞれの投資効率は大きく変わります。

また、利回りは複数の物件を比較するときの共通の物差しにもなります。区分マンション、一棟アパート、築古戸建てなど物件タイプが違っても、利回りを使えば横断的な比較ができます。

不動産投資で知るべき2つの利回り｜「表面利回り」と「実質利回り」の計算式

不動産投資でよく使われる利回りには、主に「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

物件情報には、表面利回りがよく用いられていますが、実際の手残りを知るには実質利回りの算出が必要になります。

そこでここでは、表面利回りと実質利回りの概要と計算方法、注意点を見ていきましょう。

表面利回り

表面利回りとは、年間の家賃収入を物件価格で割って求める利回りです。管理費や修繕費、固定資産税などの経費は含めず、物件価格に対してどのくらいの家賃収入が見込めるかを簡易的に確認できます。

表面利回りの計算方法

表面利回りは、以下の計算式で求めます。

• 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

たとえば、物件価格が2,000万円で、年間家賃収入が120万円の場合、表面利回りは以下のように計算します。

• 120万円 ÷ 2,000万円 × 100 = 6％

表面利回りの注意点

表面利回りを見るときに注意したいのは、経費や空室リスクが反映されていない点です。表示上は利回りが高く見えても、管理費や修繕費、固定資産税、保険料などを差し引くと、実際の手残りは想定より少なくなることがあります。

また、表面利回りは満室時の想定家賃をもとに計算されているケースもあります。現在空室がある物件や、周辺相場より高い家賃で計算されている物件では、表示されている利回りどおりの収入を得られない可能性があります。

特に、以前の入居者の家賃やサブリース賃料をもとに利回りが計算されている場合は注意が必要です。退去後に同じ家賃で募集できるとは限らないため、周辺の類似物件の家賃相場や現在の入居状況を確認したうえで、現実的な収支を見直しておきましょう。 

実質利回り

実質利回りとは、年間家賃収入から運営にかかる経費を差し引き、購入時の諸費用も含めて計算する利回りです。表面利回りよりも実際の収支に近く、購入後の手残りを考えるうえで重要な指標になります。

実質利回りの計算方法

実質利回りは、以下の計算式で求めます。

• （年間家賃収入 − 年間経費）÷（物件価格 ＋ 購入時諸費用）× 100

たとえば、物件価格が2,000万円、購入時諸費用が150万円、年間家賃収入が120万円、年間経費が30万円の場合は、以下のように計算します。

• （120万円 − 30万円）÷（2,000万円 ＋ 150万円）× 100 = 約4.2％

実質利回りの注意点

実質利回りは表面利回りより現実に近い数字ですが、計算に使う経費の見積もりが甘いと、実際の収支とズレが大きくなりやすいです。管理費や修繕費だけでなく、固定資産税・都市計画税、不動産取得税（取得時のみ）、将来的な設備交換費用なども含めて確認しておきましょう。 

また、実質利回りにはローン返済を含めないのが一般的です。そのため、実質利回りが一定以上あっても、借入金額や金利、返済期間によっては毎月のキャッシュフローが少なくなる場合があります。

エリア・物件・構造別の不動産投資の利回りの傾向

次に、不動産投資の利回りに影響する要因としてエリア、物件タイプ、築年数と構造の3つを見ていきましょう。

利回りは物件価格と家賃収入のバランスで決まりますが、その背景には立地条件や建物の特徴、将来的な維持管理のしやすさなどが関係しています。

そこでここでは、エリア別、物件タイプ別、築年数・構造別に利回りの傾向を見ていきましょう。

エリアと利回りの関係（都心・地方）

不動産投資の利回りは物件価格と家賃収入のバランスで決まるため、同じ家賃収入を見込める物件でも、高額な物件が多い都市部では利回りが低くなりやすく、安価な物件が多い地方部では高く見えやすくなります。

まず都心部では、物件価格が高いため表面利回りは低めになりがちです。ただし、賃貸需要が安定しやすく、将来売却するときの買い手も見つかりやすい傾向があります。そのため、利回りの高さだけで判断せず、空室の出にくさや、資産価値の将来性なども見る必要があります。

一方、地方の物件は購入価格が安くなりやすいため、計算上は表面利回りが高く表示されやすいです。しかし、空室期間が長くなると、想定どおりの収入を得られない可能性があるため、実際の手残りと大きな差が生まれる恐れがあります。

エリア	表面利回りの目安	主な特徴
東京圏（都心部）	3〜5％前後	価格は高いが需要や流動性が比較的安定しやすい
地方都市（郊外）	5〜7％前後	価格と需要のバランスを見て判断する必要がある
地方圏（地方）	7〜10％以上	高利回りに見えやすいが、空室・売却リスクに注意が必要

物件タイプと利回りの関係（区分・一棟・アパート）

物件タイプも利回りに大きな影響を及ぼします。たとえば区分マンションは、1室単位で購入できるため初期費用を抑えやすく、管理の手間も比較的少ない傾向がありますが、所有している部屋が空室になると家賃収入がなくなるため、入居需要の見極めが重要です。

一棟マンションや一棟アパートは、複数の部屋から家賃収入を得られるため、収入規模を大きくしやすい特徴があります。しかし、共用部の管理や大規模修繕の費用も見込む必要があります。

物件タイプごとの一般的な利回り相場は以下のとおりです。

物件タイプ	表面利回りの目安	主な特徴
区分マンション	3〜6％前後	管理しやすいが、空室になると家賃収入がなくなる
一棟マンション	4〜7％前後	収入規模は大きいが、購入価格や修繕費も大きい
一棟アパート	5〜8％前後	比較的高利回りを狙いやすいが、立地や築年数の影響を受けやすい
戸建て賃貸	6〜10％前後	購入価格を抑えやすいが、入居者が決まるまで時間がかかる場合がある

築年数・構造別と利回りの関係（新築・中古／木造・S造・RC）

築年数や建物構造においては、新しい物件ほど価格が高くなりやすく、古い物件ほど価格を抑えやすいため、一般的には新築より中古のほうが利回りは高く見えやすくなります。また、構造の違いは、建物価格や耐久性、融資の際の評価の違いなどに影響してきます。

築年数・構造別の一般的な利回り相場は以下の とおりです。

築年数・構造	表面利回りの目安	主な特徴
新築	3〜5％前後	修繕リスクは低いが、価格が高く利回りは低め
中古	5〜9％前後	価格を抑えやすいが、修繕費や空室リスクを確認する必要がある
木造	6〜10％前後	価格を抑えやすいが、耐用年数や融資条件に注意
S造	5〜8％前後	木造とRC造の中間的な特徴を持つ
RC造	4〜7％前後	耐久性は高いが、価格や大規模修繕費も大きくなりやすい

不動産投資の利回りの最低ライン・理想ラインは？

不動産投資の利回りはさまざまな条件に影響されるため、共通する最低ラインや理想ラインはありません。最低ラインや理想ラインを考えるときは「何％以上」という画一的な基準で判断せずに、実際の数字を使って収支シミュレーションを行い、資金計画に問題がないかをチェックしてください。

具体的には、家賃収入から管理費、修繕費、固定資産税、保険料、ローン返済などを差し引き、毎月どのくらい手元に残るかを見ておきましょう。

また、満室時だけでなく、空室が出た場合や修繕費が増えた場合の収支も確認しておく必要があります。通常時は黒字でも、1〜2か月の空室や突発的な設備交換で赤字になるようであれば、余裕のある投資とはいえません。

高利回りに潜むリスクを判断するには？3つのチェックポイント

高利回りの物件を見るときは「なぜその利回りなのか」という数字の裏側をチェックしてリスクを確認しましょう。価格が安い、家賃設定が高い、築年数が古いなど、利回りが高く見える背景には何らかの理由があります。

ここでは、高利回りに隠れる、空室リスク、建物修繕リスク、出口戦略リスクを紹介します。

空室リスク：周辺相場から乖離した「想定賃料」になっていないか？

想定賃料が周辺相場より高く設定されているために、見た目の利回りが高くなっている物件には、空室リスクが隠れているかもしれません。このタイプは、退去後に同じ賃料で入居者が決まらず、利回りが大きく下がるリスクがあります。

このリスクを回避するには、周辺の類似物件がいくらで募集されているかを確認することが大切です。築年数、駅距離、間取り、設備が近い物件と比べて家賃が高すぎる場合は、次回募集時に家賃を下げる前提で収支を見直しましょう。また、現在の入居率や過去の空室期間も確認しておきたいポイントです。

建物修繕リスク：購入後に巨額の「隠れたコスト」が発生しないか？

築年数が古い物件には、建物修繕リスクが隠れているかもしれません。このタイプは、購入価格が安く高利回りに見えても、外壁や屋根、配管、給湯器などの修繕費によって、想定していた手残りが減るリスクがあります。

このリスクを回避するには、過去の修繕履歴や今後のメンテナンス計画を確認することが大切です。特に一棟物件では、共用部や外壁、屋上防水などにまとまった費用がかかる場合があります。

出口戦略のリスク：将来「売りたい時に売れる物件」か？

将来的に売却しにくい「出口戦略のリスク」があるために、高利回りで販売されているケースです。保有中に家賃収入を得られても、売却したいタイミングで買い手が見つからず、資金回収が難しくなる恐れがあります。

このリスクを回避するには、賃貸需要だけでなく、将来の売却しやすさも確認することが大切です。人口が減っているエリアや交通の便が悪い立地、築年数が古い物件は、将来売却するときに買い手が限られやすくなります。

売却に時間がかかると、思ったように不動産投資を進められなかったり、売却価格を下げざるを得なかったりと、さまざまなデメリットがあります。購入時には将来売りやすい立地・築年数・建物状態かどうかも確認しておきましょう。

利回りが低くても検討したい物件の特徴

利回りが低い物件でも、空室リスクを抑えやすい、将来売却しやすい、修繕費がかかりにくいなどの強みがあれば、安定した運用を見込める場合があります。

利回りが低くても検討しやすい物件の特徴は、以下のとおりです。

• 人気エリアにあり、将来売却しやすい
• 資産性が高く、家賃や価格が下がりにくい
• 金融機関から低金利で借入できる可能性がある
• 管理状態がよく、修繕リスクを抑えやすい

たとえば、駅近や人口流入のあるエリアの物件は、購入価格が高く利回りは低くなりがちです。ただし、入居者を見つけやすく、売却時にも買い手がつきやすいため、長期的には安定した投資になりやすいでしょう。

また、管理状態の良い物件は、購入後に突発的な修繕費が発生しにくく、収支の見通しを立てやすくなります。このように、利回りを見るときは、数字の高さだけでなく、家賃収入の安定性や将来の売却しやすさまで含めて判断しましょう。

利回りが低くても安定運用ができる「アキサポ」の不動産小口化・空き家再生投資

都心部をはじめとする実質利回り4％〜5％の「低利回り・高資産価値」物件は、数千万円から数億円の巨額な初期資本が必要なことが多く、個人投資家にとっては融資のハードルが高いのが正直なところです。

「アキサポ」では、独自のネットワークで取得した全国の空き家・古民家を、専門家の手でリノベーションし、手堅い賃貸物件へと再生させています。初期投資を抑えながら不動産投資を始めたい方は、気軽にお問い合わせください。

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利回りを改善する方法（家賃・稼働率・コスト）

不動産投資の利回りを改善する主な方法には、家賃収入を増やす、稼働率を上げる、運営コストを見直すという3つの視点を持つことが大切です。

具体的な改善方法には、以下のようなものがあります。

• 設備交換や内装改善によって家賃を上げる
• 募集条件を見直して空室期間を短くする
• 管理会社や保険料、修繕費などのコストを見直す
• 入居者の満足度を高め、退去を防ぐ

たとえば、古い設備を交換したり、無料インターネットを導入したりすれば、周辺物件との差別化につながる場合があります。また、空室期間が長い場合は、家賃設定や敷金・礼金、広告料などの条件を見直すことも大切です。

ただし、利回りを上げるために必要以上のリフォームを行うと、回収までに時間がかかります。改善策を考えるときは、かけた費用に対して家賃収入や稼働率がどの程度上がるのかを確認しましょう。

不動産投資の利回りの考え方まとめ

不動産投資では、利回りの高さだけを追いかけるよりも、その数字が現実の収支につながるかを見極めることが大切です。空室リスク・修繕費・出口戦略まで含めて収支を確認し、利回りはあくまで物件を比較するための物差しとして使いましょう。

「高利回りを狙いたいが、大きな初期資本は用意しにくい」とお考えの方は、アキサポにご相談ください。全国の空き家・古民家をリノベーションして賃貸物件として再生する仕組みで、費用面のハードルを抑えながら不動産投資をスタートできます。

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