古民家を売りたい！売却する方法・注意点・税金周りを分かりやすく解説！

ご所有の古民家の売却を検討する際に「どうすれば良いのか分からない…」「何に注意すべきなの？」など、お悩みや疑問を抱えている方は多いでしょう。

そもそも不動産の売買は取引額が高く、やり直しもきかないため、なるべくお得に、効率よく取引したいと誰もが考えるものです。

そこで今回は、古民家の売却方法、売却時の注意点、気になるお金の話、売却以外の活用方法・使い道などについて、古民家・空き家の活用に広く携わってきたアキサポが専門家目線で分かりやすく解説していきます。

古民家を売却する4つの方法

古民家の売却方法は主に以下の4つがあります。

・古家付き土地としてそのまま売る（個人向け） ・更地にしてから売る ・リフォームしてから売る ・不動産会社に買い取ってもらう

4つの売却方法はそれぞれ特徴が異なるため、各方法の詳細やメリット・デメリットをここから紹介していきます。

古家付き土地としてそのまま売る

「古家付き土地」とは、古い建物が建ったままの土地を意味する俗称で、広告上では「土地※現況 古家あり」と表記されます。

一見すると難しく聞こえるかもしれませんが、要は中古の空き家をそのままの状態で個人の方に対して売却する方法だと考えれば分かりやすいでしょう。

古家付き土地としてそのまま個人の方に売却する主なメリットは、以下の3点です。

・手間が少ない ・売主の費用負担を抑えやすい ・幅広い買主のニーズに応えられる

まず、中古の空き家をそのままの状態で売却するため、解体や整地にかかる手間・費用を抑えやすい点は大きなメリットです。

さらに、古家付き土地として売却する場合は「戸建てを買いたいニーズ」と「更地を買いたいニーズ」の両方をカバーできる点も見逃せません。

買主は古家付き土地を購入後、そのまま建物を使うこともできますし、更地にしてから活用することもできるからです。

一方、古家付き土地としてそのまま売却するデメリットに関しては以下のような点が挙げられます。

・解体費用を考慮して、値引きを求められる可能性がある ・地中埋設物の有無によって、想定外の出費を被る可能性がある ・買主の手間が増えるため更地より売り難いことも

買主が更地にすることを前提に古家付き土地の購入を希望する場合、購入後に買主が負担する解体費用を相殺する目的で、売買価格から値引きを求められる可能性があります。

また、古家付き土地の引き渡し後、買主が更地にする工事を実施した際に地中埋設物が発見されると、場合によっては補修や撤去費用を売主が負担するケースもあります。

事前にその存在が明らかになっていない「コンクリートガラ、浄化槽、下水管、杭」といった地中埋没物が工事を進める中で発見された場合、「隠れた瑕疵」という扱いとなり売買契約条件次第では、たとえ引き渡し後であったとしてもこれらに関する補修・撤去費用は売主が負担することになるのです。

そしてもう一点。

古屋付き土地を売買する場合、売主はそのままの状態で売買できるため手間や負担が少ないのに対し、買主は購入後に更地や建物の整備などにかかる手間が多いため、更地に比べると売り難いこともある点はデメリットと言えるでしょう。

更地にしてから売る

古民家を解体して、更地の状態で売却する方法です。

更地にしてから売る主なメリットは以下の2点です。

・古家付き土地として売却するより、比較的買い手が付きやすい ・売れるまでの期間に古民家を管理・維持する必要がない

更地として売却すれば、買主は解体・整地を行わず、土地の取得後すぐに新たな建物の建築や土地活用を行えるため、比較的買い手が付きやすい点が一つ目のメリットです。

また、古民家を含めた築年数の古い家は、適切な管理・維持をしていないと老朽化・損耗が進むため、売れるまでの間の定期的なメンテナンスが負担となりますが、更地にしてしまえばもちろんそれらの負担からは解放されます。

逆に更地にしてから売るデメリットは主に以下の2点です。

・解体や工事に手間とお金がかかる ・更地にすると税金が最大6倍（固定資産税）になる

当然ながら、更地にするには解体や整地のために工事が必要となりますので、その際にかかる手間やお金はデメリットでしょう。

費用はおおむね100万円～数百万円となるケースが多いですが、アスベストが使用されている場合の追加除去費用や設計図にはない大きな基礎杭の除去など、予想以上に費用が高額となる場合もありますので注意が必要です。

また、更地にするうえでのデメリットとして無視できないのが税金面の問題。

建物を解体すると、固定資産税は最大で6倍、都市計画税は最大3倍にまでアップしてしまう可能性があるため、更地にすることを検討する際には必ず考慮しておくべきポイントでしょう。

更地にした際の税金について、詳しくはこちら

リフォームしてから売る

古民家にリフォームを施したうえで売却する方法です。

リフォームしてから売る主なメリットは以下の2点です。

・建物自体の魅力がアップする ・他の方法より売買価格を上げやすい

中古の空き家をそのままの状態で売却するのとは違い、あらかじめリフォームを施したうえで売却すれば、買主には「そのまま住み続けられる」という独自のメリットが生まれます。

そのため「戸建てを買いたいニーズ」にマッチした売却方法となり、場合によってはリフォームすることで建物に価値が付き、その他の方法と比べて価格を上げやすい点が大きなメリットです。

築年数が同じ物件なら、リフォーム済物件のほうが興味を示す人は多くなりますので、売主にとっては有利となります。

逆に、リフォームしてから売る主なデメリットは次の3点です。

・設計デザインが必要 ・リフォーム費用がかかる ・リフォームに失敗する可能性（買い手にとって魅力的ではないリフォームなど）

費用がかかるのは言わずもがなですが、全面リフォームの場合、1,000万円を超える費用が発生することも珍しくありません。

当然、リフォーム費用がかさめばかさむほど、リフォーム費用以上に高い価格で古民家を売却するのは難しくなります。

また、リフォームしてから売る方法には「そのまま住み続けられるという独自のメリットがある」と前述しましたが、人の趣味嗜好は千差万別です。

元々の持ち主にとっては「良いリフォーム」であったとしても、買い手の中には「趣味に合わない」「求めているものと違う」という場合も多々あります。

高額な費用や手間をかけても、買い手の心に刺さらなければ思うように売却するのが難しくなるため、この点には注意が必要でしょう。

不動産会社に買い取ってもらう

個人向けに古民家を売却するのではなく、不動産会社に物件を買い取ってもらう方法です。

不動産会社に買い取ってもらうメリットは、何と言っても「早く売却しやすい」点です。

対個人では、当然ながら買い手が見つからなければ売買は成立しないため、平均で3～6ヶ月程度かかることが多いといわれています。

一方、不動産会社による買取であれば数週間～1・2か月程度で売却が成立するケースが多く、スピーディに古民家を売却したい際に便利です。

ただしこの方法を選択すると、スピーディな代わりに、価格が売却相場の7割程度に落ちるデメリットがあるのも事実です。

さらに物件の立地や状態によっては買取を断られる場合もありますから、「古民家をなるべくお得に売却したい方」にとっては考えものでしょう。

空き家バンクに登録する

手軽な対策方法として、市区町村による空き家マッチング事業である「空き家バンク」に登録する方法があります。空き家バンクは全国の市区町村が行っている事業で、該当の市区町村内に空き家を持っている方であれば、基本的に誰でも無料で利用できます。

なお、空き家バンクに登録する際は、売却と賃貸から希望の媒介形態を選びます。

空き家バンクの利用手順

1.空き家がある市区町村の空き家バンク窓口で登録申請をする 2.申請書類を確認、問題無ければ空き家バンクに登録される 3.窓口やホームページで空き家を閲覧できるようになる 4.空き家の賃貸・購入希望者が来る 5.仲介業者と協議や物件確認などを行う 6.購入・賃貸希望者が物件を確認し、購入・賃貸の意思があれば契約手続きに進む 7.売買・賃貸の契約手続きを行う

古民家が高く売れない、売却できない場合は「活用」もおすすめ！

売却が難しい場合は、賃貸による活用も検討してみましょう。

活用はまとまったお金にはなりづらいですが、継続収入になりますし、契約期間が長ければ売却よりも多くの収入を生む可能性もあります。また、古民家を手放さなくて良いのも大きなメリットです。

ただ、借り手を見つけるにはリノベーションが必要になることが多く、初期費用が心配な方もいると思います。

そんな方におすすめなのが、初期費用を大きく節約できる「空き家活用サービス」です。私たちが行っているアキサポもその一つで、リノベーション費用を全額アキサポが負担するため、初期費用0円から空き家活用を始められます。また、月々の賃貸料は一部をオーナーに還元しますので、継続収入も得られます。

相談や古民家でお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

アキサポに相談してみる

古民家を売却する際の注意点・ポイント

ここでは、古民家を売却する際の注意点・ポイントを3つに分けて解説します。

売却をスムーズに進めたり、よりお得に売却したりするためのポイントとなるため、ひと通りチェックしておきましょう。

残置物は事前に撤去する

古民家をそのまま売却するにしても、更地にするにしても、前もって家財等の残置物を撤去しておくことは大切なポイントです。

例えば、解体業者の多くは「産業廃棄物は処分できるが、一般廃棄物（家庭ごみ）は処分できない」ため、家財が残ったままの状態では業者が工事を受けてくれないケースが多くなります。

また、中古の空き家をそのままの状態で売却する際にも、家財が残っていると不動産会社が売却を受け付けてくれない場合があります。

つまり、どのような売却方法を選んだとしても、残置物の撤去は必要になります。

家財道具の整理・撤去には時間がかかるものですし、処分にもお金がかかりますから、余裕を持ってあらかじめ対処しておくことが大切でしょう。

解体すべきかの判断は慎重に行う

古民家を解体し、更地にしてから売却する方法は確かに有効な選択肢のひとつです。

ですが、この方法はすべての古民家にとってベストなわけではなく、場合によっては結果的に損してしまう可能性も十分に考えられます。

理由は至ってシンプルで「解体しなくても売却できる」「古家付き土地としてそのまま売ったほうがお得になる」ケースがあるからです。

例えば、「古家付き土地としてそのまま売った場合」と「更地にして売った場合」で売買価格が同じだったとしましょう。

売買価格自体は同じでも、更地にして売るケースでは解体・整地費用を買主が負担していますので、結果的に解体にかけたお金や手間は無駄になってしまいます。

そのため、更地にするか否かの判断を下す際には、複数の不動産会社の意見を聞くことをおすすめします。

各社の言い分をすり合わせれば、おのずとベストな方法を見出しやすくなりますので、解体すべきか否かの判断を下す助けとなるでしょう。

補助金・助成金について確認しておく

補助金・助成金については、古民家を売却するにあたって「リフォーム」「解体」など、事前に何らかの手を加えるケースにおいて重要なポイントとなります。

国や自治体では、空き家対策への支援措置として補助金・助成金制度を設けており、空き家の除却（解体など）、改修（リフォームや改修工事）、取得と、段階別に分けてさまざまなものが用意されています。

そのため、補助金・助成金制度の存在を知らないまま、リフォームや解体を行うと費用面で大きなデメリットを被る可能性があります。

また、補助金・助成金の支援内容や金額は自治体によって千差万別である点にも注意が必要でしょう。

「以前あったはずのものがない」「最近急にできた」というケースも珍しくありませんので、「リフォーム」「解体」などをお考えの方は事前にチェックすることをおすすめします。

補助金・助成金についての詳細はこちら

古民家売却時にかかる費用・税金について

古民家の売却をお考えの方にとって、やはり気になるのは「お金の話」。

そこでここからは、「古民家売却×お金」に焦点を当てて、費用や税金に関する情報をまとめていきます。

古民家売却時にかかる費用

古民家の売却に関連する費用には、以下のようなものがあります。

・不動産会社への仲介手数料 ・各種税金（印紙税、譲渡所得税） ・解体費用 ・リフォーム費用 ・抵当権設定時の抹消費用

解体費用やリフォーム費用については、そもそも「古家付き土地としてそのまま売る」方法を選択した人などには当てはまりませんし、費用もバラバラです。

ですが古民家を売却する方は不動産会社を利用するため、「不動産会社への仲介手数料」については事前に知っておいたほうが良いでしょう。

ちなみにこの仲介手数料は、売買契約が成立した際にのみ発生するもので、売買が成立しなかった場合には請求されません。

また、仲介手数料は売却額によって変動する仕組みとなっており、法律で上限が定められてはいるものの、ほとんどの不動産会社において上限で請求されることが多くなっています。

以下に仲介手数料の上限に関する情報を記載しますので、参考にしてください。

【仲介手数料の上限】 売却価格400万円以下：18万円（別途消費税）（※） 売却価格400万円超：売却価格の3％＋6万円（別途消費税）

※400万円以下の「建物」の「売主」である場合に限ります。

古民家売却時の税金について

前述のとおり、古民家売却時には「印紙税」「譲渡所得税」という2つの税金が発生します。

印紙税とは、「日常の経済取引に伴って作成する契約書や金銭の受取書（領収書）など特定の文書に課税される税金」です。

不動産売買においては、売却決定時に売買契約書作成を行う必要があり、この際に売却金額に合わせて納めなければいけないのが印紙税です。

印紙税率は法律で定められていますので、詳細については以下をご参照ください。

契約金額	本則税率	軽減税率
100万円を超え500万円以下	2,000円	1,000円
500万円を超え1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円を超え1億円以下	60,000円	30,000円
1億円を超え5億円以下	100,000円	60,000円

※平成26年4月1日から令和4年3月31日までに作成される不動産の契約書については軽減税額が適応されます。

次に譲渡所得税についてですが、こちらは「土地や建物の譲渡所得に対する税金」となっており、不動産売買においては「建物や土地などの売却によって発生した利益に対して課税される税金（所得税・住民税）」のことを指します。

つまり、不動産を売却しても譲渡所得がなければ、譲渡所得税（所得税・住民税）がかかることはありません。

【譲渡所得の計算式】 不動産の売却価格－取得費用（不動産購入時にかかった費用）－譲渡費用（売却時にかかった費用）＝譲渡所得

なお、譲渡所得にかかる税率は物件所有期間によって変動する仕組みとなっており、詳細は以下のとおりです。

	所得税	住民税	復興特別税	合計
長期譲渡所得（5年超）	15.32%	5%	0.63%	20.32%
短期譲渡所得（5年以内）	30.63%	9%	0.32%	39.63%

古民家の売却手順

古民家の基本的な売却手順は以下のとおりです

1.査定の申し込み 2.机上査定 3.訪問査定 4.媒介業者の決定 5.媒介契約の締結 6.媒介活動の開始 7.購入希望者との調整 8.売却先の決定 9.契約の締結 10.物件引き渡し・代金受け取り

売却手続きでは、不動産会社と媒介契約を締結する前に、大まかにどれくらいの価格で売却できそうかを見積もる「査定」を行います。査定には書類上から見積もる「机上査定」と、現地確認をしながら見積もる「訪問査定」の2つがあり、まずは机上査定で大まかな業者選定を行うところから始めます。

このとき、なるべく高額で売却するために、複数の業者に机上査定を申し込むのがポイント。机上査定額は100万円単位で異なることもよくあるため、一括査定サービスのような、手軽に見積もり依頼ができるサービスを活用して、なるべく多くの見積もりを集めましょう。

依頼する業者が決まったら、古民家の売却に関する一連の活動を委託する「媒介契約」を結びます。媒介契約には、同時に複数社と契約できる「一般媒介契約」と、一社とのみ契約できる「専任媒介契約」及び「専属専任媒介契約」があります。

専任媒介契約及び専属専任媒介契約は、一社としか契約できない代わりに、定期的な状況報告義務と国土交通省の不動産取引情報提供システム「レインズ」に登録する義務があり、また、契約期間が最長3カ月となっています。

どちらにもメリット・デメリットがありますが、古民家のように古い物件の場合は、専任媒介契約または専属専任媒介契約がおすすめです。どうしても古い物件は需要が少ないため、業者がより注力してくれる媒介契約を選ぶとよいでしょう。

売却がベストとは限らない！古民家活用のススメ

ここまでは古民家の売却に関する解説をあれこれ進めてきましたが、古民家の使い道については「売却」という選択肢がベストとは限りません。

そもそも不動産の使い道は複数用意されているため、自分にとってベストな使い道を見出すためにも、ここからの内容には特に注目してチェックしてみてください。

古民家売却のデメリット

古民家の使い道において「売却」を選ぶメリットは確かにありますが、同時にいくつかのデメリットが存在するのも事実です。

【古民家売却の主なデメリット】 ・希望する条件・タイミングで売れないことがある ・古民家という魅力的な資産を失ってしまう ・売却のためにまとまった費用がかかることがある ・他の使い道を選択したほうがお得になるケースがある

そもそも不動産の売買は価格がある程度高額なため、「あ、これ良いな、買おう」と簡単に購入できる類のものではありません。

さらに、不動産は「ひとつとして同じものが存在しない」という特性を持っており、売買成立に辿り着くには、買い手が抱くいくつものニーズや条件をクリアしなければならないため、売主が希望する条件・タイミングで売却するのは難しいものです。

これらに加え、売却にあたって家財の整理・解体・リフォームにかかる手間やお金などを考慮すると、「古民家のベストな使い道＝売却」とはやはり言えないでしょう。

大切なのは、売却も含めて複数の活用方法・使い道の中から、所有物件と最も相性の良いものを選択することであるため、売却以外の選択肢についてもあらかじめ知っておいて損はありません。

古民家を「売却せずに活用する」という選択肢

古民家の使い道において、ここ最近とりわけ注目を集めているのが「物件を所有したまま活用する」方法です。

この方法では、「古民家にリノベーションを施し、第三者に貸し出すことで有効活用する」形が主流となっており、以下のようなメリットがあります。

・ひとつひとつの古民家に合った活用方法を選べる ・継続的な家賃収入を得られる ・資産を手元に残すことで、将来的な活用の幅が広がる ・長期不在を防げるため、倒壊や周辺環境への悪影響・犯罪トラブルなどを軽減できる

「売却」とは異なり、「貸す」場合は、貸店舗、シェアキッチン、シェアハウス、民泊、貸倉庫など、古民家の立地や設備の特性に合わせて相性の良い使い道を選べるため、一軒一軒の古民家に合ったベストな活用方法を選択できるのが最大の魅力です。

また、売却の場合は一度限りの収入になるのと比べて、貸した場合は継続的な家賃収入を得られるだけでなく、活用の仕方を変えることで更なる収益アップを見込める点も見逃せません。

その他にも、貴重な古民家という資産を手元に残した状態で活用できる点、利用者によって定期的にメンテナンスが行われるため、物件の状態を良好に保ちやすい点など、「物件を所有したまま活用する」スタイルにはさまざまなメリットが存在しています。

だからこそ、古民家を所有している場合は「売却という選択肢」だけではなく、「物件を所有したまま活用する」選択肢も視野に入れたうえで、適した使い道を模索するのがベストだと言えるでしょう。

視野を広げるには、不動産会社に相談するだけではなく、活用に強い空き家活用会社の意見を取り入れることがポイントです。

リノベーション費用0円で古民家を活用する

先に「物件を所有したまま活用する」使い道の魅力について解説しましたが、「古民家にリノベ―ションを施し、第三者に貸し出すことで有効活用する」という部分について引っかかりを覚えた方もいるでしょう。

それもそのはず、リノベーションにはまとまったお金がかかりますから、違和感を覚えるのも当然です。

ところが実は、「リノベーション費用0円で古民家を活用する」方法も存在しています。

私たちアキサポでは、空き家活用サポートの一環として「全額費用負担でのリノベーション工事を実施」しており、古民家活用でネックになりがちな費用面の懸念を払しょくすることが可能です。

もちろん単にリノベーションを施すだけではなく、活用に関して必要な工程・手続きをトータルサポート。

・物件の周辺環境や立地条件などの現地調査を実施 ・調査結果に基づき、リノベーション・活用プランをご提案 ・アキサポが全額費用負担でリノベーション工事を実施 ・賃借人・利用者の募集もサポート ・建物の管理やトラブル対応もカバー

これまで、さまざまな古民家や空き家のリノベーション・活用に携わってきた経験とノウハウを活かし、一軒一軒にマッチした提案を行っています。

ここ数年、独特の風情や空間を持つ古民家人気が高まっていることもありますし、使い道に悩んだ際は「リノベーション費用0円で古民家を活用する」方法も選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。

古民家売却のまとめ

今回は「古民家の売却」に関して、売却方法や注意点・ポイント、古民家活用のススメなどを解説してきました。

古民家は売却方法が複数存在し、それぞれにメリット・デメリットがありますが、そもそも売却以外の使い道を選んだほうがお得になるケースも多々あります。

中でも「古民家にリノベーションを施し、第三者に貸し出すことで有効活用する」使い道は近年人気が高く、古民家の使い道において有効な選択肢のひとつであると言えるでしょう。

いずれにせよ、古民家の適切な使い道を絞り込むためには、所有物件の分析を行い、ニーズを見極めることが大切であるため、まずは専門家に相談してみるのが一番です。

アキサポでは、活用をはじめとして古民家の使い道に関するお悩み・要望に幅広くお応えしています。

興味がありましたら、お気軽にお問い合わせください。