古民家は賃貸に最適！？具体的なメリットや活用時のポイント・事例まとめ

「古民家活用」「古民家再生」は不動産という広いジャンルの中でも、近年注目度が高まっているトピックスです。

実際、古民家をお持ちの方の多くは、有効な使い道や活用について興味をお持ちでしょう。

そこで今回は「古民家＋賃貸」をテーマに、具体的な活用方法、メリット・デメリット、賃貸する際の手続き・流れ、さらにデメリットの解決策や活用事例の紹介に至るまで、古民家・空き家の活用に広く携わってきたアキサポが専門家目線で分かりやすく解説していきます。

古民家は賃貸に最適！？具体的なメリットとは

古民家にはさまざまな使い道がありますが、賃貸として活用するのになぜ適しているのか？をいくつかの項目に分けて解説します。

古民家人気が高まっている

基本的に、物件の価値は築年数の経過に伴い低下します。

しかしながら、ひと昔前に建てられた古民家は、独特の雰囲気や空間などから一般的な中古物件との違いが入居者に分かりやすく、「築年数の経過が独自の価値を生む」ケースが多々あります。

事実、近年では「古民家＝ブランド」という認識が社会的にも広がりを見せており、宿泊施設や飲食店など、古民家の個性を全面に押し出したビジネスでの活用ケースも増加しています。

賃貸物件において一定の需要を得るためには、「競合物件との差別化」が重要なポイントとなりますから、築年数が経っていても、古さを独自の価値として打ち出せる古民家は、賃貸に適した物件と言えるのです。

リノベーションと相性が良い

建物は年月とともに傷んでいくだけでなく、時代の変化に伴い、利用者に求められるデザイン・内装なども移り変わるものです。

そのため、中古物件では事前にリノベーションを施したうえで賃貸物件として活用するのが、利用者のニーズを満たす重要なポイントとなります。

建物の構造は、「木造」「RC（鉄筋コンクリート）造」「鉄骨造」のいずれかに分類されますが、リノベーションの自由度が高いのは古民家をはじめとした木造であるため間取りを変更しやすく、リノベーションと相性が良いメリットを持っています。

借主の費用負担が少ない

古民家を所有していない人が「古民家に住む・使う」ためには、基本的に購入するか賃貸するかのどちらかを選ぶこととなります。

物件を購入するとなれば当然高額な費用がかかる一方で、賃貸なら費用負担を大きく抑えられるため、「高額な費用をかけたくない層」にとっては魅力的です。

また、古民家の多くは築年数の経過に伴いリノベーションの必要性が高くなりますので、購入後にリノベーションを施すとなれば買主の金銭的な負担はさらに大きくなります。

その点、リノベーションした古民家を借りた場合、「入居者は契約後にそのままの状態で住める」メリットがあるため、リノベーション費用に加え、手間や時間を抑えられるメリットがあります。

もちろん、借主にとってのメリットが存在するということは、貸主にとっても入居者を確保しやすくなることを意味しますので、空室リスクを避けるうえでは重要なポイントでしょう。

古民家を賃貸物件として活用する代表的な方法

古民家を賃貸物件として提供する場合の使い道は、「住居用」「ビジネス用」の2種類に分けられます。

住居用とは、読んで字のごとく「借主が住むために借りる」ことを意味しますが、ビジネス用に賃貸した場合にはさまざまな使い方があります。

ビジネス用に賃貸した場合の活用方法

ビジネス用に賃貸した場合の代表的な活用方法には、以下のようなものがあります。

・貸店舗
・シェアキッチン
・シェアオフィス
・シェアハウス
・民泊

古民家は独特の雰囲気や空間などを活かし、宿泊施設として利用できるほか、物件のつくりや立地によっては店舗・オフィスとして活用するなど、幅広いビジネス展開が可能です。

古民家に限らず、「不動産はひとつとして同じものがない」という特徴を持つため、物件のつくりや性質に合わせて活用しやすい古民家は、ビジネスとして中古物件を活用したい方にとってはもってこいの物件だと言えるでしょう。

古民家を賃貸するときの具体的な流れ・手続き

ここでは古民家・空き家の活用サポートを行っている「アキサポ」を利用して、古民家を賃貸物件として活用する際の具体的な流れや手続きをご紹介します。

物件所有者がアキサポに問い合わせした場合を想定し、時系列に沿って見ていきましょう。

①お問い合わせ・ヒアリング
　物件所有者の要望やお悩みをヒアリング
↓
②現地調査
　物件所有者立会いのもと、アキサポが現地に赴き、調査を実施
↓
③プランの提案
　現地調査の結果をもとに、活用方法やリノベーションなどに関するプランをご提案
↓
④契約締結・利用者の募集開始
　合意書締結又は借上げ契約締結後、利用者の募集開始
↓
⑤利用者との契約
　利用者との賃貸借契約
↓
⑥賃料のお支払い開始
　賃料発生後、賃料のお支払いを開始

アキサポにおける主な手続きの流れは上記のとおりですが、その他の古民家・空き家活用会社でも基本的な流れは同じです。

ただし、「賃貸するにあたって事前にリノベーションするパターン」に関しては企業により対応が異なります。

物件のリノベーションは所有者自身が費用を負担したうえで実施されるのが一般的ですが、アキサポでは「全額費用負担でリノベーション工事を実施」できます。

古民家の活用において、リノベーション費用は大きなネックとなる部分であるため、この点をカバーすることで、活用の敷居をグッと下げられるのがアキサポの大きな特徴です。

古民家をリノベーションして貸し出すときのデメリットと解決策

古民家の「リノベーション＋活用」は近年人気の高まっている手法ですが、メリットばかりというわけではありません。

そこで、古民家をリノベーションして貸し出す際のデメリットを紹介したうえで、それらの解決策についても合わせて解説していきます。

古民家をリノベーションして貸し出すときのデメリット

リノベーションする際の大きなデメリットと言えば、やはり「費用面」です。

リノベーションする箇所・施工内容は物件によりけりですが、基礎（玉石基礎等）と柱以外を取り壊してから作り直す「スケルトンリフォーム」工法を実施した場合、工事が大掛かりになるため、比例して費用も高額になります。

また、古民家は築年数が浅い物件と比較して、耐震補強や断熱対策にも手を入れることが多くなるため、必然的に費用が高額になりがちです。

フルリノベーションともなると1,000万円以上を超えるケースも多々ありますので、所有者にとって費用面の負担はやはり大きな懸念材料でしょう。

また、物件をリノベーションするとなれば、工事会社の選定はもちろん、設計デザインが必要となるだけでなく、「リノベーションに失敗する可能性」もデメリットのひとつです。

賃貸目的でのリノベーションは「所有者のため」ではなく、「利用者のため」に行うものであるため、リノベーションの仕方次第では「利用者にとって魅力的ではない仕上がり」となってしまう可能性があるのです。

もちろん、利用者にとって魅力的ではないリノベーションを行ってしまうと、賃貸物件として活用するのは難しくなりますから、この点にも注意が必要でしょう。

デメリットの解決策

解決策を述べる前に、改めて古民家をリノベーションして貸し出すときのデメリットを整理しておきましょう。

・リノベーションの費用負担
・手間や時間がかかる（業者選定や設計デザインの用意など）
・効果的なリノベーションに失敗する可能性

これらのデメリットを所有者自身のアイデアや独自の対策で解消するのは至難の業です。

ですが私たちアキサポは以下の解決策を用意し、効果的な古民家の活用を数多くサポートしてきました。

・まずは物件の周辺環境や立地条件など現地調査を実施して現状を把握
・調査に基づき現状分析を行い、物件に合った効果的なリノベーション・活用プランを提案
・全額費用負担でリノベーション工事を実施

大きなネックであるリノベーションの費用負担をなくし、そのうえで物件所有者の方の時間と手間を抑えるため、活用についてのトータルサポートを提供します。

もちろん、現地調査に基づいて分析を行い、これまで培ったスキル・ノウハウを掛け合わせて効果的な活用プランを練ったうえでリノベーションを実施しますから、「利用者にとって魅力的な仕上がり」を実現できます。

古民家のリノベーション・賃貸物件としての活用事例

ここでは、アキサポが実際に手掛けた古民家のリノベーション・賃貸物件としての活用事例をご紹介します。

古民家の具体的な活用イメージを膨らませるためにも、ぜひご覧ください。

事例①築115年超の京町家

築115年の歴史ある京町家を後世に残すため、リノベーション～活用までを手掛けた事例です。

活用するうえで大切にしたのは、地域の「空き家対策」および文化・街並みの象徴である京町家の「保存・再生」2つの観点。

古民家ならではの伝統文化の本質を残しながら、さらに魅力を引き出すアイデアを随所に盛り込み、現在では1日1組限定のラグジュアリーな宿泊施設へと生まれ変わりました。

活用事例をさらに詳しく見たい方はこちら

事例②築年数不明の木造長屋

築年数は不明ですが、少なくとも昭和34年以前に建てられた3棟連なる木造長屋の活用事例です。

8坪の小さな住居スペースは築年数の増加に伴い老朽化が進んでいましたが、「近隣住民からの気軽に飲める場が欲しいという希望」と「カフェバルを創業したいという若者のニーズ」が見事にマッチ。

現在では、昼も夜も近隣住民で賑わう繁盛店となりました。

活用事例をさらに詳しく見たい方はこちら

古民家の賃貸まとめ

ここ数年、古民家人気は高まっており、さらに今回ご紹介したとおり、古民家には賃貸物件として活用する独自のメリットが備わっているため賃貸に適した物件だと言えます。

ただし、古民家は築年数経過の影響による修繕・改修の必要性が高く、より魅力的な物件に仕上げるためにもリノベーションを施したうえで活用するのが有効ですが、手間や時間、費用面がデメリットであるのは事実です。

アキサポなら「リノベーション費用全額負担」により費用負担を抑えながら、個々の物件にマッチした活用を進められますので、興味がある方はお気軽にご相談ください。