近年のインバウンド需要の高まりから、民泊投資に短期間で高い利回りを期待できる投資手法として、関心を寄せる方が増えています。実際、民泊投資はうまく運営できれば高い収益を狙える投資手法で、都市部や観光地を中心に積極的に運用されています。

ただし、その一方で、法規制や運営の手間、近隣からのクレームなどの話を耳にする機会もあるでしょう。民泊はあくまで空き家の活用方法の一つであるため、適切な手順で進めていかないと、思わぬトラブルに発展する恐れがあります。

そこでこの記事では、民泊投資の基本的な仕組みや賃貸経営との違い、収益モデルの考え方、注意すべきリスクやトラブルまでを整理して解説します。

民泊投資とは？

民泊投資とは、民家を活用した宿泊施設である民泊施設を運用して、旅行者や出張者などから宿泊料収入を得る不動産投資です。

近年は、インバウンド需要の高まりや国内旅行の活性化を背景に注目を集めており、特に、観光地や都市部を中心に宿泊需要が高まりを見せています。立地条件によっては高い宿泊単価を設定できるケースも見られますが、一方で、繁忙期と閑散期で収益差が出やすいという弱点もあります。

民泊投資には、施設そのものよりも立地に価値が置かれやすいという特徴があります。そのため、築年数が古い住宅であっても、立地やアクセス条件が良ければ収益を狙える可能性があります。

ただし、民泊投資は誰でも自由に始められる投資ではありません。住宅宿泊事業法による年間180日制限をはじめ、自治体ごとの条例、物件ごとの管理規約など、複数のルールを守ったうえで運営する必要があります。つまり、民泊投資は効率的に利益を狙える可能性があるものの、制度を十分に理解する必要がある手法であるといえるでしょう。

民泊投資と賃貸経営との違いは？収益性やリスクの違い

一般的に不動産投資というと、ポピュラーな投資手法である賃貸経営をイメージする方が多いと思いますが、あえて民泊投資を選ぶメリットはどのような点にあるのでしょうか？

民泊投資と賃貸経営は、どちらも不動産を活用する点で共通していますが、運営の仕組みや収益の考え方、直面しやすいリスクは大きく異なります。こうした違いを理解せずに比較すると「思っていた投資と違った」と感じてしまう可能性もあります。

そこでここでは、民泊投資と賃貸経営の特徴やメリットを、運営形態と手続き、収益性やリスクの2点から比べていきましょう。

運営形態や手続き面の違い

民泊投資は、住宅宿泊事業法や旅館業法といった法制度のクリアを前提に成り立っています。自治体ごとに独自の条例が設けられているケースも多く、エリアによっては営業日数や立地条件に厳しい制限が課される場合もあります。また、マンションの場合は管理規約によって民泊自体が禁止されている場合もあります。

つまり民泊施設は、始める前の確認事項が多く、運営可否が制度に大きく左右されるといえるでしょう。

一方で賃貸経営は、物件のオーナーである自分が利用者と賃貸借契約を結ぶことで成立するため、原則として営業許可や日数制限はありません。用途地域や管理規約、契約内容によって一定の制約が生じる場合はあるものの、民泊よりも制度面のハードルは低く、運営ルールも比較的シンプルです。法的な制約よりも、入居者管理や契約管理が中心になると考えておきましょう。

収益性やリスクの違い

民泊は、立地や設備を活かして高い宿泊単価を設定できれば、高収益を狙える可能性がある投資です。観光地や都市部などでは、ホテル代替として一定の需要が見込めるため、物件次第では1泊あたりの収益を大きく伸ばすこともできます。
 

ただし、住宅宿泊事業法による年間180日制限がある以上、宿泊料金を下げて稼働日数を増やす「数を回す運営」には限界があります。民泊では、安さで勝負するよりも、単価を取れる物件をつくれるかどうかが収益性を左右するといえるでしょう。

賃貸経営は、毎月一定の家賃収入を見込みやすく、収支計画を立てやすいのが特徴です。その一方で、空室が長期化すると収入が途絶え、固定費だけが発生する状況に陥るリスクもあります。大きく利益を伸ばしにくい反面、中長期で安定収入を積み上げていく運用を想定しやすい点が強みです。

民泊市場は将来性が見込めるビジネス？インバウンド需要と今後の市場展望

民泊市場の将来性を考えるには、複数の外部要因がどう関係しているかを整理する必要があります。

たとえば代表的な要素として、インバウンド需要や国内旅行需要の動向が挙げられます。訪日外国人の増加や旅行スタイルの多様化によって、ホテル以外の宿泊先を選ぶ層は一定数存在しており、立地次第では今後も安定した需要が見込めます。特に、ホテルにはない「暮らすような滞在」を求める層にとって、民泊は独自の付加価値を持つ選択肢となります。

次に気になるのが法規制や自治体条例の影響です。民泊は住宅宿泊事業法や各自治体の方針に強く左右されるため、需要があっても運営条件が厳しくなれば収益性は下がります。現在は民泊を推進する流れですが、需要過多やトラブルの発生などにより規制が強化される可能性もあります。

他にも競争環境の変化も考慮する必要があります。民泊施設は参入障壁が比較的低い分、人気エリアでは物件数が増えやすく、価格競争やレビュー競争が激しくなる傾向があります。結果として、立地や運営品質で差別化できない物件は、将来的に淘汰される可能性が高いといえるでしょう。

これらの要素を総合して考えると、民泊市場は「必ずしも継続的に伸び続ける」とは言い切れません。長期的な運用をしたいのであれば、市場全体の成長性に期待するのではなく、規制を前提にしたうえで、需要が安定する立地と運営体制を選べるかどうかが重要になります。

民泊投資の収益モデルはどうなっている？

次に、民泊投資でどれくらいの利益が見込めるのかを、具体的な収益モデルの事例をもとに見ていきましょう。

民泊で重要なのは月単位・年単位で収支がどう積み上がるかを把握することです。たとえば、都市部の観光需要が見込めるエリアで1泊1万5,000円の民泊施設を運営したとします。

• 1泊の宿泊単価：1万5,000円
• 月の稼働日数：15日
• 月間の売上：1万5,000円 × 15日 = 22万5,000円

ここから、清掃費やリネン代、光熱費、運営代行費などの運営コストを差し引きます。ここでは仮に8万円と仮定しましょう。

• 月間の利益：22万5,000円 － 8万円 = 14万5,000円
• 年間の利益：14万5,000円 × 12カ月 = 174万円（※）

※ 実際には季節によって需要が増減する可能性があります

このように民泊投資は、宿泊単価、180日制限内における稼働日数、稼働に連動する運営コストをどう設計するかによって収益が大きく変わります。宿泊単価を下げて稼働日数を増やす運営には限界があるため、どの価格帯で、どれくらいの稼働を現実的に見込めるかを事前にシミュレーションしておくことが大切です。

民泊投資にかかるコストは？

民泊投資にかかるコストは、大きく初期費用と運営コストの2つに分けられます。まず初期費用としては、家具・家電・備品の購入や、必要に応じた内装工事などが挙げられます。規模にもよりますが、家具・家電類だけでも30万〜100万円程度を見込んでおくのが一般的です。

また、運営開始後は、継続的にランニングコストが発生します。主な内訳と目安は次のとおりです。

• 清掃費・リネン代：月3万〜6万円前後
• 光熱費・通信費：月1万5,000〜2万5,000円前後
• 消耗品費：月5,000〜1万円前後
• 運営代行費：売上の10〜20％程度（利用する場合）
  

特に注意したいのは、清掃費や運営代行費のように稼働に連動して増えるコストです。売上が伸びても、それに比例して支出も増えるため、表面的な売上だけを見ると利益を見誤りやすくなります。

民泊投資を成功させるための立地・物件選びとは？

民泊投資では「どんな建物か」以上にその場所でどんな宿泊ニーズがあるのかを見極めることが重要です。民泊はホテルや旅館とは役割が異なり、同じ視点で立地や物件を選んでしまうと、思うように稼働しないケースも少なくありません。

また、民泊特有の法規制や管理規約といった制約も織り込む必要があります。ここからは、民泊施設に本当に求められる条件と、選定時に注意すべきポイントを整理していきましょう。

ポイント1：需要が安定して見込めるエリアかどうか

最初に見極めるべき点は、物件があるエリアに継続的な宿泊需要があるかです。観光地や都市部であることだけでなく、需要が特定の季節やイベントに偏っていないかもチェックしましょう。年間の需要変動が大きいと、それに引っ張られる形で稼働率が乱高下する可能性があります。

ここでは、空港や主要駅へのアクセス、観光スポット・ビジネス拠点との距離、周辺の宿泊施設の供給量などの利便性も見ておきましょう。また、周辺にホテルや民泊などの競合施設がどの程度あるかも調べておく必要があります。

ポイント2：法規制・管理規約をクリアできる物件かどうか

法規制や管理規約のチェックは、民泊施設が問題なく運営できるかを調べる上で欠かせないポイントです。いくら宿泊需要が見込めるエリアであっても、民泊として運営できない物件では投資として成立しません。

ここでチェックすべき項目は、住宅宿泊事業法による年間180日制限や、自治体独自の条例、用途地域による制限などです。これらの条件は自治体によって異なる可能性があるため、実際に自治体の窓口で確認しておきましょう。

また、マンションの場合は管理規約の確認も必要です。管理規約で民泊が禁止されているケースもあり、購入後に制限が判明すると、運営計画そのものを見直さざるを得なくなる可能性があります。

ポイント3：運営コストと収益のバランスが取れる物件かどうか

最後に確認したいのが、運営コストと収益のバランスが取れる物件かどうかという点です。民泊は宿泊単価を高く設定できる可能性がある一方で、運営にかかるコストも発生しやすく、売上だけを見て判断すると利益が残らないケースもあります。

民泊では、清掃費やリネン代、光熱費、消耗品費、運営代行費など、稼働に連動して増えるコストが多い傾向があります。そのため、想定している宿泊単価と稼働日数を前提に、それらのコストを差し引いても利益が確保できるかを事前にシミュレーションしておく必要があります。

また、住宅宿泊事業法による年間180日制限がある以上、稼働日数を無制限に増やすことはできません。宿泊単価を下げて稼働率を上げる運営には限界があるため、その物件で現実的に設定できる価格帯で、収益が成り立つかどうかを冷静に判断することが重要です。

民泊投資で注意すべきトラブルやリスク

民泊投資は、住宅を活用するという手軽さがある一方で、民泊施設ならではのトラブルやリスクもつきものです。一度つまずくと事業継続そのものが難しくなるリスクへと発展する恐れもあるため、始める前に十分対策をしておきましょう。

ここでは以下の3つのケースを紹介します。

• 法規制・管理規約違反による運営停止リスク
• 近隣住民とのトラブル・クレーム対応
• 運営品質低下による稼働率・収益悪化

法規制・管理規約違反による運営停止リスク

民泊投資で特に注意すべきなのが、法規制や管理規約に抵触して運営できなくなるリスクです。民泊は住宅宿泊事業法に基づく届出や報告が前提となるため、ルールを守らなければ行政指導や業務停止、場合によっては事業そのものの廃止につながる可能性があります。

実際に東京都新宿区では、報告義務違反などを繰り返した4事業者・11施設に対して廃止命令が出されました。これらの事業者は、すでに30日間の業務停止命令を受けていたにもかかわらず、停止期間中に営業を続けたり、違反を改善しなかったことが問題視されています。

廃止命令を受けると、3年間は民泊事業を行うことができなくなるため、この事例からも分かるように、違反を軽く考えると事業継続が不可能になるリスクがあります。

また、マンションの場合は管理規約の確認も欠かせません。管理規約で民泊が禁止されているにもかかわらず運営を行うと、管理組合からの是正要求や運営停止に発展する可能性があります。購入後に発覚すると、計画の見直しを余儀なくされる点には注意が必要です。

近隣住民とのトラブル・クレーム対応

民泊運営で特に細かな配慮が求められるのが、近隣住民との関係構築やトラブル・クレームへの対応です。民泊はホテルや旅館とは異なり、あくまで民家を活用した施設であることを忘れず、周辺住民に迷惑をかけない運営を心がけましょう。

この点を軽視してしまうと、騒音やごみ出し、共用部分の使い方などをきっかけに不満が蓄積され、次第に営業しづらい状況に追い込まれる可能性があります。特に、クレームが管理組合や自治体の窓口に持ち込まれると、行政からの注意や指導につながるケースもあり、運営上のリスクが一気に高まります。

特に、静かな住宅街のように、民泊に向いていない立地で無理に運営を続けるのは、住民との摩擦が起きやすいため注意が必要です。民泊は収益性だけで判断せず、周囲の生活環境を悪化させない運営が可能かも十分に検討しましょう。

運営品質低下による稼働率・収益悪化

運営品質の低下がそのまま収益の低下につながる恐れがある点にも注意が必要です。清掃が行き届いていなかったり、設備の説明が不十分だったり、問い合わせ対応が遅かったりといった小さな不満は、レビュー評価に反映されやすく、予約数が減少するリスクへと繋がります。

一度評価が下がると集客力が落ち、稼働率を維持するために宿泊単価を下げざるを得なくなるケースもあります。さらに、こうした状況が続くと「稼働はしているのに利益が出ない」という悪循環に陥りやすくなります。

そのため、日常の運営管理において過度なコスト削減を行うのは得策とはいえません。清掃品質や設備の快適さ、対応の丁寧さといった宿泊体験の基本部分にはしっかり投資し、その分の価値を提供したうえで適正な収益を得るという考え方が重要です。

まとめ｜自分に合った投資スタイルで堅実に収益を目指そう

民泊投資は、高い宿泊単価を活かせる可能性がある一方で、法規制や立地条件、運営品質といった要素に大きく左右される投資手法です。そのため需要があるという理由だけで始めるのは危険で、あらかじめ法規制や円滑に運用するコツなどを把握しておく必要があります。

だからこそ、民泊投資を検討する際は「収益が出そうか」だけでなく、「その物件・エリア・運営体制で無理なく続けられるか」という視点を持つことが重要です。賃貸経営を含めた他の不動産投資と比較しながら、自分の目的やリスク許容度に合った選択肢を整理してみましょう。 

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